世茂股份：2018年年度报告.PDF

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1、2018 年年度报告 1 1 / 223223 公司代码：600823 公司简称：世茂股份 债券代码：136303 债券简称：16世茂G1 债券代码：136528 债券简称：16世茂G2 债券代码：143165 债券简称：17世茂G1 债券代码：143308 债券简称：17世茂G2 债券代码：143332 债券简称：17世茂G3 债券代码：155142 债券简称：19世茂G1 上海世茂股份有限公司上海世茂股份有限公司 2012018 8 年年度报告年年度报告 2018 年年度报告 2 2 / 223223 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度

2、报告内容的真实、 准确、 完整，本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。 三、三、 上会会计师事务所（特殊普通合伙）上会会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。 四、四、 公司负责人公司负责人刘赛飞刘赛飞、 主管会计工作负责人、 主管会计工作负责人张杰张杰及会计机构负责人 （会计

3、主管人员）及会计机构负责人 （会计主管人员） 方宁方宁声明：声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 2018年度母公司净利润1,055,723,039.82元，连同母公司上年度可供股东分配的利润1,467,827,294.13元，扣除公允价值变动形成的收益-14,977,072.28元和提取的法定盈余公积105,572,303.98元及已宣告分配的股利225,070,095.66元，本年度末实际可供股东分配的利润为2,207,8

4、85,006.59元。 以截止2018年12月31日公司总股本3,751,168,261股为基数， 向全体股东按每10股派发现金股利2.60元(含税)，合计派发975,303,747.86元，剩余未分配利润结转至下一年度；本次公司不进行资本公积金转增股本。 上述利润分配预案已经2019年3月20日召开的第八届董事会第八次会议审议通过， 尚需提请公司股东大会审议。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述（包括但不限于预计、预测、目标、估计、规划、计划及展望）涉及各类已知或未知的不确定因素，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请

5、投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节经营情况讨论与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分的内容。 2018 年年度报告 3 3 / 223223 十、十、 其他其他 适用 不适用 2018 年年度报告 4 4 / 223223 目录目录 第一节 释义 . 5 第二节 公司简介和主要财务指

6、标 . 5 第三节 公司业务概要 . 9 第四节 经营情况讨论与分析 . 10 第五节 重要事项 . 22 第六节 普通股股份变动及股东情况 . 35 第七节 优先股相关情况 . 39 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 40 第九节 公司治理 . 47 第十节 公司债券相关情况 . 54 第十一节 财务报告 . 59 第十二节 备查文件目录 . 223 2018 年年度报告 5 5 / 223223 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 本公司、公司 指 上海世茂股

7、份有限公司 世茂房地产 指 世茂房地产控股有限公司（0813HK） 峰盈国际 指 Peak Gain International Limited（峰盈国际有限公司） 世茂投资 指 上海世茂投资管理有限公司 世茂企业 指 西藏世茂企业发展有限公司 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 上海世茂股份有限公司 公司的中文简称 世茂股份 公司的外文名称 Shanghai Shimao Co.,Ltd 公司的外文名称缩写 SMC 公司的法定代表人 刘赛飞 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 俞峰 联系地址 上海市

8、浦东新区潍坊西路55号上海世茂大厦7楼 电话 021-20203388 传真 021-20203399 电子信箱 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市黄浦区南京西路268号 公司注册地址的邮政编码 200003 公司办公地址 上海市浦东新区潍坊西路55号上海世茂大厦7楼 公司办公地址的邮政编码 200122 公司网址 电子信箱 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报 2018 年年度报告 6 6 / 223223 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 上海市浦东新区潍坊西路 55 号上海世茂大厦 7 楼

9、 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 世茂股份 600823 万象集团 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 上会会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市威海路 755 号文新报业大厦 25 楼 签字会计师姓名 陈大愚、荣婷婷 七、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2018年 2017年 本 期 比上 年 同期 增 减(%) 2016年 调整后 调整前

10、调整后 调整前 营业收入 20,674,232,949.58 18,668,587,481.52 18,666,770,430.23 10.74 13,708,025,120.81 13,708,025,120.81 归属于上市公司股东的净利润 2,403,819,190.87 2,226,566,295.68 2,225,271,290.04 7.96 2,115,899,389.92 2,118,832,759.79 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 2,015,996,032.71 1,679,324,567.35 1,679,324,567.35 20.05 1,690,7

11、31,580.41 1,690,731,580.41 经营活动产生的现金流量净额 3,978,209,038.07 4,248,570,698.33 4,249,524,031.71 -6.36 114,422,068.74 1,135,004,610.27 2018年末 2017年末 本 期 末比 上 年同 期 末增减（%） 2016年末 调整后 调整前 调整后 调整前 归属于上市公司股东的净资产 23,676,184,097.97 21,764,135,648.04 21,747,283,988.63 8.79 19,822,222,153.86 19,804,666,893.94 总资产

12、 108,320,247,287.93 91,918,888,925.92 91,917,905,956.44 17.84 82,560,579,128.58 79,949,561,271.87 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%) 2016年 调整后 调整前 调整后 调整前 基本每股收益（元股） 0.64 0.59 0.59 8.47 0.56 0.79 稀释每股收益（元股） 0.64 0.59 0.59 8.47 0.56 0.79 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 0.54 0.45 0.45 20.00 0.

13、45 0.63 2018 年年度报告 7 7 / 223223 加权平均净资产收益率 （%） 10.44 10.64 10.64 减少0.2个百分点 8.76 8.77 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 8.76 8.03 8.03 增加0.73个百分点 8.27 8.27 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情

14、况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 九、九、 2018 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 2,671,769,673.95 9,475,943,513.7

15、9 2,232,032,598.42 6,294,487,163.42 归属于上市公司股东的净利润 249,050,653.55 1,193,106,441.96 33,895,321.36 927,766,774.00 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 248,743,792.54 981,270,949.07 9,271,322.00 776,709,969.10 经营活动产生的现金流量净额 -349,765,731.31 -4,763,007,534.02 2,324,540,345.41 6,766,441,957.99 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用

16、 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2018 年金额 附注（如适用） 2017 年金额 2016 年金额 非流动资产处置损益 -2,805,596.67 -318,494.81 -3,311,027.98 越权审批， 或无正式批准文件， 或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助， 但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 24,749,472.03 23,718,323.41 19,273,369.55 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 28,519

17、,448.92 46,854,819.98 企业取得子公司、 联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资 8,963,572.52 2018 年年度报告 8 8 / 223223 单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素， 如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用， 如安置职工的支出、 整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 10,267,249.90 -3,554,281.51 12,057,247.33 与公司正

18、常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外， 持有交易性金融资产、 交易性金融负债产生的公允价值变动损益， 以及处置交易性金融资产、 交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 16,277,227.07 38,381,766.23 52,553,153.74 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 899,294,778.21 700,200,000.00 576,520,000.00 根据税收、 会计等法律、 法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响

19、 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -209,098,014.78 -63,403,924.11 -175,918,525.74 其他符合非经常性损益定义的损益项目 6,658,986.84 3,896,013.83 26,954,551.26 少数股东权益影响额 -199,742,657.68 -2,105,362.93 33,985,070.87 所得税影响额 -186,297,735.68 -196,427,131.76 -125,909,602.04 合计 387,823,158.16 547,241,728.33 425,167,809.51 十一、十一

20、、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 海通证券股份有限公司流通股 109,395,000.00 74,800,000.00 -34,595,000.00 0 万达电影股份有限公司流通股 702,863,272.48 442,260,911.94 -260,602,360.54 0 财通基金-上海银行-富春定增 696 号资产管理计划 256,516,492.54 161,612,267.42 -94,904,225.12 0 New Frontier Corporation 0 105

21、,006,960.00 105,006,960.00 0 投资性房地产 26,835,520,000.00 29,847,520,000.00 3,012,000,000.00 899,294,778.21 2018 年年度报告 9 9 / 223223 合计 27,904,294,765.02 30,631,200,139.36 2,726,905,374.34 899,294,778.21 十二、十二、 其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司是世

22、茂集团下属的集综合商业地产开发、销售、运营等多个业务板块于一体的综合地产上市公司， 公司始终以 “提升城市生活品质” 为己任， 致力于综合商业地产的专业化销售和经营，打造高标准的商业综合物业； 业务领域主要涉及： 综合房地产开发与销售、 商业物业管理与经营、多元投资。 公司聚焦长三角、 环渤海及海西等地区的一、 二线经济发达城市目前， 公司在包括上海、 北京、深圳、杭州、济南、南京、福州、厦门、青岛、苏州、宁波等在内的 20 多个城市，运营多处大型商业综合体及若干住宅地产项目。 公司已建立“以商业地产为主、多元业务为辅”的业务架构，以“租售并举、多元协同”的商业模式，并通过成熟的、优秀的商业综

23、合体地产运营管理团队，以实现资产规模有效增长、经营业绩稳步提升、物业价值逐步显现的发展目标。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 1、公司全资子公司上海世颢企业管理有限公司收购控股股东世茂房地产所持有的上海丹馨企业管理有限公司 100%股权，转让价格为 500 万元人民币。上海丹馨企业管理有限公司通过其全资子公司南昌悦盈企业管理有限公司持有深圳市坪山区城投宏源投资有限公司 60%股权，深圳市坪山区城投宏源投资有限公司目前负责开发 G11336-0068 号地块，该地块位于深圳市坪山新区中山大道与振环路交汇处东北侧，土地面

24、积 30,699.21 平方米，建筑面积 182,000 平方米，建筑容积率 6.0 以下（含 6.0），土地使用年期 40 年，土地用途为商业服务业用地。 2、2017 年 12 月 6 日，公司下属福建世茂新里程投资发展有限公司参加了深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局国有建设用地使用权公开出让活动，以人民币 239.43 亿元竞得编号为G01046-0095 宗地的国有建设用地使用权， 并于 2018 年 11 月获取相应不动产权证书。 G01046-0095宗地（深港综合体项目），位于龙岗区龙城街道深圳龙岗大运新城核心商务区，土地面积 32.19万平方米，总建筑面积 136.45 万平

25、方米，土地用途：商业用地、公共管理与服务设施用地、教育设施用地、广场用地、公园用地，土地使用年限：40 年。项目主要功能为：深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、超五星级酒店、国际学校、智能办公、大型商业、餐饮、公寓等。 其中：境外资产 0（单位：元币种：人民币），占总资产的比例为 0%。 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1、品牌优势显著 经过多年的发展与沉淀，“世茂”品牌在全国具有极高的知名度和影响力，公司依托于品牌的显著优势，在过往年间成绩斐然“2012 年中国商业地产最具影响力开发商”、“2013 中国商业地产价值榜”、“20

26、13 中国房地产公司品牌价值 TOP10”、“2014 中国房地产开发企业品牌价值10 强、商业地产企业品牌价值 10 强”、“2015 年中国商业地产十大品牌企业”、“第一财经2016 年度地产汇 A 股上市房企综合实力 TOP50 之第 9 名”、“财富中国 500 强第 397 位”等殊荣，更令“世茂”品牌熠熠生辉。 2、专业、敬业、优秀的经营团队 2018 年年度报告 1010 / 223223 公司在多年经营与发展过程中，通过商业综合体项目运营管理与实践，公司打造了一支符合商业地产发展需要的，集商业运营、招商和管理等能力于一体的管理团队多元化的管理团队秉承公司核心价值理念和专业化的工

27、匠精神，积极向上，勤奋进取，以公司战略发展为目标，为公司壮大发展、为股东创造持续稳定的高收益而努力。 3、优质的土地和项目储备 公司战略布局专注于经济发展潜力巨大的长三角、 环渤海和海西华南等区域的一、 二线城市，公司现有项目主要坐落于各城市的核心区或经济功能区，公司的发展依托于突出的土地储备成本优势和项目地理优势，并将持续受益于中国城镇化发展进程。 截止报告期末，公司共持有在建/待建的土地储备建筑面积超过 1,300 万平方米。 一直以来，公司严格控制获取土地的成本，突出的土地成本优势，为公司未来发展提供了有效的保障。 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营

28、情况讨论与分析讨论与分析 2018 年，我国坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，坚持推动高质量发展，坚持以供给侧结构性改革为主线，凝心聚力，攻坚克难，经济社会发展的主要预期目标较好完成，三大攻坚战开局良好， 供给侧结构性改革深入推进， 改革开放力度加大， 国民经济运行保持在合理区间，总体平稳、稳中有进态势持续显现。 2018 年， 房地产市场运行以 “稳” 为主， 全国房地产开发投资 120,264 亿元， 比上年增长 9.5%，其中，住宅投资 85,192 亿元，增长 13.4%，住宅投资占房地产开发投资的比重为 70.8%；房地产开发企业房屋施工面积 822,300 万平方米， 比上年

29、增长 5.2%； 商品房销售面积 171,654 万平方米，比上年增长 1.3%，其中，住宅销售面积增长 2.2%，办公楼销售面积下降 8.3%，商业营业用房销售面积下降 6.8%；商品房销售额 149,973 亿元，增长 12.2%，其中，住宅销售额增长 14.7%，办公楼销售额下降 2.6%，商业营业用房销售额增长 0.7%。 2018 年，公司在董事会的科学决策下，经营管理层认真贯彻董事会决议精神，通过全体员工的共同努力，为全体股东创造了丰厚的投资回报和长期的企业价值。 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 206.74 亿元，同比增长 10.74

30、%；实现净利润 47.26 亿元，同比增长 27.17%；归属于上市公司股东的净利润 24.04 亿元，同比增长 7.96%。公司实现物业销售收入 192.81 亿元； 实现非物业销售收入 13.93 亿元， 非物业销售收入在公司整体营业收入的占比达到 6.74%。报告期内，公司努力夯实基础管理、控制经营风险、加强资金管理，积极推动下属商业地产开发、商业投资运营、多元投资等业态经营业务保持良好的发展状态。 报告期内，公司实现签约额 271 亿元，比 2017 年同期增长 25%，比 2018 年计划增长 13%；实现签约面积 138 万平方米，比 2017 年同期增长 25%，比 2018 年

31、计划增长 28%。2018 年，公司进一步推动可售项目的持续推盘，持续优化产品质量，通过下属厦门、石狮、济南、南京、泉州、宁波、天津、青岛、苏州等多处项目的销售，取得了优异的销售业绩。报告期内，公司项目开发有序推进， 年内新增开工面积 151 万平方米， 当年施工面积达到 752 万平方米， 竣工面积达到 105万平方米，公司持有的经营性物业面积达到 131 万平方米；报告期内，公司完成了深圳坪山项目的承接工作，获取了泉州、深圳等地多处新项目，截止到 12 月末，公司持有的土地储备已超过1300 万平方米，成为公司后续发展的有力支持和资源保障。 2018 年年度报告 1111 / 223223

32、 报告期内，公司从文化与商业的融合、新增及存量商业并行、打造智慧生态圈及完善服务体系四大方面着手，为商业项目注入更生动的内容场景，激发城市活力与未来。基于世茂与故宫的战略关系，世茂商业与故宫博物院开启多维度的跨界合作，兼容并蓄地将多元文化融入到消费者的体验中，将商业体打造成综合性的文化场所。此外，9 月上海世茂广场盛装开业，昆山世茂广场继续深化调整，进一步完成品牌调整及业态升级。2018 年，世茂商业在业界获得高度评价，荣获“2018 中国商业地产年会第八届中国商业地产年会卓越企业”、“第十三届中国商业地产节商业地产卓越企业”等多项专业机构奖项，印证了世茂商业一年内不断攀升的品牌知名度和品牌认

33、可度。 报告期内，公司于 12 月获批公司债券注册发行 35 亿元，为公司今后持续在债券市场融资创造了有利的条件。此外，报告期内公司分别于 2 月、3 月及 12 月完成发行人民币 25 亿元中期票据，4 月完成发行人民币 10 亿元短期融资券，均受到市场投资者的积极参与与反馈。 ( (一一) ) 主营业务分析主营业务分析 1.1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 20,674,232,949.58 18,668,587,481.52 10.74 营业成本 11,461,707,

34、459.84 10,281,424,669.17 11.48 销售费用 705,449,120.11 611,707,107.48 15.32 管理费用 693,655,225.59 629,477,636.56 10.2 研发费用 - - - 财务费用 208,177,203.29 125,348,423.65 66.08 经营活动产生的现金流量净额 3,978,209,038.07 4,248,570,698.33 -6.36 投资活动产生的现金流量净额 -11,007,453,093.03 -4,472,428,477.26 -146.12 筹资活动产生的现金流量净额 8,170,395

35、,964.63 649,537,205.30 1,157.88 财务费用同比增加主要系贷款规模增大。 投资活动产生的现金流量净额同比下降主要系本期对于自持物业投入增加。 筹资活动产生的现金流量净额同比增加主要系控股子公司福建新里程收到少数股东上海隆汀企业管理中心（有限合伙）资本金投入。 2.2. 收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 收入和成本分析具体如下 (1).(1). 主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比

36、上年增减（%） 房地产 19,975,889,218.06 11,255,058,319.91 43.66 11.23 11.96 减少 0.36 个百分点 其他 698,343,731.52 206,649,139.93 70.41 -1.57 -9.66 增加 2.65 个百分点 合计 20,674,232,949.58 11,461,707,459.84 44.56 10.74 11.48 减少 0.37 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入比上年增营业成本比上年增毛利率比上年增减（%） 2018 年年度报告 1212 / 223223 减（

37、%） 减（%） 住宅销售 12,698,786,087.03 7,380,236,552.65 41.88 -19.89 -15.20 减少 3.21 个百分点 商业地产销售 6,582,591,760.04 3,723,177,565.11 43.44 329.95 208.11 增加22.37个百分点 房地产租赁 694,511,370.99 151,644,202.15 78.17 20.33 7.57 增加 2.60 个百分点 电影院业务 84,697.88 66,379.68 21.63 -99.51 -99.12 减少34.60个百分点 酒店服务业务 260,844,760.47

38、141,873,910.59 45.61 13.33 8.76 增加 2.29 个百分点 物业管理 342,033,852.03 6,634,805.64 98.06 -6.30 -35.76 增加 0.89 个百分点 其他 95,380,421.14 58,074,044.02 39.11 -1.65 -27.76 增加22.01个百分点 合计 20,674,232,949.58 11,461,707,459.84 44.56 10.74 11.48 减少 0.37 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%）

39、毛利率比上年增减（%） 华东地区 16,323,241,008.49 9,871,317,978.63 39.53 -7.02 1.53 减少 5.09 个百分点 华北地区 493,056,509.09 142,058,379.04 71.19 -52.25 -71.04 增加18.69个百分点 东北地区 43,223,971.61 10,592,810.78 75.49 99.28 1.97 增加23.38个百分点 华中地区 962,617,781.98 574,165,374.49 40.35 - - 增加40.35个百分点 西南地区 2,057,394.01 392,542.86 80.

40、92 -51.21 2.06 减少 9.96 个百分点 华南地区 2,807,129,245.04 825,939,561.06 70.58 - 11,332.54 增加70.58个百分点 境外 42,907,039.36 37,240,812.98 13.21 -20.98 -26.01 增加 5.90 个百分点 合计 20,674,232,949.58 11,461,707,459.84 44.56 10.74 11.48 减少 0.37 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 分产品： 商业地产销售收入及成本较上年增幅较大主要系报告期深圳前海项目强势销售。 电影

41、院业务收入及成本较上年减幅较大主要系影院公司逐步退出。 物业管理收入及成本较上年减幅幅度较大主要系报告期物业公司改变商户水电费结算规则。 分地区： 华北地区收入及成本较上年减幅较大主要系天津茂悦府项目上期销售较大。 东北地区收入及成本较上年增幅较大主要系报告期沈阳商管收入增加。 华南地区收入及成本较上年增幅较大主要系报告期深圳前海项目强势销售。 (2).(2). 产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3). 成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本上年同期金额 上年同期占总本期金额较上情况 说明 2018 年年度报告 1313

42、 / 223223 比例(%) 成本比例(%) 年同期变动比例(%) 房地产 房地产 11,255,058,319.91 98.20% 10,052,688,821.04 97.78% 11.96% / 其他 其他 206,649,139.93 1.80% 228,735,848.13 2.22% -9.66% / 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 情况 说明 住宅销售 住宅销售 7,380,236,552.65 64.39% 8,703,322,256.19 84.65% -15.2

43、0% / 商业地产销售 商业地产销售 3,723,177,565.11 32.48% 1,208,387,773.28 11.75% 208.11% 主要系报告期深圳前海项目强势销售。 房地产租赁 房地产租赁 151,644,202.15 1.32% 140,978,791.57 1.37% 7.57% / 电影院业务 电影院业务 66,379.68 0.00% 7,563,893.85 0.07% -99.12% 主要系影院公司逐步退出。 酒店服务业务 酒店服务业务 141,873,910.59 1.24% 130,448,660.32 1.27% 8.76% / 物业管理 物业管理 6,6

44、34,805.64 0.06% 10,328,254.45 0.10% -35.76% 主要系报告期物业公司改变商户水电费结算规则。 其他 其他 58,074,044.02 0.51% 80,395,039.51 0.78% -27.76% / 成本分析其他情况说明 适用 不适用 商业地产销售成本较上年增幅较大主要系报告期深圳前海项目强势销售。 电影院业务成本较上年减度较大主要系影院公司逐步退出。 物业管理成本较上年减幅较大主要系报告期物业公司改变商户水电费结算规则。 (4).(4). 主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 123,604.6

45、2 万元，占年度销售总额 5.98%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。 前五名供应商采购额 320,036.25 万元，占年度采购总额 13.42%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。 3.3. 费用费用 适用 不适用 单位:元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 说明 销售费用 705,449,120.11 611,707,107.48 15.32 同比增加主要系销售增加连带费用上升。 管理费用 693,655,225.59 629,477,636.56 10.20 同比略增主要系行政费用增加。 财务费

46、用 208,177,203.29 125,348,423.65 66.08 同比增加主要系贷款规模增2018 年年度报告 1414 / 223223 大。 4.4. 研发投入研发投入 研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 情况说明情况说明 适用 不适用 5.5. 现金流现金流 适用 不适用 单位:元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 说明 经营活动产生的现金流量净额 3,978,209,038.07 4,248,570,698.33 -6.36 同比下降主要系本期关联往来款支出增加。 投资活动产生的现金流量净额 -11,007,453,093.03 -4,472,42

47、8,477.26 -146.12 同比下降主要系本期对于自持物业投入增加。 筹资活动产生的现金流量净额 8,170,395,964.63 649,537,205.30 1157.88 同比增加主要系控股子公司福建新里程收到少数股东上海隆汀企业管理中心 （有限合伙）资本金投入。 ( (二二) ) 非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 ( (三三) ) 资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1. 资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%） 上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%） 本期期

48、末金额较上期期末变动比例 （%） 情况说明 应收票据及应收账款 2,766,131,212.60 2.55 1,397,224,645.83 1.52 97.97 本期变动主要系商业物业销售增长， 应收销售房款周期较长。 应收账款 2,762,131,212.60 2.55 1,397,224,645.83 1.52 97.69 本期变动主要系商业物业销售增长， 应收销售房款周期较长。 预付款项 3,061,634,893.85 2.83 14,186,063,868.04 15.43 -78.42 本期变动主要系龙岗项目预付土地款转存2018 年年度报告 1515 / 223223 货。 其

49、他应收款 960,016,424.74 0.89 1,984,438,741.85 2.16 -51.62 本期变动主要系合并范围变更，减少往来款。 存货 54,217,974,778.52 50.05 30,255,103,075.71 32.92 79.20 本期变动主要系新增项目开发所致。 可供出售金融资产 1,066,696,845.57 0.98 1,153,791,471.23 1.26 -7.55 本期变动主要系公允价值计量的有价证券公允值下降。 长期股权投资 845,582,003.81 0.78 2,062,599,890.93 2.24 -59.00 本期变动系合并范围的变

50、化。 投资性房地产 29,847,520,000.00 27.55 26,835,520,000.00 29.19 11.22 本期变动主要系新增自持物业及评估增值。 无形资产 292,870,445.65 0.27 495,010,262.14 0.54 -40.84 本期变化系澳大利亚牧场土地使用权不再纳入合并范围所致。 其他非流动资产 333,617,901.32 0.31 123,349,806.83 0.13 170.46 本期变动主要系追加有限合伙企业的投入，增加其他非流动资产。 应付票据及应付账款 10,872,677,427.57 10.04 9,882,821,398.54