新城控股：新城控股2021年度财务报表及审计报告.PDF

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1、 新城控股集团股份有限公司 2021 年度财务报表及审计报告 财务报表审计报告财务报表审计报告防伪编码:一一一31000007202237584B被审计单位名称:新城控股集团股份有限公司(曾用名: 新城控股集团有限公司)审计期间:一一一2021报告文号:一一一普华永道中天审字(2022)第10055号签字注册会计师:陈玲注师编号:一一一310000010039签字注册会计师:杨雨蕾注师编号:一一一310000071002事 务 所 名 称:一 一 一 一普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）事 务 所 电 话:一 一 一 一021-23238888事 务 所 地 址:一 一 一 一中国上海市

2、浦东新区东育路588号前滩中心42楼业务报告使用防伪编码仅说明该业务报告是由依法批准设立的会计师事务所出具，业务报告的法律责任主体是出具报告的会计师事务所及签字注册会计师。报告防伪信息查询网址：https:/ 新城控股集团股份有限公司 2021 年度财务报表及审计报告 页码页码 审计报告 1 7 2021 年度财务报表 合并资产负债表 1 2 公司资产负债表 3 4 合并利润表 5 6 公司利润表 7 合并现金流量表 8 9 公司现金流量表 10 合并股东权益变动表 11 12 公司股东权益变动表 13 14 财务报表附注 15 297 补充资料 1 2 新城控股集团股份有限公司 2021 年

3、度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 15 - 一 公司基本情况 新城控股集团股份有限公司(以下简称“本公司”)的前身新城控股集团有限公司(以下简称“原公司”)是由自然人股东王振华、王杏娣、汤宇平及武进市国洲经济开发总公司于 1996 年 6 月 14日在中华人民共和国江苏省常州市设立的有限责任公司。 原公司设立时注册资本为人民币 200 万元，历经数次增资和股权变动后，截至 2014 年 12 月31 日，原公司股东股份数及股权比例如下： 股份数 股权比例 富域发展集团有限公司 1,000,000,000 90.91% 常州德润咨询管理有限公司 100,000,000 9

4、.09% 1,100,000,000 100.00% 于 2015 年 3 月 27 日，经股东会决议，原公司股东作为发起人，原公司整体变更设立为股份有限公司，并更名为新城控股集团股份有限公司。本公司申请登记的变更后注册资本为人民币116,600 万元，划分为每股人民币 1 元的普通股，共计 116,600 万股；变更前后各股东的持股比例不变，并以其拥有的原公司经审计后的按照企业会计准则及其相关规定核算的于 2014 年12 月 31 日的净资产计 1,176,530,664 元作为出资，按 1：0.9910 的比例折为本公司的股本116,600 万股，折股溢价 10,530,664 元计入资

5、本公积。 根据中国证券监督管理委员会证监许可20152144 号文关于核准新城控股集团股份有限公司吸收合并江苏新城地产股份有限公司的批复 ， 本公司向江苏新城地产股份有限公司(“江苏新城”)除本公司以外的全体股东发行 542,064,758 股人民币普通股， 并以换股方式吸收合并江苏新城。本次换股吸收合并完成后，江苏新城的全部资产和负债由本公司承继及承接。于 2015 年 12 月4 日，根据上海证券交易所关于新城控股集团股份有限公司人民币普通股股票上市交易的通知 (上海证券交易所自律监管决定书2015404 号)， 本公司发行的人民币普通股股票( “A 股” )在上海证券交易所挂牌上市交易。

6、于 2015 年 12 月 31 日，本公司的总股本为人民币1,708,064,758 元，每股面值 1 元。 于 2016 年 3 月 24 日，经 2015 年度股东大会审议通过，本公司以 2015 年 12 月 31 日总股本1,708,064,758 股为基数，以资本公积向全体股东每 10 股转增 3 股，合计转增的股数为512,419,428 股，金额为人民币 512,419,428 元。此次转增股本后，本公司总股本变更为人民币 2,220,484,186 元。 新城控股集团股份有限公司 2021 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 16 - 一 公司基本情况

7、(续) 于 2016 年 8 月 18 日和 2016 年 10 月 17 日，本公司分别召开第一届董事会第十八次会议和2016 年第四次临时股东大会，审议通过了新城控股集团股份有限公司第一期限制性股票激励计划 和 关于提请股东大会授权董事会办理公司限制性股票激励计划有关事项的议案 ( “2016激励计划”)。在获得所有必须的审批后，本公司于 2016 年 11 月 22 日召开第一届董事会第二十三次会议，审议通过了关于公司首次向激励对象授予限制性股票的议案 。根据首次授予限制性股票的议案，本公司向 59 名激励对象定向发行 38,500,000 股限制性人民币普通股 A 股，发行价格为每股人

8、民币 6.9 元。本次募集资金于 2016 年 11 月 24 日到位，业经普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)予以验证并出具普华永道中天验字(2016)第 1587 号验资报告。本次定向发行后，本公司总股本变更为人民币 2,258,984,186 元。 于 2016 年 12 月 31 日，本公司各股东股份数及股权比例如下： 股份数 股权比例 境内上市有限售条件人民币普通股 A 股持有人 - 富域发展集团有限公司 1,378,000,000 61.00% - 常州德润咨询管理有限公司 137,800,000 6.10% - 2016 激励计划激励对象(59 名) 38,500,000 1

9、.70% 境内上市无限售条件人民币普通股 A 股持有人 704,684,186 31.20% 2,258,984,186 100.00% 由于本公司原授予 50 万股限制性股票的 1 名激励对象已办理离职手续，不再具备激励对象资格，于 2017 年 5 月 18 日，本公司按每股人民币 6.9 元的价格完成上述 1 名激励对象已获授但尚未解锁的 50 万股限制性股票的回购，并已于 2017 年 5 月 19 日予以注销。相应地，本公司的总股本变更为 2,258,484,186。此外，本公司原授予共计 110 万限制性股票的 2 名激励对象因离职不再具备激励资格，本公司已于 2017 年 12

10、月 29 日按授予价格扣除已享有的现金分红后每股人民币 6.57 元的价格回购该等股份。 于 2017 年 11 月 30 日，本公司召开第一届董事会第三十三次会议及第一届监事会第十九次会议，审议通过了关于第一期限制性股票激励计划首次授予的限制性股票第一个解锁期可解锁的议案 ，对首次授予限制性股票的 56 名激励对象的 14,760,000 股限制性股票办理解锁，并于 2017 年 12 月 7 日起上市流通。本次解锁的限制性股票上市流通日为 2017 年 12 月 7 日。 新城控股集团股份有限公司 2021 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 17 - 一 公司基本

11、情况(续) 截至 2017 年 12 月 31 日，本公司各股东股份数及股权比例如下： 股份数 股权比例 境内上市有限售条件人民币普通股 A 股持有人 - 富域发展集团有限公司 1,378,000,000 61.01% - 常州德润咨询管理有限公司 137,800,000 6.10% - 2016 激励计划激励对象(56 名) 22,140,000 0.98% - 本公司持有的尚未注销的库存股 1,100,000 0.05% 境内上市无限售条件人民币普通股 A 股持有人 - 第一期激励计划激励对象(56 名) 14,760,000 0.66% - 其他 A 股持有人 704,684,186 3

12、1.20% 2,258,484,186 100.00% 于 2018 年度，本公司通过集中竞价方式累计以人民币 149,958,963 元的价格回购公司股份5,529,147 股。 于2018年1月2日， 本公司注销了于2017年12月29日回购的股权激励相关库存股1,100,000股。 由于本公司原授予 66 万股限制性股票的 2 名激励对象已办理离职手续，不再具备激励对象资格，于 2018 年 7 月 11 日，本公司按授予价格扣除已享有的现金分红后每股人民币 6.57 元的价格完成上述 2 名激励对象已获授但尚未解锁的 66 万股限制性股票的回购，并已于 2018 年11 月 15 日予

13、以注销。相应地，本公司的总股本变更为 2,256,724,186。 于 2018 年 12 月 7 日，本公司召开第二届董事会第十次会议和第二届监事会第六次会议，审议通过了关于第一期限制性股票激励计划首次授予的限制性股票第二个解锁期可解锁的议案 ，对首次授予限制性股票的 54 名激励对象的 10,740,000 股限制性股票在第二个解除限售期办理解锁，并于 2018 年 12 月 13 日起上市流通。本次解锁的限制性股票上市流通日为 2018 年 12月 13 日。 于 2018 年 12 月 5 日， 富域发展集团有限公司和常州德润咨询管理有限公司所持有本公司的股份三年锁定期届满，由有限售条

14、件人民币普通股转为无限售条件人民币普通股。 新城控股集团股份有限公司 2021 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 18 - 一 公司基本情况(续) 截至 2018 年 12 月 31 日，本公司各股东股份数及股权比例如下： 股份数 股权比例 境内上市有限售条件人民币普通股 A 股持有人 - 2016 激励计划激励对象(54 名) 10,740,000 0.48% 境内上市无限售条件人民币普通股 A 股持有人 - 富域发展集团有限公司 1,378,000,000 61.06% - 常州德润咨询管理有限公司 137,800,000 6.11% - 其他 A 股持有人 72

15、4,655,039 32.11% - 本公司持有的库存股 5,529,147 0.24% 2,256,724,186 100.00% 于 2019 年度，本公司通过集中竞价方式累计以人民币 149,960,300 元的价格回购公司股份6,134,500 股。 于 2019 年 9 月 27 日和 2019 年 11 月 11 日，本公司分别召开第二届董事会第二十次会议和2019 年第二次临时股东大会，审议通过了关于及其摘要的议案和关于提请股东大会授权董事会办理公司 2019 年股票期权与限制性股票激励计划有关事项的议案(“2019 激励计划”)。在获得所有必须的审批后，本公司于 2019 年

16、11 月 13 日召开第二届董事会第二十二次会议，审议通过了关于向激励对象首次授予股票期权与限制性股票的议案 。根据首次授予的议案，向符合条件的 105 名激励对象授予共计 1,417.20 万份股票期权，行权价格为人民币 27.40 元/股；向符合条件的 35 名激励对象以库存股授予共计 1,036.90 万股限制性股票，授予价格为人民币 13.70元/股。 于 2019 年 12 月 9 日，本公司召开第二届董事会第二十四次会议和第二届监事会第十三次会议，审议通过了关于第一期限制性股票激励计划首次授予的限制性股票第三个解锁期可解锁的议案 ，对 2016 限制性股票的 54 名激励对象的 1

17、0,740,000 股限制性股票在第三个解除限售期办理解锁，并于 2019 年 12 月 16 日起上市流通。本次解锁的限制性股票上市流通日为 2019年 12 月 16 日。 新城控股集团股份有限公司 2021 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 19 - 一 公司基本情况(续) 截至 2019 年 12 月 31 日，本公司各股东股份数及股权比例如下： 股份数 股权比例 境内上市有限售条件人民币普通股 A 股持有人 - 2019 激励计划激励对象(35 名) 10,369,000 0.46% 境内上市无限售条件人民币普通股 A 股持有人 - 富域发展集团有限公司 1

18、,378,000,000 61.06% - 常州德润咨询管理有限公司 137,800,000 6.11% - 其他 A 股持有人 729,260,539 32.31% - 本公司持有的库存股 1,294,647 0.06% 2,256,724,186 100.00% 于 2020 年 5 月 8 日，本公司召开第二届董事会第二十九次会议，审议通过了关于向 2019 年股票期权与限制性股票激励计划激励对象授予预留部分权益的议案 ，根据上市公司股权激励管理办法 、 新城控股集团股份有限公司 2019 年股票期权与限制性股票激励计划的有关规定，以及公司 2019 年第二次临时股东大会的授权，同意确认

19、本次授予的授予日为 2020 年 5 月8 日， 向符合条件的 2 名激励对象授予共计 51 万份股票期权， 行权价格为人民币 31.97 元/股，向符合条件的 2 名激励对象以本公司持有的库存股授予共计 86.7 万股限制性股票， 授予价格为人民币 15.98 元/股。 由于本公司原授予 98.7 万股限制性股票的 3 名激励对象已办理离职手续， 不再具备激励对象资格，于 2020 年 11 月 25 日，本公司按授予价格扣除已享有的现金分红(人民币 1.7 元/股)后每股人民币12.00 元的价格完成上述3名激励对象已获授但尚未解锁的98.7万股限制性股票的回购，并予以注销。相应地，本公司

20、的总股本变更为 2,255,737,186。 于 2020 年 12 月 9 日，本公司召开开第二届董事会三十三次会议和第二届监事会第二十一次会议，审议通过了关于公司 2019 年股票期权与限制性股票激励计划首次授予股票期权第一个行权期行权条件及限制性股票第一批解除限售条件成就的议案 ，对 2019 限制性股票的 34 名激励对象的 404.08 万股限制性股票在第一个解除限售期办理解锁， 并于 2020 年 12 月 31 日起上市流通。本次解锁的限制性股票上市流通日为 2020 年 12 月 31 日。 新城控股集团股份有限公司 2021 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币

21、元) - 20 - 一 公司基本情况(续) 截至 2020 年 12 月 31 日，本公司各股东股份数及股权比例如下： 股份数 股权比例 境内上市有限售条件人民币普通股 A 股持有人 - 2019 激励计划激励对象(34 名) 6,208,200 0.27% 境内上市无限售条件人民币普通股 A 股持有人 - 富域发展集团有限公司 1,378,000,000 61.09% - 常州德润咨询管理有限公司 137,800,000 6.11% - 其他 A 股持有人 733,301,339 32.51% - 本公司持有的库存股 427,647 0.02% 2,255,737,186 100.00% 于

22、2021年1月6日， 首次授予的股票期权第一个行权期行权条件已满足， 行权数量为4,860,800股，本次行权股票均为无限售条件股份，行权价格 25.70 元/股，本次行权股票的上市流通日为 2021 年 2 月 9 日。 于 2021 年 9 月 28 日，本公司召开了第三届董事会第三次会议及第三届监事会第三次会议审议通过了关于注销部分股票期权和回购注销部分限制性股票的议案和关于注销已回购股票的议案 ， 公司对于回购专用证券账户内 427,647 股已回购股票未于规定期限内授出已自动失效的股份进行注销，该等注销已于 2021 年 12 月 15 日完成；此外，本公司 1 名激励对象因离职不再

23、具备激励对象资格，公司对其共计 106,800 股限制性股票进行回购并注销，该等回购及注销已于 2021 年 12 月 24 日完成。 于 2021 年 12 月 24 日，本公司对 2019 限制性股票的 33 名激励对象的 305.07 万股限制性股票在第二个解除限售期办理解锁，本次解锁的限制性股票上市流通日为 2021 年 12 月 30 日。 新城控股集团股份有限公司 2021 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 21 - 一 公司基本情况(续) 截至 2021 年 12 月 31 日，本公司各股东股份数及股权比例如下： 股份数 股权比例 境内上市有限售条件人民

24、币普通股 A 股持有人 - 2019 激励计划激励对象(33 名) 3,050,700 0.13% 境内上市无限售条件人民币普通股 A 股持有人 - 富域发展集团有限公司 1,378,000,000 60.97% - 常州德润咨询管理有限公司 137,800,000 6.10% - 其他 A 股持有人 741,212,839 32.80% 2,260,063,539 100.00% 本公司及子公司(以下合称“本集团”)主要经营房地产开发及物业出租和管理。 本公司注册地原为江苏省常州市武进区武宜北路 19 号湖塘镇吾悦广场， 于 2016 年 9 月 2 日变更为江苏省常州市武进区国家高新技术产

25、业开发区新雅路 18 号 208 室，总部地址原为上海市中山北路 3000 号长城大厦，于 2015 年 9 月 21 日变更为上海市中江路 388 弄 6 号新城控股大厦。于 2021 年 12 月 31 日，本公司之母公司为富域发展集团有限公司，最终控制人为王振华先生。 本年度纳入合并范围的主要子公司详见附注六， 本年度新纳入合并范围的子公司详见附注五(1)、(3)，本年度不再纳入合并范围的子公司详见附注五(2)。 本财务报表由本公司董事会于 2022 年 3 月 29 日批准报出。 新城控股集团股份有限公司 2021 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 22 -

26、二 主要会计政策和会计估计 本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在存货的计价方法(附注二(12)、 投资性房地产的计量模式(附注二(14)、 应收款项的预期信用损失的计量(附注二(11)、 固定资产折旧、无形资产和使用权资产摊销(附注二(15)(18)(29)、收入的确认时点和计量(附注二(24)等。 本集团在运用重要的会计政策时所采用的关键判断、重要会计估计及其关键假设详见附注二(33)。 (1) 财务报表的编制基础 本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的 企业会计准则基本准则 、各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以

27、及中国证券监督管理委员会公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号财务报告的一般规定的披露规定编制。 自 2021 年下半年以来，受国内房地产市场的影响，本集团物业签约销售金额出现一定幅度下滑，融资渠道尤其是债券的发行受到一定的影响；同时，本集团于 2021 年 12 月 31 日扣除合同负债后的流动负债为 170,672,645,436 元。上述事项或情况可能导致本集团流动性出现阶段性压力。 鉴于上述情况，本集团已/将实施多项措施以减轻流动资金压力。这些措施包括： (i)进一步加强房地产物业销售活动，加快物业销售资金回笼； (ii)与主要建造商和供应商持续保持沟通，按照双方约定安排付款，

28、确保各项目施工有序进行； (iii)严格履行各项借款协议，持续满足各项借款的条款/财务指标，按时偿还借款本息，确保不出现违约情况； (iv)继续与银行和金融机构进行积极沟通，为符合条件的自持物业和可售项目开发及时获得贷款，同时积极拓展新的融资渠道。 本公司管理层已审慎考虑本集团的流动资金、财务状况、经营状况以及可用的融资来源，以评估本集团是否拥有足够的营运资金以及融资来源以确保本集团于 2021 年 12 月 31 日后 12 个月内能够持续运营。 根据现金流量预测，本集团将能够获得足够的营运资金及融资来源以确保本集团能够在未来的十二个月内在不大幅削减规模的情况下保持持续经营。因此，本公司董事

29、会认为采用持续经营基础编制本财务报表是恰当的。 新城控股集团股份有限公司 2021 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 23 - 二 主要会计政策和会计估计(续) (2) 遵循企业会计准则的声明 本公司 2021 年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2021 年 12月 31 日的合并及公司财务状况以及 2021 年度的合并及公司经营成果和现金流量等有关信息。 (3) 会计年度 本公司的会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。 (4) 营业周期 除房地产业务以外，其他业务的营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动性划分

30、标准。房地产业务的营业周期从房产开发至销售变现， 一般在 12 个月以上， 具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。 (5) 记账本位币 本公司记账本位币为人民币。本公司下属子公司根据其经营所处的主要经济环境确定其记账本位币。本财务报表以人民币列示。 新城控股集团股份有限公司 2021 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 24 - 二 主要会计政策和会计估计(续) (6) 企业合并 (a) 同一控制下的企业合并 本集团支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量，如被合并方是最终控制方以前年度从第三方收购来的， 则以被合并方的资产、

31、负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉)在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础。本集团取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。 (b) 非同一控制下的企业合并 本集团发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资

32、产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。 (7) 资产收购 对于所收购的子公司不构成业务的，本集团将收购对价在被收购企业的可辨认资产和负债中分摊，该等交易不产生商誉。 (8) 合并财务报表的编制方法 编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。 从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本公司同受最终控制方控制之日起纳入本公司合并范围， 并将其在合

33、并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。 在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计年度不一致的，按照本公司的会计政策和会计年度对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。 新城控股集团股份有限公司 2021 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 25 - 二 主要会计政策和会计估计(续) (8) 合并财务报表的编制方法(续) 集团内所有重大往来余额、交易及未实现损益在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股东权益、当期净损益及综合收益中不归属于本公司所拥有的部分分别作为少

34、数股东权益、少数股东损益及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额的，其余额冲减少数股东权益。本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销归属于母公司股东的净损益；子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按本公司对该子公司的分配比例在归属于母公司股东的净损益和少数股东损益之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在归属于母公司股东的净损益和少数股东损益之间分配抵销。 如果以本集团为会计主体与以

35、本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从本集团的角度对该交易予以调整。 (9) 现金及现金等价物 现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。 (10) 外币折算 (a) 外币交易 外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币入账。 于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为记账本位币。为购建符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期间内予以资本化；其他汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目采用交易发生日的即期汇率折算。

36、汇率变动对现金及现金等价物的重大影响额在现金流量表中单独列示。 (b) 外币财务报表的折算 境外经营的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。境外经营的利润表中的收入与费用项目，采用平均汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，计入其他综合收益。境外经营的现金流量项目， 采用平均汇率折算。 汇率变动对现金的影响额， 在现金流量表中单独列示。 新城控股集团股份有限公司 2021 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 26 - 二 主要会计政策和会计估计(续) (11) 金融工具 金融工具，

37、 是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。 当本集团成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。 (a) 金融资产 (i) 分类和计量 本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征， 将金融资产划分为： (1) 以摊余成本计量的金融资产； (2) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产； (3) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。 因销售产品或提供劳务而

38、产生的、 未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。 债务工具 本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具， 分别采用以下二种方式进行计量： 以摊余成本计量： 本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标， 且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融资产主要包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款等。本集团将自资产负债表日起一年内(含一年)到期的债权投资，列

39、示为一年内到期的非流动资产；取得时期限在一年内(含一年)的债权投资列示为其他流动资产。 新城控股集团股份有限公司 2021 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 27 - 二 主要会计政策和会计估计(续) (11) 金融工具(续) (a) 金融资产(续) (i) 分类和计量(续) 以公允价值计量且其变动计入当期损益： 本集团将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具，以公允价值计量且其变动计入当期损益。自资产负债表日起超过一年到期且预期持有超过一年的，列示为其他非流动金融资产，其余列示为交易性金融资产。 权益工具 本集团将对其没有控制

40、、共同控制和重大影响的权益工具投资按照公允价值计量且其变动计入当期损益， 列示为交易性金融资产； 自资产负债表日起预期持有超过一年的， 列示为其他非流动金融资产。 新城控股集团股份有限公司 2021 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 28 - 二 主要会计政策和会计估计(续) (11) 金融工具(续) (a) 金融资产(续) (ii) 减值 本集团对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、应收租赁款和财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失准备。 本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息

41、，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。 于每个资产负债表日，本集团对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的， 处于第二阶段， 本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备； 金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。 对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具

42、，本集团假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。 本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。 对于因销售商品、 提供劳务等日常经营活动形成的应收票据、 应收账款、 应收款项融资和合同资产，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。对于应收租赁款，本集团亦选择按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。 本集团依据信用风险特征将应收款项划分为若干组合

43、，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下： 新城控股集团股份有限公司 2021 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 29 - 二 主要会计政策和会计估计(续) (11) 金融工具(续) (a) 金融资产(续) (ii) 减值(续) 组合 1 应收汇票 组合 2 应收账款 组合 3 其他应收款 应收政府有关机构款项 组合 4 其他应收款 应收关联方款项 组合 5 其他应收款 应收少数股东和房产合作方款项 对于划分为组合的应收账款、应收租赁款和因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收票据和应收款项融资，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况

44、的预测， 通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率， 计算预期信用损失。 除此以外的应收票据、 应收款项融资和划分为组合的其他应收款， 本集团参考历史信用损失经验， 结合当前状况以及对未来经济状况的预测， 通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。 本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。 (iii) 终止确认 金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1) 收取该金融资产现金流量的合同权利终止； (2) 该金融资产已转移， 且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方； (3) 该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资

45、产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。 其他权益工具投资终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额，计入留存收益；其余金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额，计入当期损益。 新城控股集团股份有限公司 2021 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 30 - 二 主要会计政策和会计估计(续) (11) 金融工具(续) (b) 金融负债 金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。 本集团的金

46、融负债为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。 以摊余成本计量的金融负债包括应付票据、应付账款、其他应付款、借款及应付债券等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法进行后续计量。 除与物业开发有关的应付账款按附注二(4)外， 期限在一年以下(含一年)的， 列示为流动负债； 期限在一年以上但自资产负债表日起一年内(含一年)到期的， 列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债为衍生金融负债。 当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本集团终止确认该金融负债或义务已解除的部

47、分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。 (c) 权益工具 权益工具，是指能证明拥有某一方在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。 本集团发行的永续债不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务，且不存在须用或可用本集团自身权益工具进行结算的安排，本集团将其分类为权益工具。 (d) 衍生金融工具 衍生金融工具，包括股权购买期权，汇率衍生工具等。衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初始计量，并以公允价值进行后续计量。衍生工具的公允价值变动计入当期损益。当公允价值为正数时，作为资产反映；当公允价值为负数时，作为负债反映

48、。 新城控股集团股份有限公司 2021 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 31 - 二 主要会计政策和会计估计(续) (11) 金融工具(续) (d) 衍生金融工具(续) 衍生金融工具公允价值变动的确认方式取决于该项衍生金融工具是否被指定为套期工具并符合套期工具的要求，以及此种情况下被套期项目的性质。未指定为套期工具及不符合套期工具要求的衍生金融工具，包括以为特定利率和汇率风险提供套期保值为目的、但不符合套期会计要求的衍生金融工具，其公允价值的变动计入利润表的“公允价值变动收益” 。 (e) 金融工具的公允价值确定 存在活跃市场的金融工具， 以活跃市场中的报价确定其公

49、允价值。 不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。 (12) 存货 (a) 分类 存货主要为拟开发土地、开发成本和开发产品等，按成本与可变现净值孰低计量。拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为开发产品的土地；开发成本是指尚未建成、以出售为目的的物业；开发产品是指已建成、待出售的物业。 (b) 存货的计价方法 存货于取

50、得时按成本入账。对购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未投入开发前， 在“存货”项目中单列“拟开发土地”科目进行核算。 项目开发时， 将其全部转入“开发成本”。开发成本于办理竣工验收后，转入“开发产品”。 开发成本和开发产品包括土地使用权、建筑开发成本、资本化的借款费用、其他直接和间接开发费用。 开发产品结转主营业务成本时按个别项目的不同期别实际总成本于已售和未售物业间按建筑面积比例分摊核算。 (c) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法 存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货的 估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销