新城控股:2019年年度报告.PDF
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1、2019 年年度报告 1 / 315 公司代码:601155 公司简称:新城控股 新城控股集团股份有限公司新城控股集团股份有限公司 20192019 年年度报告年年度报告 2019 年年度报告 2 / 315 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整,本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。 二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会
2、董事会会议。会议。 三、三、普华永道普华永道中天中天会计师会计师事务所(特殊普通合伙)事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。 四、四、公司负责人公司负责人王晓松王晓松、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人王晓松王晓松及会计机构负责人(会计主管人员)及会计机构负责人(会计主管人员)管有冬管有冬声明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经普华永道中天会计师事务所(特
3、殊普通合伙)审计,截至2019年12月31日,公司期末可供分配利润为人民币6,252,036,378元。根据公司章程及上海证券交易所上市公司现金分红指引等相关规定,本着积极回报股东,培育长期投资者,同时立足于公司长远发展的原则,公司第二届董事会第二十六次会议审议通过了2019年度利润分配方案:公司拟向全体股东每10股派发现金红利17元(含税)。截至2019年12月31日,公司总股本2,256,724,186股,扣减公司通过回购专用账户所持有本公司股份1,294,647股后的股本基数为2,255,429,539股,以此计算合计拟派发现金红利3,834,230,216(含税)。公司通过回购专用账户
4、所持有本公司股份1,294,647股,不参与本次利润分配。该议案尚需提交公司2019年度股东大会审议。 六、六、前瞻性陈述的前瞻性陈述的风险风险声明声明 适用 不适用 本报告除对事实陈述外,所有本公司对(包括但不限于)预计、预测、目标、估计、规划、计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素,其大部分不受公司控制, 且将影响着公司的经营运作及实际业绩,导致公司未来的实际结果可能会与这些陈述出现重大差异。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。本公司声明,本公司没有义务对本报告中的任何前瞻性陈述公开地进行更新或修改(除法律规定外)。本公司及其任何员工并未就公司未来表现
5、作出任何保证声明,及不为任何该等声明负责。 七、七、是否存在被是否存在被控股控股股东及其关联方非经营性占用资金情况股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况?是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况? 否 九、九、重大重大风险风险提示提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等,敬请查阅管理层经营与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。 十、十、其他其他 适用 不适用 2019 年年度报告 3 / 315 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财
6、务指标 . 5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 12 第五节第五节 重要事项重要事项 . 62 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况 . 78 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 86 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 87 第九节第九节 公司治理公司治理 . 95 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 97 第十一节第十一节 财务报告财务报告 . 104 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 . 315 201
7、9 年年度报告 4 / 315 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义: 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 登记结算机构 指 中国证券登记结算有限公司上海分公司 交易商协会 指 中国银行间市场交易商协会 报告期 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日 公司、本公司、新城控股、新城 指 新城控股集团股份有限公司 控股股东、富域发展 指 富域发展集团有限公司 常州德润 指 常州德润咨询管理有限公司 新城悦 指 新城悦服务集团有限公司 会计师事务所、普华永道 指 普华
8、永道中天会计师事务所(特殊普通合伙) 间接控股股东、新城发展 指 新城发展控股有限公司 第一期限制性股票激励计划 指 新城控股集团股份有限公司第一期限制性股票激励计划 2019 年股票期权与限制性股票激励计划 指 新城控股集团股份有限公司 2019 年股票期权与限制性股票激励计划 2019 年年度报告 5 / 315 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 新城控股集团股份有限公司 公司的中文简称 新城控股 公司的外文名称 Seazen Holdings Co., Ltd 公司的外文名称缩写 Seazen 公司的法定代表人 王晓松
9、二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 陈鹏 杭磊 联系地址 上海市普陀区中江路388弄6号新城控股大厦A座17楼 上海市普陀区中江路388弄6号新城控股大厦A座17楼 电话 021-32522907 021-32522907 传真 021-32522909 021-32522909 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 常州市武进高新区西湖路1号 公司注册地址的邮政编码 213164 公司办公地址 上海市普陀区中江路388弄6号新城控股大厦A座 公司办公地址的邮政编码 200062 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及
10、备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 新城控股 601155 无 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所(境内) 名称 普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙) 办公地址 上海市黄浦区湖滨路 202 号领展企业广场 2 座普华永道中心 11 楼 签字会计师姓名 陈玲、王凯 2019 年年度报告 6 / 315 七、七、近三年主要会计数据和财务指
11、标近三年主要会计数据和财务指标 ( (一一) )主要会计数据主要会计数据 单位:元 币种:人民币 主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%) 2017年 营业收入 85,847,041,435 54,133,310,991 58.58 40,525,684,827 归属于上市公司股东的净利润 12,654,028,071 10,491,286,267 20.61 6,028,907,738 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 9,981,582,101 7,596,526,221 31.40 5,001,952,803 经营活动产生的现金流量净额 43,580,1
12、81,744 3,816,995,096 1,041.74 -10,485,163,649 2019年末 2018年末 本期末比上年同期末增减(%) 2017年末 归属于上市公司股东的净资产 38,427,409,669 30,493,299,153 26.02 20,623,563,047 总资产 462,110,080,567 330,318,417,364 39.90 183,526,661,367 ( (二二) )主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%) 2017年 基本每股收益(元股) 5.62 4.69 19.83 2.71 稀释每股
13、收益(元股) 5.61 4.66 20.39 2.70 扣除非经常性损益后的基本每股收益(元股) 4.43 3.39 30.68 2.25 加权平均净资产收益率(%) 36.86 41.91 减少 5.05 个百分点 34.18 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率(%) 29.07 30.35 减少 1.28 个百分点 28.36 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 ( (一一) )同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披
14、露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 ( (二二) )同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 ( (三三) )境内外会计准则差异的说明:境内外会计准则差异的说明: 适用 不适用 2019 年年度报告 7 / 315 九、九、20201919 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位:元 币种:人民币 第一季度 (1-3 月份) 第二季度 (4-6 月份) 第三季度 (7-9 月
15、份) 第四季度 (10-12 月份) 营业收入 4,330,182,125 12,733,380,846 12,496,444,458 56,287,034,006 归属于上市公司股东的净利润 206,766,951 2,385,693,854 1,139,342,271 8,922,224,995 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 165,798,315 1,885,638,619 1,015,948,314 6,914,196,853 经营活动产生的现金流量净额 -6,759,306,702 58,244,981 5,959,927,552 44,321,315,913 季度
16、数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2019 年金额 附注 (如适用) 2018 年金额 2017 年金额 非流动资产处置损益 550,835 304,503 -2,943,208 越权审批,或无正式批准文件,或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助,但与公司正常经营业务密切相关,符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 174,006,847 82,750,922 13,047,837 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公
17、司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素,如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用,如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外,持有交易性金融资产、/ 19,524,346 2019 年年度报告 8 / 315 交易性金融负债产生的公允价值变动损益,以及处置交易性金融资
18、产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外,持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益,以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 445,724,223 -19,043,409 / 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 / / 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 / 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 2,550,615,736 2,809,204,629 909,206,90
19、0 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 46,846,575 66,737,322 2,728,123 其他符合非经常性损益定义的损益项目 投资收益中采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 -76,143,354 57,587,482 38,310,422 处置长期股权投资及合转子产生的投资收益 418,341,488 677,445,119 261,765,805 处置子公司的投资收益 45,350,346 72,486,907 36,756,066 少数股东权益影
20、响额 -97,796,956 -101,005,072 -9,314,176 所得税影响额 -835,049,770 -751,708,357 -242,127,180 合计 2,672,445,970 2,894,760,046 1,026,954,935 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 苏州银行股份有限公司 1%股份 197,100,000 274,860,000 77,760,000 77,760,000 东证资管资产支持专项计划次级资产支持证券 52,500,0
21、00 - -52,500,000 - 青浦吾悦广场优先购买权 139,174,809 - -139,174,809 10,825,191 远期外汇合同 7,850,857 - -7,850,857 7,850,857 购房尾款次级资产80,000,000 80,000,000 - - 2019 年年度报告 9 / 315 支持证券 在建投资性房地产 8,919,000,000 18,964,000,000 10,045,000,000 103,524,552 完工投资性房地产 31,839,000,000 49,257,000,000 17,418,000,000 2,447,091,184
22、其他股权投资 76,139,262 225,139,262 149,000,000 - 合计 41,310,764,928 68,800,999,262 27,490,234,334 2,647,051,784 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 ( (一一) )公司所从事的主要业务和经营模式公司所从事的主要业务和经营模式 公司的主营业务为房地产开发与销售,经营模式以自主开发销售为主。报告期内,公司秉持“住宅+商业”地产双轮驱动的运作模式,
23、以上海为中枢,长三角为核心,现已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。报告期末,公司已进入全国 105 个大中型城市。 公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅,包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等。 报告期内, 公司住宅地产开发业务在深耕长三角地区的同时, 积极发展环渤海、 中西部、粤港澳大湾区等地区,未来将持续优化公司产品与服务,全面推动品质升级,完成对供需关系较为均衡、人口吸附能力较强的高能级城市的布局与深耕。 公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理,产品以出售为主,辅以自持运营及对外租赁。公司商业地产开发业务的主要产品为商业综合体,包括销售型物业和持有
24、型物业两部分。其中,销售型物业对外出售,主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等;持有型物业自持运营或对外租赁,主要为购物中心。 公司商业地产品牌“吾悦”致力于打造体验式商业综合体,将通过覆盖全国 GDP 80%的区域,服务城市 80%的主流人群,实现对城市人流和消费流的汇聚,形成规模效应;同时深入研究业态及产品,通盘考虑商业价值最大化,打造每个项目专属名片,做到不复制的商业产品线组合;并以“在地思维”洞察当地人文生活风貌、心理文化特征、城市价值取向,有情怀地为每一座城市个性化打造地标型商业综合体。目前 85%的吾悦广场布局于“十三五”19 个国家级城市群,长三角城市群占比超 40%。 ( (二二
25、) )行业情况行业情况 2019 年以来, 在中央明确“稳地价、 稳房价、 稳预期”的目标定调下, 市场调控趋于常态化,信贷层面逐渐收紧,房地产市场基本保持稳定,行业整体规模增速较前两年明显放缓。中央聚焦房地产金融风险,坚持住房居住属性,不将房地产作为短期刺激经济的手段,房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势,这为部分城市实施定向微调、保障合理住房需求提供了坚实的基础。另一方面,随着各地因城、因区、因势施策的进一步深化保障了房地产市场的整体稳定。我国房地产行业运行基础制度日趋完善,为进一步落实房地产长效管理机制奠定了坚实的基础。 2019 年在“房住不炒”和以稳为主的房地产调控政策基调下,全国
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