天保基建：天津天保基建股份有限公司主体及相关债项2022年度跟踪评级报告.PDF

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1、东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】00450045 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/I天津天保基建股份有限公司天津天保基建股份有限公司主体及主体及相关债项相关债项2022022 2年度跟踪评级报告年度跟踪评级报告主体信用跟踪评级主体信用跟踪评级结果结果跟踪评级日期跟踪评级日期上次评级结果上次评级结果评级组长评级组长小组成员小组成员A AA A/ /稳定稳定2022022 2/ /5 5/ /2323AAAA/ /稳定稳定谷建伟谷建伟谢瑞谢瑞

2、债项信用债项信用评级模型评级模型注：相关债项详细信息及其历史评级信息请见后文“本次跟踪相关债项情况”。债项简称债项简称跟踪评级跟踪评级结果结果上次评级上次评级结果结果19 基建 01AAAAAA21 基建 01AAAAAA1.1.基础评分模型基础评分模型一级指标一级指标二级指标二级指标权重（权重（% %）得分得分企业规模资产总额15.007.78合同销售金额15.005.34市场竞争力土地储备及区域多样性12.507.50业态多样性2.501.88盈利能力和运营效率预收账款/营业收入10.006.61净资产收益率7.502.39净利润10.002.16存货周转率2.501.06债务负担和保障程

3、度剔除预收账款的资产负债率10.0010.00货币资金/短期有息债务7.501.48EBITDA 利息倍数7.506.722.2.基础模型参考等级基础模型参考等级A+A+3.3.评级调整因素评级调整因素+2+24.4.主体信用等级主体信用等级AAAA注： 最终评级结果由信评委参考评级模型输出结果通过投票评定， 可能与评级模型输出结果存在差异。主体概况主体概况天津天保基建股份有限公司（以下简称“天保基建”或“公司”）主要从事房地产开发业务，控股股东为天津天保控股有限公司（以下简称“天保控股”），实际控制人为天津港保税区国有资产管理局。评级观点评级观点跟踪期内，公司在天津市滨海新区仍具有较强的竞争

4、优势；公司合同销售金额及合同销售面积均大幅增加，房地产开发业务收入和毛利润均显著增长；公司在资源整合及融资等方面仍获得了股东的支持；天保投控为本次跟踪评级相关债项提供不可撤销的连带责任保证担保，仍具有很强的增信作用。另一方面，跟踪期内，公司毛利率有所下降，同时计提大额资产减值损失；公司在建项目全部集中在天津市，易受单一区域市场波动影响，部分在建项目楼面地价较高，存货受限比例仍较高；债务结构转为以短期有息债务为主，存在一定集中偿付压力。综合分析，东方金诚维持公司主体信用等级为 AA，评级展望为稳定；并维持“19 基建 01”、“21 基建01”债项信用等级为 AAA。同业对比同业对比项目项目天津

5、天保基建股份天津天保基建股份有限公司有限公司深圳市振业深圳市振业( (集团集团) )股份股份有限公司有限公司江苏凤凰置业投资股份江苏凤凰置业投资股份有限公司有限公司重庆渝开发股份有限重庆渝开发股份有限公司公司资产总额（亿元）128.50236.0178.6583.88预收账款/营业收入（倍）0.540.611.180.59净利润（亿元）0.505.530.352.02净资产收益率（%）0.916.760.615.04存货周转率（次）0.140.150.100.13剔除预收款项的资产负债率（%）52.6162.2921.4747.74注：以上企业最新主体信用等级均为 AA，数据来源自各企业公开披

6、露的 2021 年数据，东方金诚整理。东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】00450045 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/II主要指标及依据主要指标及依据2022021 1 年收入构成年收入构成主要数据和指标主要数据和指标项目项目20192019 年年20202020 年年2022021 1 年年2022022 2 年年 3 3 月月资产总额(亿元)91.17111.61128.50127.48所有者权益(亿元)53.1762.1554.3

7、554.67全部债务(亿元)16.3026.2229.6431.34营业总收入(亿元)12.168.1925.404.96利润总额(亿元)2.72-3.351.890.51公司公司有息债务有息债务结构结构（单位：亿元）（单位：亿元）经营性净现金流（亿元）-3.42-11.2010.062.69营业利润率（%）28.3850.1430.0022.07资产负债率（%）41.6844.3157.7057.11剔除预收账款的资产负债率（%）38.1542.0052.6151.91净负债率（%）18.5235.4944.6151.21货币资金/短期有息债务（倍）1.250.210.250.19流动比率（

8、%）277.31217.69163.91172.80全部债务/EBITDA（倍）4.46-13.367.30-EBITDA 利息倍数（倍）4.59-1.501.73-注：表中数据来源于公司 2019 年2021 年的审计报告及 2022 年 13 月未经审计的合并财务报表。优势优势公司是天津港保税区唯一一家区属国有控股 A 股上市房地产开发企业，房地产开发经验丰富，跟踪期内项目仍主要布局在天津市滨海新区，在天津市滨海新区仍具有较强的竞争优势； 跟踪期内，公司合同销售金额及合同销售面积均大幅增加，同时随着房地产结转项目的增多，房地产开发业务收入和毛利润均显著增长； 公司是其股东天保控股房地产开发

9、业务的主要实施主体，在资源整合及融资等方面仍获得了股东的支持； 天保投控为本次跟踪评级相关债项提供不可撤销的连带责任保证担保，仍具有很强的增信作用。关注关注 跟踪期内，公司毛利率有所下降，同时计提大额资产减值损失，对利润形成较大侵蚀； 公司在建项目全部集中在天津市，易受单一区域市场波动影响，部分在建项目楼面地价较高，未来盈利空间或受挤压； 因开发成本增加，公司存货规模进一步扩大，存货受限比例仍较高，对资产流动性及再融资产生一定影响； 公司有息债务规模继续增加，债务结构转为以短期有息债务为主，存在一定集中偿付压力。评级展望评级展望公司评级展望为稳定。随着公司在建项目的陆续开盘及项目结转，将对公司

10、营业收入和盈利形成保障，同时预计公司在资源整合及融资等方面将持续获得股东支持。评级方法及模型评级方法及模型东方金诚房地产企业评级方法及模型（RTFC010202011）历史评级信息历史评级信息主体信用等级主体信用等级 债项信用等级债项信用等级评级时间评级时间项目组项目组评级方法及模型评级方法及模型评级报告评级报告AA/稳定AAA2021/8/19王黎娅、 谷建伟东方金诚房地产企业评级方法（RTFC010202011）阅读原文AA/稳定AAA2019/8/6赵一统、 王黎娅东方金诚房地产企业评级方法（2014 年 5 月）阅读原文注：自 2019 年 8 月 6 日（首次评级），天保基建主体信用

11、等级未发生变化，均为 AA/稳定。东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】00450045 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/III本次跟踪相关债项情况本次跟踪相关债项情况债项简称债项简称上次评级日期上次评级日期发行金额（亿元发行金额（亿元）存续期存续期增信措施增信措施增信方增信方/ /主体信用等级主体信用等级/ /评级展望评级展望19 基建 012021/5/183.002019/12/102022/12/10不可撤销的连带责任保证担保天津保税区

12、投资控股集团有限公司/AAA/稳定21 基建 012021/8/194.002021/10/192024/10/19不可撤销的连带责任保证担保天津保税区投资控股集团有限公司/AAA/稳定注：天津保税区投资控股集团有限公司(AAA/稳定）为“19 基建 01”及“21 基建 01”提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】00450045 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/1跟踪评级原因跟踪评级原因根据相关监管要

13、求及天津天保基建股份有限公司（以下简称“天保基建”或“公司”）相关债项的跟踪评级安排，东方金诚国际信用评估有限公司（以下简称“东方金诚”）进行本次定期跟踪评级。主体概况主体概况天保基建主营业务为房地产开发业务。公司控股股东为天津天保控股有限公司（以下简称“天保控股”），实际控制人为天津港保税区国有资产管理局（以下简称“保税区国资局”）。天保基建前身是成立于1998年9月30日的天津水泥股份有限公司 （以下简称 “天水股份” ） ，初始注册资本为 1.47 亿元。2000 年 4 月 6 日，天水股份在深圳证券交易所挂牌交易（证券简称“天水股份”，证券编码为“000965”）。2007 年，天保

14、控股受让天水股份合计 67.74%股权，并以其持有的公司天津天保房地产开发有限公司的全部股权与天水股份的资产与负债进行置换，天水股份变更为现名，证券简称“天保基建”。后经多次增发、配股、转增和重大资产重组，截至 2022 年 3 月末，公司第一大股东天保控股持有公司股份 570995896 股，占公司总股本 51.45%，为公司控股股东，实际控制人为保税区国资局。跟踪期内，天保基建主营业务仍为房地产开发业务，产品类型以住宅为主。公司房地产项目仍主要位于天津市滨海新区。截至 2022 年 3 月末，天保基建资产总额为 127.48 亿元，所有者权益 54.67 亿元，资产负债率 57.11%，纳

15、入合并报表范围的子公司共计 7 家，其中直接持股 6 家，间接持股 1 家。2021年和 2022 年 13 月，公司实现营业收入分别为 25.40 亿元和 4.96 亿元，利润总额分别为 1.89亿元和 0.51 亿元。债券本息兑付及募集资金使用情况债券本息兑付及募集资金使用情况截至 2022 年 3 月 31 日，“19 基建 01”和“21 基建 01”公司债券的募集资金已使用完毕。公司已于 2021 年 12 月 10 日支付 2020 年 12 月 10 日至 2021 年 12 月 9 日的利息，付息金额总计为 0.18 亿元；于 2021 年 12 月 10 日完成支付“19 基

16、建 01”公司债券回售本金金额共计 2.10 亿元。天保投控对本次跟踪评级相关债项提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。宏观经济和政策环境宏观经济和政策环境疫情再度扰动宏观经济运行，基建投资发力稳定经济大盘，一季度通胀形势整体温和疫情再度扰动宏观经济运行，基建投资发力稳定经济大盘，一季度通胀形势整体温和3 月上海、吉林疫情再起，并波及全国。一季度宏观数据大幅波动，其中 3 月消费受到严东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】00450045 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12

17、层100600官网：http:/2重冲击，社会消费品零售总额同比负增长，而基建投资则延续年初强势，出口也继续保持两位数高增长。2022 年一季度 GDP 同比增速为 4.8%，低于今年“5.5%左右”的增长目标，显示当前经济下行压力进一步加大。一季度 GDP 增速较 2021 年四季度回升 0.8 个百分点，主要原因是上年同期基数走低（以两年平均增速衡量）。当前经济增长动能继续呈现“供强需弱”特征。在强出口、基建投资发力和上游工业原材料“保供稳价”作用下，一季度工业增加值累计同比增长 6.5%，明显高于同期 GDP 增速。而受疫情扰动、居民收入增速下滑影响，一季度国内消费增速明显偏低，特别是在

18、 3 月疫情发酵后，商品和服务消费大幅转弱。值得一提的是，一季度楼市延续下滑，头部房企风险仍在暴露，正在成为去年下半年以来经济下行压力的一条主线。展望未来，疫情冲击在 4 月会有进一步体现，居民消费以及汽车等重要产业链将受到较大影响，经济下行压力还将加大。但与此同时，政策面对冲力度也在相应增强，其中基建投资有望保持高增。以上因素相互抵消叠加上年基数走高，预计二季度 GDP 同比增速将小幅回落至4.6%。在疫情得到有效控制、楼市回稳预期下，下半年经济增长动能有望转强。2022 年经济运行将呈现明显的“前低后高”走势。值得注意的是，受俄乌战争推高国际油价等因素影响，3 月 PPI 同比涨幅达到 8

19、.3%，回落幅度不及预期，仍处明显偏高水平。这意味着下游企业经营压力依然很大。不过，受当前消费偏缓，国内产能修复充分，猪周期处于价格下行的后半场，以及前期财政货币未搞“大水漫灌”等因素影响，消费品价格走势保持温和，3 月 CPI 同比涨幅仅为 1.5%。这为央行灵活实施逆周期调控提供了较大空间。逆周期调控正在加力，二季度宏观政策将延续财政、货币逆周期调控正在加力，二季度宏观政策将延续财政、货币“双宽双宽”过程过程1 月政策性降息落地，一季度财政基建支出力度明显扩大，显示宏观政策正在向稳增长方向适时加力。展望二季度，财政稳增长将在收支两端持续加力，主要体现在基建支出力度会继续加大，高达 1.5

20、万亿元的增值税留抵退税政策在 4 月 1 日启动。货币政策方面，除了支小再贷款等结构性货币政策工具将向小微企业扩大定向支持外，总量型政策工具中的降息降准都有可能继续推出。这在降低实体经济融资成本的同时，也是扭转房地产市场下滑势头的关键所在。我们判断，在强出口对人民币汇率形成有效支撑背景下，5 月美联储加息提速、启动缩表不会对国内央行边际宽松形成严重掣肘。2022 年两会政府工作报告中确定的目标财政赤字率为 2.8%，较上年小幅下调 0.4 个百分点，新增地方政府专项债规模则与上年持平，显示财政政策在逐步回归常态化。但结合上年资金结转及上年专项债已发未用等因素，2022 年实际财政支出力度将明显

21、加大。同时，伴随货币政策边际宽松，今年信贷总量增速将由降转升，其中，房企融资环境正在回暖。在监管层高度关注金融稳定的背景下，2022 年房地产行业违约风险可控，稳增长过程中城投公募债出现首单违约的可能性不大。行业分析行业分析公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务，所属行业为房地产行业。房地产行业房地产行业东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】00450045 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/320222022 年第一季度房地产销售同比

22、下降年第一季度房地产销售同比下降，预计在房企资金紧张预计在房企资金紧张、市场信心短期尚难恢复的综市场信心短期尚难恢复的综合影响下，下游需求仍将偏弱，全年销售面积难有显著回升合影响下，下游需求仍将偏弱，全年销售面积难有显著回升2021 年，行业销售规模继续保持增长，但市场需求下降叠加房企债务负担加重导致的推盘销售节奏放缓等因素影响，销售业绩呈现“前高后低”，全年商品房销售面积为 17.94 亿平方米，累计同比增长 1.9%；商品房销售额 18.19 万亿元，累计同比增长 4.8%。同期，商品房销售均价为 10139.1 元/平方米，总体呈小幅上涨态势。2022 年 13 月，行业继续调整，行业呈

23、现 “量价齐跌” 态势， 销售增速有所下滑， 国内商品房销售面积 3.10 亿平方米， 同比下降 13.8%；商品房销售金额 2.97 万亿元，同比下降 22.7%，销售下降主要系房企资金紧张，部分企业财务风险尚未化解，同时 2021 年第一季度基数较高所致。2022 年 13 月，房地产开发企业到位资金 3.82 万亿元，累计同比下降 19.6%。其中自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别为 1.24 万亿元、1.23 万亿元和 0.64 万亿元，累计同比增速分别为-4.8%、-31.0%和-18.8%。当前房地产行业仍处于深度调整阶段，政策仍维持“房住不炒”的总基调不变。信贷方面，房企的

24、合理融资需求将逐步得到支持，但现阶段部分房企债务负担依然较大，存在流动性压力，市场信心的修复仍需一定时间；同时，在资金紧张的情况下，建安投资和拿地支出难以维持高速增长，供应不足将对销售规模产生限制，总体来看，2022 年房地产行业下游需求仍将偏弱，销售面积增速难有显著回升。图表图表 1 1全国商品房销售情况（万平方米、亿元、全国商品房销售情况（万平方米、亿元、% %）数据来源：Wind，东方金诚整理一季度国内房地产开发投资增速同比有所下滑，考虑到房企资金紧张导致拿地规模有限且一季度国内房地产开发投资增速同比有所下滑，考虑到房企资金紧张导致拿地规模有限且建安支出乏力，预计全年投资增速或将继续下降

25、建安支出乏力，预计全年投资增速或将继续下降2021 年，银行“两道红线”和房企“三道红线”的出台使得房企资金面收紧，22 个重点城市采取“双集中”供地也对企业土地拓展形成挑战，全年国内房地产开发投资完成额 14.76万亿元，同比增长 4.40%，累计增速同比下降 2.60 个百分点。2022 年 13 月，国内房地产开发投资额 2.78 万亿元，同比增长 0.70%，累计增速同比下降 24.90 个百分点。投资增速的下降主要系房企在手资金紧张同时融资环境收紧，导致房企土地购置意愿和能力均显著下降，同时东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】00450045 号号邮箱：电话：0

26、10-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/4新开工和竣工进度受到较大负面影响，对投资增速形成拖累。预计 2022 年，作为链接国内大循环的关键齿轮，在“保施工、保交付”的前提下，房企将加大项目销售回款力度，同时仍存在一定补库存需求，将对新开工及施工形成一定支撑；但另一方面，房企资金链紧张叠加下游需求不足，房企对项目新开工将保持谨慎态度，同时资金紧张以及房企信用风险爆发导致的关联行业波动下，项目施工进度难有保障，建安投资支出或将走弱；拿地方面，房企拿地能力和拿地意愿依旧不足，预计高流拍率和低溢

27、价率仍将成为土地市场的常态，土地市场短期内难有显著回暖，拿地规模的下降使得投资规模失去有力支撑，预计全年投资增速将继续下降，或将出现负增长。图表图表 2 2全国房地产开发投资及土地购置情况（全国房地产开发投资及土地购置情况（% %）数据来源：Wind，东方金诚整理房地产金融长效机制稳步推进，部分前期依赖高杠杆经营的房企信用风险加速暴露，目前房地产金融长效机制稳步推进，部分前期依赖高杠杆经营的房企信用风险加速暴露，目前“稳地产稳地产”信号不断释放，长期看有助于促进行业平稳健康发展信号不断释放，长期看有助于促进行业平稳健康发展我国房地产行业政策敏感度高，受行业调控政策影响较大，行业政策倾向于“左手

28、去泡沫，右手稳投资”。房地产融资和土地供应等调控政策陆续出台，2020 年 8 月，针对房企融资端的“三道红线”率先提出；2020 年末，中国人民银行、中国银保监会发布的关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，再增“两道红线”；2021 年以来，国内 22 个重点城市的住宅土地挂牌进行了“两集中”的调控方式等。房地产金融长效机制稳步推进，涉房贷款投放增速持续收敛，重点城市按揭贷款利率有所上行。房企在信托、信用债、海外债、银行端融资呈现“全面受阻”的特点。2022 年 3 月，政府工作报告提出：继续保障好群众住房需求，坚持房

29、子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。此外，2022 年 3 月，国务院金融委召开专题会议，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。随即，央行、银保监会、证监东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】00450045 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-622

30、99803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/5会、外汇局、财政部等五部委也相继释放“稳地产”信号，重点围绕着防范化解房地产市场风险，积极推动房地产行业转变发展方式，促进房地产业良性循环和健康发展等方面。随着房地产金融长效机制稳步推进， 2021 年以来部分前期依赖高杠杆经营的房企信用风险加速暴露，同时对于土地储备质量不佳的房企将面临较大的融资难度和销售回款压力，对债务偿付的保障程度相对较弱，信用风险将有所上升，风险出清加剧；另一方面，一季度中央多部委密集表态“稳地产”，对房企合理融资以及促进住房消费健康发展方面将起到重要的指导作用，有

31、助于化解行业分析，长期来看有利于促进国内房地产市场行业稳定、健康发展。行业盈利能力总体有所下滑行业盈利能力总体有所下滑，行业集中度提升行业集中度提升，预计未来土地储备质量好预计未来土地储备质量好、品牌影响力大品牌影响力大、具有明显外部支持的房企具有更强的竞争优势具有明显外部支持的房企具有更强的竞争优势2021 年以来，国内房地产企业盈利能力总体有所下滑，主要是房地产结转项目的拿地成本总体有所上升，同时施工及材料价格有所上涨，但下游需求不足及部分城市的调控政策导致销售价格的上涨一定程度受到限制，且部分企业为缓解流动性压力、加大项目回款，降价销售部分项目，导致利润水平下降。在行业盈利下滑、部分企业

32、风险加剧的情况下，行业内企业分化加剧，部分土地储备质量好、融资能力强、销售回款情况好的企业抵御风险能力明显更强，根据克而瑞地产研究院发布的相关榜单，2021 年 TOP10 房企销售操盘金额门槛达到 2879.5 亿元，同比增幅达 19.8%，较2019 年增长 42%。TOP20 和 TOP30 房企的销售操盘金额门槛也分别同比提升 9.2%和 2.5%，行业龙头房企继续保持规模优势。展望 2022 年，房企将从过去的“高杠杆、高周转、高利润”的模式逐步向“低负债、高品质、合理利润”的模式转变，将摒弃过往的“规模为王”，力争控制有息债务、加强资金管理、促进项目回款、改善项目盈利水平，在此背景

33、下，具有很强品牌影响力、土地储备充足且土地储备质量好、产品竞争力强、具有明显外部支持的房企将具有更强的竞争优势。区域经济环境区域经济环境跟踪期内，天津市经济稳定增长，跟踪期内，天津市经济稳定增长，20212021 年商品房销售金额及销售面积呈现年商品房销售金额及销售面积呈现“前高后低前高后低”，总体有所提升总体有所提升，但但 20222022 年一季度销售规模同比下降显著年一季度销售规模同比下降显著，预计预计 20222022 年天津市房地产市场仍将年天津市房地产市场仍将面临下行压力面临下行压力天津市为我国四大中央直辖市之一，近年来，天津市地区经济保持增长，但随着其经济进入平稳释放期，主要经济

34、指标增速有所放缓。2021 年天津市生产总值 15695.05 亿元，同比上升 6.6%，生产总值排在全国城市中排名第十一名。随着疫情的逐步缓解以及下游需求的提升，天津市 2021 年房地产销售业绩同比有所改善，呈现“前高后低”的态势，全年商品房销售面积为 1435.42 万平方米，同比增长 9.80%；商品房销售额 2322.76 亿元，同比增长 9.90%；2022 年 13 月，天津市商品房销售面积及商品房销售额分别为 178.37 万平方米和 267.86 亿元，同比分别下降 30.00%和 36.60%，销售规模同比显著下降，主要是房企资金紧张，部分企业财务风险尚未化解，同时 202

35、1 年第一季度基数较东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】00450045 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/6高所致。 房地产投资方面， 2021年天津市房地产开发投资完成额2769.98亿元， 同比增长6.20%，自 3 月以来累计同比增速逐月下降；2022 年一季度，房地产开发投资完成额为 516.77 亿元，同比减少 16.90%。总体看来，2022 年一季度天津市房地产市场在销售及投资方面均有明显下滑，考虑到国内房地产长效机制趋势确定，

36、市场信心的修复仍需要时间，预计 2022 年在房企资金紧张、拿地及建安支出受限的情况下，房地产市场投资规模仍将偏弱，同时房企推盘节奏的放缓及下游需求不足也将导致区域内房地产市场的销售规模难有显著回升。业务运营业务运营经营概况经营概况跟踪期内，跟踪期内，公司公司营业收入营业收入和和毛利润毛利润仍主要来自房地产开发业务，因当期满足结转条件项目仍主要来自房地产开发业务，因当期满足结转条件项目较多，较多，2022021 1 年公司年公司营业收入营业收入和和毛利润毛利润均大幅提升，毛利率有所降低均大幅提升，毛利率有所降低，但仍处于较高水平，但仍处于较高水平公司主要从事房地产开发业务，辅以物业出租、物业管

37、理等业务。跟踪期内，因当期满足结转条件项目较多，公司营业收入和毛利润均大幅提升。2021 年，公司实现营业收入 25.40 亿元，同比增长 210.06%；实现毛利润 13.02 亿元，同比增长 165.97%；同期，公司综合毛利率为 51.25%，同比减少 8.50 个百分点，主要系公司结转房地产项目成本上升所致，但毛利率总体仍处于较高水平。2022 年 13 月，公司营业收入和毛利润分别为 4.96 亿元和 2.58 亿元，毛利率为 52.04%。图表图表 3 3公司主营业务收入、毛利润及毛利率构成情况（单位：亿元、公司主营业务收入、毛利润及毛利率构成情况（单位：亿元、% %）类别类别20

38、192019 年年20202020 年年20212021 年年20222022 年年 1313 月月收入收入占比占比收入收入占比占比收入收入占比占比收入收入占比占比房地产开发11.1691.737.2087.8522.2787.664.7295.31物业出租0.675.470.566.830.612.410.152.96物业管理0.332.700.445.320.431.680.091.72其他业务10.010.100.000.002.108.25-合计合计12.1612.16100.00100.008.198.19100.00100.0025.4025.40100.00100.004.964

39、.96100.00100.00类别类别毛利润毛利润毛利率毛利率毛利润毛利润毛利率毛利率毛利润毛利润毛利率毛利率毛利润毛利润毛利率毛利率房地产开发6.6459.574.7666.1711.3651.032.5553.99物业出租0.2029.400.1628.120.2541.040.0638.17物业管理-0.07-22.01-0.02-5.59-0.07-15.72-0.03-31.61其他业务20.0196.760.00100.001.4770.24-合计合计6.786.7855.7555.754.904.9059.7559.7513.0213.0251.2551.252.582.5852

40、.0452.04数据来源：公司提供，东方金诚整理12020 年其他业务收入为 1.49 万元。22020 年其他业务毛利润为 1.49 万元。东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】00450045 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/7房地产开发房地产开发公司房地产开发业务业态类型以住宅地产为主，区域房地产开发经验丰富，公司房地产开发业务业态类型以住宅地产为主，区域房地产开发经验丰富，跟踪期内，跟踪期内，项项目所在区域目所在区域仍仍主要主要布局在布

41、局在天津市滨海新区，在天津市滨海新区，在天津市滨海新区天津市滨海新区仍仍具有较强的竞争优势具有较强的竞争优势公司房地产开发项目业态类型以住宅地产为主，以商业地产为辅。公司房地产开发业务的运营主体主要为公司下属各项目子公司。公司房地产开发经验丰富，跟踪期内，公司房地产项目所在区域仍主要布局在天津市滨海新区。项目开发建设方面，公司始终聚焦主业，以项目牵动有效投资、拉动经营增长，2021 年公司统筹推进天保金海岸 F 地块项目、意境雅居项目、九如品筑项目等 8 个项目建设任务。公司多次获得天津市工程建设各类奖项，在天津市滨海新区具有一定的优势。近年来公司通过开发建设意境兰庭项目、天保金海岸项目等多个

42、热销项目，在滨海新区房地产市场占有一定市场份额。同时公司在天津滨海新区公司投资并持有一定的投资型物业，以获取稳定的租金回报，截至 2021 年末，公司持有经营的物业主要包括天保青年公寓项目、天保金海岸 C04 项目项目、汇津广场一期项目、汇盈产业园项目、汇川大厦项目、名居花园底商项目等。总体来看，公司在天津市滨海新区仍具有较强的竞争优势。跟踪期内，公司推盘力度加大，合同销售金额及合同销售面积跟踪期内，公司推盘力度加大，合同销售金额及合同销售面积均均大幅增加，因满足结转条大幅增加，因满足结转条件的项目较多，房地产开发业务收入和毛利润均大幅增长件的项目较多，房地产开发业务收入和毛利润均大幅增长跟踪

43、期内，公司房地产开发业务以住宅地产开发为主。受天保金海岸 F 地块项目竣工交付影响，结算面积同比大幅上升，2021 年公司房地产开发业务收入和毛利润均大幅增加，分别为22.27 亿元和 11.36 亿元，同比分别增长 209.39%和 138.61%。同期，公司房地产开发业务毛利率为 51.03%，同比减少 8.50 个百分点，主要系公司结转房地产项目成本上升所致，但毛利率总体仍处于较高水平。图表图表 4 4公司房地产开发业务收入及结算情况（单位：万平方米、亿元、元公司房地产开发业务收入及结算情况（单位：万平方米、亿元、元/ /平方米、平方米、% %）项目项目20192019 年年202020

44、20 年年20202 21 1 年年结算面积5.623.1210.88结算收入310.626.9921.28平均结算价格18856.6722390.0019556.74期末预收账款5.214.4513.81期末预收账款/结算收入0.490.640.65数据来源：公司提供，东方金诚整理跟踪期内，公司的房地产项目仍集中于天津，2021 年，公司新增五个预售（销售）项目，其中住宅项目可售资源增加较多，全年实现合同销售金额和合同销售面积分别为 34.76 亿元和16.37 万平方米， 同比分别增加 13.00 万平方米和 27.76 亿元， 其中另外天保金海岸 F 地块项目2021 年销售金额高达 2

45、1.23 亿元，使得公司 2021 年合同销售金额大幅增加。截至 2021 年末，3该表未包含产业园区开发业务部分结算销售收入。东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】00450045 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/8公司未完全出租的租售结合项目有汇川大厦、汇津广场一期、汇盈产业园和名居花园底商，扣除期末在租面积后， 剩余可售面积分别为 0.89 万平方米、 0.55 万平方米、 0.63 万平方米和 0.09万平方米。截至 2021 年末，公

46、司合同负债为 13.81 亿元，同时 2022 年预计竣工项目有 3 个，分别为汇津广场二期项目、拢翠路项目和意境雅居项目，对公司未来收入及利润具有一定支撑力度；同期，平均合同销售价格为 2.12 万元/平方米，同比小幅提升。销售回款方面，受公司积极推动住宅项目销售影响，公司销售回款大幅增加。2021 年，公司销售商品、提供劳务收到的现金为 35.40 亿元，为同期合同销售金额的 101.84%，销售回款主要来自当期天保金海岸 F 地块项目及预售的意境雅居项目， 截至 2021 年末， 这两个项目累积已售金额分别为 25.84 亿元和 10.82 亿元，已回款 20.42 亿元和 9.05 亿

47、元。2022 年，公司计划将推动天保金海岸 F 地块项目及意境雅居项目全面清盘，同时推动天保九如品筑项目及天拖二期地块项目销售， 上述项目剩余可售货值合计约为 89.54 亿元， 可对 2022 年销售金额及销售回款提供重要支撑。图表图表 5 5公司房地产开发业务合同销售公司房地产开发业务合同销售及回款及回款情况（单位：万平方米、亿元、万元情况（单位：万平方米、亿元、万元/ /平方米）平方米）数据来源：公司提供，东方金诚整理跟踪期内，公司无新增土地储备，但跟踪期内，公司无新增土地储备，但剩余剩余可售面积较充足，为未来业务可售面积较充足，为未来业务持续开展持续开展提供提供重要重要支撑；支撑；但但

48、公司在建项目全部集中在天津市，易受单一区域市场波动影响，部分在建项目楼面地公司在建项目全部集中在天津市，易受单一区域市场波动影响，部分在建项目楼面地价较高，未来盈利空间或受挤压价较高，未来盈利空间或受挤压公司房地产项目权益持有比例均为 100%，业态以住宅为主，均位于天津市。截至 2021 年末，公司房地产项目总可售面积4合计为 74.21 万平方米，剩余可售面积为 52.96 万平方米，其中已完工项目52 个，剩余可售面积合计 4.22 万平方米，包括塘沽大连东道地块项目和天保金海岸 F 地块项目；在建项目 7 个，剩余可售面积合计 48.74 万平方米，在建房地产项目中天津生态城地块项目、

49、 天拖二期地块项目楼面地价较高， 分别为 1.50 万元/平方米、 2.61 万元/平方米，已分别累计计提跌价准备 1.90 亿元、1.76 亿元，考虑到公司部分在建项目拿地成本较高，未来仍存在一定的存货减值可能性，或将影响未来盈利空间。跟踪期内，公司无新增土地储备，主要系根据当期房地产市场情况和公司项目开发进度，4总可售面积及剩余可售面积均为公司提供的数据5未包含公司租售结合项目东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】00450045 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100

50、600官网：http:/9公司未获取与公司发展战略、业务目标相符的地块。2021 年公司天保九如品筑项目开工，该项目规划计容建筑面积为 31.89 万平方米；同时，公司顺利实现塘沽大连东道地块项目及天保金海岸 F 地块项目的竣工交付。预计未来 12 年，按照公司房地产业务的开发及销售节奏，在建房地产项目仍可满足房地产开发业务需求，公司土地储备较为充足，但公司房地产项目均位于天津市，易受单一区域市场波动影响。图表图表 6 6公司房地产项目开工进度（单位：万平方米）公司房地产项目开工进度（单位：万平方米）项目项目20192019 年年20202020 年年20212021 年年新开工面积30.25