华夏幸福：2019年年度报告.PDF

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1、华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告 1 / 495 华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告 2 / 495 公司代码：600340 公司简称：华夏幸福 华夏幸福基业股份有限公司华夏幸福基业股份有限公司 20192019 年年度报告年年度报告 华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告 3 / 495 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责

2、任不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。 三、三、 中兴财光华中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。 四、四、 公司负责人公司负责人王文学王文学、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人吴中兵吴中兵及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）李承李承声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期

3、利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 2020年4月24日，公司第六届董事会第八十六次会议审议通过，公司2019年度利润分配及资本公积金转增股本预案为：拟以公司实施权益分派的股权登记日总股本为基数，向全体股东每10股派发现金股利15元（含税）并以资本公积金每10股转增3股。截至2020年4月24日，公司总股本为3,013,285,909股，以此计算合计拟派发现金红利4,519,928,863.50元（含税），拟转增903,985,773股。在实施权益分派的股权登记日前公司总股本如发生变动，将维持每股分配（转增）比例不变，同时相应调整分配（转增）总

4、额，并将另行公告具体调整情况。本次利润分配及公积金转增股本预案需经公司2019年年度股东大会审议通过后方可实施。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺。投资者及相关人士应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 重大风险提示

5、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析”中“可能面对的风险”部分的内容。 十、十、 其他其他 适用 不适用 华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告 4 / 495 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 6 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 19 第五节第五节 重要事项重要事项 . 84 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况 . 123 第七节第七节 优先股相关情况优先股

6、相关情况 . 140 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 141 第九节第九节 公司治理公司治理 . 150 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 156 第十一节第十一节 财务报告财务报告 . 172 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 . 495 华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告 5 / 495 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 华夏幸福、 公司 指 华夏幸福基业股份有限公司 华夏控股 指 华夏幸福基业控股股份公司,为公司控

7、股股东 鼎基资本 指 鼎基资本管理有限公司，为华夏控股一致行动人 东方银联 指 北京东方银联投资管理有限公司， 为华夏控股一致行动人 中国平安 指 中国平安保险（集团）股份有限公司，为平安人寿、平安资管控股公司 平安资管 指 平安资产管理有限责任公司 平安人寿 指 中国平安人寿保险股份有限公司，为华夏幸福持股 5%以上股东，与平安资管系一致行动人 京御地产 指 公司下属全资子公司，廊坊京御房地产开发有限公司 九通投资 指 公司下设二级子公司，京御地产全资子公司，九通基业投资有限公司 三浦威特 指 公司下设三级子公司，九通投资全资子公司，三浦威特园区建设发展有限公司 PPP 模式 指 Publi

8、c-Private-Partnership， 政府和社会资本合作模式 华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告 6 / 495 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 华夏幸福基业股份有限公司 公司的中文简称 华夏幸福 公司的外文名称 CHINA FORTUNE LAND DEVELOPMENT CO.,LTD. 公司的外文名称缩写 CFLD 公司的法定代表人 王文学 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 林成红 联系地址 北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座7层 电话 010-569829

9、88 传真 010-56982989 电子信箱 IR 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 河北省固安县京开路西侧三号路北侧一号 公司注册地址的邮政编码 065500 公司办公地址 北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座7层 公司办公地址的邮政编码 100027 公司网址 http:/ 电子信箱 IR 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室、上海证券交易所 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类

10、股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 华夏幸福 600340 ST国祥 华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告 7 / 495 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计 师 事 务 所（境内） 名称 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 河北省石家庄市广安大街 77 号安侨商务楼 4 层 签字会计师姓名 王凤岐、李秀华 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 中信证券股份有限公司 办公地址 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 21 层 签字的保荐代表人姓名 石衡、孙琳琳 持续督导的期间 2016 年 1 月 21 日至

11、非公开发行股份募集资金使用完毕之日 七、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年同期增减（%） 2017年 营业收入 105,209,536,217.22 83,798,590,154.69 25.55 59,635,420,323.19 归属于上市公司股东的净利润 14,611,778,496.72 11,745,792,470.30 24.40 8,839,569,642.74 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 14,442,810,810.00

12、10,586,383,111.37 36.43 8,321,165,216.50 经营活动产生的现金流量净额 -31,819,098,425.06 -7,427,812,398.92 不适用 -16,227,729,027.49 2019年末 2018年末 本期末比上年同期末增减（%） 2017年末 归属于上市公司股东的净资产 50,036,273,358.07 43,776,499,526.22 14.30 37,136,447,275.54 总资产 457,811,946,545.48 409,711,834,060.00 11.74 375,919,950,264.93 (二二) 主要财

13、务指标主要财务指标 主要财务指标 2019年 2018年 本期比上年同期增减（%） 2017年 基本每股收益（元股） 4.75 3.79 25.33 2.85 稀释每股收益（元股） 4.70 3.77 24.67 2.85 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 4.70 3.40 38.24 2.68 加权平均净资产收益率（%） 35.72 35.19 增加0.53个百分点 31.61 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 35.29 31.55 增加3.74个百分点 29.67 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 本公司在计算每股收益和净资产收益率时，

14、按照相关会计规定，已扣除归属于上市公司股东的净利润中永续债等其他权益工具的股利或利息。 华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告 8 / 495 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况市公司股东的净资产差异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上属于上市公司股东的净资产差

15、异情况市公司股东的净资产差异情况 适用 不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 九、九、 2019 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 10,292,154,348.41 28,437,958,453.77 25,588,359,662.75 40,891,063,752.29 归属于上市公司股东的净利润 2,963,853,546.89 5,516,972,516.92 1,265,407,5

16、87.69 4,865,544,845.22 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 2,982,999,932.98 5,459,483,492.80 1,261,437,854.01 4,738,889,530.21 经营活动产生的现金流量净额 -15,453,734,796.32 -5,047,611,729.60 -19,052,759,378.75 7,735,007,479.61 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2019 年金额 2018 年金

17、额 2017 年金额 非流动资产处置损益 -66,247,187.34 -32,997,265.92 114,582.76 越权审批， 或无正式批准文件， 或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助， 但与公司正常经营业务密切相关， 符合国家政策规定、 按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 150,239,774.05 98,318,353.50 6,097,759.89 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 27,946,144.65 212,121,234.64 企业取得子公司、 联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益

18、41,891,428.96 华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告 9 / 495 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 191,525,162.82 382,496,085.34 232,460,370.70 因不可抗力因素， 如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外， 持有交易性金融资产、 交易性金融负债产生的公允价值

19、变动损益，以及处置交易性金融资产、 交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外， 持有交易性金融资产、 衍生金融资产、 交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益， 以及处置交易性金融资产、 衍生金融资产、 交易性金融负债、 衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 -45,787,430.00 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 99,882,584.66 1,169,650,346.22 458,233,396.27 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 96,205,473.

20、49 100,728,736.74 12,735,556.79 根据税收、 会计等法律、 法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -289,485,746.76 -440,402,806.89 -120,609,338.30 其他符合非经常性损益定义的损益项目 长期股权投资处置损益 27,032,051.35 73,459,046.92 22,500,421.45 理财产品收益 3,714,082.88 11,579,332.36 28,880,417.27 少数股东权益影响额 2,560,311.84 2,145,4

21、96.49 3,318,422.34 所得税影响额 -28,617,534.92 -417,689,200.47 -167,218,591.89 合计 168,967,686.72 1,159,409,358.93 518,404,426.24 华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告 10 / 495 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 投资性房地产 2,246,300,000.00 3,340,380,000.00 1,094,080,000.00 96,205

22、,473.49 其他非流动金融资产 4,209,078,416.25 4,206,943,836.42 -2,134,579.83 -45,787,430.00 合计 6,455,378,416.25 7,547,323,836.42 1,091,945,420.17 50,418,043.49 其他 适用 不适用 华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告 11 / 495 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司业务分为产业新城及相关业务和商业地产及相关业务两大板块。

23、报告期内，公司通过开展产业新城及相关业务，对委托区域进行整体规划，完善区域基础设施、公共设施建设，通过产业发展服务和园区运营服务实现区域产业、人口的导入，提升区域价值， 创造第三产业消费需求， 为所在园区提供更好的居住环境， 服务产业人口，提升区域粘性；公司在继续做强原有主业的基础上，开拓新模式、新领域与新地域，在商业综合体、 公共住房、 康养、 科学社区等商业地产及相关业务领域开展布局工作。具体如下： （一）（一）产业新城及相关业务产业新城及相关业务 公司是中国领先的产业新城运营商，秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的

24、开发性 PPP 模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值。 1 1、产业新城产业新城 公司产业新城业务模式为开发性 PPP 模式。开发性 PPP 模式是以实现区域高质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新性 PPP 模式。与传统的项目性 PPP 提供单个项目或类似项目打捆服务不同，开发性 PPP 模式提供的是以一定区域范围内产业开发服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，更多的是

25、招商引资、产业孵化、产业加速，以及城市和产业运营管理等一揽子公共服务。 （1）模式特点 开发性 PPP 第一个特点是以高质量发展为共同目标的“综合开发”。开发性 PPP内各类服务设施表面上看是一个个项目，实际上是一套完整的城市发展服务体系和魅力营造体系，有密切的逻辑关系。区域的高质量发展需要引入高新技术、高端产业和高端人才（即“三高”）。推动区域高质量发展，不仅需要为高端产业、高端技术和高端人才提供完善的高端医疗、教育、文化、商务、商业、居住等城市设施，更需要为他们量身打造一个完整的包括外在的城市形象、城市环境和内在的城市文化、城市华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告 12 / 49

26、5 品位的高品质新城区。因此开发性 PPP 是一个以满足“人才”的生产生活和发展需要的，以高质量发展为目标的，具有组合效应和联合经济的综合开发过程。 开发性 PPP 第二个特点是不让政府投资，不让政府担保，不让政府兜底的“自我造血”。开发性 PPP 模式是通过引入“三高”在合作区域内创造更多新增财政收入，实现合作区域内部的财政收支平衡。传统的 PPP 项目，政府需要用现有的地方财政收入的一部分来支付 PPP 的服务费用。开发性 PPP 由于具有“自我造血”的机能，则是以合作区域未来新增财政收入作为社会资本的回报来源，财政有增量，社会资本才能有回报。在这一模式下，地方政府不仅没有增加现有财政的支

27、出责任，不需要政府的投资，不用政府担保和兜底，相反合作区域新增加的财政收入除去支付开发性 PPP 服务费用后的结余，还增强了地方政府年度财政的支出能力，有利于地方政府整体财政收支更加健康平衡。 开发性 PPP 第三个特点是以政府制定的绩效考核目标为先决支付条件的“激励相容”。区域的高质量发展是政府和社会资本共同的目标，“绩效付费、长期运营、综合开发”的制度设计使政府和社会资本拧成一股绳，政府和市场的力量实现了相向而行的合力，优势互补，既充分让市场在资源配置中发挥了决定性作用，又促进了政府的职能转变，形成了激励相容。对地方政府来说，社会资本的投资不需要政府的担保兜底，激励了政府积极主动优化营商环

28、境和服务水平，让社会资本无后顾之忧。而对社会资本来说，要实现政府制定的绩效考核目标，必须千方百计地发展高端产业和实体经济，源源不断地为地方政府创造新增财政收入，满足政府的支付能力才能得到回报。因此，社会资本必须打造高水准的运营团队，千方百计地引入高端技术、高端产业、高端人才，真正发展实体经济，源源不断地创造越来越多的财政收入。 开发性PPP第四个特点是以持续不断打造城市魅力和吸引力为核心的 “长期运营” 。开发性 PPP 从开始投入到最终协议的履行完毕，整个过程当中十几年甚至几十年的时间都一直是企业在运营， 企业承担了风险的同时也获得相应的长期的回报。 开发性 PPP长期运营的特点也使政府更加

29、专注于公共政策的制定、公共服务的项目决策和公众参与的组织， 而例如产业发展、 城市建设、 城市运营维护等具体事宜则由社会资本负责，有利于社会资本组建高水平、国际化、专业化和市场化的长期管理运营团队，专注于合作区域的魅力建设和吸引力打造，同时也可以更高效地为所有合作的地方政府提供更多有针对性和区域特色的高品质开发性 PPP 服务。 华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告 13 / 495 （2）运作机制 在“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性 PPP 市场化运作机制下，华夏幸福与地方政府各司其职， 政府是园区开发建设的决策者， 对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管

30、委会负责对接相关事务。华夏幸福作为投资开发主体， 接受合作区域所在地方政府的委托， 双方签订长期合作开发协议， 设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。其中，产业发展服务是公司产业新城业务的核心组成部分，具体包括公司在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。 在开发性 PPP 模式下，公司通过上述一体化综合解决方案为区域创造了价值，促进了区域财政、经济可持续发展，同时也推动了公司业务业绩的快速增长。华夏幸福与地方政府成为真正的战略合作伙伴

31、，创造出“1+12”的效果。 （3）收入和盈利模式 公司产业新城业务的收入和盈利模式一般包括以下内容： 1）就公司提供的规划设计与咨询等服务，地方政府向公司支付服务费，该等服务费用包含服务成本和服务收益两部分，服务收益一般按服务成本的 10%计算； 2）就公司提供的土地整理服务，地方政府向公司支付土地整理服务费用，具体包括土地整理投资成本和土地整理投资收益两部分，土地整理投资收益一般按土地整理投资成本的 15%计算； 3）就公司提供的基础设施建设、公共设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的 15%计算； 4）就公司提供

32、的产业发展服务，地方政府向公司支付产业发展服务费用，当年产业发展服务费的总额，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的 45%计算（不含销售配套类住宅项目）； 5）就公司提供的城市运营维护等服务，地方政府向公司支付服务费用，该费用中政府付费部分按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商定的市场价确定，最终以第三方中介机构审计报告为准。 华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告 14 / 495 上述土地整理费用、基础设施建设和公共设施建设费用、产业发展服务费用、规划与咨询服务和城市运营维护服务费用等各项费用，按照协议双方约定的方式和时间进行结算。 （4）收费来源 本着

33、诚实守信、合作共赢、共同发展和“谁投资，谁受益”原则，地方政府承诺将合作区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支付。合作区域内所新产生的收入是指合作期限内，合作区域内单位与个人经营活动新产生的各类政府性收入，主要包括税收收入（原有企业原址产生的税收收入除外）、土地使用权出让收入、其他非税收入、专项收入和专项基金。 产业新城开发业务承担着县域经济转型及城市竞争力提升的重任，能有效帮助地方政府尤其是县域政府提升城市综合实力， 受到

34、各地政府的广泛欢迎， 市场前景广阔，增长潜力可期。 2 2、园区园区配套配套住宅住宅业务业务 公司基于产业新城模式，围绕都市圈发展园区配套住宅业务，形成“孔雀城”住宅品牌。孔雀城以“为城市创造更幸福的人居关系，为客户创造更宜居的住区生活”为使命，致力于打造“健康住区、安心住区、活力住区”。 孔雀城顺应都市圈发展国家战略，形成“3+3+N”都市圈战略布局，京津冀、长三角、粤港澳三大高能都市圈业绩增长稳健，郑州、武汉、成都三大高潜都市圈实现深耕，其他潜力都市圈持续布局。 孔雀城一直践行“宜居住区引领者”的发展战略，秉承与产业新城联动的先天优势，深耕区域，为客户持续创造“交通便利、环境优美、配套完善

35、、风情宜人、品质优良、超值服务”宜居住区六维价值；在持续提升产品竞争力和客户服务水准的基础上，累计打造超过 50 座具备“美好生活体系”的宜居住区，连续多年进入地产品牌TOP10，八达岭孔雀城、永定河孔雀城连续获得“亚洲宜居住区奖”、“全球人居环境示范区大奖”等奖项，2019 年荣获 24 个省市级以上工程质量奖。 （二）商业（二）商业地产地产及相关业务及相关业务 报告期内，公司结合空间都市圈化、运营精细化等新趋势，在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，实现轻重并举。在盘活存量资产、优化资产负债结构华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告 15 / 495 的同时，以管理输出的模

36、式，快速切入市场，并逐步迭代更新投资模式，提升项目资产回报，打造标杆项目，树立品牌价值，实现公司业务结构的多元化。在牢牢把握大城市不动产资产价值长线升值这一基本方向下，整合优质资源，积极布局包括商业综合体、 公共住房、 康养、 科学社区等商业地产及相关业务领域， 创造新的业务增长极。 公司业务所属行业情况详见第四节“经营情况讨论与分析”。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 凭借着在产业新城业务的多年耕耘，公司作为产业新城运营商已形成了自身特色鲜明的核

37、心竞争力： 1 1、围绕核心都市圈、围绕核心都市圈，战略选址布局能力战略选址布局能力突出突出 当前，都市圈成为区域发展战略重要一环，是未来一段时期中国城镇化的主要形态。加快发展和培育都市圈，是区域经济一体化的切入点和突破口。为紧紧把握住国家城镇化的历史机遇，公司围绕核心都市圈积极布局并巩固发展产业新城业务，报告期内持续新拓珠海斗门、 西安长安等项目。 截至报告期末， 公司在全国范围内的布局，形成了“3+3+N”的战略格局，围绕核心都市圈的战略选址布局能力已经成为华夏幸福产业新城的护城河。 “3+3+N”战略布局格局具体分布图如下： 华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告 16 / 49

38、5 2 2、产业新城产业新城开发性开发性 PPPPPP 模式先进模式先进 公司秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性 PPP 市场化运作模式，在国内率先采用开发性 PPP 模式与地方政府就产业新城开发项目形成合作，打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城，在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营六大领域，为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案，为政府与企业合作开展 PPP 模式开发产业新城提供了优秀范例，创造出“1+12”的效果。 3 3、产业发展能力持续升级、产业

39、发展能力持续升级 产业是经济增长的动力之源，更是产业新城的立根之本。公司坚持“产业发展龙头化”策略，聚焦新一代信息技术、高端装备、汽车、航空航天等十大重点产业，通过龙头引领产业集聚、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，凭借公司专业化的产业发展团队，从产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设到全程服务运营，为所在区域提供产业升级的全流程综合解决方案，打造产业集群。2019年，基于多年产业招商经验，结合人工智能算法应用的华夏幸福产业大数据平台首次向外界展示，平台现已覆盖企业 3,624 万家、园区 4,700 个、录入数据 12 亿条，可针对不同客群不同应用场景，为企业投资选址和区

40、域产业发展提供高效服务。公司产业发展能力持续升级，作为产业新城业务的重要组成部分，得到各级政府广泛认可和赞誉，有效推动公司整体业务发展。 华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告 17 / 495 4 4、建设宜居城市能力、建设宜居城市能力持续精益优化持续精益优化 公司坚持“以人为本、可持续发展”的城市发展模式。公司坚持以绿色生态为底板、以幸福城市为载体、以创新驱动为内核、以产业集群集聚为抓手的四大理念，统筹兼顾产城融合、 紧凑城市、 配套完善、 生态活力、 智慧运营、 可持续发展六大要素，以 “战略前瞻性的规划、 多专协同化的设计、 精益高效化的建设、 智慧可持续的运营”四位一体，全生

41、命周期推动城市发展。通过构建产业新城产品体系，推动每个城市成为可持续发展的宜居城市。 5 5、融资能力不断改善、融资能力不断改善 公司凭借稳健的经营与业务模式的优异性，已经形成畅通的多元化融资渠道，融资能力突出。公司已与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳定的战略合作伙伴关系，授信额度充足、贷款利率稳定，并积极利用公司债券、中期票据、超短期融资券、PPP 资产证券化以及海外债券等多渠道、多种类融资工具，为公司业务开展提供所需资金。平安人寿入股公司以及公司成为中国平安重要战略协同企业后，公司的融资环境及结构得到进一步的改善和优化，为公司未来业务的可持续发展提供了坚实保障。 此外，公司已获得中

42、诚信、联合、东方金诚等多家国内顶级评级公司“AAA”主体信用评级；截至本报告发布日穆迪等国际信用评级机构对公司主体进行了评级，其中穆迪对公司主体评级为“Ba3”，展望稳定。 6 6、“三新战略”注入业务发展新活力、“三新战略”注入业务发展新活力 报告期内，公司坚决贯彻执行“三新战略”，在做大做强产业新城业务的同时，全力开拓新模式、新领域、新地域，在商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务领域均取得突破，进一步完善了公司业务结构，实现业务结构多元化。 公司积极组建商业地产及相关业务团队，提升新业务项目开发和操盘能力，充分利用轻重并举的模式优势以及核心都市圈战略布局优势，在北京、武

43、汉等目标城市率先实现新领域的破局，在项目拓展及获取能力上实现飞跃式的提升；未来也将持续为公司在全国重点布局城市开拓新领域业务，加速获取优质土地及项目资源，成为公司发展战略和业务高质量发展的重要支撑。 华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告 18 / 495 7 7、 经营管理能力提升、保障业务稳健发展经营管理能力提升、保障业务稳健发展 报告期内，公司以“精准投资、精益管理”为原则，通过优化经营逻辑、完善投资体系、提升业务管理效率等重要举措，持续提升公司的治理水平，为各类业务的稳健发展打下坚实的基础。 公司上述核心竞争力在报告期内的具体表现， 详见第四节 “经营情况讨论与分析” 。 华夏

44、幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告 19 / 495 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、报告期宏观与行业情况报告期宏观与行业情况 （一）宏观经济情况回顾（一）宏观经济情况回顾 2019 年，全球经济发展放缓，经济贸易增长压力较大，世界经济增速已降至国际金融危机以来的最低点，发达国家增速普遍回落，新兴经济体的增速也明显放缓，全球制造业也呈现低迷状态。与此同时，国际政治经济形势复杂，大国战略博弈加剧，中美贸易摩擦为我国经济发展带来较大负面影响。 2019 年， 面对国内外风险挑战明显上升的复杂局面， 中央统一部署 “六稳” 工作，即稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、

45、稳投资、稳预期，三大攻坚战取得关键进展，国民经济运行总体平稳，全年国内生产总值 99 万亿元，比上年增长 6.1%，经济总量稳居世界第二位。中国对全球经济增长贡献约 30%，持续成为推动世界经济增长的主要动力源。深化改革成为推动我国经济平稳发展、引领中国经济新常态的重要抓手。区域方面，都市圈发展上升为国家战略。消费方面，加速培育新经济为代表的消费市场，释放需求，实现供需两端的良性循环和动态互补。产业层面，加快科技创新，有效优化产业结构、促进产业升级，形成经济发展的新动能。 1 1、都市圈是中国未来城镇化的主体空间形态、都市圈是中国未来城镇化的主体空间形态 2019 年我国城镇化率达 60.60

46、%，比去年末提高 1.02 个百分点，保持稳步增长态势，相较于全球高收入经济体的 81.3%城镇化率，仍有 20 个百分点的提升空间。2019年 2 月国家发展改革委员会发布关于培育发展现代化都市圈的指导意见，标志着我国正式开启都市圈建设时代，提出以核心城市带动周边城市（镇）协同发展。新增城镇人口将带来基础设施、地产、新零售、医疗卫生、文化娱乐等多个领域的广泛需求，成为我国经济发展的重要引擎。 2 2、国内消费需求韧性持续释放、国内消费需求韧性持续释放 中国拥有全球最大的内需市场及全球最大的中等收入群体。 2019 年社会消费品零售总额 41 万亿元， 比上年增长 8.0%。 其中， 限额以上

47、单位消费品零售额 14.8 万亿元，增长 3.9%。新经济的发展将极大的刺激消费需求的释放。2019 年移动游戏、网络平台、约车平台、旅游平台、大数据云计算等众多子行业增速达 30%-50%，未来信息服务业与人工智能、AR、VR 技术结合仍将释放巨大的增长潜力。与此同时，互联网消费也具有突出的贡献，全国网上零售额 10.6 万亿元，比上年增长 16.5%。全年实物商品华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告 20 / 495 网上零售额增长 19.5%，占社会消费品零售总额的比重达 20.7%，比上年提高 2.3 个百分点。消费呈现了需求的多点爆发、线上线下融合加剧、新消费新业态加速增长

48、的趋势，已成为保持我国经济持续稳定发展的“压舱石”。 3 3、新技术新产业孕育经济新动能、新技术新产业孕育经济新动能 当前经济增速下降压力较大，新产业的增速和占比逐步提升，一升一降之间新老交替趋势明显。新技术的引领、新基建的拉动、新服务的驱动、新业态的催生是新动能发展的四大源动力。以云计算、大数据、物联网、人工智能、先进机器人、自动驾驶、可再生能源为代表的新技术将从底层改变产业结构；云端算力、规模存储、智能管网的新型基础设施加速建设，让城市变得越来越数字化、智慧化；新服务成为经济增量的重要组成部分，其中生产性服务业对第二产业有着很强的催化和赋能的作用；产业之间的跨界融合催生了新业态的产生，特别

49、是在制造业领域，信息技术和制造业中研发设计与营销服务等生产性服务环节的融合发展，极大地提高了这些环节的效率水平，提升了其在产业链中的地位和附加值，加速了经济的蓬勃发展。 2020 年受到疫情的影响，中国与全球经济下行压力加大。短期内，相当一部分国家的经济将出现较严重的衰退，无论是国内还是国外的需求将面临萎缩的压力。在各项调控政策的刺激下，疫情对于中国的影响预计在年末将得到修复。从中长期视角来看，中国经济长期向好的格局并未发生变化。 （二）行业情况回顾（二）行业情况回顾 1 1、产业新城、产业新城 （1）产业新城顺应国家整体定位 2019 年 2 月国家发展改革委员会发布 关于培育发展现代化都市

50、圈的指导意见 ，自此发展都市圈成为国家战略；2019 年 12 月 16 日，习近平总书记在求是杂志发表重要文章推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局，文章指出中心城市和城市群在未来几年内将成为承载发展要素的主要空间形式。都市圈是中心城市和城市群有序衔接的重要环节，其本质是中心城市与周边城市（镇）的“同城化发展”，意味着都市圈的发展必须跨越行政区域，探索建立统一市场并实现基础设施与公共服务一体化。随着产业、资金等发展要素的流动突破行政边界，“中心城市-都市圈-城市群” 多层次的城镇空间结构体系将逐步确立， 从而推动城市群高质量协同发展。 目前，各大中心城市的都市圈集聚了大量人口，未来仍将呈现