新城控股：2018年年度报告.PDF

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1、2018 年年度报告 1 / 286 公司代码：601155 公司简称：新城控股 新城控股集团股份有限公司新城控股集团股份有限公司 2012018 8 年年度报告年年度报告 2018 年年度报告 2 / 286 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体董事出席

2、董事会会议。董事会会议。 三、三、 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。 四、四、 公司负责人公司负责人王振华王振华、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人王振华王振华及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）管有冬管有冬声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经普华永道中天会计

3、师事务所（特殊普通合伙）审计，本集团2018年度归属于上市公司股东的净利润10,491,286,267元，本公司本年度可供股东分配利润为4,845,210,714元。根据公司章程及上海证券交易所上市公司现金分红指引等相关规定，本着积极回报股东，培育长期投资者，同时立足于公司长远发展的原则，公司第二届董事会第十三次会议审议通过了2018年度利润分配方案：以2018年年度利润分配股权登记日扣除届时回购专户上已回购股份后的股份余额为基数，向全体股东每10股派发现金红利15元（含税），预计派发的现金红利共计3,367,590,809元（按照公司目前股份总数扣除截至目前已累计回购的11,663,647股

4、股份后进行的测算，实际派发的现金分红金额将根据届时股份回购的实际情况进行相应调整）。该议案尚需提交公司2018年度股东大会审议。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告除对事实陈述外，所有本公司对（包括但不限于）预计、预测、目标、估计、规划、计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制， 且将影响着公司的经营运作及实际业绩，导致公司未来的实际结果可能会与这些陈述出现重大差异。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。本公司声明，本公司没有义务对本报告中的任何前瞻性陈述公开地进行更新或修改（除法律规定外）。本公司及

5、其任何员工并未就公司未来表现作出任何保证声明，及不为任何该等声明负责。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅管理层经营与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。 十、十、 其他其他 适用 不适用 2018 年年度报告 3 / 286 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 4 4 第二节第二节

6、 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 5 5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 1010 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 1313 第五节第五节 重要事项重要事项 . 5656 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况 . 7777 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 8585 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 8686 第九节第九节 公司治理公司治理 . 9494 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 9696 第十一节第十一节 财务报告财务报

7、告 . 102102 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 . 286286 2018 年年度报告 4 / 286 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 登记结算机构 指 中国证券登记结算有限公司 交易商协会 指 中国银行间市场交易商协会 报告期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 公司、本公司、新城控股、新城 指 新城控股集团股份有限公司 控股股东、富域发展 指 富域发展集团有限公司 常州德润 指 常州德润咨询

8、管理有限公司 江苏新城 指 江苏新城地产股份有限公司 会计师事务所、普华永道 指 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙） 间接控股股东、新城发展 指 新城发展控股有限公司 新城悦 指 新城悦控股有限公司 限制性股票激励计划 指 新城控股集团股份有限公司第一期限制性股票激励计划 2018 年年度报告 5 / 286 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 新城控股集团股份有限公司 公司的中文简称 新城控股 公司的外文名称 Seazen Holdings Co., Ltd 公司的外文名称缩写 Seazen 公司的法定代表人 王振华

9、二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 陈鹏 杭磊 联系地址 上海市普陀区中江路388弄6号新城控股大厦A座17楼 上海市普陀区中江路388弄6号新城控股大厦A座17楼 电话 021-32522907 021-32522907 传真 021-32522909 021-32522909 电子信箱 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 常州市武进高新区西湖路1号 公司注册地址的邮政编码 213164 公司办公地址 上海市普陀区中江路388弄6号新城控股大厦A座 公司办公地址的邮政编码 200062 公司网址 电子信箱 四、四、 信息披露及备置地点信息

10、披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 新城控股 601155 无 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市黄浦区湖滨路 202 号领展企业广场 2 座普华永道中心 11 楼 签字会计师姓名 陈玲、王凯 2018 年年度报告 6 / 286 七、七、 近三年主要会计

11、数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 ( (一一) ) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%) 2016年 营业收入 54,133,310,991 40,525,684,827 33.58 27,969,282,458 归属于上市公司股东的净利润 10,491,286,267 6,028,907,738 74.02 3,019,228,519 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 7,596,526,221 5,001,952,803 51.87 2,545,341,242 经营活动产生的现金流量净额 3,

12、816,995,096 -10,485,163,649 不适用 8,097,204,594 2018年末 2017年末 本期末比上年同期末增减（%） 2016年末 归属于上市公司股东的净资产 30,493,299,153 20,623,563,047 47.86 14,853,744,113 总资产 330,318,417,364 183,526,661,367 79.98 103,170,607,492 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%) 2016年 基本每股收益（元股） 4.69 2.71 73.06 1.36 稀释每

13、股收益（元股） 4.66 2.70 72.59 1.36 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 3.39 2.25 50.67 1.15 加权平均净资产收益率（%） 41.91 34.18 增加7.73个百分点 22.44 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 30.35 28.36 增加1.99个百分点 18.92 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 2018 年年度报告 7 / 286 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 ( (一一) ) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同

14、时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 ( (二二) ) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 ( (三三) ) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 九、九、 20182018 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9

15、 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 5,178,779,471 10,578,757,826 9,036,612,696 29,339,160,998 归属于上市公司股东的净利润 360,409,816 2,177,918,671 582,628,371 7,370,329,409 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 346,496,281 1,654,073,169 580,203,747 5,015,753,024 经营活动产生的现金流量净额 -2,998,611,072 -6,137,218,836 4,393,838,645 8,558,986,359 季度

16、数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 2018 年年度报告 8 / 286 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2018 年金额 附注 （如适用） 2017 年金额 2016 年金额 非流动资产处置损益 304,503 -2,943,208 -1,583,773 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 82,750,922 13,047,837 15,017,560 计入当期损益

17、的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和

18、可供出售金融资产取得的投资收益 / 19,524,346 21,152,177 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 -19,043,409 / / 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 / 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 / / 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 2,809,204,629 909,206,900 582,149,

19、634 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 66,737,322 2,728,123 44,604,998 其他符合非经常性损益定义的损益项目 投资收益中采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 57,587,482 38,310,422 39,007,153 合营企业转子公司投资收益 677,445,119 261,765,805 / 处置子公司的投资收益 72,486,907 36,756,066 -38,087,085 少数股东权益影响额 -101,005,072

20、 -9,314,176 -14,861,123 所得税影响额 -751,708,357 -242,127,180 -173,512,264 合计 2,894,760,046 1,026,954,935 473,887,277 2018 年年度报告 9 / 286 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 苏州银行股份有限公司 1%股份 197,100,000 197,100,000 - - 上海景盈投资管理合伙企业 5.82%股权 186,605 186,605 - - 上海伍

21、翎投资中心(有限合伙)5.26%股权 50,000,000 50,000,000 - - 昆山歌斐鸿乾股权投资 中 心 ( 有 限 合伙)2.4%股权 7,698,657 7,698,657 - - 宁波澎湃宝和股权投资合伙企业 5%股权 10,000,000 10,000,000 - - 东证资管资产支持专项计划次级资产支持证券 52,500,000 52,500,000 - - 青浦吾悦广场优先购买权 155,974,809 139,174,809 -16,800,000 -16,800,000 远期外汇合同 不适用 7,850,857 7,850,857 -7,850,857 购房尾款次

22、级资产支持证券 不适用 80,000,000 80,000,000 - 在建投资性房地产 8,304,000,000 8,919,000,000 615,000,000 660,381,714 完工投资性房地产 15,192,000,000 31,839,000,000 16,647,000,000 2,148,822,915 其他 7,254,000 8,254,000 1,000,000 - 合计 23,976,714,071 41,310,764,928 17,334,050,857 2,784,553,772 十二、十二、 其他其他 适用 不适用 2018 年年度报告 10 / 286

23、 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 （一）（一）公司所从事的主要业务和经营模式公司所从事的主要业务和经营模式 公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。报告期内，公司秉持“住宅+商业”地产双轮驱动的运作模式，以上海为中枢，长三角为核心，现已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。报告期末，公司已进入全国98个大中型城市。 公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等。目前，住宅地产开发业务持续深耕于长三角地区，并

24、大力发展环渤海、中西部、粤港澳大湾区等地区，未来将在全国范围内逐步完成对供需关系较为均衡、人口吸附能力较强的高能级城市的布局。 公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理，产品以出售为主，辅以自持运营及对外租赁。公司商业地产开发业务的主要产品为商业综合体，包括销售型物业和持有型物业两部分。其中，销售型物业对外出售，主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等；持有型物业自持运营或对外租赁，主要为购物中心。 公司商业地产品牌“吾悦”致力于打造体验式商业综合体，将通过覆盖全国 GDP80%的区域，服务城市 80%的主流人群，实现对城市人流和消费流的汇聚，形成规模效应；同时深入业态及产品

25、研究，通盘考虑商业价值最大化，打造每个项目专属名片，做到不复制的商业产品线组合；并以“在地思维”洞察当地人文生活风貌、心理文化特征、城市价值取向，有情怀地为每一座城市个性化打造地标型商业综合体。 （二）（二）行业情况行业情况 2018 年是错综复杂的一年，全球经济持续放缓，中美贸易摩擦持续发酵，房地产行业政策调控面临的宏观经济环境更加复杂。在金融财政政策定向“宽松”的同时，房地产调控政策仍然“从紧” 。 两会政府工作报告及中央政治局会议两次重要会议确定了 2018 年全年房地产调控的政策基调，强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控，坚决遏制房价上涨。地方上则延续 2016

26、、2017 年“因城施策”的调控风格，在需求端继续深化调控的同时，更加注重强化市场监管，坚决遏制投机炒房，保障合理住房需求。在供给端则发力调整住房供给结构，大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房，增加有效供给比重。 报告期内，虽受调控政策影响，中国房地产行业整体业绩规模仍进一步增长。商品房销售面积 17.2 亿平方米，金额 15.0 万亿元，均创新高；土地购置面积同比增速也在一直保持着稳步增长，面积增速为 14.2%，维持在较高水平。2018 年随着“因城施政、分类调控”的贯彻实施，一线、二线和三四线城市市场分化愈加显著。二三线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，部分城市依然处于去

27、库存时期，房价上涨仍是主流，特别是中西部地区，销售面积和销售额上涨幅度均远超市场平均涨幅。 从成交结构来看， 三四线市场成为商品房成交规模主力， 占比上升至 69%，一线和二线城市成交规模继续同比下降。 同时，各大房企销售规模继续扩大，行业集中度进一步上升。从 2018 年销售流量金额来看，TOP10 房企集中度达 26.9%，TOP50 房企集中度达 55.1%，TOP100 房企集中度达 66.7%。2018 年销售流量金额 TOP10 房企的销售门槛达到 2000 亿元，TOP30 房企的门槛也已达到千亿元，想要进入TOP100，企业需要实现 215.5 亿元的销售额。未来随着市场调控压

28、力持续和品牌房企竞争优势的进一步显现，对房企投资布局、融资能力、内部管控等方面提出了更高的要求。 2018 年年度报告 11 / 286 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 （一）（一）良好的品牌影响力良好的品牌影响力 公司在国内房地产企业中具有较强竞争力。报告期内，公司荣膺中国房地产业协会和中国房地产测评中心评测“2018中国房地产上市公司创新能力5强”第1名、“2018中国房地产开发企业商业地产运营10强”第2名、“2018中国商业地产企业品牌价值

29、10强”第5名及“2018中国房地产上市公司A股10强”。根据克而瑞信息集团(CRIC)发布的2018年度中国房地产企业销售TOP200排行榜， 公司房地产销售面积与销售金额分别在全国房地产企业中排名第7位与第8位， 分别比2017年度上升4位和5位。在国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院联合举办的“2018中国房地产百强企业研究成果发布会”上，公司连续十年进入前20强，蝉联百强房企“稳健性TOP10”和“运营效率TOP10”两个奖项，且均进入前三强。报告期内，公司荣获新华网颁发的“社会责任杰出企业奖”，并成功入选新华社民族品牌工程。公司将借助新华社通达全球的媒体

30、资源、国际化视野和高端智库平台，在更大格局、更宽视野、更高水准的传播平台上打造新城海内外品牌形象，释放出更强大的品牌力。 （二）（二）高速的业绩增长高速的业绩增长 报告期内公司合同销售额达2,210.98亿，同比增长74.82%，完成年初1,800亿销售目标的122.83%，增速位列2018年十强房企第一。截至报告期末，公司总资产为3,303.18亿元，比上年度末增长79.98%，归属于上市公司股东的净利润为104.91亿元，比上年同期增长74.02%。 （三）（三）卓越的经营模式卓越的经营模式 公司多年来坚持的“住宅+商业”双轮驱动模式已基本完成全国重点城市群、 重点城市的全面布局，横跨房地

31、产开发、投资、商业运营管理等领域，形成产品协同及战略纵深。公司住宅产品在原有丰富的产品线上围绕客户需求不断更新，在百年住宅、模块化建筑及绿色健康住宅等方面不断创新探索，确定了以“典雅”为核心的产品文化。同时公司配备成熟的商业开发和经营管理团队，以获取优质资产和建设一流运营能力为基础，以建设“有情怀、不复制、具规模”的高品质购物中心为目标，在全国范围内布局。报告期内，公司19座吾悦广场实现精彩满铺开业，开业运营的吾悦广场累计达到42座，公司“吾悦”的品牌知名度不断提高，被人民网评为“城市综合体运营优秀企业”。 （四）（四）全方位的激励机制全方位的激励机制 公司通过各项激励机制把员工个人和公司发展

32、融为一体。限制性股票激励计划保障了公司与高管及骨干管理人员同心共创、 共享成就； “新城合伙人”跟投制度及“共创、 共担、 共享”计划实现了项目管理团队绩效与项目经营业绩挂钩；“竞创百亿”计划鼓励更多城市公司深耕所在区域，提高市场占有率。全方位多层次的激励机制，把公司打造成创业平台，激发了全员创业热情，使全员都主动参与到公司经营中去，为公司在报告期内成功跻身十强房企起到了重要的作用。 2018 年年度报告 12 / 286 （五）（五）卓越的人才管理机制卓越的人才管理机制 公司尊重人才， 通过各项机制使员工与公司共同成长。 公司的高管团队平均司龄在十年以上，为公司一直以来的稳步发展保驾护航，被

33、誉为业内最稳定的管理团队。同时，公司在发展中引进优秀人才，以优秀人才促进公司更高水平的发展。相关行业顶尖人才不断加入公司高管团队，为快速发展的公司在组织人力变革、商业设计创新、信息化建设等方面作了前瞻性的规划。公司也十分注重储备和培养后备力量，不断反思内部人才培养及晋升机制，注重人才关怀和人才梯队建设，加快内部人才供给，大胆启用年轻优秀人才，公司校招的“新睿”人才培养计划已为公司培养了数十位中高级管理人员。同时，新睿计划还在不断升级，“精睿”、“博睿”等各项更高层次的人才培养计划相继推行，为公司加速奔跑增添动力。 （六）（六）踏实拼搏的企业精神踏实拼搏的企业精神 公司为朝着更高的目标前行，打造

34、奋斗型企业，号召公司员工以奋斗者的精神在市场变革中能抓住机遇，整合利用各项资源，不断优化升级运营效率，坚持以客户为中心，以匠心打造优质产品和服务， 保持旺盛的组织活力， 只争朝夕， 牢记“做好美好生活服务商”的使命， 身体力行，做骆驼精神践行者。 2018 年年度报告 13 / 286 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 （一）销售创新高但增速放缓，房价趋于稳定（一）销售创新高但增速放缓，房价趋于稳定 2018 年，全国实现商品房销售面积 17.2 亿，同比增长 1.3%；实现商品房销售金额 15.0万亿元，同比增长 12.2%；销

35、售面积和销售金额同创历史新高，但在政策高压的累积效应之下，销售面积和金额同比增速分别较 2017 年放缓 6.4 和 1.5 个百分点。 房价整体趋稳、涨幅持续收窄，截至 2018 年底，百城新建住宅价格环比涨幅连续 26 个月在1%以内，其中 12 月单月环比涨幅为 0.25%、涨幅明显回落，36 个城市环比下跌，是年内下跌城市数量最大月份；2018 年百城住宅价格累计上涨 5.09%，较 2017 年收窄 2.06 个百分点。 历年商品房销售情况表 百城住宅价格指数情况表 2018 年年度报告 14 / 286 （二）去库存效果显著，但已基本进入尾声（二）去库存效果显著，但已基本进入尾声

36、2018 年末商品房待售面积 5.24 亿，较上年末下降 11.0%，相当于 2014 年 4 月水平。待售面积的迅速减少主要缘于商品住宅库存去化迅速，2018 年商品住宅待售面积 2.51 亿、同比下降 16.8%。过去两年商品房库存共减少约 1.7 亿，去库存效果明显，但待售面积下跌速度已经放缓，随着调控的持续及棚改货币化规模的收缩，去库存进入尾声阶段，后续存在反弹可能。 历年商品房待售情况表 （三）土地购置增速收窄，投资增长后劲不足（三）土地购置增速收窄，投资增长后劲不足 2018 年，全国商品房新开工面积 20.93 亿，创近十年新高，同比增加 17.2%，市场下行期房企倾向高周转，

37、加紧开工出货。 全年房地产开发企业土地购置面积 2.91 亿平方米， 增长 14.2%，较去年回落 1.6 个百分点，土地成交价款 1.61 万亿元，同比增长 18.0%，比上年回落 31.4 个百分点，年内房企投资热情冲高回落，拿地趋于谨慎。全年房地产开发投资 12.03 万亿元，同比增长 9.5%，增速比上年提高 2.5 个百分点, 较 1-11 月份回落 0.2 个百分点，增长后劲略有不足。 历年新开工面积与当年购置土地面积情况表 2018 年年度报告 15 / 286 房地产开发投资完成额情况表 （四）货币政策稳健偏宽松，房地产资金面持续收紧（四）货币政策稳健偏宽松，房地产资金面持续收

38、紧 2018 年，宏观金融政策由上半年的去杠杆、严监管转变为下半年的稳杠杆，货币政策稳健，但由偏紧转向偏松， 四次定向降准后市场利率总体呈下行趋势。 12 月末， 广义货币 M2 余额 182.67万亿元，同比增长 8.1%、增速与上年基本持平；贷款利率维持在 4.75%的历史低位，存款准备金率共下调 2.5 个百分点， 释放资金超 3 万亿元。 从行业资金面看， 中央维持房地产资金监管力度，房地产融资渠道保持收紧，开发贷、发债、股权融资及海外融资等均受到影响，不过保障性安居工程融资需求能得到优先确保。2018 年房地产开发资金来源 16.6 万亿元，同比上涨 6.4%；从资金来源构成来看，国

39、内贷款和自筹资金占比为 14.5%和 33.6%，自筹资金占比略有回升，销售市场的活跃，使得其他资金来源（主要为预收款和按揭款）占比再度提升 0.7 个百分点至 51.8%。 中长期贷款利率及存款准备金率表 2018 年年度报告 16 / 286 房地产开发投资资金来源表 （五五）房住不炒基调不变，调控政策由控转稳）房住不炒基调不变，调控政策由控转稳 2018 年全球经济增速放缓，中美贸易摩擦加剧，外部环境复杂多变，而国内持续去杠杆，经济面临较大风险，下行压力明显。在此背景下，房地产调控政策依然从紧，中央坚持“房住不炒”政策基调，地方延续因城施策调控风格，呈现有保有压、协同性强的特点，全年调控

40、从供需两侧精准发力，目前一二线调控已基本到位，三四线已过调控高峰，政策取得阶段性效果，市场预期已逐步回归理性。预计 2019 年政策将由控转稳，中央坚持住房居住属性，完善多层次住房供应体系，推动长效机制的健全，地方政府分类指导，优化短期调控。 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 2018 年是新城创立的第 25 周年，公司战胜了错综复杂的外部环境，从千亿企业跨步发展为两千亿企业，公司的行业排名和销售业绩实现双跨越。根据克而瑞信息集团(CRIC)统计，公司销售金额及销售面积全国排名历史性进入前十，分列行业第 8 位和第 7 位，分别比 2017 年度上升 5位和 4 位。公司全年合

41、同销售金额达 2,210.98 亿，同比增长 74.82%，销售面积达 1,812.06 万平方米，同比增长 95.21%，增速位列十强房企第一。 公司深耕长三角，扩充西南区域版图，全国化布局更加均衡，应对周期轮动和市场风险的能力进一步提高。全年公司共计新增土地储备共 164 幅，总建筑面积 4,773.24 万平方米，平均楼面地价为 2,330.0 元/平米，其中商业综合体项目新增 1,940.46 万平方米。 2018 年“双轮驱动”持续发力，住宅地产和商业地产都为公司规模发展和效益增长作出了积极贡献。住宅地产是新城区域深耕、提高规模的压舱石；商业综合体年内新增 33 个项目，开业19 座

42、吾悦广场，开业规模位居行业第二，是新城开疆扩土、创新发展的急先锋。公司商业规模在报告期内跨越式增长，“双轮驱动”战略越来越平衡，越来越稳健。 住宅地产方面，各区域公司统一贯彻“区域深耕、高周转、大运营”的策略方针，主动拥抱变化， 根据政策及市场情况， 及时调整拿地策略和供货节奏， 以销定产， 重新匹配市场量价关系，降本增效，保障业绩完成。苏州区域销售突破 200 亿，苏南、上海、青岛、杭州、南京等区域相2018 年年度报告 17 / 286 继突破百亿销售。公司江苏、安徽、天津、浙江、山东、湖南 6 大省份市场占有率位列前十，促进公司在地区产品溢价的同时，提升了公司在当地市场的美誉度。 商业地

43、产方面，在“有情怀、不复制、具规模”的发展指引下，19 座吾悦广场实现精彩满铺开业，排名全国第二。吾悦广场坚持精细化管理及服务，从投资者、经营者、消费者不同的角度发现问题，把停车场、洗手间精细到底，持续优化管理，把标杆做成标准，把服务从被动变成主动，把主动做成感动。报告期内，公司已实现 80 个大中城市、96 个综合体项目的布局，已累计开业 42 座吾悦广场，已开业面积共计 390.40 万方，同比增长 72.25%，全年实现租金及管理费收入 21.16 亿元，同比增长 107.44%，平均出租率达 98.83%。通过成功举办“乌镇有悦”、“我爱你五月”和“2018 新城幸福商业年会”等大型活

44、动，商业品牌指数多次位列全国第一， “吾悦”商业品牌的影响力快速提升。 报告期内，在政策调控、融资渠道持续收紧的情况下，公司在保持原有融资模式的基础上，积极拓宽融资渠道。公司在中国银行间市场先后发行中期票据、永续中期票据、定向债务融资工具及超短期融资债券，募集资金 79 亿元人民币；在上交所平台完成购房尾款资产支持证券、公开及非公开公司债券的发行，募集资金 55.53 亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金 13 亿美元，为公司的高速发展提供了稳定的资金支持。截至报告期末，公司整体平均融资成本为 6.47%。 2018 年公司全面推行大运营体系， 开展各类降本增效措施。 公司以 “两

45、管两控” （计划管理、货值管理、利润监控、现金流监控）为抓手，以财务经营结果为导向，穿透各个业务条线，分解可以量化的经营指标数据，直观地反映各个条线上的经营问题和管理痛点，从而不断改善经营管理动作，项目运营效率和投资回报快速提升。报告期内，公司实现竣工面积 979.82 万平方米（含合联营项目），其中 58 个子项目或分期实现竣工；实现营业收入 541.33 亿元，实现归属于上市公司股东净利润 104.91 亿元，分别比 2017 年增长 33.58%和 74.02%。截止 2018 年 12 月 31 日，公司总资产 3,303.18 亿元，归属于上市公司股东的净资产 304.93 亿元，分

46、别比上年同期增长79.98%和 47.86%。报告期末，公司共有 295 个子项目在建，在建面积为 7,158.91 万平方米（含合联营项目）。2018 年年度报告 18 / 286 2018 年公司房地产项目表 单位：平方米 项目名称 城市 项目类别 项目状态 权益比例 计划投资（万元） 2018 年实际投资额（万元） 占地面积 总建筑面积 规划计容建筑面积 2018年新开工面积 2018年末在建面积 2018 年竣工面积 待开发面积 可租售面积 2018 年签约面积 累计签约面积 平均售价（元/m2） 2018 年结算面积 累计结算面积 廊坊广阳道项目 廊坊 住宅 在建 75.00% 12

47、6,564 12,054 71,464 223,109 173,772 - 223,109 - - 133,820 10,077 10,077 15,648 - - 廊坊凯旋城项目 廊坊 住宅 竣工 75.00% 174,901 5,377 87,068 235,689 169,589 - - 82,897 - 232,985 6,112 175,589 13,334 84,115.50 173,382 唐山澜樾府 唐山 住宅 在建 68.29% 298,630 138,568 156,245 542,761 394,072 206,266 206,266 - 336,494 492,132

48、64,895 64,895 10,382 - - 北京石景山五里坨 北京 住宅 在建 21.00% 1,086,908 977,158 216,499 736,106 389,030 330,064 330,064 - 406,042 686,269 40,220 40,220 51,709 - - 北京顺义 SY00 0013 6022 地块 北京 住宅 拟建 100.00% 338,778 72,200 69,856 186,290 104,180 - - - 186,290 169,223 - - - - - 重庆新城金科桃李郡 重庆 住宅 在建 47.97% 138,822 22,25

49、6 45,575 211,641 156,167 - 211,641 - - 202,980 149,261 149,261 11,689 - - 重庆金樾府 重庆 住宅 在建 95.24% 102,517 20,061 55,336 174,536 126,413 174,536 174,536 - - 168,206 34,770 34,770 8,757 - - 重庆朗隽大都会 重庆 住宅 在建 95.94% 282,405 173,556 104,548 327,556 221,034 - 327,556 - - 303,853 66,483 66,483 14,476 - - 重庆悦

50、隽风华 重庆 住宅 在建 95.24% 46,488 27,153 56,578 139,024 74,619 99,900 99,900 39,124 - 137,064 61,929 62,016 8,729 - - 重庆西著七里 重庆 住宅 在建 32.38% 166,663 78,034 74,503 260,482 190,227 260,482 260,482 - - 255,015 97,385 97,385 11,867 - - 重庆玺樾九里 重庆 住宅 在建 52.38% 272,454 98,018 182,766 576,212 397,564 335,298 536,0