汕头经济特区物业管理条例.pdf

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1、汕头经济特区物业管理条例汕头经济特区物业管理条例【法规类别】【法规类别】房地产企业【发文字号】【发文字号】汕头市第十三届人民代表大会常务委员会公告第 3 号【发布部门】【发布部门】汕头市人大(含常委会)【发布日期】【发布日期】2012.08.31【实施日期】【实施日期】2012.12.01【时效性】【时效性】现行有效【效力级别】【效力级别】经济特区法规汕头市第十三届人民代表大会常务委员会公告（第 3 号）汕头经济特区物业管理条例已由汕头市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议于 2012 年 8 月 31 日通过，现予公布，自 2012 年 12 月 1 日起施行。汕头市人民代表大会常务委员

2、会2012 年 8 月 31 日汕头经济特区物业管理条例（2012 年 8 月 31 日汕头市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议通过）1 / 10第一章总则第二章物业管理区域及配套设施设备第三章业主、业主大会及业主委员会第四章前期物业管理第五章物业管理服务第六章物业使用及维护第七章法律责任第八章附则第一章第一章总总则则第一条第一条 为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例等法律、行政法规的基本原则，结合汕头经济特区（以下简称特区）实际，制定本条例。第二条第二条 特区范围内的物业管理及其监督管理活动适用本条例。第三条

3、第三条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。第四条第四条 市、区（县）人民政府及有关部门应当制定扶持政策，采取措施，推动社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业的健康发展。第五条第五条 市房产行政主管部门负责物业管理活动的监督管理工作，组织实施本条例。区（县）房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。区（县）人民政府未设立房产行政主管部门的，由市房产行政主管部门统一实施对物业管理活动2 / 10的监督管理。住房和城乡建设、民政、城乡规划、城市综合管理、水务、卫生、价格、环境保护、公安、工商行政管理、人民防空等行政管理部门，依法按照各自

4、职责负责物业管理活动的监督管理工作。第六条第六条 街道办事处、镇人民政府负责协调物业管理和社区建设的关系，组织、指导业主大会的成立和业主委员会的选举工作，协助房产行政主管部门调解处理物业管理纠纷。社区居民委员会、村民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。第七条第七条 物业管理实行联席会议制度。联席会议由物业管理区域所在地街道办事处、镇人民政府负责召集，房产行政主管部门、社区居民委员会、村民委员会以及公安派出所、物业服务企业、业主委员会、相关行政管理部门等各方代表组成。物业管理联席会议主要协调解决下列

5、重大问题：（一）业主委员会不依法履行职责的；（二）业主委员会换届过程中出现问题的；（三）履行物业服务合同中出现重大问题的；（四）物业服务企业在变更交接过程中出现问题的；（五）需要协调解决的其他物业管理矛盾和纠纷。第八条第八条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律，规范行业行为，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案和物业服务项目招标评标专家库，督促物业服务企业依法、诚信经营和服务，协助房产行政主管部门实行物业服务专业化、市场化，调解行业内部争议，维护会员合法权益，培训从业人员，促进行业健康发展。3 / 10第二章第二章物业管理区域及配套设施设备物业管理区域及配套设施设备第九条第九条 划分物业管理

6、区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则，具体划分方法如下：（一）物业管理区域按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定，已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分；（二）分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备和相关场地共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备和相关场地能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；（三）已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域，规模较小的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域；（四）旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街

7、道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。对物业管理区域划定有争议的，房产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、镇人民政府，相关业主、社区居民委员会、村民委员会的意见后确定。物业管理区域的划定，应当按照省、市有关规定向房产行政主管部门备案。第十条第十条 物业管理区域划定后，需要分立或者合并物业管理区域的，业主大会或者业主应当向街道办事处、镇人民政府申请并提交分立或者合并的方案，由街道办事处、镇人民政府会同房产行政主管部门审查，确认并公告。制定物业管理区域的分立或者合并方案，应当经相关物业管理区域的业主大会同意；尚未成立业主大会的，由业主共同决定。第十一条第十一条 新建住宅物

8、业，建设单位应当在物业管理区域内按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，配置物业服务用房，建筑面积不得少于八十平方米，最高4 / 10不超过三百平方米；其中，物业服务企业办公用房不得少于六十平方米，业主委员会办公用房不得少于二十平方米。分期开发建设的住宅物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。第十二条第十二条 物业服务用房应当是地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电、采光、通风等基本设施。没有配置电梯的物业，物业服务用房所在的楼层不得高于四层。第十三条第十三条 物业服务用房属全体业主共有，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。

9、任何组织和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。第十四条第十四条 建设单位应当在申请建设工程规划许可证时，划定新建住宅物业服务用房、共用设施设备用房的位置和面积；城乡规划行政管理部门应当在核发的建设工程规划许可证以及附件、附图上予以明确。房产行政主管部门应当在办理物业管理区域备案、核发商品房预售许可证、房屋所有权初始登记时，查验与物业服务用房、共用设施设备用房相关的建设工程规划许可资料，并将查验情况在物业管理区域的备案回执、房地产登记簿中予以记载。建设单位应当在商品房销售时，将物业服务用房、共用设施设备用房的位置和面积在商品房销售方案中载明公示，并在商品房买卖合同中作出约定。第十五条第

10、十五条 建设单位应当按照城乡规划行政管理部门确定的标准，建设物业的配套车位、车库。物业的配套车位、车库应当经权属登记后方能出售。物业的地下人防区域经人民防空、城乡规划行政管理部门批准，可以用作物业的配套车位出租。第十六条第十六条 新建住宅物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户一结算表，共有部分独立计量表；安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件以及相关技术标准和规范。5 / 10配套设施不齐全的老旧住宅区，专业经营单位应当配合所在地人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服务企业应当为改造

11、工作提供便利。第十七条第十七条 建设单位在竣工验收后，应当将住宅物业管理区域内供水、供电等专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担管理、维修、养护和更新的责任。第三章第三章业主、业主大会及业主委员会业主、业主大会及业主委员会第十八条第十八条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务。因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有该房屋，但尚未办理所有权登记的，在物业管理活动中享有业主的权利，并承担相应的义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。第十九条第十九条 业主在物业管理活动中享有下列权利：（一）按照物业服务

12、合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督住宅专项维修资金的管理和使用；6 / 10（十）法律、法规规定的其他权利。第二十条第二十条 业主在物业管理活动中应履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的

13、使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金；（五）遵守房屋装饰装修的有关规定和要求；（六）按时交纳物业服务费用；（七）法律、法规规定的其他义务。第二十一条第二十一条 物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。第二十二条第二十二条 已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑总面积百分之五十的，建设单位或者物业服务企业应当书面报告物业所在地街道办事处、镇人民政府，并在物业管理区域的显著位置公告，公告期

14、为十五日。公告期满，业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。同一物业管理区域内已交付专有部分百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。第二十三条第二十三条 街道办事处、镇人民政府应当在收到书面要求之日起三十日内会同物业管理区域所在地房产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、镇人民政府代表及社区居民委员会、村民委员会代表七至十五人组成，业主代表由业主推荐产生且不得少于筹7 / 10备组总人数的三分之二，筹备组组长由街道办事处、镇人民政府选派代表担任。业主大会筹备

15、组成员名单应当在物业管理区域的显著位置公告。第二十四条第二十四条 筹备组履行下列职责：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；（三）确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积；（四）拟定业主委员会选举办法草案，提出候选人建议名单；（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。第二十五条第二十五条 业主大会筹备组应当自组成之日起六个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。业主大会筹备组自业主委员会产生之日起自动解散。第二十六条第二十六条 建设单位、物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主

16、大会筹备组提供业主清册、物业（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）的基本资料、已筹集的住宅专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。第二十七条第二十七条 首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。第二十八条第二十八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内未成立业主大会的，由业主共同履行业主大会职责。业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。第二十九条第二十九条 业主大会讨论决定下列事项：8 / 10（一）制定或者修改业主大会议事规则、业主委员会议事规则和管

17、理规约；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（四）选聘、解聘物业服务企业；（五）提出分立或者合并物业管理区域的方案；（六）筹集和使用住宅专项维修资金的相关事项；（七）改建或者重建建筑物及其附属设施；（八）物业管理区域内的其他重大物业管理事项。第三十条第三十条 业主大会决定本条例第二十九条第六项、第七项规定的事项，应当经三分之二以上业主且专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。决定本条例第二十九条规定的其他事项，应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。建筑物总面积、专有部分面积以及业主人数按照下列方法确定

18、：（一）建筑物总面积为专有部分面积之和；专有部分面积按照房地产权证书记载的面积计算。尚未记载的，暂按测绘机构的实测面积计算。尚未实测的，暂按商品房买卖合同记载的面积计算；（二）业主人数为专有部分的业主人数之和，已出售的专有部分的业主人数，一个专有部分按一人计算。尚未出售和虽已出售但尚未交付的专有部分的业主人数，以及同一业主拥有一个以上专有部分的业主人数，按一人计算。车位、车库面积不计入前款规定的专有部分面积，不计投票权。第三十一条第三十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主，无法送达的

19、，应当在物业管理区域内公告。书面征求意见结果应当在物业管理区域的显著位置公示，业主有权查阅相关资料。9 / 10第三十二条第三十二条 业主可以以书面委托的形式，约定由授权委托人在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。第三十三条第三十三条 一个专有部分有两个以上所有权人的，应当自行确定一人参与投票表决，但共有人所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人投票表决。未参与表决的业主的投票权数，按照业主大会议事规则执行。第三十四条第三十四条 业主拒付物业服务费，不缴存住宅专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。第三十五条第三十五条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。物业管理事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全10 / 10