利润大爆发之后 2018年房企面临市场下滑和资金链风险.docx

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1、 21 世纪经济报道 /2018 年 /3 月 /26 日 /第 018 版 地产 利润大爆发之后 2018 年房企面临市场下滑和资金链风险 本报记者 张晓玲 实习生 袁淑娟 包括碧桂园、中国奥园等房企在内，其财务负责人均对 21 世纪经济报道记者表示， 2018 年 是融资环境很紧的一年。更有分析认为， 2018 年将是房企 4 年来资金压力最大的一年。同时 2017 年中小房企依然举步维艰，在可预见的将来，将有部分竞争力薄弱者被迫退出市场。 2015 年至 2017 年一季度火热的楼市，令大部分主流房企都赚得 “ 盆满钵满 ” ，这也在 2017 年财报中得到反映。 碧桂园、万科、恒大销售

2、突破 5000 亿大关，成为 2017 年房企丰收的镜像。在此基础上，主 流房企超过 8 成在 2017 年利润明显上涨甚至翻倍。 然而房地产市场自有其周期。随着 2017 年 3 月以来楼市调控不放松、金融去杠杆的持续， 2018 年各房企将面临市场下滑和资金链的双重风险。 事实上，房企融资和资金链问题在 2017 年已经显露端倪。境内融资如公司债大幅减少，高 成本的境外融资风行。进入 2018 年，就连传统的银行开发贷成本也在上扬。 包括碧桂园、中国奥园等房企在内，其财务负责人均对 21 世纪经济报道记者表示， 2018 年 是融资环境很紧的一年。中原地产等机构更认为， 2018 年将是房

3、企 4 年来资金压力最大的一年。 利润大爆发 尽管从 2017 年 3 月北京 “ 3 17” 调控开始，全国 110 多个城市已出台 270 余项调控政策， 但 2017 年的楼市依然创了新高，尤其是龙头房企和标杆房企业绩暴涨。 中国指数研究院监测显示， 2017 年全国商业地产销售面积共 17594 万平方米，同比增长 20.2%。共有 144 家房地产企业跻身百亿军团，较 2016 年增加 13 家，销售额共计 82099 亿元， 市场份额超 60%。 中原地产也指出， 2017 年房地产市场的销售面积与金额再次刷新历史同期记录，大部分房企 超额完成年度目标。 截至目前，已公布 2017

4、 年销售业绩的上市房企共 42 家，合计 2017 年销售额高达 43897 亿， 同比 2016 年上涨 50%。 42 家房企一年同比多卖房 1.44 万亿。 销售规模增长也给主流房企的利润带来良好表现。截至 3 月 21 日，据中原地产研究中心统 计，已发布年报的房企约 40 多家，超过 8 成在 2017 年利润明显上涨。 另外公布 2017 年年报预告的上市房企合计 106 家，其中 79 家预告预盈与预增，预计亏损的 企业占比 10%左右。 已发布年报数据显示，大部分房企的净利润增幅在 30%到 90%之间；不少房企利润同比增幅 超过 100%，如碧桂园实现销售与净利润双丰收，去年

5、净利润约 261 亿，同比增长 126%。雅乐居 去年净利润共 67.80 亿元，同比增加 122.3%。太古地产期内股东应占综合溢利同比增长 126%； 部分房企增幅甚至突破 200%，富力去年净利润同比大增 204%， SOHO 中国期内纯利同比增长达 420%。 去年销售过千亿的房企达到 17 家，净利润过百亿的房企也达到 15 家以上。在净利润 200 亿 级别就有碧桂园、万科、恒大、中海地产，恒大和中海有可能将超过 300 亿。 不过，易居克而瑞报告指出， 2017 年 500 强房企销售金额高速增长主要受益于高房价，营业 利润增长率虽然连续三年回升，但均未超过 2010 年水平；从

6、销售增速和盈利增速上看，房地产 行业依旧处于下行周期。 第 1 页 共 2 页 面临双重风险 过去三年是房地产行业高歌猛进的三年，然而转折终将来临。进入 2018 年，政府对房地产 市场调控不放松，楼市面临市场下滑和资金链的双重风险，正在成为越来越多房企的共识。 克而瑞分析师表示， 2017 年房地产持续承压，整体高速增长乏力。一方面，政府本轮调控决 心大，从供给和需求两侧双管齐下大力整改房地产市场；另一方面，随着城镇化红利逐步消退， 市场进入了 “ 白银时代 ” 。 华泰证券指出，部分城市的调控政策已逐渐开始影响房企销售。 2018 年初以来，部分城市通过人才引进和修正限购限价的方式，对调控

7、政策进行变相放松， 但对实际成交的改善效果可能不及预期。 此外，国家层面的金融持续去杠杆仍在进行，清理 “ 影子银行 ” ，限制房地产信托、私募以 及各种表外融资，令房企的境内融资和资金来源面临压力。 一位华南上市房企财务负责人告诉 21 世纪经济报道，今年银行无论是开发贷和个贷都出现 了明显的利率上调，该公司的开发贷也在基准利率基础上，上浮了 10%。 在此背景下，去年的良好业绩虽使房企目前资金链较为宽裕，但今年以来，房企到位资金的 增速在逐渐下降。 国家统计局数据显示， 2018 年 1-2 月份房企到位资金 23988 亿元，同比增长 4.8%，增速比去 年全年回落 3.4 个百分点。其

8、中，个人按揭贷款同比下降 4.3%，已经是从 2017 年 10 月开始连续 第 4 个月负增长，且降幅逐渐扩大。 东吴证券指出，到位资金增速下降，按揭同比降幅扩大，同时融资难度增大给各大房企的资 金链带来不小风险。 中原地产统计显示，房企境内融资数据继续低迷，总量减少，而资金成本在明显上升。 碧桂园、中国奥园、富力地产等房企在过去三年都实现了融资成本的大幅下降，但其高管表 示，今年融资环境持续收紧，融资成本预计很难出现大幅下降，争取能保持现有的水平。 在境内融资渠道收窄的情况下，房企海外融资步伐在持续加快。业内人士认为，整体看来海 外融资难度越来越大，一旦内地债券融资压力增加，会明显增加房企资金压力。对前期拿了较多 土地的企业来说，杠杆过高，后续开发资金成本增加也将影响销售预期。 中原地产首席分析师张大伟认为，如果调控政策持续收紧， 2018 年将是房企最近 4 年来资金 压力最大的一年。 3 月 份房企年报季乐观的情绪之下，一些危险似乎被忽略了。 克而瑞指出，随着行业野蛮成长时代结束，房地产市场进入了强者恒强的王者时代。 2017 年 中小房企依然举步维艰，成长空间及市场份额进一步被挤压， 500 强房企中销售份额小且呈现负 增长的不在少数；在可预见的将来，将会有一部分竞争力薄弱的中小房企被迫退出市场。 第 2 页 共 2 页