融资拓地双驱动 首创置业演绎加速度.docx

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1、 中国房地产报 /2018 年 /3 月 /26 日 /第 010 版 公司 融资拓地双驱动 首创置业演绎 “ 加速度 ” 中房报记者 苗野 京城老牌国企首创置业正在撕掉一直以来保守的标签。 这个刚刚跨过 500 亿元销售规模门槛的房企提出了 3 年总计冲刺 3200 亿元的销售目标。首 创置业总裁唐军 2 月 27 日宣布， 2018 年公司签约销售目标为 750 亿元，力争突破 800 亿元； 2019 年销售额争取突破 1000 亿元； 2020 年争取突破 1400 亿元。 在喊出响亮的业绩冲刺目标之后， 3 月 5 日，首创置业宣布拟发行总额不超过 130 亿元的企 业债券和中期票据

2、计划。 显然，奔跑在回归 A 股路上的首创置业，一边急于扩张规模，一边试图通过大举融资来 “ 造 血 ” ，提速的殷切写在这家房企的身上。 首创置业在给中国房地产报记者的回复中称， 20182020 年，公司将以 “ 强投资、快周转、 冲规模 ” 为核心发展策略，加快项目供货速度，加速签约回款，满足土地投资需求。 在克而瑞研究中心研究员沈晓玲看来，首创置业 2017 年合约销售在行业里表现一般，提出 未来三年销售目标 3200 亿元， 2019 年达到千亿的愿景，并且划分以三大城市圈（港澳大湾区、 长三角、京津冀）为重点的未来土地投资方向，值得期待，但土地储备不足和债务压力会是影响 首创置业冲

3、刺千亿规模的阻力。 3 年目标 3200 亿元 跑马圈地扩土储 成立于 2002 年的首创置业，可谓是 “ 根正苗红 ” 的京派房企，大股东是北京市国资委旗下 首创集团。依托国企资源，首创置业获得了大量廉价土储，早年甚至有 “ 北京地主 ” 的绰号。伴 随黄金时代土地飞速增值，首创置业亦很快崛起，并拟定了全国化战略，将青岛、无锡、烟台、 江阴、镇江等诸多二、三线城市纳入其版图，并一度占据其近半规模土储。 但随着楼市调控深入，昔日全国版图变为钳制首创置业前进的 “ 累赘 ” ，去化周期过长，严 重拖累了首创置业的业绩、利润等指标。 直到 2014 年，首创置业放弃了 “ 摊大饼 ” 模式，选择重

4、新回归一线城市后，其营业收入逐 步上扬。根据年报数据， 20142017 年，首创置业的销售额分别为 249 亿元、 325 亿元、 455 亿元、 558.5 亿元，复合增长率约 31%。 进入 2017 年，首创置业又制定了新的五年战略规划，区域战略升级，土地投资聚焦京津冀、 长三角、粤港澳大湾区三大城市圈，推进澳洲等海外布局。 据首创置业的年报显示， 2017 年实现签约销售额 558.5 亿元。营业收入为 212.92 亿元，较 2016 年微增 4.6%；归属母公司股东的净利润为 21.13 亿元，同比增长 4.0%。 在首创置业的销售业绩中，北京市场几乎贡献了一半， 2017 年，

5、首创置业在北京卖出 56.51 万平方米的房子，均价 4 万元，总销售额 225.82 亿元。北京、天津、上海等六大核心城市和澳洲 的销售占比达到 90%。 由于 2017 年北京、上海等重点城市调控政策持续，市场交易低迷，以北京为发展重心的首 创置业在此期间的业绩增长也受到一些影响，其销售同比仅增长 22.7%，低于同规模企业动辄 40% 以上的增长率，销售排名也从 2016 年 29 名降至 36 名。 业内人士称， 2017 年首创置业去化率是 65%， 2018 年目标为 71%，按照 2018 年 750 亿销售 目标，全年去化率只要达到 67%便可完成，其中京津冀区域将贡献大部分业

6、绩。但首创置业面临 第 1 页 共 3 页 的难题是，开发的项目大多主要在限售、限价区域内，会严重影响周转速度。 唐军在业绩会上表示，在战略土地储备和战略区域选择方面，首创置业面向三大都市圈，包 括做了大量一级土地、棚改、旧城改造，这些都是政府非常鼓励的。 据了解， 2017 年，首创置业新获北京北石槽棚改项目和北京东小口棚改项目，合计占地面积 达 121 万平方米，加上此前拿下的朝阳区呼家楼棚改项目，首创置业在京城的旧城改造中占据了 颇为重要的地位。而且因为接连拿下北京多个棚改项目，首创置业还专门成立了土地一级开发分 部（包括棚户区改造）。 除此以外，首创置业还于 2017 年首次进入深圳和

7、杭州，分别获取深圳龙华项目和杭州余杭 项目，并采用并购方式，新获北京房山良乡、天津天阅海河、天津西青中北镇等多个项目。 首创置业相关人士向记者表示，公司预计 20182020 年累计全口径投资约 2250 亿，可新增 货值约 4600 亿，今年计划全口径投资额达到 700 亿元以上。今年全年的货值大致为 1122 亿，总 可售面积 430 万平方米。 融资激增，回 A 仍是谜团 高速前进中的首创置业，迫切需要一个功率更大的马达。 3 月 5 日，首创置业抛出融资方案，计划发行不超过 30 亿元的企业债券和 100 亿元的中期票 据。加上 1 月 24 日，其拟发行不超 50 亿元债券发展住房租

8、赁项目，以及于 1 月 31 日上市的 5 亿美元 2021 年到期 3.875 厘有担保票据，首季度首创置业计划融资就超过了 200 多亿元，其中还 不包括银行贷款、信托、资产证券化等其他融资方式。 无论是对土地还是对运营资金的渴望，在融资环境趋严的当下，融资能力，几乎决定着企业 发展的后劲。 根据首创置业财报显示， 2017 年银行贷款和公司债券合计 664.54 亿元，相比 2016 年的 581.88 亿元，增长 14.28%。但融资成本较 2016 年有所上升。 此外，首创置业去年还采取了此前甚少运用的信托融资， 2017 年 9 月，其从华鑫国际信托 融得 20 亿元； 2017

9、年 12 月，从华澳国际信托融得 11 亿元。 记者梳理了 2013 年以来首创置业的有息负债发现，其主要以长期借款、应付债券、一年内 的长期借款为主，短期借款占比较少。 2016 年以来其一年内到期的银行贷款明显增加， 2016 年、 2017 年上半年占比分别达到了 27.52%、 29.65%。 同时， 2018 年，首创置业也面临着三笔债券到期，包括两笔 2015 年发行的 3 年期 25 亿元私 募债，一笔 2015 年发行的 13 亿元 3 年期票据。 首创置业给予中国房地产报回复称， 2018 年，市场资金面逐步趋紧，公司持续拓宽融资渠道， 尤其是进一步拓宽资本市场直接融资渠道，

10、实行多品种债券共同推进，为业务发展提供多元化、 低成本资金支持。 事实上，要终结 “ 小马达拉大车 ” 模式，首创置业一直在寻找新融资平台为拓展 “ 输血 ” ， 回归 A 股则是首创置业孜孜以求的方向。 首创置业财务总监范书斌表示： “ A 股上市是我们公司的重要战略举措。从排队情况来看， 截止到去年年底，上证所 IPO 排队总共是 238 家，首创置业目前排在第 78 位，比年初前进了 193 位，审核速度在加快。我们会继续对回 A 保持关注，包括和相关的监管部门保持正常的沟通，往 前推进这件事情。 ” 倘若回 A 成功，首创置业负债率下降的同时，作为老牌房企，首创置业将拥有新的低成本融 资平台。 在负债方面，首创置业 2017 年底负债率为 77.4%，同比增加了 0.5%，融资的平均利率达到 了 5.07%，在行业中并不算高，但在向千亿目标迈进的过程中，规模与负债的平衡也是包括首创 在内诸多房企要面临的问题。 首创置业称，计划通过加强企业融资，扩大公司的净资产和净资本；加强基金平台合作以及 第 2 页 共 3 页 快周转、强去化来控制负债率水平，未来三年预计将净资产负债率控制在 120%以内。如果实现 A 股的重大股本融资突破，净资产负债率有望控制在 90%以内。 在首创置业 “ 加速度 ” 的雄心壮志背后，政策依旧是最大的变量。 第 3 页 共 3 页