房企传统融资方式受阻 房地产信托发行火爆.docx

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1、 证券日报 /2018 年 /3 月 /16 日 /第 B01 版 金融机构 房企传统融资方式受阻 房地产信托发行火爆 本报见习记者 邢萌 房地产传统融资渠道受阻，房地产信托市场 “ 火爆 ” 。 从成立市场上看，超三成的集合信托资金投向房地产领域，与此同时，房地产信托平均收益 率也较去年同期提高了 0.9 个百分点，达到 7.69%。与之相对应的是，房企融资成本也有不小的 提升，而另一方面，发行市场上，有过半数的集合信托为房地产信托。 尽管房地产企业融资需求迫切，经证券日报记者了解，随着监管机构对违规开展房地产 业务的检查趋严、刚性兑付的打破等，房地产股权投资类信托项目或将增多。 房企融资难

2、 信托成重要补血方式 证券日报记者通过用益信托在线数据统计发现，春节过后，房地产信托从发行端和成立 端发力，成为集合信托中最重要的类型。 用益信托数据显示，新春开工后三周里（ 2 月 22 日 -3 月 14 日），在集合信托成立市场上，共 成立 162 款产品，成立规模为 227.35 亿元，平均期限为 1.77 年，平均收益率为 7.32%。 值得注意的是，其中房地产信托产品成立 38 个，募集资金达 73.09 亿元，占比为 32.15%， 与去年同期的 8.68%相比，占比增幅高达 270%；平均收益率为 7.69%，同比上升了 0.9 个百分点。 这也意味着，近三分之一的集合信托资金

3、投向房地产领域。 此外，发行市场则更加惊人。用益信托在线数据显示，今年 2 月 22 日 -3 月 14 日，集合信托 市场共发行 158 款产品，发行规模 372.13 亿元，其中，房地产信托发行规模达 199.34 亿元，占 比 53.57%，也就是说，占据整个信托产品发行规模的一半以上。 对于农历新年后房地产信托的爆发，用益信托研究员帅国让对证券日报记者解释道，一 方面银行贷款、发债融资、私募基金等房地产企业传统融资渠道受阻，信托目前成为房企重要融 资方式；另一方面，房地产信托业务是信托公司重要业务收入来源，相对较高的收益率深受投资 者青睐。 同时，他也认为，随着监管的趋严，信托公司转型

4、不断的深入，预计今年房地产信托规模占 比长期来看会有所下降，但短期仍是重要投资领域。 2018 年，房企将面临融资难、融资贵的窘境，同时，随着市场整体下滑，房企通过销售快速 回笼资金的难度也不断增加。今年 大部分房企将面临资金荒，加上自身的债务压力，房企资金链 安全面临较大压力。 今年的相关数据也证实了这一点。今年春节开工后的三周时间里，相比于去年同期，房地产 信托平均收益率由 6.79%增至 7.69%，提高了 0.9 个百分点，地产信托融资成本明显提高。 授米金融智库统计了 3 月 1 日至 3 月 7 日 60 家非银金融机构（信托、资管、私募、交易所 等）发行的 159 个融资项目，融

5、资金额 508 亿元。证券日报记者观察发现，列表中统计了包 括中信信托、华融信托、大业信托、粤财信托、中江信托、光大信托、百瑞信托、西部信托、国 通信托等 9 家信托公司投资的多个房地产信托项目，融资成本普遍在 9.2%-11.4%之间。其中，光 大信托投资的房地产项目最多，融资成本在 9.2%-11.2%之间。 房地产信托发行规模占比高 虽然房地产企业融资需求高涨，但资金链的紧张也为信托公司的风控提出了新要求。 从房地产信托的发展方向上，四川信托研发经理刘发跃对证券日报记者表示，房地产信 托应从以下八个方面转型：一是将交易对手逐渐转向大中型房企；二是通过战略合作实现长期发 第 1 页 共 2

6、 页 展；三是合作发起房地产并购基金。参与地产并购基金有助信托提高基金化产品的运营能力，进 一步提升对 PE、并购等业务的操作能力；四是参与城市更新项目。信托公司可以与专业运营商或 地产服务商合作建立有限合伙形式的房地产基金，从传统的债权模式为主过渡到股债并重，甚至 股权模式为主，以弥补专业性的不足；五是引领多元化业态创新。大消费产业引领下，单一的居 民住宅项目正在向旅游、教育、养老等多个业态扩展，同时可以发展财富管理和其他创新业务； 六是 探索租赁 市 场业务机 会 ；七 是探 索 投贷联动 业 务；八是 延 伸经营链 条 。随着 “ 租赁 +自持 ” 物业的出现和资产证券化、 REITs 等产品的成熟，信托公司可以逐步介入房地产项目的整个运营 周期，逐步提升自身的专业化能力，从而获得长期稳定的收益。 有业内人士称，随着监管机构对违规开展房地产业务的检查趋严，刚性兑付的打破等，货真 价实的房地产股权投资类信托项目将会增多。 第 2 页 共 2 页