试析房地产投资房地产企业债务融资来源结构优化.docx

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1、 ACCOUNTING LEARNING 试析房地产投资房地产企业 债务融资来源结构优化 文 / 陈凯燕 摘要： 本篇文章首先对债务融资来源结构的基本内容进行概述，从规模结构方面、期限结构方面、来源结构方面三个方 面，对房地产企业债务融资存在的问题进行解析，并以此为依据，提出房地产企业债务融资结构优化对策。希望通过本 文的阐述，可以给相关领域提供些许的参考。 关键词：投资；房地产企业；债务融资；来源结构 房地产行业作为资金密集型企业，自身含有资金投放 多、 投资期限高以及运营风险大等特性，足够的资金能够 给企业顺利运作提供依据。自 2010 年以后，银行信贷以及 房屋限购等政策的落实，给房地产

2、企业资金回笼带来了一 定影响，资金匮乏现象逐渐显著，融资成本的提升，加剧 了房地产企业运营风险的出 现。 而在房地产资金来源中占 据较大位置的债务融资得到了各界的广泛关 注。 一方面， 债务融资来源框架 在企业财务资 金、 资金流动等方面发挥 着一定的效果，从而给房地产企业整体运营造成影 响。 另 一方面，提升债务融资来源框架的规范性，能够激发房地 产企业具备的财务杠杆效应，进而实现企业整体效益价值 的提升，促进房地产企业长远发 展。 下面，本文将重点阐 述和解析房地产投资房地产企业债务融资来源结构优化。 一、债务融资来源结构的基本概述 所谓的债务融资来源结构主要指房地产企业债务资金 中各个来

3、源资金之间的占比和构建关 系。 一方 面， 因为债 务融资来源具有差异性，使得其成本以及偿还时间方面也 大不相 同。 所以，债务融资来源结构 将会给房地产企业财 务资本以及资金流动等方面带来一定影响，进而约制企业 财务运营情 况。 另一方面，提升债务融资来源结构的规范 性和合理性，能够将房地产企业自身具备的财务杠杆效应 进行全面发挥，进而有效提升企业整体价值 1。 结合当前学术界对债务融资来源结构的探究来说，其 探究核心内容在于两点，一个是债务融资来源结构，另一 个是债务融资来源结构对房地产企业的应 用。 针对房地产 企业来说，只要保证债务融资来源结构的规范性和合理性， 实现债务融资方式的多样

4、化，才会促进其长远发展。 二、房地产企业债务融资存在的问题 ( 一 ) 规模结构方面 债务融资自身含有一定的税盾特性，能够减少代理成 本的投 放。 然而，当债务融资达到一定标准以后，将会加 剧风险的出现，进而让房地产企业面临倒闭危 机。 如果债 务融资占比相对较大，将会提升风险发生几率，一旦风险 出现，将会与税盾效应进行抵消，进而给企业治理带来一 定影 响。 并且，我国房地产企业在债务融资方面，具备规 模高以及占比大等特性，再加上房地产投资项目需要投放 资金数量比较大，随着有关企业债务融资占比的逐渐升高， 财务融资成本将会超过税盾效应所创造的效 益，进而使得 企业整体绩效开始呈现下滑趋势 2。

5、 当负债率比较大时， 必将会给房地产企业信誉状况带来影响，加大运营成本的 投 放。 当盈利水平减少时，将会引发亏损现象，从而给房 地产企业今后发展带来约制。 ( 二 ) 期限结构方面 首先，结合融资渠道来说，金融市场有待完善，并且 债券市场发展含有一定的落后性，大多数企业无法借助债 务市场来实现长期债务的获 取。 企业在开展融资工作时， 一般以银行机构的短期借贷为 主。 另外，中长期贷款相关 标准比较高，大多数企业都无法满足其借贷需 求。 其次， 结合房地产企业自身角度来 说，即便获取了一定比例的长 期债务，但是部分企业为了减少融资成本投放，还会采用 133 行为的作用进行发挥 。高资产负债将

6、会存在一定的风险， 金融经济 FINANCIAL AND ECONOMIC 多种方面来获取更多的短期负债，进而加剧了风险的出现。 最后，房地产企业因为自身含有一定的特殊性，其和银行 等机构联系比较紧密，所以，需要采用短期债务的方式来 处理将会面临的流动性风险。 ( 三 ) 来源结构方面 首先，房地产企业因为在土地采购以及工程建设过程 中，需要投放大量的资金，而银行贷款成本获取标准较为 简便，针对房地产企业来说，是一项较为合理的融资方式。 其次，和银行贷款进行比较，债券融资时间比较长，同时 我国债券市场还不完善，相关体系对企业债券发行表现和 要求较为严 谨。 因此，债券融资在房地产企业占比相对较

7、 低。 由此可见，房地产债务融资来源方面还存在诸多漏洞 和问题。 三、房地产企业债务融资结构优化对策 ( 一 ) 规模结构优化的对策 首先，实现股权融资规模的扩 充。 鉴于我国房地产企 业资产负债水平较高的现象，导致该现象出现的主要因素 有两点，一个是债务融资占比较高，另一个是股权融资占 比相对较 大。 其中，股 权融资作为房地产企业扩充融资渠 道，提升资金应用效果的主要方 式。 只有将股权融资规模 进行扩充，才能保证房地产企业资金框架的均衡性，进而 减少财务风险的出 现。 其次，提升银行信贷的约制 性。 我 国房地产企业在开展项目建设时，需要投放大量资金，而 资金获取主要依赖于银行贷款，但是

8、代理成本相对较大， 无法将房地产企业高占比的债务融资具备的约束运营人员 3 这就需要房地产企业科学应用债务融资的约制作 用。 但是 如果负债银行以外部债权人的身份存在，将不能发挥企业 信贷的约制效果。 ( 二 ) 期限结构优化对策 首先，实 现债务期限的合理分 配。 鉴于该现象，房地 产企业需要结合自身建设项目周期以及运营情况，合理设 定债务期限，尽可能实现项目周期和债务时间的高度统一， 减少短期负债的占比，在提高长期债务占比的基础上，减 少融资风险的出现，进而给企业创造更高的效 益。 其次， 将长期债务作用进行全面发 挥。 房地产企业需要把债务融 资期限框架占比管控在合理范畴内，并且借助财务

9、杠杆效 应实现企业绩效情况的优化，提升融资效 率。 此外，房地 产企业如果一味的注重短期借款，将会担具较大的资金成 本，并且对应的债务风险也会加 大。 对比之下，长期债务 所 产生的资金成本相对较少，同时不会给房地产企业带来 较高的偿债压 力。 最后，构建完善的债权人保障体 系。 结 合相关的法律条例，完善债权人保障体系，对房地产企业 134 债务期限框架加以修整和优化，进而实现房地产企业融资 水平的提升。 ( 三 ) 来源结构优化对策 第一，扩充融资渠道，提升融资方式的多元 化。 我国 房地产企业在开展融资工作时，由于受到融资方式的约制， 导致融资资金来源渠道比较单一，通常情况下，房地产融

10、资资金来源于两个方面，一个是企业自身积累，另一个是 银行机构贷 款。 所以，为了实现融资渠道的 扩充，就要提 升房地产企业融资水平，采用多样化的融资方 式， 给房地 产企业开展融资工作提供充足的选择空间 4。 并且把将银 行借贷当作主体的融资方式进行优化，完善商业票据，促 进资金流动效率，确保房地产企业在资金比较匮乏时，可 以借助相关票据来获取一定资 金。 第二，加强债务融资风 险管 理。 房地产企业需要结合融资来源，对融资风险加以 科学识别和评估，结合评估结果，采用相应的防范措施， 以此减少风险的出 现。 针对融资风险比较低的房地产企业 来说，在融资来源选择上，主要以银行借贷等方式为主， 并

11、且扩充融资规模，减少无 形资产占比，优化房地产企业 运营方式，给房地产企业融资水平的提升提供条件。 四、结束语 总而言之，银行机构在对房地产企业发放相应的贷款 以后，出于各种因素的影响，企业投放成本以及预算效益 受到不同程度的影响，也就是因为借款人员存在违规操作， 导致房地产开发贷款受到损失的可能 性。 所以，在实施债 务融资时，需要对房地产企业债务融资来源框架优化，在 减少房地产企业经济损失的基础上，推动房地产企业更好 发展。 财 参考文献： 1 张林 . 房地产企业债务融资来源结构优化研究 J. 江 西建材， 2017(13)： 224. 2 郑慧开 . 房地产企业债务融资结构优化文献综述 基于债务融资规模、期限、来源结构的视角 J. 清远职业技术 学院学报， 2017， 10(04)： 38-42. 3 郝美丽 . 房地产企业资本结构与财务杠杆 以首开 股份为例 J. 中国经贸导刊， 2014(32)： 53-56. 4 郑慧开，谢赤 . 房地产企业债务期限结构及其优化研 究 以沪深 A 股市场上市公司为例 J. 财经理论与实践， 2014， 35(06)： 65-69. ( 作者单位：广州市城市复建有限公司 )