顺发恒业：2019年年度报告.PDF

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1、顺发恒业股份公司 2019 年年度报告全文 1 顺发恒业股份公司顺发恒业股份公司 2019 年年度报告年年度报告 2020 年年 03 月月 顺发恒业股份公司 2019 年年度报告全文 2 第一节重要提示、目录和释义第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。 公司负责人管大源、总裁王德宏、主管会计工作负责人及会计机构负责

2、人公司负责人管大源、总裁王德宏、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员会计主管人员)祝青声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、祝青声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本年度报告内容涉及的未来计划等前瞻性陈述因存在不确定性，不构成公本年度报告内容涉及的未来计划等前瞻性陈述因存在不确定性，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。公司已在本年度报告中描述司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。公司已在本年度报告中描述可能存在的相关风险， 敬请查阅第四节可能存在的相关

3、风险， 敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析”之之“可能面对的风可能面对的风险及对策险及对策”部分内容。部分内容。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以总股本公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以总股本 2,432,519,168 为为基数，向全体股东每基数，向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 0.19 元（含税） ，送红股元（含税） ，送红股 0 股（含税） ，股（含税） ，不以公积金转增股本。不以公积金转增股本。 顺发恒业股份公司 2019 年年度报告全文 3 目目 录录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 . 2 第二节第二

4、节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 11 第五节第五节 重要事项重要事项. 27 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 . 36 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 41 第八节第八节 可转换公司债券相关情况可转换公司债券相关情况 . 42 第九节第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 43 第十节第十节 公司治理公司治理. 49 第十一节第十一节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 54 第十二节第

5、十二节 财务报告财务报告. 55 第十三节第十三节 备查文件目录备查文件目录 . 161 顺发恒业股份公司 2019 年年度报告全文 4 释释 义义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、顺发恒业 指 顺发恒业股份公司 顺发有限 指 顺发恒业有限公司 淮南顺发 指 淮南顺发置业有限公司 南通顺发 指 南通顺发置业有限公司 桐庐顺和 指 桐庐顺和置业有限公司 吉顺房产 指 杭州吉顺房地产开发有限公司 杭州揽拓 指 杭州揽拓投资管理有限公司 杭州旭佰 指 杭州旭佰投资管理有限公司 杭州旭杰 指 杭州旭杰投资有限公司 杭州旭发 指 杭州旭发置业有限公司 万兴恒 指 浙江万兴恒服务有限公司（原名浙江纳德

6、物业服务有限公司） 万兴恒杭州 指 浙江万兴恒服务有限公司杭州分公司 万兴恒桐庐 指 浙江万兴恒服务有限公司桐庐分公司 万兴恒淮南 指 浙江万兴恒服务有限公司淮南分公司 顺发美国 指 Shunfa Hengye (US)LLC 顺发美洲 指 Shunfa Hengye (America)Limited 万向钱潮 指 万向钱潮股份有限公司 技术学院 指 杭州万向职业技术学院 万向财务 指 万向财务有限公司 万向美国 指 万向美国房地产集团有限公司 万科大家 指 杭州万科大家房地产开发有限公司 大洋世家 指 浙江大洋世家股份有限公司 杭州龙卓 指 杭州龙卓房地产有限公司 杭州辰旭 指 杭州辰旭置业

7、有限公司 旭登实业 指 上海旭登实业有限公司 万向信托 指 万向信托股份公司 万向精工 指 浙江万向精工有限公司 北京北辰 指 北京北辰实业股份有限公司 普通服务 指 浙江普通服务市场有限公司 顺发恒业股份公司 2019 年年度报告全文 5 第二节公司简介和主要财务指标第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 顺发恒业 股票代码 000631 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 顺发恒业股份公司 公司的中文简称 顺发恒业 公司的外文名称（如有） SHUNFA HENGYE CORPORATION 公司的外文名称缩写（如有） SFHY 公司的法定代表人 管

8、大源 注册地址 长春市前进大街 3055 号南湖新村办公室 201 室 注册地址的邮政编码 130012 办公地址 长春市朝阳区延安大路 1 号盛世国际写字间 3026 室 办公地址的邮政编码 130021 公司网址 http：/ 电子信箱 sfhy_ 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 钱嘉清 刘海英 联系地址 长春市朝阳区延安大路 1 号盛世国际写字间 3026 室 长春市朝阳区延安大路 1 号盛世国际写字间 3026 室 电话 0431-85180631 0431-85180631 传真 0431-81150631 0431-81150631 电子信

9、箱 sfhy_ 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网（） 公司年度报告备置地点 公司办公室 顺发恒业股份公司 2019 年年度报告全文 6 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 912201012438438899 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 本报告期内，无变更 历次控股股东的变更情况（如有） 本报告期内，无变更 五、其他有关五、其他有关资料资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 中汇会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 杭州市江干区新业路 8 号华联

10、时代大厦 A 幢 610 室 签字会计师姓名 严海锋、何斯雯 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2019 年 2018 年 本年比上年增减 2017 年 营业收入（元） 1,648,829,583.73 2,715,717,577.56 -39.29% 6,681,695,222.33 归属于上市公司股东的净利润（元） 608,425,926.76 1,027,732,475.44 -40.80% 765,

11、040,341.37 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 565,274,313.07 881,606,094.78 -35.88% 742,211,570.55 经营活动产生的现金流量净额（元） 361,106,832.34 1,456,658,250.62 -75.21% 1,972,328,829.55 基本每股收益（元/股） 0.25 0.42 -40.48% 0.31 稀释每股收益（元/股） 0.25 0.42 -40.48% 0.31 加权平均净资产收益率 9.56% 16.86% -7.30% 13.17% 2019 年末 2018 年末 本年末比上年末增减 20

12、17 年末 总资产（元） 8,350,635,735.79 12,630,428,765.37 -33.88% 13,691,369,112.87 归属于上市公司股东的净资产（元） 6,508,389,615.80 6,380,953,983.68 2.00% 6,092,602,593.27 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 顺发恒业股份公司 2019 年年度报告全文 7 公司报告期不存在

13、按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 217,312,812.76 818,569,984.11 424,790,541.15 188,156,245.71 归属于上市公司股东的净利润 21

14、4,253,758.62 226,452,884.52 95,971,025.94 71,748,257.68 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 201,722,565.79 219,132,472.24 81,735,392.07 62,683,882.97 经营活动产生的现金流量净额 -16,781,475.54 197,689,258.44 105,469,751.74 74,729,297.70 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 20

15、19 年金额 2018 年金额 2017 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -4,528.73 138,539.34 -59.44 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 861,232.12 176,553.01 182,268.52 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 46,510,052.73 173,791,4

16、50.84 22,979,300.47 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 5,040,622.72 6,993,872.25 7,278,337.21 其他符合非经常性损益定义的损益项目 5,168,305.87 6,174,943.36 减：所得税影响额 14,424,070.99 41,139,228.14 7,685,570.04 少数股东权益影响额（税后） 0.03 9,750.00 -74,494.10 合计 43,151,613.69 146,126,380.66 22,828,770.82 - 对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的

17、非经常性损益项目， 以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目， 应顺发恒业股份公司 2019 年年度报告全文 8 说明原因 适用 不适用 项目 涉及金额（元） 原因 水利建设基金 47,998.73 水利建设基金与公司正常经营业务直接相关，故界定为经常性损益项目。 顺发恒业股份公司 2019 年年度报告全文 9 第三节公司业务概要第三节公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 （一）主营业务概述（一）主营业务概述 报告期内，公司主业为房地产开发与经营；经营模式为：自主开发与销售，并提供物

18、业服务；主要产品为：住宅地产。公司项目主要分布在浙江（杭州、桐庐）、安徵（淮南）、江苏（南通）三地。主要在售在建项目有：杭州地区：吉祥半岛、康庄、富春峰景；淮南地区：泽润园二期；南通地区：御园三期。 报告期内，公司一方面研判经济形势，收敛聚焦，加速库存去化，超额完成全年效益指标；另一方面，响应政府号召，顺应国家政策，将方向集中转向大湾区建设、长三角一体化战略及浙江省“未来社区”规划快速实践背景下，加速推进产业战略升级， 积极探讨“未来社区开发运营服务商”为战略定位， 以“城市美好生活的创建者与引领者”为愿景， 依托优势意义项目，深入探索城市更新、创新型园区等开发建设运营的业务模式和盈利模式，研

19、究构建未来社区场景体系和产业联盟体系，为公司未来高质量、健康发展培育整体综合竞争力。 （二）公司所属行业情况及公司所处行业地位（二）公司所属行业情况及公司所处行业地位 2019年，中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势；地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。同时，我国房地产行业运行基础制度更趋完善，为进一步落实房地产长效管理机制奠定更加坚实的基础。 2019年，面对复杂的宏观和行业环境，公司采取了全方位积极的应对措施。坚定“加速库存去化、加快资金回笼”原则，灵活调整营销策略，实现了资源效益的最大化。其中，吉祥半岛

20、项目通过渠道铺排，快速完成排屋去化；康庄项目排屋房源完成大部分余房去化；南通御园项目三期及桐庐富春峰景商业完成全部去化。公司一贯坚持精品化产品开发策略，虽然公司整体规模仍然偏小，但在项目布局区域内，均树立了良好的品牌形象，具有一定的市场竞争力。同时报告期内，公司依托优势意义项目，积极盘整、前瞻谋划、集聚资源、创新整合、拓展能级，以满足人民群众日益增长的美好生活愿望和提升社会经济综合效益为目标，致力于将城市生活创造者、综合品质极高、具有强影响力的未来社区开发运营服务商作为公司中长期发展目标。 二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资

21、产 重大变化说明 股权资产 长期股权投资下降 59.66%，主要系收回联营企业万科大家减资款 57,250 万元所致 固定资产 不适用 无形资产 不适用 在建工程 不适用 货币资金 货币资金下降 28.32%，主要系本期归还 12 亿中期票据和 12 亿公司债所致 顺发恒业股份公司 2019 年年度报告全文 10 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 资产的具体内容 形成原因 资产规模 所在地 运营模式 保障资产安全性的控制措施 收益状况 境外资产占公司净资产的比重 是否存在重大减值风险 顺发恒业（美国）公司 为实现公司国际化战略，开拓海外市场 折合人民币37,567.09 万

22、元 美国特拉华州 不动产股权投资 子公司均执行公司财务制度， 必须按时向公司报送财务报表和各项管理报表， 以防范子公司经营风险和财务风险。 折合人民币-199.07 万元 5.74% 否 其他情况说明 2018 年 8 月，顺发美国整体出售了与其他合作方共同开发的 ORLAND PARK 公寓项目。顺发美国已按照相关投资比例，收到了出售 ORLAND PARK 公寓项目的首笔投资回款 17,879,440.70 美元，2019 年 6月 7 日公司收到剩余尾款 221,718.40 美元。 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 1、公司具备20余年地产开发经验，在大湾区建设、长三角一体化战略及

23、浙江省“未来社区”规划快速实践背景下，依托优势意义项目，不断深化未来社区开发运营服务的研究，探索稳定业务规划和盈利模式，通过面向未来的国际化生态规划、多专协同化设计、精益高效化建设、智慧可持续运营，全生命周期推动城市发展，有效地实现公司产业全面升级。 2、公司拥有一支经验丰富、锐意进取、年富力强的管理团队。经过多年磨合，公司管理团队已经形成了高度一致的核心价值观，熟悉市场发展变化规律和地产相关项目开发节奏，能以战略前瞻性眼光洞悉和判断区位、区域发展前景，把握城市、区域产业发展需求，整体把控项目产业规划并形成相应产业招商及运营集聚能力，已形成公司未来社区项目规划实施纲要，并构建开发运营生态联盟，

24、对未来社区研究解读能力处于前沿水。 3、依托股东得天独厚的产业优势与产业资源，从创新创业的企业资源、科创资源、资本支持体系、科技中介服务四个方面，能快速组建高水准的双创体系，有利于打造未来社区人口导入，城市产业升级的新引擎；清洁能源、智慧出行、区块链等技术有效介入和深度融合， 将拓展多元场景深度； 公司整合集聚的综合资源和能力能迅速在不断增容的市场中占得先机。 4、公司目前现金流较充沛，负债率低于行业水平。同时，凭借稳健的经营与良好的信用水平，已与国内多家金融机构建立了长期、稳定的合作关系，并积极利用公司债券、定向增发等多渠道、多种类融资工具，为公司未来业务的可持续发展提供了坚实保障。 顺发恒

25、业股份公司 2019 年年度报告全文 11 第四节经营情况讨论与分析第四节经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 2019年，公司面对复杂的宏观和行业环境，始终秉承稳健经营，坚持前瞻布局，保持品质、品牌优先，努力提升运营效率。同时，聚焦产业战略升级，审慎衡量和探索业务规划及盈利模式，积极推进产业升级，谋求新的发展格局。 1、超额完成年度效益指标：、超额完成年度效益指标： 1）坚定“加速库存去化、加快资金回笼”原则，按照时间和数字目标的管理要求，全年超额完成各项经营目标。其中：吉祥半岛项目抓住上半年市场行情，快速完成排屋去化；康庄项目利用二手房平台，完成大部分余房去化；桐庐富春峰景写字楼、商铺以及

26、南通御三期项目去化均为100%；淮南泽润园二期去化率达95%。 2）公司自持旺角城新天地商业街区联合阿里升级为杭州萧山区首条“口碑街”，拥抱“新零售”，搭建商圈会员体系，建立完善会员制度，形成数字化商业体管理体系，招商率达99%。 3）进一步挖潜物业管理和服务创新，夯实标准化物业管理体系，优化精细化服务和增值服务，完善“优+”社区增值服务体系，多渠道开展居家生活、健康养老、金融理财等增值服务；筹创商办管理中心，拓展商办、产业园等非住宅领域。 2、积极推进产业战略升级：、积极推进产业战略升级： 积极探讨“未来社区开发运营服务商”的战略定位，以“城市美好生活的创建者与引领者”为愿景，研究“不动产开

27、发经营、未来社区全流程咨询与运营管理服务、开发代建、新经济产业投资”等“3+X”业务板块，依托优势意义项目，深研未来城市发展趋势、功能组合、规划设计、产业方向以及未来生活工作方式的“9+X”未来社区场景体系和数字化体系，梳理未来社区实施纲要、内外部产业资源体系；深耕“未来社区研究能力、生态联盟整合能力、融资能力、产业能力、开发运营能力”五大核心能力，完善业务规划、盈利模式及升级产业链布局，致力打造“生活综合体、智慧CBD、双创天地”三大主要产品，通过“双创体系赋能、国际资源加持、科技智能驱动、传统文化引领、多元场景融合”等核心亮点，树立未来城市新样板、产业升级的新引擎。筹划承接浙江省未来社区试

28、点项目建设，考察杭州、台州、宁波、舟山等首批24家试点项目。与近50家龙头数字平台、新经济基金、新经济企业、健康医疗、咨询服务等机构建立常态联系，构建开发运营生态联盟。适时积极参与大股东聚能城开发建设与运营服务，致力实现能源科技、清洁能源、智能出行、区块链等相关产业资源与未来社区开发建设深度融合，赋能产业协同发展。 2019年度，公司实现营业收入164,882.96万元，营业利润 80,386.67万元，归属于母公司所有者的净利润60,842.59万元，分别较上年同期减少39.29%、40.82%和40.80%。 2019年度，在建项目规划总建筑面积为6.98万平方米，销售金额72,988.4

29、4万元，销售面积4.07万平方米，分别较上年同期下降65.55%和62.49%。 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求 （一）行业发展回顾（一）行业发展回顾 2019年，中国经济面对整体下行周期及国内外复杂局面，全国上下坚持稳中求进工作总基调，坚持以供给侧结构性改革为主线，加强宏观政策逆周期调节，全力做好“六稳”工作，国民经济运行总体平稳。2019年房地产行业总体保持平稳，土地市场逐步恢复理性。根据国家统计局数据显示：2019年112月份，全国房地产开发投资132,194亿元，比上年增长9.9%，增速比上年加快0.4个百分点；2019年，房地产开发

30、企业房屋施工面积893,821万平方米，比上年增长8.7%，增速比上年加快3.5个百分点；2019年，房地产开发企业土地购置面积25,822万平方米，比上年下降11.4%，上年为增长14.2%；土地成交价款14,709亿元，下降8.7%，上年为增长18.0%。 （二）公司主要项目所处区域市场分析（二）公司主要项目所处区域市场分析 顺发恒业股份公司 2019 年年度报告全文 12 1、房地产市场分析、房地产市场分析 （1）杭州市场）杭州市场 从宏观调控政策来看，2019年度中央坚持“房住不炒”的主基调；各地方实施“一城一策”，“人才战”不断升级；杭州主要出台“双限”新政，调控从严趋紧。 从土地出

31、让情况看，2019年度杭州土拍市场呈现“量涨价跌”，出让金额蝉联全国第一。杭州出台土地“双限”新政，政策环境严厉，杭州全年土拍市场经历了“沉寂-火热-降温”，二季度创出高峰；余杭、富阳、临安等郊区宅地成交占据主导地位；综合体项目地块成交亮眼。2019年杭州土地收入总额2288亿元，同比上涨13%，居全国前列。全市全年宅地供应量1797万方，同比上涨39%；成交量1608万方，同比上涨28%；楼面价14228元/平米，同比下降11%。其中主城江干区推量领跑，西湖区地价领先；郊区余杭出量居首，萧山地价第一。 从商品住宅销售情况看，2019年度杭州量价稳步增长，供应规模创历史新高；开发商推盘积极，开

32、盘效果分化加剧；120-140/200-300万首改需求占市场主流；二手房整体成交不温不火，价格持续高位。2019年杭州商品住宅成交面积1193万方，同比上涨4.1%；成交套数103930套，同比上涨7.1%；住宅销售均价位居全国第五位，全年累计环比上涨8.13%；供应面积1335万方，同比上涨25.4%；供应套数117431套，同比上涨27.2%；总体市场的销售供应比为0.89。从区县销售情况来看，区县销售规模涨跌互现，其中余杭、临安、萧山区成交领跑，价格大多呈现上涨趋势。上城、临安、钱塘新区涨幅位居前三名。到年底，库存出清周期为5个月，全年呈现“V”型走势，各区库存健康。虽2019年杭州住

33、宅销售量价齐涨，但繁荣中深藏隐忧，主要表现在：供需错配风险持续存在，项目分化加剧；“万人摇”和“流摇”并存，项目竞争加剧；地价房价双限新政限定了板块的房价天花板，致使房企利润空间承压等。 （2）桐庐市场）桐庐市场 2019年桐庐抢抓长三角一体化战略机遇和杭黄高铁开通契机，按照“两城两地两区”总定位，高质量规划建设富春未来城。桐庐地价稳中有涨；同时房价板块轮动效应推动了桐庐房价的上涨。因杭州市区房价在整体大背景下上升，带动了周边县市的房价上涨，且近两年限购频发，使资本逐步向周边城市转移。杭州限购政策是市区（含富阳区），离杭州最近的是临安和桐庐，桐庐成为购房需求的首选疏散地之一，房价上涨难免。20

34、19年桐庐商品房销售面积为42,16万平方米，同比上涨5.13%，其中住宅销售面积为26.17万平方米，销售套数2180套。商品房销售额总计53.2415万元，同比上涨5.71%。 （3）淮南市场）淮南市场 2019年，淮南市住宅累计成交16891套，同比下跌7.19%；成交面积累计182.35万，同比下跌3.81%；成交均价6123.22元/，同比上涨11.47%；成交金额111.66亿元，同比上涨7.22%。土地市场方面，今年以来，淮南共成交21宗地，成交面积1599.70亩，成交均价130.08万元/亩，成交总价约20.81亿元。同比去年同期，淮南土地成交宗数增加6宗，同比上涨40.00

35、%；成交面积减少54.38亩，同比下跌3.29%；成交均价减少53.81万元/亩，同比下跌29.26%；成交总价减少96077.44万元，同比下跌31.59%。 （4）南通市场）南通市场 2019年，南通全市商品住宅市场成交总价结构：200-280万元总价段成交占比51%，其次是280-330万元占比28%，330万元以上总价段占比10%。 2019年,南通别墅市场供应856套，同比下降27.6%，供求比0.66，成交833套，同比去年成交1355套下降38.5%，全市别墅成交总价涨幅明显，400-500万元/套为主流产品总价段，多为迷你墅，即120-180之间高附赠面积物业类型，此价格段与南

36、通御园的联排产品价格相当，南通御园目前别墅全部售罄。 2、“未来社区未来社区”市场分析市场分析 （1） 浙江省人民政府印发 浙江省未来社区建设试点工作方案 ， 方案明确2019年底培育建设省级试点20个左右， 2021年底培育100个左右，2022年全面复制推广。 （2）浙江省人民政府办公厅印发关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见，提出要突出群众导向、坚持分类统筹实施、注重科学规划引领、集约高效利用空间、加大资金保障力度、创新服务集成供给、优化社区治理模式、大力促进数字转型等政策意见支持未来社区试点建设工作。 （3）杭州市政府办公厅发布高质量推进杭州市未来社区试点项目建设的实施意见，自

37、2020年1月12日起施行。至2019年年底前，全面启动首批7个省级试点创建项目建设。至2021年年底前，杭州将分期报批、梯次培育，争取培育创建省级试点项目15个左右。在此基础上，形成全市可复制可推广的经验做法。至2022年起，杭州将全面复制推广，以未来社区建顺发恒业股份公司 2019 年年度报告全文 13 设理念示范引领“棚改旧改”和新建小区建设，确保杭州市未来社区的创建数量、成效走在全省前列。 （4）支持未来社区试点项目针对创建要求，在符合国家、省、市相关法律法规的前提下，科学合理确定容积率、建筑限高等规划技术指标，科学优化控制性详细规划调整程序。 （5） 杭州市把未来社区作为数字经济“一

38、号工程”创新落地单元， 将优先推广物联网、 大数据、 第五代移动通信技术 （5G）等新一代信息技术应用。 综上所述，未来社区建设试点工作正全面启动，稳步推进，具有广阔的市场前景。 新增土地储备项目 宗地或项目名称 所在位置 土地规划用途 土地面积（） 计容建筑面积（） 土地取得方式 权益比例 土地总价款（万元） 权益对价 （万元） 不适用 不适用 不适用 0 0 不适用 0.00% 0 0 累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万） 总建筑面积（万） 剩余可开发建筑面积（万） 安徽淮南 HGTP09015 地块 37.82 41.61 41.61 安徽淮国土挂 06021 地块三期 7

39、.41 8.49 8.49 总计 45.23 50.10 50.10 主要项目开发情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（） 规划计容建筑面积（） 本期竣工面积（） 累计竣工面积（） 预计总投资金额（万元） 累计投资总金额（万元） 江苏 御园三期 南通开发区 住宅 100.00% 2016年11月 01 日 100.00% 100.00% 87,814.17 52,820.98 52,820.98 52,820.98 65,199.28 62,778.63 主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面

40、积 可售面积（） 累计预售（销售） 面积（） 本期预售（销售） 面积（） 本期预售（销售） 金额（万元） 累计结算面积（） 本期结算面积（） 本期结算金额（万元） 安徽 泽润园二期 淮南大通区 住宅 100.00% 86,863.11 86,078.59 81,907.42 15,172.42 5,239.13 81,249.06 16,294.90 5,431.15 江苏 御园三期 南通开发区 住宅 100.00% 53,092.23 49,202.48 49,202.48 1,247.49 2,925.05 42,800.83 42,800.83 76,520.27 江苏 御园二期 南通开

41、发区 住宅 100.00% 54,949.89 51,991.39 51,991.39 4,577.10 14,556.4 48,492.13 1,362.20 3,355.05 江苏 御园一期 南通开发区 住宅 100.00% 26,687.35 26,687.35 25,441.44 1,835.94 5,399 23,139.19 389.74 1,009.52 浙江 吉祥半岛 杭州拱墅区 住宅、 商业 100.00% 138,666.71 137,112.98 133,078.79 3,796.55 19,982.19 132,787.82 3,796.55 19,030.66 浙江

42、一品江山 杭州桐庐县 住宅、 商业 100.00% 203,786.82 202,182.99 202,182.99 3,792.14 3,252.43 202,182.99 3,792.14 3,097.55 顺发恒业股份公司 2019 年年度报告全文 14 浙江 康庄 杭州萧山区 住宅 100.00% 105,225.69 104,043.00 103,051.10 1,979.21 6,158.45 103,051.10 1,979.21 5,865.19 浙江 恒园 杭州萧山区 住宅、 商业 100.00% 112,812.09 111,052.08 108,527.08 1,254.

43、37 3,651.69 108,225.90 2,049.77 5,300.94 主要项目出租情况 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积 （） 累计已出租面积（） 平均出租率 旺角城二期 杭州萧山区 住宅、商业 100.00% 51,050.43 50,604.36 99.13% 和美家 杭州萧山区 住宅、商业 100.00% 4,903.35 4,066.38 82.93% 佳境天城 杭州萧山区 住宅、商业 100.00% 1,268.29 538.39 42.45% 吉祥半岛 杭州拱墅区 住宅、商业 100.00% 3,726.82 1,907.30 51.18% 土地一级开

44、发情况 适用 不适用 融资途径 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平均融资成本 期限结构 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 银行贷款 28,750.00 年利率 4.90% 5,000.00 5,000.00 5,000.00 13,750.00 合计 28,750.00 5,000.00 5,000.00 5,000.00 13,750.00 发展战略和未来一年经营计划 1、公司发展战略、公司发展战略 （1）公司长远发展战略目标为：以“未来社区开发运营服务商”为定位，以“城市美好生活的创建者与引领者”为愿景，秉持“开发建设、托管运营、自持管理”综合经营发展模式，围绕“不动产

45、开发经营、未来社区全流程咨询与运营管理服务、开发代建、新经济产业投资”等形成“3+X”业务板块，持续完善产业链布局，升级产业和服务经营规模和能力，实现非凡且独具美好的未来社区体验以及城市形象提升、城市功能完善、城市产业升级，构筑多元、可持续的综合发展能力。 （2）公司近期发展目标：以面向未来的创新不动产为目标，根据浙江大湾区发展规划、长三角一体化发展规划以及杭州拥江发展战略，持续强化人力资源规划和加速优质人才配置，深耕“未来社区研究能力、生态联盟整合能力、融资能力、产业能力、开发运营能力”五大核心能力，构建未来社区场景体系和产业联盟体系，探索成熟稳定的业务模式和盈利模式，快速培育多元利润增长极

46、，整合企业内外优势资源，加快战略升级布局和实施。 2、2020年经营计划：年经营计划： （1）紧抓市场机会，加大对现有房源的销售力度，实现存货最优去化，2020年计划销售1.15万平方米。 （2）保持旺角城新天地商业项目持续平稳运营，打造特色街区形象，利用会员体系强化线上运营管理，树立杭州商业街区标杆。 （3）创新开发理念，以“智慧与友好”为未来社区核心理念，以新经济产业聚合为导向，继续完善“9+X”新型城市功能和场景体系和数字化体系，深化产业联盟，做好新型不动产开发建设管理、投资运营准备：研究低效土地利用等政策，通过提升完善城市功能和产业升级，提升土地价值，力争低成本获取土地资源，积极开展开

47、发建设和投资运营，积累产业运营能力；持续完善创新型园区等的开发建设运营业务模式和盈利模式，包括但不限于“自建自营、股权代建、资本代建、商业代建”等模式；筹划承接浙江省首批24家和第二批60家未来社区试点项目建设；跟踪大股东聚能城项目进展，适时参与新型产业园区开发建设与运营管理。深入研究能源科技、清洁能源、智能出行、区块链等相关产业资源与未来社区开发顺发恒业股份公司 2019 年年度报告全文 15 建设深度融合，打造集约高效、智能绿色、安全可靠的现代化城市、社区体系，以加快推进产业战略升级落地，为公司高质量、持续发展创造新契机。 （4）重点关注杭州、萧山、浙江大湾区、长三角一体化的机会，关注土地

48、市场动态，积极参与目标区域的土地获取，适时适度增加土地储备1-2宗。 （5）继续跟踪国家政策，践行“走出去”的发展战略，研学境外不动产模式。 （6）持续完善“优+”社区服务体系，深化智能软件应用，构建物业互联沟通平台，促进增值服务开展；推行“优+”生活服务商理念，推出“全员客服”的深度服务品类；集约化经营、多元化发展，将“服务高端人群，突破写字楼、城市综合体管理”作为发展主航道，丰富商办项目管理业态，扩大目标区域市场占有率，为成为未来社区优秀运营服务商蓄能。 （7）加强人才队伍建设，加大领军型战略人才引进，专注对现有人员能力升级的规划与塑造，打造一支具备研发、规划与运营服务能力的团队，保障产业

49、升级所需人才储备。 （8）加强资金管控，有效控制成本，合理、高效地利用资金，提升资金运用效率；并根据项目开发进展及资金需求，适时启动项目融资及债项发行。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用 按照房地产企业经营惯例，部分子公司为相关业主按揭贷款提供保证担保。截至2019年12月31日，部分子公司为购买公司相关房产的业主提供保证担保涉及的借款金额为29,019.41万元。 报告期内，公司无已承担担保责任且涉及金额占上市公司最近一期经审计净资产10%以上的情形。本公司历年没有发生由于担保连带责任而发生损失的情形，因此该项担保对本公司的财务状况无重大影响。 董监高与上市公司共同投资（适

50、用于投资主体为上市公司董监高） 适用 不适用 二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。 2、收入与成本、收入与成本 （1）营业收入构成）营业收入构成 单位：元 2019 年 2018 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 1,648,829,583.73 100% 2,715,717,577.56 100% -39.29% 分行业 房地产行业 1,390,913,769.87 84.36% 2,428,800,933.35 89.43% -42.73% 物业服务管理 90,199,164.49 5.