新形势下民营房地产企业提高财务管理水平的对策.docx

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1、 财务管理 新形势下民营房地产企业提高财务管理水平的对策 雷 玲 摘要 ： 随着我国房地产市场的飞速发 展 ， 房地产 市场的竞 争也异常 激烈 ， 为了 在市场竞争中占据一定的位置 ， 房地产企 业不仅要应对外部环境的变化 ， 还要提升 自身的管理水平 ， 如何合理地控制财务管 理 ， 降低企业财务风险是每个企业面临的 主要问题 。 为了保证企业的经济效益和快 速收回资金 ， 民营房地产企业必须提高财 务管理和控制能力 ， 使企业能够长期发 展 。 文章分析新形势下民营房地产企业财 务管理存在的问题 ， 在问题的基础上提出 了有效的财务管理控制策略 ， 以提 高企业 的管理能力 。 关键词

2、： 新形势 ； 民营房地产企业 ； 财 务管理 ； 管理控制 在新形势下 ， 市场经济的不断 发展给 民营房地产企业带来了一些 机遇 ， 同时 也 带来了一些挑战 。 只有采 取合理的 措施应 对挑战 ， 抓住机遇 ， 企业才能更好地保证自 4. 加强事后核算分析考核制度 以目标成本为导向 ， 采用动态管理模 式 ， 对开发成本各个环节进行全方位 、 全 过程的管控 。 对项目的往来款项实行跟踪 管理 ， 制定 相应的奖 惩制度 ， 把 坏账损 失 降到最低程度 。 积极开展内部审计 ， 对财 务会计信息进行真实合法的审计和监督 ， 事后分析考 核 ， 将实际成本与目标成本进 行比 较 ， 找

3、出差 距分析原 因 ， 才能将 资 金 使用情况反馈管理者 ， 帮助管理者进行下 一步的资金安排和抉择 。 （ 二 ） 制定合适的营销策划方案 ， 资金 按期回笼 客户对价格最为敏感 ， 投资者的利润 2018 年 09 期 （ 3 月 ） 134 己的经济利益 。 为推动房地产业升级 ， 国家 有关部门出台了相 应的房地产业政策 。 由 于房地产行业限制因素 较多 ， 市场 竞争加 剧 ， 民营房地产企业发展缓慢 。 要使企业在 市场上占有稳定的 位置 ， 要科 学地控制 财 务管理 ， 搞好财务管理 ， 保证资金运用和融 资合 理性 ， 降低企业财务风险 。 一 、 民营房地产企业财务管理

4、的特点 民营房地产企业的财务管理 ， 是指企 业对生产经营活动所需的各种资金进行 预测 、 计划 、 核算 、 控制 、 分析和评估 ， 妥善 处理各种经济金融关系管理工作 ， 是企业 管理的重要组成部分 。 民营房地产业务财 务管理具有以下特点 。 （ 一 ） 开发周期长 ， 资金筹集任务繁重 房地产开发具有长期性 ， 资金周转时 间长 ， 周转率较低 ， 一 次 性 投 资 资 金 相 对 较大 ， 因为巨额的地价和住房项目需要 大量的 资金投 入 ， 资金的 筹集难度 较大 。 能否最终实现的关键 也在于价格 。 在房地 产营销过程中 ， 定价是最根本 、 最有效 ， 也 是最易于调控的

5、 ， 还是房地产营销过 程的 核心和关键问题 。 多年 来政府一直把降低 商品房住宅价格的责任往房地产企业上 推 ， 只限房价不限地价格 ； 目前房地产企业 又纳入增值税范围 ， 房地产 企业进项 税抵 扣不足是常事 ； 国家 “限购 ”“限贷 ”等宏观 调控 ； 房企应根据朝向 、 楼层 、 边间 、 面积 、 视野 、 设计 、 口彩等等定个老百姓能接受 ， 能获取最大利润的价格 ， 编制 适合各项 目 的营销策划书 ， 加快资金回收速度 ， 确保项 目资金如期回收进行下一轮的投资 。 总之 ， 房地 产企业要 持续 发 展 ， 要 扩 特别是在目前金融企业贫困状况比较困 难的情况下 ，

6、民营房地产企业加强财务 管理是必要的 。 以广西南宁为例 ， 2016 年 112 月 ， 南 宁 市 房 地 产 业 房 地 产 开 发 投 资约 150 亿元 ， 比上年同期增长 10 。 住 房 总 建 筑 面 积 1610 万 平 方 米 ， 增 长 8 ， 商品房销售额约 1300 亿元 ， 增长 6 。 从 以上总体数据来看 ， 销售增量值低于开 工建设投入的速度 ， 说明企业不得不以 其他方式筹集更多的资金 ， 未来一段时 间 ， 这笔投资的附加值会更大而随着销 售资金的增长 ， 南宁民营房地产企业的 资金链将处于紧张的趋势中 ， 甚至出现 资金链断裂情况 。 （ 二 ） 财务风

7、险较高 房地产开发经营周期长 ， 在这个过程 中存在很多不确定性 ， 房地产企业自身调 节能力较差 ， 稍有不慎可能陷入资金链断 裂 的 困 境 中 ， 从 2016 年 112 月 ， 南 宁 房 大规模都离不开资金 。 只有不断加强房企 的资金管理水平和管控能力 ， 资金链进入 良性循环 ， 才能让资金产生最大的效益 。 参考文献 ： 1赵博通 ,房地产企业资金管理问题 研究 J.经营管理 者 ,2017(01). 2崔存金 ,当前形势下房地产企业 强 化 资 金 管 理 的 思 路 J. 财 务 与 管 理 ,2017 (04). 3周宏普 ,优化房地产企业资金管理 的建议 J.财务管理

8、 ,2016(03). 4吴春桃 ,房地产企业资金管理存在 的问题与对策 J.财务管理 ,2017(14). （ 作者单位 ： 湘潭房产集团有限公司 ） 地产的资金来源总额达 150 亿元 ， 其中国 内贷款 25 亿元 ， 利用外资 1000 万元 ， 自 筹资金 56 亿元 ， 剩余资金来自预付款项 和定金 ， 从 资金来源 看 ， 房地 产企业面 临 的还款任务艰巨 ， 财务风险较高 。 （ 三 ） 财务管理难度大 为了满足大量的资金需求 ， 民营房地 产 企业需 要从银行 借钱 ， 买地 建房 ， 由国 土资源部门 ， 规划部门和环保部门监督 。 这种等级关系表明 ， 民营房地产企业的

9、发 展必须与这些部门打交道 ， 涉及广泛的关 系 ， 因此 ， 财务管理比较困难 。 另外 ， 与其 他企业相比 ， 民营房地产企业发展周期 长 ， 资金投入大 ， 回收缓慢 ， 增加了财务管 理难度 。 二 、 民营房地产企业财务管理过程存 在问题分析 （ 一 ） 资本结构不合理 ， 负债率高 房地产行 业投资大 ， 周期 长 ， 对 于 从 项目审批到土地审批到最终竣工并投入 使用 ， 投 资量大 ， 回 收期慢 。 民 营房 地 产 企业融资难度较大 ， 很多企业为了获得 资金 ， 不 考虑融 资成本 ， 借 贷成本资 金 非 常高 ， 不考虑自有资金和借入资金的比 例 ， 他们为了 度

10、过眼 前的财务 难关 ， 盲目 借贷 ， 导致 资本结 构不合理 ， 没有考虑 到 高额的 利率给 公司带来的负担 ， 最终资 不抵债 。 （ 二 ） 不重视成本和费用的管理 成本费用管理一般在企业经营活动 中进行 ， 主要对企业的产品成本与营业费 用进行预算 ， 主要作用是全面开展管理工 作 ， 对民营 房地产企 业进行分 析 ， 节省更 多成本 ， 有效控制 企业成本 ， 从而提高 企 业的市场竞争力 。 很多民营房地产企业对 成本费用管理不重视 ， 没有采取财务管理 手段 。 他们没有监督和控制企业经营和生 产的全过 程 ， 不重视 财务预算 管理 ， 也 没 有制定财务预算计划和体系

11、， 导致财务管 理比较随意 ， 造成企业成本提高 。 （ 三 ） 内部控制制度不完善 大多数中小型民营房地产企业还没 有建立健全的内部控制制度 ， 企业主要依 靠管理人员来监督和控制 。 一些企业没有 专门的财务人员 ， 财务人员和一些管理职 位没有分开 ， 更没有建立企业内部控制制 度 ， 对企业 的财务进 行管理 ， 导 致财务 问 题经常出现 。 （ 四 ） 财务人员素质不高 ， 财务管理意 识淡薄 大多数民营房地产企业并没有财务 管理的意识 ， 他们设置财务部门只是为了 解决企业融资的问题 。 由于忽视了企业的 财务管理 ， 不重视高 级人才的 引进 ， 也 没 有对财务人员进行培训

12、， 财务人员由于素 质 低下 、 财务 管理水平 不高 ， 造成 企业 财 务信息混乱 ， 不能体现企业财务的真实性 和客观性 ， 导致决策失误 。 （ 五 ） 融资渠道较为单一 大部分民营房地产企业的主要资金 来源是依靠银行贷款 ， 自筹资金的能力较 弱 ， 而且自筹资金大部分来自购房者的定 金 和预付 款 ， 自备资 金少之又 少 ， 如今的 房地产市场不似以前红火 ， 库存越来越 多 ， 加 剧了房地 产企业的 资金困难 ， 随 着 房地产企业的负债率的提高 ， 从银行借款 的资金成本也不断上涨 。 此外 ， 国外房地 产政策频出 ， 严格控制过热地区和重度民 营房地产企业贷款 规模 ，

13、 房地产业银行信 贷紧缩 ， 导致民营房地产企业融资困难 。 随着时间的推移 ， 民营房地产企业资金链 断裂的风险也逐渐增大 。 三 、 新形势下民营房地产企业提高财 务管理水平的对策 （ 一 ） 建立健全财务管理规章制度 财务部门的管理工作之所以会出现 大问题 ， 是因为没有一套完整的规章制度 作为工作依据 ， 盲目地进行工作只会给工 作带来不必要的麻烦和困难 。 因此 ， 民营 房地产企业要根据自身条件和经营状况 制定自己的财务管理制度 ， 同时将自身的 财务管理特征也纳入到制度的发展之中 ， 这样不仅规范了员工工作程序 ， 也能促进 企业规范化发展 。 一个好的制度可以促进 民营房地产企

14、业的发展 。 基于实际工作中 遇到的一些问题 ， 通过自身的经验不能很 好地解决 ， 应该通过创新的方式有效解决 财务问题 。 （ 二 ） 加强成本控制 一要加强成本核算 ， 房地产开发商的 成本反映了实际投入在开发建设中的实 际支出 ， 以确定适当的销售价格来实现最 大 化 ， 为 资 金 回 报 奠 定 基 础 ;二 是 严 格 把 关工程结算 ， 在保证房屋质量的前提下 ， 防止施工过程中不必要的浪费 ， 控制物 耗 ; 作 为 日 常 重 要 的 民 间 房 地 产 业 务 支 出 ， 项 目支 出通常会 有一定的 监管 ， 要评 估民营房地产企业的工程部门 ， 财务部门 在建项目的资

15、金需求情况下 ， 确定合理支 付节点 ， 控制建设项目的成本 ;但在淡季 ， 各项费用需要控制在计划中 。 例如 ， 虽然 行政性开支在民营房地产企业的资金占 比较小 ， 但财务部 门仍然需 要监督 ， 拒 绝 不合理的开支 。 CHINA COLLECTIVE ECONOMY （ 三 ） 合理的管理和使用企业资金 由于涉及的资金数量大 ， 民营房地 产企业应统一安排资金使用情况 ， 做好 详细规划和合理调度 ， 确保资金能够合 理科学地 使用 和 支配 。 同时 ， 民营房地 产 企业还应该设立专门的资金管理机构 ， 统筹安 排和使用 资金 ， 合理 调度 ， 充分 利 用资金 。 （ 四

16、） 提高财务管理人员水平 人是管理的核心 ， 对于房地产企业来 说 ， 财务管理人员的素质直接关系到企业 财务 管理的水 平 ， 在招聘 过程中 ， 考 虑 到 他们的业务水平和竞争上岗的能力 ， 扩大 高层次 人才 ； 另一 方面 ， 要加 强对内 部 人 员的培训 ， 财务人员要定期进行财务管 理 ， 工 程储备 等方面的 培训工作 ， 只 有 不 断 拓展知 识面 ， 丰富 眼界 ， 才能 不断提 高 自身的业务能力更好地为企业财务管理 做出贡献 。 （ 五 ） 拓展融资渠道 民营房地产公司融资困难主要是自 身的信用和承担风险的能力并不高 。 首 先 ， 民营房地产企业要实现有效融资 ，

17、 从 而降低财务风险 ， 关键是要提升自己的综 合实力和管理水平 ， 树立良好的企业形象 和口碑 。 其次 ， 为了有效解决融资难问题 ， 应盲目投资管理 ， 合理设置融资决策的基 本流 程 ， 尽量减 少融资成 本和风险 ， 确 保 民营房地产企业融资安全 。 四 、 结语 面对市场竞争的巨大压力 ， 民营房地 产企业必须正确对待财务管理 ， 合理控制 资金 ， 保证资金 的 合理使 用 ， 为企业 赢 得 最大利益 。 通过财务管理的改善 ， 企业可 以有良好的筹资和投资环境 ， 确保企业资 本结构合理 。 在管理过程中 ， 企业应根据 市场情况和自身发展状况 ， 完善企业财务 管理制度 ， 同时将内部监督制度与规范合 理的管理流程相结合 ， 实现企业的经营目 标和更好的经营发展 。 参考文献 ： 1张华 .民营房地产企业财务管理与 成 本 控 制 协 同 管 理 的 研 究 J.财 会 学 习 , 2016(01). 2钟春来 .民营房地产企业财务管理 与 成 本 控 制 协 同 管 理 J. 经 济 视 野 ,2016 (14). 3刘鸿雁 .民营房地产企业财务管理 与成本控制协同管理策略分析 J.中国经 贸 ,2015(06). （ 作者单位 ： 广西丰泽 房 地 产 开 发 有 限公司 ） 中国集体经济 135