华联控股：2019年年度报告.PDF

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1、华联控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 1 华联控股股份有限公司华联控股股份有限公司 2019 年年度报告年年度报告 2020-009 2020 年年 04 月月 华联控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 2 第一节重要提示、目录和释义第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人丁跃先生、总经理李云女士及副总经理兼财务负责人苏秦先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 有关未来计划等前

2、瞻性风险陈述，请查阅“第四节经营情况讨论与分析” 。 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求 是 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 1,483,934,025 为基数，向全体股东每10 股派发现金红利 4 元（含税） ，送红股 0 股（含税） ，不以公积金转增股本。 华联控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 . 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 11 第四节第四节 经营情况讨论与分析

3、经营情况讨论与分析 . 27 第五节第五节 重要事项重要事项 . 38 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 . 49 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 49 第八节第八节 可转换公司债券相关情况可转换公司债券相关情况 . 49 第九节第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 50 第十节第十节 公司治理公司治理 . 51 第十一节第十一节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 59 第十二节第十二节 财务报告财务报告 . 66 第十三节第十三节 备查文件目录备查文件目录 . 67 华联控股股份有限公司 2019 年年度报告全

4、文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司或本公司 指 华联控股股份有限公司 华联集团 指 华联发展集团有限公司 华联投资 指 深圳市华联发展投资有限公司 深圳华联置业公司 指 深圳市华联置业集团有限公司 华联物业集团 指 深圳市华联物业集团有限公司 杭州华联置业公司 指 杭州华联置业有限公司 华联杭州湾公司 指 浙江华联杭州湾创业有限公司 华联千岛湖公司 指 杭州华联千岛湖创业有限公司 上海申冠置业公司 指 上海申冠置业发展有限公司 神州长城（原深中冠） 指 神州长城股份有限公司（原深圳中冠纺织印染股份有限公司） 锦江集团 指 杭州锦江集团有限公司 前海梧桐基金 指 深圳市前海梧桐并购投资

5、基金管理有限公司 腾邦梧桐基金 指 深圳市腾邦梧桐在线旅游投资企业（有限合伙） 大华事务所 指 大华会计师事务所(特殊普通合伙) 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳证监局 指 深圳证券监督管理局 深交所 指 深圳证券交易所 巨潮网 指 巨潮资讯网（http:/） 元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元 限制性股票 指 有限售条件人民币普通股 A 股 华联控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 5 第二节公司简介和主要财务指标第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 华联控股 股票代码 000036 变更后的股票简称（如有） 无 股票上市证券交易所 深圳证

6、券交易所 公司的中文名称 华联控股股份有限公司 公司的中文简称 华联控股 公司的外文名称（如有） China Union Holdings Ltd. 公司的外文名称缩写（如有） UDC 公司的法定代表人 丁跃 注册地址 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层 注册地址的邮政编码 518031 办公地址 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层 办公地址的邮政编码 518031 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 孔庆富 沈华 联系地址 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层1103 室 深圳市深南中路

7、 2008 号华联大厦 11 层1104 室 电话 (0755)83667450 83667257 (0755)83667450 83667257 传真 (0755)83667583 (0755)83667583 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报 、 中国证券报和上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网 http:/ 公司年度报告备置地点 公司证券部 华联控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 6 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 91440300192471500W 公司上市以来主营业务的变

8、化情况（如有） 1998 年，公司作为沪深五家资产重组和增发新股试点上市公司之一，公司实施了重大资产重组和增发 8000 万股新股工作， 公司主营业务由原来的单一化纤业变更为纺织服装业。 2005 年，公司逐步退出传统纺织服装行业，主营业务转向石化新材料(PTA)。 2009 年至今公司主营业务由石化新材料变更为房地产开发。 历次控股股东的变更情况（如有） 无变更 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 大华会计师事务所(特殊普通合伙) 会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 11 层 签字会计师姓名 王广旭、李自洪 公司聘请的报告期内履行

9、持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2019 年 2018 年 本年比上年增减 2017 年 营业收入（元） 3,168,624,609.33 3,334,572,281.03 -4.98% 3,971,747,004.38 归属于上市公司股东的净利润（元） 817,574,062.09 968,644,086.69 -15.60% 1,343,125,081.19 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 788,36

10、0,849.32 777,659,479.52 1.38% 1,338,387,643.82 经营活动产生的现金流量净额（元） 1,498,188,177.58 2,808,043,117.36 -46.65% -250,441,171.00 基本每股收益（元/股） 0.55 0.849 -35.22% 1.177 稀释每股收益（元/股） 0.55 0.849 -35.22% 1.177 加权平均净资产收益率 15.65% 19.80% 同比减少了 4.15 个百分点 34.54% 2019 年末 2018 年末 本年末比上年末增减 2017 年末 总资产（元） 12,141,997,907.

11、50 10,893,040,699.04 11.47% 8,718,661,474.28 华联控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 7 归属于上市公司股东的净资产（元） 4,947,780,593.76 4,815,135,432.28 2.75% 4,407,840,060.35 七、境内外会计准则下会计七、境内外会计准则下会计数据差异数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利

12、润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 887,996,518.30 767,772,432.04 597,314,968.78 915,540,690.21 归属于上市公司股东的净利润 271,950,774.56 186,999,150.84

13、 149,570,216.51 209,053,920.18 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 267,266,268.70 175,060,760.91 145,053,123.17 200,980,696.54 经营活动产生的现金流量净额 -16,491,573.18 635,875,267.91 714,158,317.52 164,646,165.33 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2019 年金额 2018 年金额 2017 年

14、金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 229,089,051.94 -116,120.02 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 1,636,099.24 666,436.20 700,000.00 委托他人投资或管理资产的损益 29,543,235.93 24,812,770.09 14,325,463.56 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 10,233,550.32 3,900,628.41 -8,937,741.19 减：所得税影响额 10,353,221.37 64,617,221.66 1,49

15、2,900.59 华联控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 8 少数股东权益影响额（税后） 1,846,451.35 2,867,057.81 -258,735.61 合计 29,213,212.77 190,984,607.17 4,737,437.37 - 对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目， 以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目， 应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、

16、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 华联控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 9 第三节公司业务概要第三节公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 报告期内公司主营业务、利润及其构成情况报告期内公司主营业务、利润及其构成情况: 公司主营业务为房地产开发和物业经营业务。 公司目前房地产开发业务主要集中在深圳、杭州等城市，物业经营业务主要集中在深圳、杭州、上海等区域。从事房地产开发的主体主要包括：公司本部、深圳华联置业公司、杭州华联置业公司、上海申冠置业公司等四家。从事物业经营业务的实体为华联物业集团，负责统筹、运营和管理本公司和华联集团的

17、物业资产租赁及住宅地产项目、商业地产项目提供物业服务等。 公司房地产开发业务、项目储备及物业经营等情况如下：公司房地产开发业务、项目储备及物业经营等情况如下： 1.公司房地产开发项目情况 公司目前在售、在建项目主要包括深圳“华联城市全景”、深圳“华联城市商务中心”、杭州“钱塘公馆”、杭州“全景天地”，筹建项目包括深圳“华联南山A区”等项目。 2. 公司自持房产情况 公司自持房产主要分布在深圳、上海、杭州等地，房产面积合计19.4618万平方米(含合并范围内的控股子公司),与住宅、写字楼等配套收费车位3,515个。 说明：由于“华联南山A区”城市更新项目正在进行专项规划申报，该项目地上建筑物已部

18、分拆除、租户已清退，上述自持房产面积与去年同期相比有所变动。 本报告期，公司主营业务和利润构成与上年同期相比没有变化。 二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 交易性金融资产 期末余额 80,900.10 万元，比上年增加 30,600.01 万元，主要是期末持有的短期银行理财产品有所增加。 其他应收款 期末余额 512.11 万元，比上年减少 3245.98 万元，主要是往来款减少所致。 长期股权投资 期末余额 2855.92 万元，比上年减少 1355.15 万元，主要是按权益法核算神州长城所致。 华联控股股

19、份有限公司 2019 年年度报告全文 10 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 1.公司目前存量土地资源获取时间较早，城市更新项目用地又为公司存续的工业土地，与其他房地产开发项目相比在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有一定比较优势。 2.公司在城市更新项目运作方面积累了宝贵经验，从更新项目计划立项申报、专向规划报批、筹划建设等形成了一套娴熟的运营模式，有利于持续推进华联南山B区、A区等城市更新项目的开发与运营。 3.公司物业经营业务由专业化、规范化逐步迈向规模化、效益化，随着经营性物业体量的逐步增大，租金收入逐年增加，物业经营

20、将发展成为公司的一个重要产业，同时更好地服务于公司地产主业的战略发展。 4.公司资产质量优良，财务稳健，现金流充裕，有利于推动公司未来的产业升级及转型发展战略。 华联控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 11 第四节经营情况讨论与分析第四节经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 2019年，是公司稳中求变的一年。 2019年，外部环境与内部条件更趋复杂，房地产调控持续深入，房地产金融政策收紧，给行业发展带来一定影响和冲击，竞争越来越激烈。面对复杂多变的外部环境，公司始终坚持稳健高质量发展理念，坚持稳中求进、进而有为的经营原则，上下同心，默默耕耘、奋力拼搏，又一次经受住了市场的考验，取得了良

21、好经营业绩。截止2019年12月底，公司总资产121.42亿元，同比增长11.47%；净资产49.48亿元，同比增长2.75%；营业收入31.69亿元，同比下降4.98%；归属于上市公司股东净利润8.18亿元，同比下降15.60%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润7.88亿元，同比增长1.38%。 一、一、2019年业务回顾年业务回顾 (一一) 房地产业务房地产业务 1.深圳方面深圳方面 深圳地产项目包括：“华联城市全景”、“华联城市商务中心”和“华联南山A区”等三个城市更新单元项目。 “华联城市全景华联城市全景”项目：项目： 该项目为“工改住工改住”方向的城市更新项目。报告期内，

22、公司顺利完成了“华联城市全景”项目销售目标与工程结算工作。截止2019年12月31日，全年确认销售收入20.95亿元。该项目开盘至今累计销售面积18.72万平方米，累计销售金额102亿元。截止2019年底，该项目内审、外审结算工作基本完成。 报告期内，该项目被中国施工企业管理协会授予“国家优质工程奖”殊荣。 “华联城市商务中心华联城市商务中心”项目：项目： 该项目为“工改工工改工”方向的城市更新项目，计容积率建筑面积21.04万平方米，项目总投资约35亿元。项目分南区工程(T2、T4)、北区工程(T1、T3、T5)进行联动开发，目前北区工程已竣工、推售，南区工程正在建设中。项目定位为“创新型智

23、慧产业园区”，公司根据市场需求变化以及自身业务发展的需要，计划采取租售并举的经营策略，北区T1栋拟自持运营，T3栋对外整层或整段销售，T5栋公寓(U舍)对外销售。南区T2、T4栋竣工后对外销售。 报告期内，公司全面推进“华联城市商务中心”项目工程建设、竣工验收和销售等工作。工程建设方面，通过开展全过程设计管理，紧紧围绕年底前北区具备入伙条件、南区进入标准层施工的节点要求，在保证施工安全和施工质量的前提下，顺利完成既定目标。销售方面，截止2019年12月，T5栋公寓(“U舍”)已签约销售金额9.62亿元，回笼资金金额7.83亿元。 2019年11月，该项目获南山区首批联合招商办公室授牌，为项目今

24、后的招商运营奠定基础。此外，该项目还获得“工程建设行业信息化典型案例”(智慧工地类)、“广东省优质结构工程”、“深圳市优质结构工程”、“中国年度影响力城市综合体”等十多项殊荣。 “华联南山华联南山A区区”项目：项目： 该项目更新方向拟为“新型产业及商业服务业”(即M0+C)等功能，为公司在深圳筹划的第三个城市更新项目。 报告期内，该项目专项规划方案申报等工作持续开展。受深圳市相关性政策密集出台，“工改工”项目产品的流动性受到严格限制，且该区域办公楼市场供过于求等因素影响，如果“华联南山A区”不进行更行方向调整，公司将面临较大开发压力及去化压力，因此，公司暂缓了该项目M0+C方向的专项规划报批，

25、并拟将更新方向予以调整。2019年11月，该项目完成了华联A区项目整体开发定位及物业发展建议报告的制定，并配合政府完成粤海路施工提前贡献用地、拆除中联大厦等工作。此外，在南山区政府的大力支持下，本年度还完成了A区厂房租户的清退、清场工作。 华联控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 12 2. 杭州方面杭州方面 “钱塘公馆钱塘公馆”项目：项目： 该项目为高端豪宅，分别荣获“首届浙江十大地标豪宅”、“最佳城市豪宅”和“中国十大超级豪宅”等殊荣。 报告期内，“钱塘公馆”项目销售持续推进。截止2019年12月，该项目实现销售金额7.5亿元。该项目自推盘至今累计销售面积2万平方米。在对“钱塘公馆”

26、产品设计进行更新升级、完善提升的同时，通过营销上推出了“与杭州彼此欣赏”的全新传播主体、策划“当代中国大宅圆桌会”等一系列宣传推广活动，重点突出该产品的稀缺价值、藏品特质等核心价值，进一步夯实“钱塘公馆”豪宅市场标杆地位。根据克而瑞统计，2019年1-12月，杭州4,000万以上住宅与类住宅共成交19套，钱塘公馆占7套，占比37%，套均价5,150万元，该项目实现了逆周期销售稳定。 “时代大厦时代大厦”项目：项目： 该项目为杭州钱江新城核心CBD商务区内的高端写字楼。 报告期内，受到宏观经济大环境变化及中美贸易摩擦持续等因素影响，“时代大厦”接近20%承租客户因企业效益不佳、公司解散或者外迁等

27、原因提出退租要求。与此同时，钱江新城区域内写字楼租金价格也终止了连续几年上升势头，价格出现松动。面对不利局面，公司化被动为主动，通过积极采取应对措施，联合政府、全球五大行中介等资源，多管齐下，稳定老客户、挖掘老客户的扩租需求，同时努力拓展新客户，新引进客户包括民生银行、鸿泰公司等知名企业。截止2019年12月，“时代大厦”项目全年实现租金收入约8,000万元，出租率90.40%。 “全景天地全景天地”项目项目： 该项目为杭州钱江新城核心CBD商务区内的超五星级酒店和酒店式公寓。 报告期内，该项目主要完成了2#楼公共区域部分单项工程施工和整改，以及地下停车库停车收费系统的调试。“万豪酒店”整体经

28、营平稳，2019年酒店总收入1.48亿元，与去年相比基本持平。 (二二) 物业经营业务物业经营业务 公司目前物业经营业务分布在深沪杭等区域，物业经营业务已发展成为公司一个服务于华联地产开发、实现集团化运作、规模化经营的重要产业，且物业经营水平与服务水准、品牌形象不断提升，收入稳定增长。 1.契合物业行业发展趋势，全方位提升服务品质契合物业行业发展趋势，全方位提升服务品质 报告期内，华联物业不断创新服务模式，有效提升服务质量和服务标准。在住宅项目全面推行“管家制+专业化”的小团队服务模式，通过“优家园”物业智慧平台与人工服务相结合方式，专属管家跟进为客户提供全过程服务，全面落实品质服务的精细化管

29、理，有效形成服务闭环，构建“主动+信任”的新型服务关系。从日常基础服务、多触点细节服务、普及绿色节能设施等方面提升服务品质，主动强化与业主关系，构建良好的沟通桥梁。根据第三方机构对深沪杭的七个重点项目进行的满意度调查， 2019年华联物业总体客户满意率91.55%， 同比上升6.64%。 其中， 写字楼总体满意率100%， 住宅满意率90.22%；总体客户满意度为85.94，同比上升1.31。 2.持续提升华联物业品牌形象，不断强化运营项目的市场美誉度持续提升华联物业品牌形象，不断强化运营项目的市场美誉度 经过多年的辛勤耕耘，华联物业逐步在市场及业界树立了良好的企业品牌形象。对内打造华联发声平

30、台，积极运作微信公众号、内部刊物管理之道等自有平台；对外借助行业协会、行业杂志等多渠道推动华联物业品牌建设，其中，深圳“华联城市全景”项目荣获“2019年度深圳市物业管理优秀项目”称号。通过内外平台的叠加效应，有效呈现华联物业的发展理念与经营成果，强化“物业服务专业供应商”品牌形象，从房地产开发到物业运营管理，构筑了华联地产和华联物业完整、良好的外在形象，赢得了较好市场口碑。 3优质物业扩容，物业经营水平持续提升，经营收入保持稳定增长优质物业扩容，物业经营水平持续提升，经营收入保持稳定增长 一是优质物业扩容，规模不断加大，持续提升经营水平。近年来，随着各类综合体项目开发、建设、销售等进程的加快

31、推进， 高端物业、 新型物业先后进入运营管理阶段， 对华联物业的专业化运作水平带来新挑战。 经过几年的不断发展完善，部分老旧物业通过硬件更新升级和软件整合优化， 不断优化物业环境和运营模式； 新物业则通过与前沿市场和时代潮流紧密华联控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 13 接轨等方式，不断提升管理水平和市场知名度。二是坚持“开发+运营”双轮驱动发展模式，把物业经营发展成为公司重要的支柱性产业。在宏观经济形势动荡、行业发展大幅起落的形势下，由于物业经营每年能为公司带来稳固收益，使得企业的可持续发展具有更强韧性和抗风险能力。因此，公司长期坚持保留优质物业进行自持经营的策略，其优势及作用已屡

32、次得到了充分彰显和证明。 2019年，深沪杭三地物业租金及管理费收入(含酒店)4.37亿元，同比增长6.32%,继续保持稳定增长势头。 (三三) 进一步强化内部管理，提升软实力，构筑企业运行安全防火墙进一步强化内部管理，提升软实力，构筑企业运行安全防火墙 一一是是应对市场环境，严控风险管理。对内通过加强财务管理与审计监督，在保持与市场接轨的同时，有效防范企业的经营风险；对外通过财务审查与法务维护，充分掌握市场动向以及防范法律风险，保障企业安全运行。二是二是继续深化人力资源管理。在2018年调研分析以及试点的基础上，持续推进绩效考核，优化岗位设置，逐步实现人才结构的不断优化以及人才配置的合理性。

33、三是三是持续加强信息安全管理，进一步完善信息化流程，积极完善信息化系统的安全防护，有针对性地开展数据资料备份等工作， 同时积极配合各企业需求及时调整业务流程系统设计等。 四是四是安全生产管理扎实有序。 加大了健全制度、规范操作、检查整改等方面力度，严格落实负责人安全责任制度，全年安全生产有序可控，无重大安全责任事故。 (四四) 践行社会责任，构建良好的企业形象践行社会责任，构建良好的企业形象 1持续实施稳定的股利分配政策，回报股东长期支持 企业实现了有质量的发展，离不开股东们的长期支持，在兼顾企业可持续发展的基础上，重视回馈股东，把回馈股东行为制度化、常态化。为回馈公司股东的信任与支持，共享发

34、展成果，公司董事会拟定2019年度利润分配预案为：每10股派4元现金股息(含税)，拟派发现金股息5.94亿元，占公司2019年实现归属于上市公司股东净利润的72.60%。 2016-2019年，公司实现归属于上市公司股东的净利润合计为44.78亿元，累计派发现金21.92亿元，现金分红比率为48.95%，连续四年股息率水平位居同行业及市场前列。 2持之以恒开展各项慈善公益活动，践行社会责任持之以恒开展各项慈善公益活动，践行社会责任 一是一是慈善援助类活动持续进行。借助华联慈善基金会平台，2019年6月启动“大美青海 华联援青助学”项目，对青海省贫困大学生进行资助；7月启动贵州长顺“华联凯佐希望

35、学校”校舍翻新和校园设施完善等援建活动；持续举办“华联晨露行动”，与南方都市报等机构合作发起留守儿童“小心愿大梦想，为爱益起行”项目，同时以捐建湖南常德和江西吉安两所乡村留唱音乐教室的形式，为持续举办了十年的“华联晨露行动”注入新的活力。二是二是社会公益性活动持续举办。2019年6月成功举办了第十五届“UDC”华联公益健步行活动；11月在深圳举办了“华联大讲堂”龙永图专场演讲，受到了深圳市民的普遍好评。 2019年，公司稳健经营与诚信发展也得到了社会与行业的充分认可，公司分别获得“2019年中国年度投资价值地产企业TOP30”、“2019年深圳市上市公司TOP10”、“金典奖 行业公众满意十佳

36、典范品牌”、“2019年深圳市上市公司董事会治理十佳”等多项殊荣。 二、管理层讨论与分析二、管理层讨论与分析 (一一) 形势分析与看法形势分析与看法 1. 房地产方面房地产方面 根据国家统计局统计，2019年全国商品房销售金额15.97万亿元，同比增长6.5%，增速降低了1.5个百分点；销售面积17.16亿平方米，同比下降0.1%，全国房地产开发投资13.2万亿元，同比增长9.9%，增速提高了0.4个百分点；新开工面积22.7亿平方米，同比增长8.5%，增速降低了8.7个百分点。 本年度，全国商品房销售金额刷新历史新高，销售面积同比轻微下降。 从分区域及分季度销售情况来看，一二线城市稳中有调，

37、三四线城市需求稳定以及重点城市被抑制改善型需求的集中释放，推动了本年度房地产市场继续保持平稳运行。分季度销售面积同比增长率分别为-0.9%、-2.3%、2.9%和0.1%，上半年销量下跌，下半年销量回升。 华联控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 14 从行业及房企发展情况来看，一是整体房价略有上升，销售放缓，开发投资和新开工意愿下降，拿地变得更加聚焦、理性和谨慎。二是房企融资渠道收窄，去化压力加大，市场竞争越来越激烈，行业集中度不断在提升；中小房企生存空间被挤压，并面临较大的生存压力与较强的转型发展诉求。 从行业调控及运行情况来看，一是调控延续“房住不炒”主基调，围绕“稳地价、稳房价、

38、稳预期”的调控目标，“一城一策”、“因城施策”，促进房地产的平稳健康发展。二是房地产金融监管、抑制政策贯穿全年，行业长效运行机制更趋完善、有序，运行机制逐渐形成，房市趋于理性增长。 总体而言，2019年房地产市场稳中有增、稳中有忧。行业调控及金融监管从严从紧，行业竞争由增量转向存量，供求关系逐步转向买方市场，商业、物业、产业地产和养老地产等相关的细分行业成为新的关注方向。 展望2020年，一是新冠肺炎疫情的爆发与蔓延，给国内外经济发展带来巨大影响，世界经济面临较大下行压力。二是国家对房地产“房住不炒”长效机制不会动摇，中央又明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，严厉的调控政策压制了行业的发展空

39、间。三是房地产本轮调控是长周期的，且行业销售规模已连续三年在15万亿左右徘徊，继续增长空间有限，行业存量博弈日趋白热化。在宏观经济形势、疫情形势、行业严厉调控形势等多重因素叠加影响下，“因城施策”存在调控分化、“松绑”微调预期，但房市要实现逆周期增长的概率小，市场普遍预期全年销售将出现负增长。近期，国务院、发改委等部委密集出台了一系列关于推进新型城镇化建设、 城乡融合发展以及培育发展现代化都市圈等相关指导文件， 要求全面取消或放宽常住人口的落户限制，并明确提出2020年完成1亿非户籍人口在城市落户目标。因此，城镇化进程的加速推进所带来的趋势性红利以及被抑制的改善型刚性需求拉动仍是促进房地产平稳

40、运行的主要动力， 预期房地产市场将围绕政策调控导向维持平稳运行、稳中有降态势。 2. 公司方面公司方面 公司创业发展历程可概括为两次创业、三次转型(化纤-纺织服装-石化新材料-房地产)，通过独立自主走出了一条具有华联特色的内生式增长之路。 公司目前正处于二次创业的关键时期。 一是公司目前土地储备或项目不足以支撑公司长期发展，存在产业升级及转型发展诉求。二是城市更新法规和产业政策的不断变化、更迭调整导致的风险不可忽视，拟建城市更新项目存在变更开发属性、延期开发风险。在巩固、捍卫二次创业成果的基础上，公司还需要慎重考虑和处理好产业发展规划、产业升级及转型发展等问题。此外，对政策调控风险的把控与应对

41、、销售去化，自持物业及产业园区运营管理、人才队伍建设等内部经营及管理方面工作，也需要持续加强、完善和提高。 (二二) 风险因素分析风险因素分析 1.政策调控风险。政策调控风险。房地产调控持续深化，房企融资渠道收窄。若没有足够的现金流或信贷资金支持，公司在建、拟建项目存在延期开发、延期竣工的风险。 2.经营风险。经营风险。房地产竞争越来越激烈及受新冠肺炎疫情影响，公司在售、拟推售产品，去化压力大，存在项目销售不达预期和项目推售延迟的风险。 3.其他风险。其他风险。一是城市更新政策变化及不可控性会直接影响公司城市更新项目的申报进度、开发进度及工期；二是天气等不可预测或不可抗力因素的发生会直接影响项

42、目工期。 (三三) 公司策略与应对公司策略与应对 “百年未有之大变局”正在悄然加速演变。新冠肺炎疫情对世界经济的冲击和影响是划时代的，或将直接导致比金融危机更严重的经济衰退，重构全球地缘政治和经济格局。中国率先开展了对疫情的防控工作，同时充分发挥制度优越性，实现了对疫情的有效控制，目前正在全面复工复产，这极大有利于中国抓住领跑机遇奋力崛起、赶超其他经济体。面对错综复杂的国内外形势，公司需要保持战略自信、战略定力和战略眼光，要进一步加强对经济和行业形势、政策的前瞻性研究，增强预判力，同时提高对风险因素的控制力和应变能力。继续以“实干、创新、发展、超越”作为工作方针，统揽全局，创新实干，加快推进企

43、业的产业升级及转型发展步伐，进一步提升整体经济实力和竞争能力。 1.大力抓好重大力抓好重点工程项目建设和销售工作，为推动企业的产业升级、转型发展打下坚实基础点工程项目建设和销售工作，为推动企业的产业升级、转型发展打下坚实基础 公司将重点推进“华联城市商务中心”北区项目营销策划和销售工作， 同时抓好南区项目的工程建设， 着力抓好“钱塘公华联控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 15 馆”项目销售，以确保企业近几年内有稳定的销售收入。通过保证企业的连续盈利，为推动企业的产业升级、转型发展打下坚实基础。 2. 进一步加强干部队伍建设，不断规范企业管理，持续提升竞争力进一步加强干部队伍建设，不断

44、规范企业管理，持续提升竞争力 人才是企业核心竞争力所在。一是一是要进一步加强干部队伍建设。首先在前期已开展的绩效管理工作基础上，不断健全优化绩效考核运行机制。其次要加大培训力度。采取线上与线下培训相结合方式，重点开展以职业发展为导向的基础培训和以专项业务能力提升为导向的专业培训，不断提高业务素质。再次要着力抓工作落实。以目标为导向，以骨干力量为核心，以团队协助作为手段，提高团队创造力、凝聚力和执行力，凝心聚力完成各项工作任务。二是二是不断规范业务流程和完善管理体系。一方面通过对工作流程的梳理，建立和规范标准化业务流程，完善管理制度。另一方面要推进流程化管理体系的搭建和完善，提高业务管理的有序性

45、和科学性，从而进一步强化业务规范，提高工作效率和运行效率，持续提升竞争力。 3. 立足长远，积极探索主立足长远，积极探索主业产业升级与转型的新途径业产业升级与转型的新途径 稳健发展、健康存续是企业经营的基本原则。在探索产业升级与转型发展的征途上，一是一是要立足主业，坚持房地产主业“开发+运营”的双轮驱动发展策略，加大产业升级、转型的拓展力度，积极寻求与房地产相关的投资项目，在产品类型、业态上有所突破。二是二是继续秉承积极稳健原则，积极拓宽眼界，寻找新的投资机会，培育新的利润增长点。三是三是继续以地产为载体，新经济为导向，金融为推手，通过传统行业与新经济的有机结合，积极探索新经济地产模式。四是四

46、是稳中求变，发挥上市公司平台价值与作用，探索资本运营的新途径，探索进行跨行业并购重组、主业升级转型的可能性，通过实行产业经营与资本运营相结合方式，突破发展瓶颈，促进可持续发展。 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求 新增土地储备项目 无新增 累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万） 总建筑面积（万） 剩余可开发建筑面积（万） “华联南山A区”城市更新项目 拆除重建用地面积 7.77 万 报审中 - 主要项目开发情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（） 规划计容建筑面积（） 本期竣

47、工面积（） 累计竣工面积（） 预计总投资金额（万元） 累计投资总金额（万元） 深圳 华联城市全景 深圳 住宅 100.00% 2014 年08 月 01日 竣工 100.00% 37466.16 197024 197024 290,000 286,206.38 深圳 华联城市商务中心 深圳 产业研发用房及宿舍 68.70% 2017 年02 月 24日 在建 34289.17 210400 350,000 258,016 杭州 钱塘公馆 杭州 公寓 74.00% 2011 年02 月 01日 竣工 100.00% 11549 40421.5 40421.5 81,988 79,665 杭州 全

48、景天地 1 号杭州 酒店及公寓 74.00% 2011 年11 月 01竣工 100.00% 24009 54580.5 54580.5 99,601 90,393 华联控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 16 楼、 2 号楼 日 主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积 可售面积（） 累计预售（销售） 面积（） 本期预售（销售） 面积（） 本期预售（销售） 金额（万元） 累计结算面积（） 本期结算面积（） 本期结算金额（万元） 深圳 华联城市全景 深圳 住宅 100.00% 197024 196674.53 187167.49 20,243.

49、09 136,278.07 186604.04 28908.61 209,547.57 深圳 华联城市商务中心 深圳 产业研发用房及宿舍 68.70% 220729.51 199005 16065.11 16065.11 96,164.41 杭州 钱塘公馆 杭州 公寓 74.00% 40421.5 39835.35 20017.01 7248.1 61,521 17805.07 9012.75 75,325 主要项目出租情况 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积 （） 累计已出租面积（） 平均出租率 华联城市全景商铺 深圳市 商业 100.00% 8272.26 5854.04

50、71.00% 深圳市福田区八卦岭工业区 深圳市 厂房 100.00% 3606 3606 100.00% 深圳市福田区上步工业区 深圳市 厂房、单身宿舍 68.70% 9186.13 9186.13 100.00% 深圳市福田区八卦岭工业区 深圳市 厂房、单身宿舍 68.70% 16279.36 16279.36 100.00% 深圳市南山区华联花园 深圳市 公寓、住宅、商业 68.70% 2294.25 2294.25 100.00% 深圳市南山区城市山林 深圳市 商业、住宅 68.70% 16170.27 16170.27 100.00% 深圳市罗湖区笋岗干货仓 801 栋北座 102、2