苏州高新：2019年年度报告.PDF

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1、2019 年年度报告 1 / 231 公司代码：600736 公司简称：苏州高新 苏州新区高新技术产业股份有限公司苏州新区高新技术产业股份有限公司 20192019 年年度报告年年度报告 2019 年年度报告 2 / 231 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事出

2、席全体董事出席董事会会议。董事会会议。 三、三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。 四、四、 公司负责人公司负责人王星王星、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人屈晓云屈晓云及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）茅宜群茅宜群声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 本年度拟以2019年12

3、月31日总股本1,151,292,907股为基数， 每10股派发现金红利0.52元 （含税） ，合计分配59,867,231.16元。本分配预案尚需经公司2019年度股东大会审议批准后实施。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 重大风险提示重

4、大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的政策风险、行业风险、经营风险等，敬请查阅本报告“经营情况讨论与分析”中关于公司未来发展的讨论与分析中阐述的可能面对的风险因素内容。 十、十、 其他其他 适用 不适用 2019 年年度报告 3 / 231 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 12 第五节第五节 重要事项重要事项 . 32 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况 . 48 第七节第七节 优先

5、股相关情况优先股相关情况 . 53 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 54 第九节第九节 公司治理公司治理 . 61 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 64 第十一节第十一节 财务报告财务报告 . 69 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 . 231 2019 年年度报告 4 / 231 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 公司/苏州高新 指 苏州新区高新技术产业股份有限公司 苏高新集团/控股股东 指 苏州苏高新集团有限公司 苏州高新区管

6、委会 指 苏州国家高新技术产业开发区管理委员会 苏州高新区 指 苏州国家高新技术产业开发区 报告期 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日 证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 会计师事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 地产集团 指 苏州高新地产集团有限公司 旅游集团 指 苏州高新旅游产业集团有限公司 高新污水 指 苏州高新污水处理有限公司 金粉公司 指 苏州钻石金属粉有限公司 徐州投资 指 苏州高新（徐州）投资发展有限公司 高新福瑞/福瑞融资租赁 指 苏州高新福瑞融资租赁有限公司 高新投资/投资管理公司 指 苏州高新投资管理有

7、限公司 环保产业公司 指 苏州高新环保产业发展有限公司 小镇公司 指 苏州白马涧生命健康小镇建设发展有限公司 创智融 指 苏州创智融新能源科技有限公司 苏高新能源 指 苏州苏高新能源服务有限公司 融联基金 指 苏州融联创业投资企业（有限合伙） 创投集团 指 苏州高新创业投资集团有限公司 东菱振动 指 苏州东菱振动试验仪器有限公司 中新集团 指 中新苏州工业园区开发集团股份有限公司 江苏银行 指 江苏银行股份有限公司 国泰君安 指 国泰君安证券股份有限公司 中诚信证评 指 中诚信证券评估有限公司 中诚信国际 指 中诚信国际信用评级有限责任公司 土地储备中心 指 苏州高新区（虎丘区）土地储备中心

8、苏州高新太浩基金 指 苏州苏新太浩股权投资合伙企业（有限合伙） 苏州高新明善基金 指 苏州明善汇德投资企业（有限合伙） 苏高新科技 指 苏州苏高新科技产业发展有限公司 高新商旅 指 苏州高新商旅发展有限公司 2019 年年度报告 5 / 231 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 苏州新区高新技术产业股份有限公司 公司的中文简称 苏州高新 公司的外文名称 SUZHOU NEW DISTRICT HI-TECH INDUSTRIAL CO., LTD 公司的外文名称缩写 SZNH 公司的法定代表人 王星 二、二、 联系人和联系方

9、式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 宋才俊 龚俞勇 联系地址 江苏省苏州市高新区锦峰路199号锦峰国际商务广场A座20楼 江苏省苏州市高新区锦峰路199号锦峰国际商务广场A座20楼 电话 （0512）67379025 （0512）67379025 传真 （0512）67379060 （0512）67379060 电子信箱 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 江苏省苏州市新区运河路8号 公司注册地址的邮政编码 215011 公司办公地址 江苏省苏州市高新区锦峰路199号锦峰国际商务广场A座19-20楼 公司办公地址的邮政编码 215163 公司网址 http:/ 电

10、子信箱 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 上海证券交易所、公司董事会秘书处 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 苏州高新 600736 / 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市南京东路 61 号新黄浦金融大厦 7 楼 签字会计师姓名 唐国骏、蒋承毅 2019 年年度报告

11、6 / 231 七、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%) 2017年 营业收入 9,137,754,086.71 7,281,503,652.96 25.49 6,242,486,937.66 归属于上市公司股东的净利润 353,335,279.67 611,331,529.99 -42.20 606,260,751.47 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 50,584,489.96 304,278,298.37 -83.38 251

12、,021,218.61 经营活动产生的现金流量净额 -2,705,253,236.95 -4,496,004,643.20 不适用 4,145,912,677.75 2019年末 2018年末 本期末比上年同期末增减（%） 2017年末 归属于上市公司股东的净资产 6,850,319,255.74 6,052,833,585.98 13.18 6,008,664,544.29 总资产 47,284,111,401.37 37,067,163,010.59 27.56 26,378,303,355.87 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2019年 2018年 本期比上年

13、同期增减(%) 2017年 基本每股收益（元股） 0.17 0.41 -58.54 0.48 稀释每股收益（元股） 0.17 0.41 -58.54 0.48 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） -0.09 0.15 -160.00 0.18 加权平均净资产收益率（%） 3.06 8.17 减少5.11个百分点 10.22 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） -1.61 3.04 减少 4.65 个百分点 3.91 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 2019 年年度报告 7 / 231 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据

14、差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 九、九、 2019 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第

15、一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 3,087,338,180.88 2,173,071,257.84 1,376,413,652.57 2,500,930,995.42 归属于上市公司股东的净利润 139,933,413.53 80,005,307.11 66,452,561.45 66,943,997.59 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 131,288,329.71 -6,108,891.60 -37,211,477.68 -37,383,470.47 经营活动产生的现金流量净额 -1

16、,725,657,892.03 -24,858,169.27 -564,419,790.81 -390,317,384.84 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2019 年金额 附注（如适用） 2018 年金额 2017 年金额 非流动资产处置损益 213,923,124.22 537,545,855.05 524,685,186.30 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相43,381,747.79

17、 11,769,313.28 14,686,802.09 2019 年年度报告 8 / 231 关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 73,681,700.54 47,127,102.73 33,134,848.65 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 22,063,259.79 9,467,387.32 26,534,624.01 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益

18、 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 -486,385.17 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 / 86,253.28 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金

19、融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 93,933,793.42 507,130.98 / 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 1,707,134.12 417,650.00 2019 年年度报告 9 / 231 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 2,586,222.33 -18,408,456.92 3,500,958.94 其他符合非经常性损益定义的损益项目 2,959,076.70

20、 -1,350,148.28 少数股东权益影响额 -68,089,953.27 -97,077,049.50 -105,432,023.83 所得税影响额 -81,688,181.81 -183,748,651.99 -142,374,766.58 合计 302,750,789.71 307,053,231.62 355,239,532.86 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交易性金融资产 405,261,966.79 644,397,397.67 239,135,4

21、30.88 93,933,793.42 应收款项融资 10,982,940.81 24,404,929.02 13,421,988.21 其他权益工具投资 702,831,219.62 1,114,538,029.21 411,706,809.59 其他非流动金融资产 7,259,900.00 7,259,900.00 合计 1,119,076,127.22 1,790,600,255.90 671,524,128.68 93,933,793.42 十二、十二、 其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期

22、内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 报告期内，公司立足“高新技术产业培育与投资运营商”的战略定位，持续推进产业转型升级,深耕创新地产、节能环保、战略新兴产业，并以非银金融与产业投资为抓手实现产业链延伸布局，促进公司优化产业结构、提升盈利质量、增强抗风险能力。 创新地产涉及住宅开发和产业地产运营。其中，住宅开发扎根苏州、适度异地布局，通过自主开发与合作开发相结合的模式，与行业龙头企业优势互补，提升项目操盘效率和盈利能力，公司旗下地产集团连续多年获得“江苏省房地产开发企业 50 强”、“苏州房地产开发综合竞争力20 强企业”等荣誉称号。产业地产以旅游地产运营为基础，在苏州、徐州两地打造

23、主题乐园并配建住宅项目，积累“地产+产业”开发经验；通过挖掘“地产+大健康”的协同效应打造生命健康2019 年年度报告 10 / 231 小镇， 推进小镇载体建设的同时成立专门的投资平台服务于小镇内的产业招商， 实现“园区运营+股权投资”的经营模式。 节能环保领域，公司的污水处理以及自来水业务覆盖苏州高新区全部 223 平方公里陆地行政区域，并以此为依托整合区内污泥处置、危废固废、环境检测、分布式发电、能源管理等相关产业链资源， 积极组建环保集团； 同时引入区外成熟的技术资源填补区内空白， 促进环保产业集聚。 战略新兴产业涉足力学环境与可靠性试验设备制造和整体解决方案服务，由控股子公司东菱振动

24、开展具体业务，涵盖高端装备研制、测试试验服务、软件开发和系统集成，可提供标准化与个性化定制的设备制造与测试服务。公司在苏州建立环境与可靠性试验服务产业园、产品生产与装备制造基地，并全力推动实验室的全国性布局，实现装备制造、测试服务能力的全面提升。 非银金融与产业投资是公司在转型战略驱动下储备优质投资标的、获取投资收益、优化营收结构的重要板块。公司主要投资领域包括：基于战略转型的产业投资，以明善基金、太浩基金为投资主体， 面向节能环保、 战略新兴产业等业务领域实施产业布局； 服务于产业招商的项目投资，由枫桥投资出资，投向生命健康领域优质招商对象；财务性投资，包括江苏银行、中新集团、金埔园林等 I

25、PO 企业的直接投资，杭州银行等上市公司的长期股权投资，以及通过创投集团、融联基金间接参股的高新技术企业和科创板上市公司。 公司对业务涉及行业情况的说明详见“第四节 经营情况的讨论与分析”。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 1、补充土地储备 2019 年 4 月 24 日，地产集团联合招商局地产（苏州）有限公司通过市场竞拍的方式取得江苏省苏州市苏地 2019-WG-7 号宗地土地使用权。详见公司于 2019 年 4 月 25 日披露的 2019-029号公告。 2019 年 11 月 6 日，小镇公司通过市场竞拍的方

26、式取得江苏省苏州市苏地 2019-WG-47 号宗地土地使用权。详见公司于 2019 年 11 月 7 日披露的 2019-052 号公告。截至本报告披露日，小镇公司已与苏州禹洲轩溢房地产开发有限公司成立合资公司苏州新禹溪建设发展有限公司，负责开发苏地 2019-WG-47 号宗地，合资公司注册资本 2,000 万元，小镇公司持股 51%。 2019 年 12 月 23 日，苏州盈进企业管理咨询有限公司（苏州碧桂园房地产开发有限公司控股孙公司） 通过市场竞拍的方式取得江苏省苏州市苏地 2019-WG-61 号宗地土地使用权。 该地块位于苏州高新区浒关开发区罗家门路东、白鹤山路南，土地面积 80

27、,142.5 平方米，土地用途为住宅用地，出让年限 70 年，容积率 1.0R1.5，成交价格 152,646 万元，成交楼面价 12698 元/平方米。截至本报告披露日，地产集团与苏州盈进企业管理咨询有限公司成立合资公司苏州新碧捷置业有限公司开发苏地 2019-WG-61 号宗地， 苏州新碧捷置业有限公司注册资本 2,000 万元， 地产集团持股 49.9%，苏州盈进企业管理咨询有限公司持股 50.1%。 2、原苏州乐园土地收储 2019 年度，公司子公司苏州高新旅游产业集团有限公司位于位于苏州高新区玉山路 158 号、162 号、166 号、168 号的房屋被苏州国家高新技术产业开发区管理

28、委员会（苏州市虎丘区人民政府）房屋征收办公室征收，征收补偿及奖金金额合计 54,955.55 万元，由此产生的处置收益合计21,392.90 万元。 详见公司于 2019 年 7 月 18 日披露的 关于原苏州乐园土地收储的进展公告（公告编号：2019-037） 。 3、污水厂土地收储 2019 年度，公司子公司苏州高新污水处理有限公司旗下苏州新区污水厂位于苏州高新区运河路 2 号的 75,340.3 平方米土地及地上房屋被苏州国家高新技术产业开发区狮山街道办事处征收，2019 年年度报告 11 / 231 补偿总价为 24,988.47 万元。截至报告期末，本次收储尚未完成。详见公司于 20

29、19 年 11 月 28日披露的关于公司控股子公司污水公司土地及房屋征收事项的公告 （公告编号：2019-054） 。 4、剥离酒店资产 报告期内，公司对旗下酒店资产进行了梳理，置出科普路 17#、18#地块投资性房地产，标的资产由公司下属企业新高旅游持有，并由高新商旅旗下清山会议中心承租。 根据中通诚资产评估有限公司出具的苏州新高旅游开发有限公司拟转让投资性房地产所涉及位于科普路 17#、18#地块项目资产评估报告 （中通评报字201921178 号） ，在评估基准日2019 年 3 月 31 日，科普路 17#、18#地块之土地使用权、地上建筑物及配套设备设施账面价值9,987.90 万元

30、，评估值为 12,314.49 万元，资产评估增值 2,326.59 万元，增值率 23.29%。 经公司第九届董事会第八次会议审议通过，科普路 17#、18#地块投资性房地产以评估值12,314.49 万元为交易价格， 转让给高新商旅。 截至目前， 公司已与高新商旅签订资产转让协议。 5、金粉公司设备资产转让 金粉公司为公司全资子公司，主要从事铜金粉的制造、销售等业务。近年来，随着金粉市场需求的日趋萎缩，行业产能过剩状况愈发严重，金粉公司主营业务持续亏损，为进一步提高公司资产运营效率，剥离低效资产，公司决定通过挂牌转让的方式转让金粉公司设备资产。 根据北京中天和资产评估有限公司出具的苏州钻石

31、金属粉有限公司拟处置资产涉及的相关设备资产价值资产评估项目资产评估报告 （中天和2019评字第 80012 号） ，在评估基准日 2019年 4 月 30 日， 金粉公司拟处置资产涉及的相关设备资产账面原值 3,533.92 万元， 账面净值 654.57万元，评估价值 682.80 万元，增值额 28.23 万元，增值率 4.31%。 经公司第九届董事会第八次会议审议通过， 公司以 682.80 万元为底价， 在苏州市公共资源交易中心按照公开挂牌的方式出让金粉公司拟处置资产涉及的相关设备资产。截至报告期末，公司已完成金粉公司设备资产的转让流程，转让价格为 752.02077 万元。 三、三、

32、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1、分享区域经济高质量发展及创新资源红利 苏州市面临长三角区域一体化发展、江苏自贸区建设、科创板设立等一系列政策机遇，并将通过“开放再出发” ，推动创新发展、产业转型、优化营商环境、塑造城市品质；同时，苏州高新区提出在高新技术、高新企业、高新产业等方面围绕“高新”做文章，跻身全国高新区“第一方阵” 。 2019 年， 苏州高新区完成地区生产总值 1,330 亿元， 增长 6%； 一般公共预算收入 168.6 亿元，增长 6%；规模以上工业总产值 3,131 亿元，增加值率提高了 0.2 个百分点，其中，战略性新兴产业产值、高新技术产

33、业产值占比分别为 59%和 56.9%。 截至 2019 年末，苏州高新区人才总量已达 25 万人，其中高层次人才 3 万人，各类领军人才1,200 多人。年内新增国家级和省级科技企业孵化器各 1 家；累计获批省级以上科技企业孵化器16 家，其中国家级 7 家。区内拥有国家级智能制造试点示范项目 2 个，国家级智能制造综合标准化与新模式应用项目 2 个；国家服务型制造示范平台 1 家，国家服务型制造示范企业 1 家。 区域经济的高质量发展和创新驱动，是公司产业升级的资源基础，为公司战略转型提供了土壤。 2、产业+地产协同开发能力 公司深耕旅游业务，在与房地产项目联动开发过程中积累了一定的产业地

34、产开发运营经验；通过打造苏州生命健康小镇，实现生命健康产业集聚，进一步丰富产业地产的发展内涵和运营模式，为“地产+”模式落地奠定基础，实现传统地产开发向创新地产模式转型升级。 3、节能环保全产业链整合发展能力 2019 年年度报告 12 / 231 公司节能环保业务依托区内污水处理独家经营权，并以此为基础，整合区域和行业龙头企业资源，向污泥处置、危废固废、土壤修复、大气治理、再生资源利用、分布式发电、能源管理领域拓展，积极推动成立环保产业集团，实现产业链整合发展。 4、战略新兴产业的技术研发能力 公司战略新兴产业板块的东菱振动为力学环境与可靠性试验设备专业制造商和测试服务商，通过建设环境与可靠

35、性试验服务产业园，加强在航空发动机测试、大型综合试验系统、低频大位移等领域的试验能力，促进军民融合产业发展，形成产业集聚，进一步提升东菱振动的技术研发能力。 截至 2019 年末，东菱振动共提交专利申请 466 项，其中发明专利 161 项；已获授权专利 383项， 其中发明专利 88 项。 东菱振动构建了“江苏省力学环境试验工程技术研究中心学术委员会”、“江苏省博士后创新实践基地”、“江苏省企业研究生工作站”、“东菱院士顾问团”等科研阵地， 凭借世界首创的 35 吨和 50 吨超大推力电磁振动台， 参与了神舟系列、 天宫系列、 探月工程、风云系列、嫦娥四号等国家重大项目的研制建设试验相关配套

36、工作。 5、融资创新和资金管控能力 公司在产业转型升级的过程中，不断拓宽融资渠道、创新融资手段、调整融资结构、提升资金管控效率。 依托国有控股背景，公司具备较高的资信水平和充足的银行授信。2019 年，公司跟踪评级维持 AA+； 2020 年 3 月， 公司取得 AAA 主体信用评级。 去年全年， 公司获银行授信总额 176.16 亿元，综合研判市场趋势并择机发行了定向债务融资工具（PPN）等直融产品。公司资产负债率维持在67.78%，综合融资成本控制在 5.24%，强化结算中心的资金管理功能，提升资金使用效率。 6、高新技术产业培育与投资的能力 公司确立“高新技术产业培育与投资运营商”的战略

37、定位，成立投资管理子公司，参股苏高新创投集团，通过产业并购基金、私募股权基金等平台投资符合公司发展战略的高新技术企业和拟 IPO 公司，具备高新技术产业培育与投资的能力。 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2019 年， 公司依托苏州区域创新的生态环境， 立足苏州高新区发展的产业布局， 紧紧围绕“高新技术产业培育与投资运营商”的战略定位， 稳步推进创新地产、 节能环保、 战略新兴产业向 “高” 、“新”转型发展，并以非银金融与产业投资为助推力，构建“3+1”产业协同发展格局。 公司积极抓住长三角一体化发展、江苏自贸区建设、科创板设

38、立等政策机遇，充分发挥区域政府背景优势，紧跟区域转型发展步伐，整合产业、资金、人才及招商资源，加强产业互动和协同，积极投入到高新区高质量发展进程中，有效实施战略转型升级。其中，传统地产为公司提供持续稳定的业绩支撑，产业地产以生命健康小镇为代表，加快推进载体建设、产业招商和运营工作，同时储备产业和配套住宅用地；节能环保领域以产业培育为重点，有序推进 5 座污水厂提标改造和地下污水厂迁建项目，筹备设立管网公司，负责高新区全区管网检测和运营工作，同时公司围绕污泥处置、危废固废、土壤修复等领域积极储备优质资源，并发展能源管理和分布式发电业务；战略新兴产业依托环境与可靠性试验服务产业园，加强东菱振动的研

39、发、服务能力，提升管控水平和人才储备；非银金融与产业投资作为公司转型的纽带和抓手，通过战略性投资、长期股权投资、参股拟上市企业等多维度的投资格局，参与高新区新兴产业的培育与发展，储备公司转型资源。 同时，公司从多方面做好内部管控工作。优化地产集团、旅游集团组织架构，推进环保集团建设，逐步实现各板块集团化运营；改善融资结构，控制融资成本，提高财务管理的实效；完善2019 年年度报告 13 / 231 制度约束，保障规范运作，提升公司治理的合规性；储备人力资本，注重培训开发，加强人才队伍建设。 截至 2019 年末，公司总资产 472.84 亿元，同比增加 27.56%；归属于上市公司股东的净资产

40、68.50 亿元，同比增加 13.18%。2019 年度，公司实现营业收入 91.38 亿元，同比增加 25.49%；归属于上市公司股东的净利润 3.53 亿元。 一一、创新地产创新地产：以传统地产为支撑，创新发展以传统地产为支撑，创新发展产业产业地产地产 创新地产紧扣“提质增效”的高标准，推动住宅开发与产业地产两手抓。住宅开发领域，公司深耕苏州、立足长三角，通过与行业内的龙头房企实施战略合作，加快项目周转，提升操盘能力和盈利水平；产业地产领域，在旅游地产项目建设的同时，公司拓展产业业态，依托苏州市生物医药产业发展的大趋势，打造生命健康小镇，涉足大健康产业，载体建设与招商运营同步推进，多个高端

41、行业顶尖项目入驻产业园。 （一）住宅（一）住宅开发开发领域领域 1、商品房销售方面。公司商品房全年累计实现合同销售面积 30.68 万平方米，同比减少35.88%；合同销售金额 71.22 亿元，同比增加 6.09%；商品房销售均价 2.32 万元/平方米，同比增加 65.42%，其中苏州地区商品房销售均价 2.69 万元/平方米。为提升项目品质和市场认可度，公司推出“云庭系”产品，并加快项目建设节奏，提高周转效率，位于苏州工业园区的泊云庭项目于年内实现预售并已售磬，累计认购金额超 40 亿元；此外，年内主要销售项目还包括合肥中央公园、海和云庭、翡翠四季等。 2、商品房结转方面。公司全年商品房

42、累计结转面积 68.66 万平方米，同比增加 36.37%；结转收入 78.65 亿元，同比增加 24.18%；主要结转项目有吴江天城花园、遇见山、公园里、合肥中央公园等。 3、项目建设方面。年内，公司商品房新开工面积 73.70 万平方米，施工面积 168.85 万平方米，竣工面积 73.22 万平方米；重点施工项目包括泊云庭、海和云庭、滨河四季云庭、合肥中央公园、滁州东方玖著等。代建项目施工面积 44.51 万平方米，主要为高新区内的学校等。 截至 2019 年末，公司竣工在售、在建、拟建商品房总可售面积 136.85 万平方米，主要分布于苏州、滁州、合肥等长三角城市，其中住宅 114.8

43、5 万平方米，商业 22.01 万平方米。 4、土地储备方面。适时补充土地储备，保持稳定的可售规模。报告期内，公司新增土地储备面积 24.34 万平方米，计容建筑面积 41.06 万平方米，位于苏州高新区核心区域和生命健康小镇规划范围内； 2020 年 1-3 月， 公司新增土地储备 11.99 万平方米， 计容建筑面积 12.61 万平方米，位于苏州高新区和苏州工业园区。 5.合作开发方面。公司与行业龙头企业合作开发，实现优势互补，加快项目周转，保证利润来源，提升可持续盈利能力。其中，泊云庭与融创、九龙仓合作，海和云庭与仁恒、苏州恒泰合作，滨河四季云庭与招商地产、仁恒、苏州恒泰合作。 （二）

44、产业地产领域（二）产业地产领域 1、 生命健康小镇项目。 以生命健康小镇为代表的产业地产项目顺利推进载体建设与产业招商等工作，并已顺利获评苏州市特色小镇。建设方面，上半年，小镇会客厅正式启用，成为小镇对外展示形象的窗口和对内服务产业发展的平台；下半年，产业园一期顺利完工，二期完成主体结构封顶，三、四期进行概念设计。招商方面，小镇瞄准国内外具有先进技术、符合国际发展方向的研发型和研发成果产业化型企业，初步形成了以新药创制、生物技术、高端医疗器械为主的产业聚集，已落地重点产业项目 18 家，代表性入驻项目有安酷生物、华大基因、中欧创新中心等。配套住宅用地方面，截至本报告披露日，公司已在小镇规划范围

45、内储备 2 宗住宅用地，土地面积合计 14.10 万平方米，计容建筑面积合计 16.46 万平方米，为产城融合的创新模式发展做好提前量。产业用地储备方面，公司报告期内收购的苏州高新区生荣文化产业园正有序推进清退工作，为公司产业拓展储备载体。 2019 年年度报告 14 / 231 2、旅游地产项目。旅游地产强化品牌传播，加快推进新园建设。2019 年，公司旗下旅游集团围绕“森林 IP 战略” 、 “全市场化战略” ，全面扩大“苏州乐园”品牌影响力，进一步巩固市场地位；旅游板块完成营收 1.54 亿元，接待游客 139.13 万人次，其中新苏州乐园森林水世界在夏季运营期间接待游客 41.90 万

46、人次，实现营收 6,083 万元，分别同比增长 24.26%和 6.79%。公司在建的两大主题乐园苏州乐园森林世界、 徐州乐园欢乐世界计划于 2020 年开园迎客， 截至报告期末，苏州乐园森林世界已完成 57 栋单体建筑土建施工（总计 60 栋） ，已有 20 项游乐设备进场安装（总计 24 项） ；徐州乐园欢乐世界已完成大型基建作业，16 台室外设备完成调试（总计 18台） 。此外，公司在贵州铜仁新建泰迪农场，实现品牌和管理的异地输出。 二二、节能环保：、节能环保：以污水处理为基础，加强环保产业培育以污水处理为基础，加强环保产业培育 节能环保产业紧扣“强链补链”的主思路，以污水处理为基础，面

47、向产业链上下游积累资源，并涉足能源管理、分布式发电等领域，优化产业架构，推动成立环保集团。 1、污水处理业务高效开展。报告期内，公司旗下 5 座污水厂累计处理污水 8,256.84 万吨，同比增长 14.58%；污水公司实现营业收入 2.20 亿元，净利润 0.19 亿元，分别同比增加 10.00%和 35.71%。 2、高标准建设项目稳步推进。截至报告期末，预计总投资 7.57 亿元的地下污水厂迁建项目累计完成货币工作量 3.83 亿元，预计将于 2021 年基本建成。为符合苏州市日益严格的污水厂排放标准要求，公司现有的 5 座污水厂逐步实施临时提标、迁扩建等升级改造，提升截污效果和处理效率

48、，改造完成后，污水日处理能力将由 28 万吨提高至 48 万吨。 3、 扩展管网检测和运营业务。 为延伸水务运营产业链， 公司设立苏州高新管网管理有限公司，服务于高新区雨污水管网和泵站一体化运营，并逐步提升智慧化管理水平。截至本报告披露日，公司对区内雨、污水管网检测进度均超过 50%。 4、积极储备环保产业链资源。报告期内，环保产业公司建立完善项目投资标的库，在污泥处置、危废固废、土壤修复、环境检测等领域深入挖掘、调研潜在合作标的，推进与业内资深环保企业的合作，丰富项目储备和行业经验，为拓展节能环保业务积累资源。 5、能源管理和分布式发电业务创新转型发展。能源管理领域，苏高新能源获得“国家级科

49、技型中小企业”资质，入选“江苏省高新技术培育企业”名录，自主研发的 SD 智慧能源云平台等软件产品获得软件著作权 19 件、专利证书 3 个。年内累计售电 30.46 亿度，同比增加 52.61%，在省内同类企业排名前二十；实现营业收入 1,284.35 万元，净利润 237.52 万元。分布式发电领域，创智融已投运光伏发电项目7个， 共计10.86兆瓦； 年内实现发电量846.61万度， 同比增长82.70%；实现营业收入 391.67 万元。 三、三、战略新兴产业战略新兴产业：以东菱振动为主体，注重研发与服务：以东菱振动为主体，注重研发与服务 战略新兴产业紧扣“创新驱动”的主思路，以东菱振

50、动为主体，依托环境与可靠性试验服务产业园， 从事力学环境与可靠性试验设备制造和测试服务业务。 公司自 2017 年收购东菱振动以来，全面做好投后及管理交接工作，保证团队稳定，各项业务稳健发展，技术实力不断提升。 报告期内，东菱振动实现营业收入 3.45 亿元；其中，振动测试服务收入 5,064 万元，振动设备销售收入 2.82 亿元，售后服务收入 1,230 万元。 1、 挖掘振动设备研发的深度。 东菱振动多项新品为国内首创， 包括两分量低频振动发生装置、感应式振动台、高速气动冲击台、非接触式电磁力加载系统等。参与研制的“汽轮机系列化减振阻尼叶片设计关键技术及应用” 项目荣获 “国家科学技术进