宋都股份：2018年年度报告.PDF

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1、2018 年年度报告 1 / 184 公司代码：600077 公司简称：宋都股份 宋都基业投资股份有限公司宋都基业投资股份有限公司 2012018 8 年年度报告年年度报告 2018 年年度报告 2 / 184 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体董事出席

2、董事会会议。董事会会议。 三、三、 天健会计师事务所（特殊普通合伙）天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。 四、四、 公司负责人公司负责人俞建午俞建午、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人陈振宁陈振宁及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）张张蓓蓓声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司于2019年3月28日召开的第九届

3、董事会第四十二次会议审议通过了关于公司2018年度利润分配预案。经天健会计师事务所(特殊普通合伙)审计：公司2018年全年归属于上市公司股东的净利润411,282,498.33元，报告期末母公司可供分配利润178,667,926.77元。经综合考虑公司所处行业特点、现处发展阶段及盈利水平，经审慎研究，我们拟订了2018年度公司利润分配预案，进行现金股利分配，拟每10股派现元0.31元（含税），符合中国证监会上市公司监管指引第3号上市公司现金分红（以下简称“证监会分红指引”）以及上海证券交易所上市公司现金分红指引（以下简称“上交所分红指引”）的相关规定。 此次方案的现金分红水平有利于兼顾业务规模

4、和盈利规模增长，有利于提高公司资产的运营和使用效率，更好地保护股东权益，实现公司的可持续发展和股东利益的最大化。 此方案尚需提交公司年度股东大会审议。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告除对事实陈述外，所有本公司对（包括但不限于）预计、预测、目标、估计、规划、计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制，且将影响着公司的经营运作及实际业绩，导致公司未来的实际结果可能会与这些陈述出现重大差异。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。本公司声明，本公司没有义务对本报告中的任何前瞻性陈述公开地进行更新或修改（除法

5、律规定外）。本公司及其任何员工并未就公司未来表现作出任何保证声明，及不为任何该等声明负责。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 2018 年年度报告 3 / 184 九、九、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请投资者查阅本报告“第四节经营情况讨论与分析”中“三、（四）可能面对的风险”部分的内容。 十、十、 其他其他 适用 不适用 2018 年年度报告 4 / 184 目录目录

6、第一节第一节 释义释义 . 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 10 第五节第五节 重要事项重要事项 . 26 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况 . 39 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 43 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 44 第九节第九节 公司治理公司治理 . 49 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 53 第十一节第十一节 财务报告

7、财务报告 . 54 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 . 184 2018 年年度报告 5 / 184 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 公司、本公司、宋都股份、百科集团 指 宋都基业投资股份有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元，中国法定流通货币单位 宋都控股 指 浙江宋都控股有限公司 宋都集团 指 杭州宋都房地产集团有限公司 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息

8、 公司的中文名称 宋都基业投资股份有限公司 公司的中文简称 宋都股份 公司的外文名称 SUNDY LAND INVESTMENT CO.,LTD. 公司的外文名称缩写 SUNDY CORPORATION 公司的法定代表人 俞建午 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 郑羲亮 王嘉婧 联系地址 浙江省杭州市富春路789号宋都大厦5楼 电话 0571-86759621 传真 0571-86056788 电子信箱 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 杭州市富春路789号宋都大厦506室 公司注册地址的邮政编码 310016 公司办公地址 杭州市富春

9、路789号宋都大厦 公司办公地址的邮政编码 310016 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报 2018 年年度报告 6 / 184 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 宋都股份 600077 百科集团 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 天健会计师事务所（特殊普通合

10、伙） 办公地址 杭州市江干区钱江路 1366 号华润大厦 B 座 签字会计师姓名 叶卫民、闫志勇 七、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元币种：人民币 主要会计数据 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%) 2016年 调整后 调整前 营业收入 4,592,197,657.72 2,749,286,861.61 67.03 7,763,894,111.61 7,763,894,111.61 归属于上市公司股东的净利润 411,282,498.33 155,675,610.94 164.19 -199,474,656

11、.94 -199,474,437.53 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 317,135,319.86 125,365,151.70 152.97 -229,486,844.42 -229,486,625.01 经营活动产生的现金流量净额 3,578,286,305.14 8,050,023.77 44,350.63 2,584,957,366.25 2,584,957,585.66 2018年末 2017年末 本期末比上年同期末增减（%） 2016年末 调整后 调整前 归属于上市公司股东的净资产 4,120,038,917.07 3,729,552,435.43 10.47 3,

12、584,417,286.94 3,574,423,207.30 总资产 24,045,033,266.75 17,665,562,980.92 36.11 9,528,285,298.96 9,518,285,219.32 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%) 2016年 调整后 调整前 基本每股收益（元股） 0.31 0.12 158.33 -0.15 -0.15 稀释每股收益（元股） 0.31 0.12 158.33 -0.15 -0.15 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 0.24 0.09 166.67 -0

13、.17 -0.17 加权平均净资产收益率（%） 10.49 4.25 增加6.24个百分点 -5.41 -5.41 2018 年年度报告 7 / 184 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 8.09 3.42 增加4.67个百分点 -6.22 -6.22 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 1、2018 年度，公司营业收入比上年同期增加 67.03%，主要系本期舟山蓝郡项目、丽郡国际、东郡之星项目交付，集中交付项目增加而相应结转收入增加所致。 2、2018 年度，公司净利润较上年增加 164.19%，主要系本期

14、交付结转收入项目销售利润率提高而实现盈利增加所致。 3、2018 年度，公司经营活动产生的现金流量较上年增加较多，主要系本期销售商品、提供劳务收到的现金增加及收回对合营联营企业配套资金投入增加所致。 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报

15、告中净利润和归归属于上市公司股东属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 九、九、 2018 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 501,735,571.75 690,139,012.31 372,528,604.43 3,027,794,469.23 归属于上市公司股东的净利润 18,998,370.55 97,129,842.14 54,8

16、02,701.06 240,351,584.58 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 17,598,278.14 82,507,793.26 36,109,578.65 180,919,669.81 经营活动产生的现金流量净额 583,673,247.74 1,809,078,254.09 58,526,133.76 1,127,008,669.55 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2018 年金额 附注 （如适用） 2017 年金额 2016 年金额

17、非流动资产处置损益 -1,625,734.81 161,836.74 22,346,611.06 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 2018 年年度报告 8 / 184 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 4,959,503.00 45,000.00 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 57,175,993.70 48,954,335.80 14,563,276.71 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产

18、交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 35,355,360.69 6,334,658.95 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用， 如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -77,082.93 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 13,971,700.73 单独进行减值

19、测试的应收款项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 3,251,111.11 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -4,073,839.54 -1,410,998.73 -86,795.39 其他符合非经常性损益定义的损益项目 998,527.60 -18,114,352.44 少数股东权益影响额 40,797.97 -28,238.92 -23,557.14 所得税影响额 -12,655,130.87 -5,509,699.2

20、3 -10,083,458.87 合计 94,147,178.47 30,310,459.24 30,012,187.48 2018 年年度报告 9 / 184 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 十二、十二、 其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 报告期内，公司主业房地产经营模式以住宅和商业的自主开发、销售、经营为主，主要产品为中高端住宅、低密度多层等为主，并逐步开展自持房屋建设、一级土地改造等多元业态开发，同时与

21、政府及业内优秀企业开展多方合作开发。公司拥有房地产一级开发资质，一直遵循“立足杭州，重点布局长三角”的发展战略，项目主要集中在以杭州地区为核心的浙江省内，同时覆盖江苏、安徽、广西等多省市，稳扎稳打、口碑良好。随着长三角一体化上升为国家战略，公司将持续深耕长三角地区，未来将在长三角范围内逐步完成对产业发展较为成熟、城市功能持续提升、人口吸附能力持续增强、供需关系较为均衡的城市布局。 2018 年是全球经济持续放缓的一年， 房地产行业政策调控面临的宏观经济环境更加复杂。两会政府工作报告及中央政治局会议明确了“房住不炒”的定位不动摇，持续深化“因城施策”的分类调控政策，引导保障合理住房需求。 房地产

22、开发行业销售规模虽然不断扩大， 但行业集中度进一步上升。 2018 年百强企业销售总额增长 33.2%，市场份额提升至 58.1%，规模效应加速资源聚集，也进一步加速了行业整合的速度。未来随着政策压力、融资环境、开发水平、品牌竞争优势等效应的进一步显现，对房企投资布局、融资能力、内部管控、节奏把握等方面提出了更高的要求。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1 1、持续持续提升的品牌实力提升的品牌实力。公司在房地产领域深耕细作 35 载，“臻享品生活”

23、的品牌形象和口碑已深入人心。秉承以品质立身、以匠心立本的理念，多年来陆续为杭州、宁波、南京、合肥等热点城市贡献了多个经典项目，在长三角地区拥有较高的品牌知名度、忠诚度和美誉度。2018年，宋都战略进入广西市场，落子南宁，进一步对接粤港澳大湾区。宋都品质立身的品牌形象通过公司开发规模和开发地域的不断扩张而不断传播与提升，拥有了广泛的客户基础，为公司的持续发展奠定了扎实的基础。 2 2、 创质并举的产品力。、 创质并举的产品力。 公司的品质之路围绕体系建设、 研发投入等方面布局推进。 体系建设：在三十余载年的地产开发管理实践中，逐步积累并建立起了适合企业自身发展、提升客户满意度的工程品质全过程管理

24、体系，具体包含技术标准体系和品质管控制度体系两大类。研发投入：近年来在产品研发方面投入巨大，不仅与汉嘉、AAI、华森等传统房地产设计大院合作，更是邀请了各大顶级建筑设计院、国际知名的精装与景观设计单位参与项目设计，大力培养和引进产品管理人才。 公司确立每年 7 月 7 日为公司品牌日， 将“臻享品生活”的概念融贯公司， 融入客户、 业主。 3 3、集约化的战略布局。集约化的战略布局。公司在产业升级、融通发展的基础上，注重发展质量，拓展中高端市场，谋求跨区域发展，并抢先布局与健康、农业、金融、旅游等极具发展潜力的相关产业，紧抓“产业”核心，注重资源整合，以互联网、金融为手段，让“大健康生活”串联

25、三大产业板块，达到全产业的融会贯通。 2018 年年度报告 10 / 184 4 4、卓越的企业文化。、卓越的企业文化。注重股东回馈，积极发展合作共赢。坚持保有对品质的追求，对价值的认知，极力打造建筑臻享、服务臻享、生活臻享的企业文化理念。 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2018 年全年，围绕“一切为营销服务、以客户为导向、以财务为基石、品质为价值核心”四个维度，深挖企业发展动能和品牌内涵，继续巩固区域领先房企地位。 1 1、新增优质土储。、新增优质土储。2018 年公司继续以长三角为土地获取核心，一方面深耕拓展杭州区域，在富

26、阳、临安等再获新地，另一方面全面布局舟山、宁波、安徽、南京、广西等新兴城市优质地块，实现跨域发展。报告期内，公司新增土地储备约 36 万平方米，既体现深耕优势，又展现跨区布局能力。 2 2、推进快速去化。、推进快速去化。报告期内，公司签约销售仍然以一二线城市和核心城市群为主，主要集中开盘项目为南京区域溧阳悦宸府项目、 杭州浙西区域富阳江宸府项目、 舟山区域定海柏悦府项目，上述三个项目报告期实现签约金额分别约为 15 亿元、19 亿元以及 10 亿元，展现城市深耕策略的优势。报告期公司地产项目实现预售金额约 101.40 亿元。 3 3、加快开发节奏。、加快开发节奏。提质增速是公司对整个开发过程

27、的要求。在设计、工程、销售、回款、交付等各方面都提出了新的管理要求。工程进度方面，较去年储备项目而言新开工项目有如意春江项目、 麓宸府项目和相贤府项目;报告期内当期拿地且开发项目为江宸府(奉化)项目、 春江海岸项目和如意溪湖项目。 4 4、 聚焦品牌建设。、 聚焦品牌建设。 公司提出“臻享品生活”的品牌理念， 并在员工、 供应商、 合作方、 客户、业主等不同人群做宣导和推广，报告期公司先后获得“2018 年杭州最值得信赖的品牌房企之一”、“2018 中国房地产百强企业百强之星”、 “2018 年 1-6 月中国房地产企业新增货值 TOP100”、中国东部房地产品牌价值 TOP10、 浙江房地产

28、品牌成长力 TOP5 等殊荣。 此外， 2019 年 3 月 19 日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家单位共同主办的“2019 中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十六届中国房地产百强企业家论坛”在北京隆重举行，大会以“稳健谋发展，提质开新篇”为主题，发布 2019 中国房地产百强企业研究最新成果。宋都集团凭借着稳健的发展战略，荣获“2019 中国房地产百强企业”称号。 5 5、成果积累。、成果积累。多年来宋都在选址规划、建筑园景、工程品质、户型设计、精装系统、科技智能等六大体系做足了取法自然、品道生活的功法，形成了一整套宋都独有的“吾家”产品体系。经典的

29、“国际系”、“府系”、“院系”三大产品体系更是诠释了宋都对于初心不改，匠心不变的坚守。 6 6、拓宽融资渠道。、拓宽融资渠道。在市场融资成本不断上升以及融资渠道不断收窄的大背景下，公司坚持现金为王，强化资金管控，新增销售回款率保持在 92%以上。报告期内公司以自持租赁项目申报住房租赁专项债，并于 2018 年 8 月 29 日收到上海证券交易所出具的关于对宋都基业投资股份有限公司非公开发行公司债券挂牌转让无异议的函，拟发行募资总额不超过 10 亿元。 7 7、扩大事业版图。、扩大事业版图。报告期内公司在大健康领域的战略布局取得实质性进展。全资子公司与衢州市衢江区国资下属企业正式签订世界（衢江）

30、食品安全创新示范基地富里土地承包经营权流转协议，获得农地总面积约 3.6 万亩。将通过打造种植、养殖、加工、展销于一体的农业产业新镇和检测、评估、审核、认证为一体的食品安全保障体系，切实介入大健康产业中以种养殖和食品安全为核心的上游领域。已获得衢州市衢江区人民政府正式颁发首本农村土地流转经营权证，经营权土地面积获得 4,317 亩。 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现房地产销售面积近 54.74 万平方米，销售金额约 101.40 亿元人民币。公司整体实现营业收入 45.92 亿元，比上年同期增加 67.03%；归属母公司净利润 4.11 亿元，较上年同期增加

31、 164.19%。 截至 2018 年 12 月 31 日， 公司总资产总额为 240.45 亿元， 较年初 176.66亿元增加 36.11%。 2018 年年度报告 11 / 184 ( (一一) ) 主营业务分析主营业务分析 1.1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 4,592,197,657.72 2,749,286,861.61 67.03 营业成本 2,629,587,500.80 1,836,264,176.55 43.20 销售费用 199,509,732.09

32、163,034,345.03 22.37 管理费用 184,984,121.05 111,652,774.58 65.68 研发费用 财务费用 214,328,095.34 92,297,429.35 132.21 经营活动产生的现金流量净额 3,578,286,305.14 8,050,023.77 44,350.63 投资活动产生的现金流量净额 -303,963,110.90 -2,240,178,273.37 - 筹资活动产生的现金流量净额 -3,125,766,328.35 1,754,175,425.35 -278.19 2.2. 收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内

33、，营业收入中主营业务收入占 98.99%，比上年同期占比增加 0.49 个百分比；营业成本中主营业务成本占 99.27%，比上年同期增加 0.49 个百分比；公司主营业务较为稳定。 (1).(1). 主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 房地产业务 4,496,463,393.49 2,561,273,114.43 43.04 66.14 41.27 增加10.03 个百分点 主营业务分产品情况 分产品

34、营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 房地产业务 4,496,463,393.49 2,561,273,114.43 43.04 66.14 41.27 增加10.03 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 浙江 4,333,033,120.70 2,395,051,975.46 44.73 75.97 45.22 增加11.70 个百分点 安徽 90,007,247.91 62,295,009.22 30.79

35、-48.00 -47.58 减少0.56 个2018 年年度报告 12 / 184 百分点 江苏 20,865,725.00 26,250,944.89 -25.81 -70.59 -41.63 减少62.41 个百分点 广西 52,557,299.88 77,675,184.86 -47.79 不适用 不适用 不适用 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 1、报告期内，从地区分部看，浙江地区营业收入占 94.36%，安徽地区营业收入占 1.96%，江苏地区营业收入占 0.45%，合计占比 96.77%，公司的主要业务分布长江中下游地区，业务相对稳定。 2、报告期内，公司新拓

36、展广西地区业务，营业收入占比 1.14%，目前处于前期开发阶段。 (2).(2). 产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3). 成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 情况 说明 房地产业务 房地产业务 2,561,273,114.43 97.40 1,813,093,555.44 98.74 41.27 收 入 同 比 上 升66.14%，成本同比上升 41.27%，毛利率有所上升 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成

37、本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 情况 说明 房地产业务 房地产业务 2,561,273,114.43 97.40 1,813,093,555.44 98.74 41.27 收 入 同 比 上 升66.14%，成本同比上升 41.27%，毛利率有所上升 成本分析其他情况说明 适用 不适用 (4).(4). 主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 8,882.34 万元，占年度销售总额 1.93%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。 前五名供应商采购额 81

38、,765.82 万元，占年度采购总额 59.80%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。 其他说明 无 3.3. 费用费用 适用 不适用 单位：万元 2018 年年度报告 13 / 184 项目 2018 年度 2017 年度 2016 年度 金额（万元） 占营业收入比例 （%） 金额（万元） 占营业收入比例（%） 金额（万元） 占营业收入比例（%） 营业收入 459,219.77 274,928.69 776,389.41 销售费用 19,950.97 4.34 16,303.43 5.93 14,093.20 1.82 管理费用 18,498.41 4.0

39、3 11,165.28 4.06 10,652.89 1.37 财务费用 21,432.81 4.67 9,229.74 3.36 14,807.37 1.91 期间费用合计 59,882.19 36,698.45 39,553.46 1、报告期内，公司销售费用占营业收入的比例，较上年下降 1.59 个百分点；管理费用占营业收入的比例， 较上年下降 0.03 个百分点， 主要系公司加强运营管控及随着业务规模扩张规模效应得以体现所致。 2、财务费用占营业收入的比例，较上年上升 1.31 个百分点，主要系随着项目预售资金回笼及完成竣工，融资利息费用化增加所致。 4.4. 研发投入研发投入 研发研发

40、投入投入情况表情况表 适用 不适用 情况说明情况说明 适用 不适用 5.5. 现金流现金流 适用 不适用 单位：人民币元 项目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 经营活动产生的现金流量净额 3,578,286,305.14 8,050,023.78 44,350.63 投资活动产生的现金流量净额 -303,963,110.90 -2,240,178,273.37 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 -3,125,766,328.35 1,754,175,425.35 -278.19 现金及现金等价物净增加额 144,610,384.39 -478,349,854.33 不适用 1、 经营活动

41、产生的现金流量净额变动主要系本期销售商品、 提供劳务收到的现金增加及收回对合营联营企业配套资金投入增加所致。 2、 投资活动产生的现金流量净额变动主要系随着项目合作开发进展本期所需投资减少及部分项目收回投资所致。 3、筹资活动产生的现金流量净额变动主要系本期归还融资款项增加所致。 ( (二二) ) 非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 本报告期，宋都股份较多采取与其他房地产企业合作开发模式，按照合作协议向该等项目公司及其关联方提供资金支持开发经营，由此产生计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费57,175,993.70元，影响当期非经常性损益。 2

42、018 年年度报告 14 / 184 ( (三三) ) 资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1. 资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%） 上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%） 本期期末金额较上期期末变动比例（%） 情况说明 货币资金 3,685,636,752.14 15.33 2,006,526,483.05 11.36 83.68 应收票据及应收账款 20,128,553.13 0.08 4,927,926.14 0.03 308.46 预付款项 12,552,496.63 0.05 6,673,919.10

43、0.04 88.08 其他应收款 2,295,886,823.57 9.55 2,205,216,288.32 12.48 4.11 存货 14,504,027,962.16 60.32 10,526,665,161.86 59.59 37.78 其他流动资产 645,359,499.88 2.68 455,922,771.93 2.58 41.55 可供出售金融资产 9,572,085.00 0.04 367,195,363.91 2.08 -97.39 长期股权投资 2,457,410,871.06 10.22 1,786,209,296.05 10.11 37.58 投资性房地产 23,

44、521,156.73 0.10 27,173,369.21 0.15 -13.44 无形资产 310,672.47 0.00 2,491,260.40 0.01 -87.53 递延所得税资产 319,836,439.51 1.33 206,933,313.85 1.17 54.56 短期借款 300,000,000.00 1.25 1,100,000,000.00 6.23 -72.73 应付票据及应付账款 1,456,526,178.88 6.06 734,766,298.20 4.16 98.23 预收款项 9,597,882,956.53 39.92 5,476,421,665.12 3

45、1.00 75.26 应付职工薪酬 35,014,277.12 0.15 20,509,587.52 0.12 70.72 应交税费 357,189,914.09 1.49 151,863,607.11 0.86 135.20 其他应付款 2,765,734,903.07 11.50 1,109,898,643.86 6.28 149.19 一年内到期的非流动负债 1,114,000,000.00 4.63 1,127,225,500.00 6.38 -1.17 其他流动负债 952,478,668.17 3.96 598,724,146.26 3.39 59.08 长期借款 2,701,88

46、0,000.00 11.24 3,373,180,000.00 19.09 -19.90 长期应付款 127,461,574.88 0.53 42,681,934.79 0.24 198.63 其他说明 应收票据及应收账款：主要系应收货款增加所致。 预付账款：主要系预付工程款增加所致。 存货：主要系本期新开工项目增加所致。 可供出售金融资产：主要系本期处置相关资产所致。 短期借款：主要系本期归还短期融资所致。 应付票据及应付账款：主要系本期应支付工程款增加所致。 预收账款：主要系预售项目销售增加所致。 应付职工薪酬：主要系年末计提应付奖金增加所致。 其他应付款：主要系与合营联营企业之间的往来款

47、项增加所致。 长期应付款：主要系计提商铺售后返租增加所致。 2018 年年度报告 15 / 184 2.2. 截至报告期末主要资产受限情截至报告期末主要资产受限情况况 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末账面价值 受限原因 货币资金 2,697,724,284.70 保函保证金、按揭保证金、质押担保 存货 8,251,030,940.28 抵押担保融资 固定资产 55,050,539.06 抵押担保融资 其他应收款 250,000,000.00 质押担保融资 投资性房地产 23,521,156.73 抵押担保融资 长期股权投资 1,952,711,926.03 质押担保融资 合计

48、13,230,038,846.80 / 3.3. 其他说明其他说明 适用 不适用 ( (四四) ) 行业经营性信息分析行业经营性信息分析 适用 不适用 2018 年，房地产政策调控进入了新的阶段。一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面重点调整中长期供给结构。2018 年 3 月国务院总理李克强在政府工作报告中将房地产业放在“提高保障和改善民生水平”板块进行重点论述， 重申“房住不炒”总基调， 要求“继续实行差别化调控”、“建立健全长效机制”， 基本延续了十九大报告、 中央政治局会议、 中央经济工作会议等的精神。5 月份住建部明确要求一线、二线城市增加有效供给，提高中低价位、中小套型普通商品住房

49、供应比例，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应。“租购并举”政策导向继续明确和细化，金融等配套政策也日趋完善、各地政府亦不断完善租赁住房政策，一系列利好导致存量市场空间有效激活，租赁市场将迎来快速发展的机遇期。 房地产行业经营性信息分析房地产行业经营性信息分析 1.1. 报告期内房地产储备情况报告期内房地产储备情况 适用 不适用 序号 持有待开发土地的区域 持有待开发土地的面积(平方米) 一级土地整理面积(平方米) 规划计容建筑面积(平方米) 是/否涉及合作开发项目 合作开发项目涉及的面积(平方米) 合作开发项目的权益占比(%) 1 安徽省巢湖市 68,050 - 136,099.8 否 -

50、 - 备注：报告期获取的土地，且在报告期开工的，在开发投资情况表体现。2018 年年度报告 16 / 184 2.2. 报告期内房地产开发投资情况报告期内房地产开发投资情况 适用 不适用 单位：万元币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 在建项目/新开工项目/竣工项目 项目用地面积(平方米) 项目规划计容建筑面积(平方米) 总建筑面积(平方米) 在建建筑面积(平方米) 已竣工面积(平方米) 总投资额 报告期实际投资额 1 杭州下沙区 东郡之星 住宅 竣工 35,332.00 88,330.00 126,954.00 126,954.00 76,200.00 7,354.41 2 杭州大江东区