凤凰股份：2018年年度报告.PDF

《凤凰股份：2018年年度报告.PDF》由会员分享，可在线阅读，更多相关《凤凰股份：2018年年度报告.PDF（166页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2018 年年度报告 1 / 166 公司代码：600716 公司简称：凤凰股份 江苏凤凰置业投资股份有限公司江苏凤凰置业投资股份有限公司 2012018 8 年年度报告年年度报告 2018 年年度报告 2 / 166 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体

2、董事出席董事会会议。董事会会议。 三、三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。 四、四、 公司负责人公司负责人周斌周斌、 主管会计工作负责人、 主管会计工作负责人颜树云颜树云及会计机构负责人 （会计主管人员）及会计机构负责人 （会计主管人员） 陈超陈超声明：声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以2018年年末总股本

3、936,060,590股为基数，向全体股东每10股派发现金股利1.00元（含税），派发现金股利总额为 93,606,059元，剩余未分配利润结转下一年度。本年度公司不进行公积金转增股本。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 受到风险、不明朗因素及假设的影响，本报告所涉及的未来经济及行业的主观假定和判断、企业未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在

4、违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 重大风险提示重大风险提示 本报告已描述了公司面临的风险，敬请投资者查阅查阅“第四节 经营情况讨论与分析”之“三、公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“（四）可能面对的风险”。 十、十、 其他其他 适用 不适用 2018 年年度报告 3 / 166 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 11 第五节第五节 重要事项重要事项 . 28 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况

5、普通股股份变动及股东情况 . 41 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 46 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 47 第九节第九节 公司治理公司治理 . 52 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 55 第十一节第十一节 财务报告财务报告 . 60 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 . 166 2018 年年度报告 4 / 166 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交

6、易所 公司、本公司、凤凰股份 指 江苏凤凰置业投资股份有限公司 凤凰集团 指 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 凤凰传媒 指 江苏凤凰出版传媒股份有限公司 立信事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 申万宏源 指 申万宏源证券承销保荐有限责任公司 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 江苏凤凰置业投资股份有限公司 公司的中文简称 凤凰股份 公司的外文名称 Jiangsu Phoenix Property Investment Company Limited 公司的外文名称缩写 Phoenix Property 公司的法定代表人

7、 周斌 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 毕胜 白帮武 联系地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼 电话 025-83566267 025-83566283 传真 025-83566299 025-83566299 电子信箱 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼 公司注册地址的邮政编码 210037 公司办公地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼 公司办公地址的邮政编码 210037 公司网址 电子信箱 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选

8、定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报 2018 年年度报告 5 / 166 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司证券法务部 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 凤凰股份 600716 ST凤凰 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 南京市江东北路 359 号国瑞大厦 2 号楼 18-20 层 签字会计师姓名 诸旭敏 葛晨煜 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 申万宏源证券承销

9、保荐有限责任公司 办公地址 上海市常熟路 239 号 签字的保荐代表人姓名 缪晏、金碧霞 持续督导的期间 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 七、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%) 2016年 营业收入 1,046,968,366.65 1,343,112,300.87 -22.05 1,818,479,449.05 归属于上市公司股东的净利润 564,175,319.97 -154,013,716.62 不适用

10、52,433,366.22 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 -27,053,235.58 -159,582,952.10 不适用 52,459,350.18 经营活动产生的现金流量净额 42,546,449.26 209,056,343.64 -79.65 712,818,525.49 投资活动产生的现金流量净额 1,098,804,403.24 129,865,295.29 746.11 -115,424,059.61 筹资活动产生的现金流量净额 -335,823,166.67 -934,158,820.90 不适用 1,319,502,419.37 2018年末 2017年末

11、 本期末比上年同期末增减（%） 2016年末 归属于上市公司股东的净资产 4,772,607,824.25 3,259,449,034.68 46.42 3,507,068,810.40 总资产 10,150,113,749.23 8,248,379,000.36 23.06 9,802,834,893.76 2018 年年度报告 6 / 166 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%) 2016年 基本每股收益（元股） 0.6027 -0.1645 不适用 0.0570 稀释每股收益（元股） 0.6027 -0.1645 不适

12、用 0.0570 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） -0.0289 -0.1705 不适用 0.0570 加权平均净资产收益率（%） 14.05 -4.54 不适用 1.56 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） -0.67 -4.71 不适用 1.56 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 1. 经营活动产生的现金流量净额： 主要是支付镇江土地出让金， 导致经营活动产生的现金流量净额较上年大幅减少。 2. 投资活动产生的现金流量净额： 主要是本年收到铁管巷土地被政府收回补偿款， 导致投资活动产生的现金流量净额较上年大幅增加。 3、归属于上市公司股东的

13、净资产：本年持有南京证券股权采用公允价计量，其他综合收益增加，铁管巷土地使用权被政府收回补偿确认资产处置收益，两项因素导致归属于上市公司股东的净资产较上年有较大幅度增加。 4、筹资活动净额变动原因：上年偿还银行和集团借款，本年没有，导致筹资活动产生的现金流量净额较上年大幅增加。 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国

14、会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 九、九、 2018 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 333,504,442.45 402,921,631.42 206,203,927.89 104,338,364.89 归属于上市公司

15、股东的净利润 -46,351,780.54 34,129,301.62 -20,423,061.74 596,820,860.63 归属于上市公司股东的扣除非经常性-46,380,864.18 34,956,743.01 -19,140,738.76 3,511,624.35 2018 年年度报告 7 / 166 损益后的净利润 经营活动产生的现金流量净额 -130,398,720.35 146,947,104.60 -89,687,937.38 115,686,002.39 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适

16、用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2018 年金额 附注（如适用） 2017 年金额 2016 年金额 非流动资产处置损益 1,139,993,666.98 主要是铁管巷土地使用权被政府收回补偿产生的收益 0 368,356.13 越权审批， 或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、 按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 500,000.00 盐城市绿色建筑示范项目补助资金 1,389,120.00 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、 联营企业及合营企业的投资成本小于取得投

17、资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 10,398,715.33 募集资金账户的存款利息 12,692,625.53 因不可抗力因素， 如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用， 如安置职工的支出、整合费用等 2018 年年度报告 8 / 166 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、 交易性金融负债产生的公允价值变动损益，

18、以及处置交易性金融资产、 交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 1,125,991.00 本期转回坏账准备 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -2,091,317.12 主要是盐城项目延期交房违约金 -8,549,718.81 -362,751.25 其他符合非经常性损益定义的损益项目 少数股东权益影响额 -237,070,513.37 铁管巷土地使用权

19、被政府收回补偿确认的资产处置收益扣除企业所得税影响数后应由少数股-80.43 335.25 2018 年年度报告 9 / 166 东享有的金额 所得税影响额 -321,627,987.27 37,289.19 -31,924.09 合计 591,228,555.55 5,569,235.48 -25,983.96 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 按公允价值计量的可供出售金融资产 0.00 1,741,803,892.80 1,741,803,892.80 0 合计 1

20、,741,803,892.80 1,741,803,892.80 截止报告期末，公司全资子公司江苏凤凰置业有限公司持有南京证券股份有限公司（以下简称“南京证券”）20,020.73 万元股份，占南京证券发行前总股本的比例为 8.09%，系南京证券第三大股东。2018 年 3 月 13 日，中国证券监督管理委员会发行审核委员会召开 2018 年第 44 次发行审核委员会工作会议，南京证券首发申请获通过。南京证券股票上市后该股份在活跃市场中有报价、公允价值能够可靠计量，根据会计准则规定，该项金融资产应改按公允价值计量，相关账面价值与公允价值之间的差额扣除递延所得税负债计入其他综合收益。 十二、十二

21、、 其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 （一）主要业务 公司是一家专注于房地产开发及销售的上市公司，拥有国家一级房地产开发资质。公司业务范围主要集中在江苏省和安徽省。公司房地产开发主要以住宅、商业为主。根据上市公司行业分类指引（2012 年修订），公司的主营业务为房地产开发与经营，属于“K70 房地产业”，相关披露按照上海证券交易所上市公司分行业经营性信息披露指引第一号房地产进行行业经营性信息披露。 （二）经营模式 公司的主营业务为房地产开发与销售，经

22、营模式以自主开发销售为主，公司的业务板块分为住宅地产开发和商业地产开发。 公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等。公司商业地产开发业务主要经营商业写字楼的开发及运营管理，其房地产产品以出售为主，辅以对外租赁。公司的住宅和商业地产开发的业务范围主要集中于江苏省和安徽省。公司的凤凰“和”系列的住宅、办公产品已经形成了优秀的市场品牌和较好声誉，公司亦在国内房地产市场具有较高知名度。 2018 年年度报告 10 / 166 在此基础上，公司将进一步抓住养老产业发展机遇，集中力量打造精品养老社区，力争在业界树立良好的品牌和标杆，逐步完善养生养老产业各个环节

23、，实现医疗保健、养老养生多个领域协同发展，从而建立新的利润增长点和先发竞争优势，并努力成为业内领先企业。 （三）行业情况说明 1、全国土地购置面积增幅有所回落 2018 年， 房地产开发企业土地购置面积 29142 万平方米， 比上年增长 14.2%， 比上年回落 1.6个百分点；土地成交价款 16102 亿元，增长 18.0%，比上年回落 31.4 个百分点。（数据来源：国家统计局） 2、房地产投资与新开工增幅同步回升 （1）全国房地产开发投资增幅有所回升 2018 年 1-12 月，全国房地产开发投资 120264 亿元，比上年增长 9.5%，比上年同期提高 2.5个百分点。其中，住宅投资

24、 85192 亿元，增长 13.4%，比上年提高 4 个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为 70.8%。（数据来源：国家统计局） （2）新开工面积增幅有所回升 2018 年，全国房屋新开工面积 209342 万平方米，增长 17.2%，比上年提高 10.2 个百分点。其中，住宅新开工面积 153353 万平方米，增长 19.7%，年内整体走势实现平稳较快增长。（数据来源：国家统计局） 3、商品房销量增幅与价格增幅均有所回落 （1）商品房销售量增幅回落 2018 年，商品房销售面积 171654 万平方米，比上年增长 1.3%，比上年回落 6.4 个百分点。其中，住宅销售面积增长 2.2%

25、，办公楼销售面积下降 8.3%，商业营业用房销售面积下降 6.8%。（数据来源：国家统计局） （2）商品房成交均价增幅回落 商品房销售额 149973 亿元，增长 12.2%，比上年回落 1.5 个百分点。其中，住宅销售额增长14.7%，办公楼销售额下降 2.6%，商业营业用房销售额增长 0.7%。主要原因是坚持在调控中因城施策、分类指导，2018 年房地产市场运行以“稳”为主。（数据来源：国家统计局） （3）住宅库存有所回落，办公库存有所回升 2018 年末，商品房待售面积 52414 万平方米，比上年末减少 6510 万平方米。其中，住宅待售面积比 11 月末减少 393 万平方米，办公楼

26、待售面积增加 93 万平方米，商业营业用房待售面积减少 166 万平方米。从需求端看，2018 年商品房销售额增长 12.2%，年底商品房待售面积比 2017年明显下降，去库存成效显著。（数据来源：国家统计局） （4）房地产到位资金增幅回落，自筹资金占比上升 2018 年，房地产开发企业到位资金 165963 亿元，比上年增长 6.4%，比上年回落 1.8 个百分点。其中，国内贷款 24005 亿元，下降 4.9%；利用外资 108 亿元，下降 35.8%；自筹资金 55831亿元， 增长 9.7%； 定金及预收款 55418 亿元， 增长 13.8%； 个人按揭贷款 23706 亿元， 下降

27、 0.8%，房地产降杠杆效果显现，也反映出房企资金压力不断上升。（数据来源：国家统计局） 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 公司位于南京新街口地区的东铁管巷地块， 因政府规划需要， 被南京市国土资源局收回。 2018年 11 月 4 日，公司已收到该地块 50%土地出让补偿价款 11.61 亿元，剩余 50%土地补偿价款南京市秦淮区人民政府将在收到土地出让金后，及时将补偿款支付给公司的控股孙公司南京龙凤投资置业有限公司（以下简称“南京龙凤”）。 2018 年年度报告 11 / 166 其中：境外资产 0（单位：元 币种

28、：人民币），占总资产的比例为 0%。 注：截止报告日，公司收到南京龙凤的报告，剩余 50%的土地收回补偿款已于 2019 年 3 月 25 日全部到账。 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 （一）体制优势 公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司（凤凰集团），实际控制人是江苏省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司是全国文化产业重要的战略投资者，其总体经济规模和综合实力评估连续多年保持全国新闻出版业第一， 名列 “全国文化产业 30 强”出版发行类首位。公司依靠凤凰集团，在再融资、信用担保、经营资金等方面均获得了控股股东的全力支持。 （二

29、）文化品牌优势 公司是江苏省首家定位于文化地产开发的房地产开发企业。公司依靠凤凰集团丰富的文化资源，通过全面复制文化主题地产开发模式，实现了文化与地产的有效整合。公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价占领了市场，凤凰“和”系列的住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品牌，在江苏省内外具备了较高的知名度。 （三）养老资源优势 公司近年来积极践行转型布局，公司通过集中力量打造精品养老社区，逐步完善养生养老产业各个环节。在养老地产中，公司着力养老地产的医疗和配套服务，力争实现医疗保健、养老养生多个领域协同发展，“机构社区家庭”三位一体、医养融合的康复养老管理模式已初具雏形。公司

30、通过建立新的利润增长点和先发竞争优势，以期成为业内领先企业。 （四）资金优势 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。在国家对房地产企业融资手段逐渐收缩的形势下，公司前期通过发行公司债获得了大量资金，同时公司控股股东凤凰集团每年为公司提供 30 亿元的借款额度， 保证了公司正常经营资金流动顺畅， 资产负债率在同类上市企业中处于中等水平。 （五）管理优势 公司多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和较高的专业能力，能够引领公司持续、健康发展。此外，公司一直关注治理架构、风控体系的建设，使得公司在完善有效、风险可控的治理框架下实现业务的稳步发展。 第四节第四节 经营情况讨论与分

31、析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 （一）公司开发项目进展情况 2018 年，公司在建项目 5 个约 137 万平方米。 1、宜兴凤凰怡然居项目：占地 283 亩，总建筑面积约 17.2 万平方米，主要为花园洋房和双拼别墅产品，并配有活动中心、康复养老中心。该项目住宅分 4 个组团，一、二组团为花园洋房，三、四组团为别墅。2018 年完成一、二组团 28 栋 9.6 万平方多层住宅的各项施工，各个专项验收和联合备案验收。三、四组团的前期施工准备工作完成，正在进行土方工程施工。 2018 年年度报告 12 / 166 2、泰兴凤凰文化广场项目：占地 177 亩，总

32、建筑面积约 46.6 万平方米，主要为商业、住宅。项目用地由如泰运河北侧大三角、小三角和南侧三地块组成。2017 年，北地块小三角、大三角地块住宅、商业已完工，部分交付。2018 年，南地块住宅主体结构封顶，文化 MALL 主体结构施工至四层。 3、镇江凤凰文化广场项目：占地 66 亩，总建筑面积约 17.9 万平方米，由 1 栋文化 MALL、1栋综合楼和 4 栋高层、 4 栋多层住宅组成。 2017 年， 完成了 8 栋住宅楼的竣工验收， 并交付 3 幢。2018 年完成项目全部建设任务和验收工作，文化 MALL 交付江苏凤凰出版传媒股份有限公司（凤凰传媒），住宅除政府回购房外全部售罄。

33、4、合肥凤凰文化广场：占地 66 亩，总建筑面积约 31.3 万平方米。由 1 栋文化 MALL、1 栋超高层办公楼和 4 栋住宅组成。4 栋住宅 2016 年竣工交付；文化 MALL 2017 年交付凤凰传媒。2018年，超高层办公楼土建、安装、幕墙、电梯、亮化、内装、市政均已完成，目前正在进行消防、规划、国土、房产、环保、质检等验收工作和室外景观收尾工作。 5、盐城凤凰文化广场：总建筑面积约 24.6 万平方米，由 2 栋高层办公楼、一组商业裙楼、3栋高层住宅和 2 层地下室组成。 3 栋住宅楼在 2016 年竣工交付。 2018 年办公楼和商业楼全部完成竣工验收备案，完成商业整体招租并进

34、行内部装修。 上述在建项目在各项目部及相关职能部门的共同努力下，做到了无重大质量事故、无重大安全事故。 （二）铁管巷土地收回事项回款 公司控股孙公司南京龙凤投资置业有限公司（以下简称 “南京龙凤”）名下位于南京市核心商业区新街口的铁管巷 A、C 地块因政府规划调整被南京市国土资源局收回。铁管巷 A、C 地块与其他地块一道由南京市国土资源局组成 NO.2017G84 地块，于 2017 年 12 月 15 日挂牌出让，出让用地面积地上为 25,381.83 平方米，地下 6,661.23 平方米。上述地块以总价 47.7 亿元成交，南京市秦淮区人民政府将在收到重新挂牌出让的土地出让金后，按经公司

35、股东大会审议通过的补偿方案将补偿款支付给南京龙凤。补偿方案为：补偿价格按照铁管巷 A、C 地块原出让建筑容量（约11.43 万平方米）测算，补偿标准为土地收回后重新出让时同用途的楼面成交价（楼面交价=成交总价/总计容面积）乘以铁管巷 A、C 地块原出让建筑容量。 根据与南京市秦淮区人民政府签订的收回补偿协议，公司应取得的土地收回补偿款金额为 23.22 亿元，同步土地出让合同约定的时间节点和比例支付公司土地补偿金。2018 年 11 月 4日 50%土地收回补偿价款 11.61 亿元到账。截止报告日，公司收到南京龙凤的报告，剩余 50%的土地收回补偿款已于 2019 年 3 月 25 日全部到

36、账。 （三）健康养老产业的转型发展 报告期内，公司实施战略转型，进军健康养老产业，在江苏宜兴打造健康养老地产项目凤凰怡然居。该项目以配套养老服务为核心，着力打造产品优良、配套完善、服务贴心、管理精良的高端养老养生项目，是公司践行转型布局的试点项目。 公司通过集中力量打造精品养老社区，逐步完善养生养老产业各个环节。在养老地产中，公司通过与养老团队的合作，聘请专业企业对公司养老地产项目进行规划、智能化系统设计、适老化设计等多项咨询策划， 并将社会资源、 政策资源进行充分整合， 努力形成 “机构社区家庭”三位一体、医养融合的康复养老管理模式，从而实现医疗保健、养老养生、旅游度假多个领域协同发展。 （

37、四）新增土地储备情况 2018 年 6 月通过竞买，以 10.1 亿元竞得镇江京口区纯住宅宗地一块（镇江 J1801 地块），楼面地价 6320 元/平方米。该宗地占地 88800 （133 亩），规划用途为居住，容积率 1.8，可建地上计容建筑面积 15.984 万平方米，地下约 4.2 万平方米，总建筑面积约 20 万平方米。宗地东2018 年年度报告 13 / 166 邻东城绿洲翰林苑，南至纬八路，紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭路。地块方正，区位优越。 现已完成营销策划招投标工作，并确定策划咨询服务单位。开展总体规划设计方案招投标工作，研究适合该地块的产品、户型，打造中高端精品

38、。 （五）继续保持规范治理的良好态势 公司董事会、监事会、股东大会规范运作，报告期内公司共召开 7 次董事会、5 次监事会、2 次股东大会；公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东完全分开，具有完整的业务及自主经营能力；信息披露亦真实、准确、及时、完整。 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 1,046,968,366.65 元，归属于母公司的净利润为 564,175,319.97 元。 ( (一一) ) 主营业务分析主营业务分析 1.1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目

39、本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 1,046,968,366.65 1,343,112,300.87 -22.05 营业成本 849,283,289.89 1,191,267,223.41 -28.71 销售费用 46,771,788.38 34,959,988.21 33.79 管理费用 38,775,254.95 40,204,517.29 -3.55 财务费用 121,138,742.96 154,592,027.26 -21.64 经营活动产生的现金流量净额 42,546,449.26 209,056,343.64 -79.65 投资活动产生的现金流量净额 1,098,80

40、4,403.24 129,865,295.29 746.11 筹资活动产生的现金流量净额 -335,823,166.67 -934,158,820.90 不适用 1、销售费用：本年在售项目广告宣传推广费、销售代理服务费较上年有较大幅度提高。 2、经营活动产生的现金流量净额：主要是镇江支付土地出让金，导致经营活动产生的现金流量净额较上年大幅减少。 3、投资活动产生的现金流量净额：主要是本年收到铁管巷土地补偿款，导致投资活动产生的现金流量净额较上年大幅增加。 4、筹资活动净额变动原因：上年偿还银行和集团借款，本年没有，导致筹资活动产生的现金流量净额较上年大幅增加。 收入和成本分析 适用 不适用 见

41、下述分析。 (1).(1). 主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 2018 年年度报告 14 / 166 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 房地产开发 1,021,547,173.41 837,644,926.50 18.00 -22.99 -29.53 增加 7.61 个百分点 租赁 25,421,193.24 11,638,363.39 54.22 74.39 337.99 减少27.55个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业

42、收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 盐城凤凰项目 91,039,878.02 75,810,456.06 16.73 -27.99 -29.28 增加 1.52 个百分点 南通凤凰项目 32,738,876.17 27,999,825.66 14.48 -84.64 -86.36 增加10.76个百分点 镇江凤凰项目 325,718,391.03 280,111,590.95 14.00 25.09 19.74 增加 3.84 个百分点 泰兴凤凰项目 518,612,073.88 424,246,464.06 18.20 -

43、1.50 -24.32 增加24.67个百分点 其他零星项目 53,437,954.31 29,476,589.77 44.84 -42.72 68.42 减少36.40个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 江苏省 1,021,547,173.41 837,644,926.50 18.00 -16.25 -25.51 增加10.19个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 其他零星项目毛利率：上年苏州项目完成全部竣工决算，故对该项目的营业成本进行了一次性调整，导

44、致上年同期零星项目营业成本大幅降低，所以本年其他零星项目毛利率比上年有所降低。 (2).(2). 产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 主要产品 生产量 销售量 库存量 生产量比上年增减（%） 销售量比上年增减（%） 库存量比上年增减 （%） 住宅 - 99,368.60 34,936.54 -100.00 -28.22 -74.02 2018 年年度报告 15 / 166 办公写字楼 35,379.96 16,238.06 122,963.86 2.49 -27.76 21.67 商业 49,516.42 2,219.25 68,618.19 137.09 221.83 其他 （如

45、车位等） - 156.00 2,755.00 -100.00 64.21 -4.70 产销量情况说明 生产量、销售量、库存量的单位为平方米，车位的单位为个。 本年住宅无竣工，生产量比上年大幅度减少，泰兴、镇江项目住宅销售较好，住宅库存量比上年有较大幅度减少。 本年盐城商业竣工，目前已经完成整体对外租赁工作，租赁期 10-15 年。 本年泰兴项目车位销售情况较好，车位销售量比上年有较大幅度增加。 (3).(3). 成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 情况 说

46、明 房地产开发 房地产开发 837,644,926.50 98.63 1,188,609,985.56 99.78 -29.53 租赁 租赁 11,638,363.39 1.37 2,657,237.85 0.22 337.99 见下表说明 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 情况 说明 盐城凤凰项目 房地产开发 75,810,456.06 8.93 107,199,918.59 9.00 -29.28 南通凤凰项目 房地产开发 27,999,825.66 3.30 205,222,57

47、1.07 17.23 -86.36 见下表说明 镇江凤凰项目 房地产开发 280,111,590.95 32.98 233,937,069.19 19.64 19.74 泰兴凤凰项目 房地产开发 424,246,464.06 49.95 560,608,515.31 47.06 -24.32 其他零星项目 房地产开发 29,476,589.77 3.47 17,501,506.74 1.47 68.42 见下表说明 2018 年年度报告 16 / 166 成本分析其他情况说明 适用 不适用 租赁项目 主要原因是本年苏州办公、盐城商业整体对外租赁给客户，投资性房地产摊销较上年大幅提高。 南通凤凰

48、项目 上年实现销售收入的主要产品为住宅，本年住宅已经售空，实现销售收入的主要产品为办公。营业收入减少，营业成本也相应减少。 其他零星项目 上年苏州项目完成全部竣工决算，故对该项目的营业成本进行了一次性调整，导致上年同期零星项目营业成本大幅降低。 (4).(4). 主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 2.2. 费用费用 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上期数 变动比例（%） 增减原因 营业税金及附加 30,982,506.78 59,359,904.78 -47.81 1.本年在售住宅项目增值额较低，土地增值税较去年大幅下降；2.去年泰兴、

49、合肥项目结转预交的营业税，本年无此事项。 销售费用 46,771,788.38 34,959,988.21 33.79 本年在售项目广告宣传推广费、销售代理服务费较上年有较大幅度提高。 管理费用 38,775,254.95 40,204,517.29 -3.55 财务费用 121,138,742.96 154,592,027.26 -21.64 3.3. 研发投入研发投入 研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 情况说明情况说明 适用 不适用 4.4. 现金流现金流 适用 不适用 2018 年年度报告 17 / 166 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上期数 变动 增减原因 比例（%

50、） 经营活动产生的现金流量 42,546,449.26 209,056,343.64 -79.65 主要是支付镇江土地出让金，导致经营活动产生的现金流量净额较上年大幅减少。 投资活动产生的现金流量 1,098,804,403.24 129,865,295.29 746.11 主要是本年收到铁管巷土地补偿款，导致投资活动产生的现金流量净额较上年大幅增加。 筹资活动产生的现金流量 -335,823,166.67 -934,158,820.90 不适用 筹资活动现金流量变动原因主要是上年偿还银行和集团借款，本年没有。 ( (二二) ) 非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明