ST新梅：2018年年度报告.PDF

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1、2018 年年度报告 1 / 166 公司代码：600732 公司简称：ST 新梅 上海新梅置业股份有限公司上海新梅置业股份有限公司 2012018 8 年年度报告年年度报告 2018 年年度报告 2 / 166 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体董事出

2、席董事会会议。董事会会议。 三、三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。 四、四、 公司负责人公司负责人李勇军李勇军、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人荀九斤荀九斤及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）陆剑峰陆剑峰声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 本年度公司不进行现金红利分配，不

3、进行股本转增。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本年度报告中详细描述可能面临的有关风险，敬请查阅本年度报告第四节“经营情况讨论与分析”中“关于公司未来发展的讨论与分析”所涉及的可能面临的

4、风险因素及对策部分等内容。 十、十、 其他其他 适用 不适用 2018 年年度报告 3 / 166 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 10 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 11 第五节第五节 重要事项重要事项 . 22 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况 . 35 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 40 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情董事、监事、高级管理人员和员工情况况 . 41 第九节第九节

5、公司治理公司治理 . 48 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 50 第十一节第十一节 财务报告财务报告 . 51 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 . 166 2018 年年度报告 4 / 166 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 公司、本公司 指 上海新梅置业股份有限公司 上交所 指 上海证券交易所 新达浦宏 指 上海新达浦宏投资合伙企业（有限合伙） 浦科投资 指 上海浦东科技投资有限公司 兴盛集团 指 上海兴盛实业发展（集团）有限公司 开南投资 指 上海开南投资控股集团有限公司 开南

6、账户组 指 上海开南投资控股集团有限公司、兰州鸿祥建筑装饰材料有限公司、兰州瑞邦物业管理有限公司、上海升创建筑装饰设计工程中心、上海腾京投资管理咨询中心以及甘肃力行建筑装饰材料有限公司 江阴新梅 指 江阴新梅房地产开发有限公司 新梅房产 指 上海新梅房地产开发有限公司 喀什中盛 指 喀什中盛创投有限公司 辅仁控股 指 河南辅仁控股有限公司 宋河酒业 指 河南省宋河酒业股份有限公司 辅仁集团 指 辅仁药业集团有限公司 中粮置业 指 中粮置业投资有限公司 新达浦宏管理 指 上海新达浦宏投资管理有限公司 宏天元 指 上海宏天元创业投资合伙企业（有限合伙） 江阴晟宇 指 江阴晟宇广告有限公司 弘谷投资

7、 指 弘谷地产投资江阴有限公司 江苏弘盛 指 江苏弘盛建设工程集团有限公司 爱旭科技 指 广东爱旭科技股份有限公司 上海卓邦 指 上海卓邦实业发展有限公司 2018 年年度报告 5 / 166 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 上海新梅置业股份有限公司 公司的中文简称 上海新梅 公司的外文名称 Shanghai Xinmei Real Estate Co.,Ltd. 公司的外文名称缩写 Shanghai Xinmei 公司的法定代表人 李勇军 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 李煜坤 联系地址 上

8、海市浦东新区秋月路26号4幢201-1室 电话 021-50381202 传真 021-50381219 电子信箱 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市浦东新区秋月路26号4幢201-1室 公司注册地址的邮政编码 201210 公司办公地址 上海市浦东新区秋月路26号4幢201-1室 公司办公地址的邮政编码 201210 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报、证券时报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、 公司股票简况

9、公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 ST新梅 600732 *ST新梅 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市黄浦区南京东路 61 号 4 楼 签字会计师姓名 李萍、李悦 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 海通证券股份有限公司 办公地址 上海市黄浦区广东路 689 号 签字的保荐代表人姓名 张铁栓、苏海燕 持续督导的期间 2017 年 6 月 6 日至 2018 年 12 月 31 日 2018 年年度报告 6 / 166 七

10、、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%) 2016年 营业收入 156,717,599.87 45,925,282.62 241.24 200,230,972.20 归属于上市公司股东的净利润 15,996,129.52 60,966,593.86 -73.76 19,547,623.03 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 15,385,649.34 13,046,292.58 17.93 15,493,308.83 经营活动产生的现金

11、流量净额 117,172,478.90 -31,117,690.02 不适用 150,101,124.22 2018年末 2017年末 本期末比上年同期末增减（%） 2016年末 归属于上市公司股东的净资产 466,292,074.87 447,848,929.10 4.12 386,882,335.24 总资产 588,370,027.01 530,881,842.54 10.83 663,535,012.60 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%) 2016年 基本每股收益（元股） 0.0358 0.1366 -73.79

12、 0.0438 稀释每股收益（元股） 0.0358 0.1366 -73.79 0.0438 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 0.0345 0.0292 18.15 0.0347 加权平均净资产收益率（%） 3.50 14.61 减少11.11个百分点 5.258 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 3.37 3.13 增加0.24个百分点 4.1675 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同

13、时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 2018 年年度报告 7 / 166 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 九、九、 2018 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三

14、季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 9,410,771.81 11,289,923.82 7,117,113.81 128,899,790.43 归属于上市公司股东的净利润 383,593.95 -6,374,671.65 -1,678,410.68 23,665,617.90 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 -2,604,170.98 -6,374,365.27 -1,678,410.68 26,042,596.27 经营活动产生的现金流量净额 -1,295,530.82 6,754,529.87 13,464,008.90 98,249,470

15、.95 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2018 年金额 附注（如适用） 2017 年金额 2016 年金额 非流动资产处置损益 -18,972.16 -25,511.58 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨

16、认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公 2018 年年度报告 8 / 166 司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 63,915,728.16 除同公司正

17、常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 / 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 / / 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 / 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 / / 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量

18、的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 375,433.06 -55,689.04 36,818.10 其他符合非经常性损益定义的损益项目 557,236.44 34,875.00 5,982,202.63 少数股东权益影响额 -69,973.19 -884.31 -447,377.01 所得税影响额 -233,243.97 -15,973,728.53 -1,491,817.94 合计 610,480.18 47,920,301.28 4,054,314.2

19、0 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 2018 年年度报告 9 / 166 十二、十二、 其他其他 适用 不适用 2018 年年度报告 10 / 166 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 （一）公司主营业务和经营模式 公司的主营业务为房地产开发与经营。房地产市场一般分为四级，分别是一级土地市场、二级增量房市场、三级存量房市场和四级租赁市场。当前，公司业务主要涉及二级增量房市场和四级租赁市场，采用了租售并举的经营模式。 一、出售房产项目

20、。在报告期内，公司可供对外出售的房产项目主要集中在长三角地区，在江阴地区，有公司自行开发的江阴豪布斯卡部分住宅、办公楼及附属设施，在上海地区，有位于上海市天目中路 585 号的新梅大厦部分房产等。 二、出租房产物业。在报告期内，公司可供出租的物业项目有江阴豪布斯卡商业综合体以及上海市浦东新区秋月路 26 号 4 号楼。 （二）行业情况说明 2018 年，我国房地产政策延续了“住房不炒”和“租购并举”的总基调。房地产调控的目标未变，力度未松，保持了政策的连续性和稳定性，并强调了“因城施策、分类调控”。 在从紧趋严的政策形势下， 我国房地产市场出现了平稳回落。 根据国家统计局数据显示， 2018年

21、，我国商品房销售面积 171,654 万平方米，比上年增长 1.3%。其中，住宅销售面积增长 2.2%，办公楼销售面积下降 8.3%，商业营业用房销售面积下降 6.8%。商品房销售额 149,973 亿元，比上年回落 1.5 个百分点。其中，住宅销售额增长 14.7%，办公楼销售额下降 2.6%，商业营业用房销售额增长 0.7%。 同时，我国房地产市场区域分化特征日益明显，呈现两大格局特点： 一是“东部趋弱、中西部走强”。2018 年，我国东部地区商品房销售面积 67,641 万平方米，比上年下降 5.0%；销售额 79,258 亿元，增长 6.5%；中部地区商品房销售面积 50,695 万平

22、方米，增长 6.8%；销售额 33,848 亿元，增长 18.1%；西部地区商品房销售面积 45,396 万平方米，增长6.9%；销售额 31,127 亿元，增长 23.4%。 二是“一二线趋弱，三四线走强”。根据易居房地产研究院研究数据显示，2018 年，40 城新建商品住宅成交面积同比增长 8.8%，其中一线城市同比下降 4.6%，二线城市同比增长 3.4%，三四线城市累计同比增长 27.3%，成交面积的增长主要来自三四线城市。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分

23、析 适用 不适用 1、公司是享誉沪上并具有区域影响力的房地产企业，曾开发建设了新梅绿岛苑、新梅共和城等高品质房地产项目，形成了较强的区域品牌知名度。“新梅”品牌曾连续多年蝉联上海市著名品牌，获得了业界和消费者的广泛认可。 2018 年年度报告 11 / 166 2、公司拥有一支经验丰富的房地产专业团队，为公司业务发展提供了有力支撑。 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2018 年，在房地产市场整体调控力度不变及市场区域分化进一步加大的背景下，公司按照国家对房地产发展的相关要求，审时度势，充分挖掘自身潜力，积极扩充人才队伍，继续坚持

24、租售并举的经营模式，并根据项目性质和区域市场特点，因地制宜，采取相对灵活的经营策略，优化调整存量资产，做到聚焦重点、发力突破，从而确保了 2018 年度各项经营目标的顺利实现。 第一，在报告期内，公司对房地产业务架构进行了调整和优化，有效整合了公司的房地产资源，提升了公司的经营效率。公司新设了全资子公司上海卓邦作为新的房地产运营平台，并将上市公司持有的江阴新梅和新梅房产股权整合至上海卓邦，实现了对优质租售资源的统筹管理。 第二，在房产项目销售方面，公司紧抓房地产市场区域分化的契机，一方面，择机出售江阴豪布斯卡住宅、办公楼及附属设施，增厚收益；另一方面，根据上海办公楼市场的供需情况及公司持有物业

25、的整体现状，在 2018 年下半年，出售了上海市天目中路 585 号的新梅大厦部分房产，取得了较好的营业收入。 第三，在房产物业出租方面，在报告期内，公司根据江阴当地消费市场的新变化，完成了江阴豪布斯卡商业综合体的对外整体出租，为公司带来了长期稳定的现金回报。 第四，公司持续加强内部管理，不断完善内部控制体系建设，主动应对外部挑战，进一步完善公司人才队伍，为未来可持续发展奠定了良好的基础。报告期内，公司按照公司法、公司章程和上交所的相关规定，召开了包括股东大会、董事会等在内的相关会议，切实维护了中小股东权益。同时，公司不断规范合同、资金、采购、人员管理等报送、审批流程，进一步提升企业管理内部控

26、制事前、 事中、 事后各类风险防范能力， 规范经营管理行为、 防范运营管理风险，实现高效、有序、规范运行。此外，公司还引进了具有法律背景的总经理和房地产运营经验的副总经理， 分别负责统筹公司整体经营管理和协调房地产运营工作， 进一步完善了公司的管理团队，提升了公司高管的专业管理能力。 第五，2018 年公司持续积极地开拓新的业务方向。2019 年 1 月 7 日，公司董事会审议了公司重大资产重组事项，公司拟通过资产置换、发行股份方式购买爱旭科技 100%股权。爱旭科技目前作为太阳能晶硅电池领域的龙头企业，自设立以来，一直从事太阳能晶硅电池的研发、生产和销售，专注于太阳能晶硅电池生产技术的不断创

27、新和持续研究，其拥有业内领先的 PERC 电池制造技术和生产供应能力，是全球 PERC 电池的主要供应商之一，也是国内少数可以生产满足“应用领跑者基地”技术满分要求的电池片厂商之一。本次重组将有利于公司做强主业，增强持续经营能力，同时，公司业务领域也将得到更好地延伸，进而创造新的利润增长点，有效提升上市公司的盈利水平。目前，上述重大资产重组工作正在稳步推进中。 2018 年年度报告 12 / 166 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 （一）总体经营情况总结 2018 年，公司实现营业收入为 15,671.76 万元，归属于上市公司股东的净利润 1,599.61 万元，归属于上市

28、公司股东的扣除非经常性损益的净利润 1,538.56 万元。 （二）业务经营情况 公司的主营业务是房地产开发与经营，主要收入为房产销售收入和物业租金收益。 第一，在房产销售方面，报告期内，公司主要完成了上海地区新梅大厦办公用房销售以及江阴地区豪布斯卡住宅、办公楼和车位等的销售，共计获得销售收入 14,251.42 万元。新梅大厦因楼龄较长、楼层分散、周边配套服务不完善等原因，2018 年下半年出现了较为严重的“空租”现象，就此，公司及时调整经营策略，由“租”转“售”，在下半年启动了新梅大厦出售工作。2018年 9 月 21 日，公司召开了 2018 年第一次临时股东大会，审议通过了关于拟对外销

29、售新梅大厦部分办公用房的议案，同意将新梅大厦 101、102、201、301、401、1301、1901、2001 室产权（建筑面积共 7,118.15 ）对外出售。股东大会审议通过后，公司积极落实相关事项，最终同上海偲邑物业管理有限公司、上海偲莜物业管理有限公司等景瑞地产（集团）有限公司所属 8 家企业签订了上海市房地产买卖合同，总价 1.32 亿元。截止 2018 年 11 月 12 日，上述房地产转让过户手续已全部完成，合同价款已全部到账。新梅大厦的顺利出售将有利于公司进一步优化资产结构，增加现金流，提高公司经营效率。2018 年，江阴豪布斯卡项目也获得了较好的销售收益，实现销售收入 1

30、,866.09 万元。 第二，在物业租赁方面，2018 年，公司整体租金收入合计为 1,413.9 万元。为了提升经营能力，报告期内，公司重点对江阴豪布斯卡项目商业综合体的运营方案进行了调整，将商业综合体中可出售部分从经营性出售改为经营性出租，并与常州星策企业管理服务有限公司签署了租期 10年的租赁合作协议，租赁面积 2.6 万平方米。目前，商业综合体内入驻的早教机构、银行、饭店等均已正式对外营业，商业综合体整体开业率已超 70%。商业综合体的开业及招商有效提升了江阴豪布斯卡项目周边配套水平，为公司未来办公楼的销售带来了积极影响。 第三，在物业管理方面，公司进一步加大了对江阴地区的物业管理力度

31、，除派专人负责商业体装修方案的审核和现场施工监督工作外，还积极引入了第三方合作机构，为商业综合体内的商户提供更全方位的服务，为未来的平稳运营奠定了良好基础。 第四，在司法维权方面，报告期内，公司对外部风险进行了提前预估，对各类有损公司权益的事项采取了积极应对的态度。目前，江阴新梅涉及的江苏弘盛建筑工程施工合同纠纷案依然处于审理和现场鉴定阶段。公司现已聘请了专业的律师团队，在基于现实的基础上，积极寻求解决方案，为公司业务发展降低风险。 2018 年年度报告 13 / 166 ( (一一) ) 主营业务分析主营业务分析 1.1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分

32、析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 156,717,599.87 45,925,282.62 241.24 营业成本 75,348,831.53 41,325,148.38 82.33 销售费用 5,773,316.34 1,040,246.82 454.99 管理费用 17,019,423.57 17,890,135.03 -4.87 研发费用 财务费用 -2,377,650.42 -1,333,228.55 不适用 经营活动产生的现金流量净额 117,172,478.90 -31,117,690.02 不适用 投资活动产生的现金流量净额 -91

33、9,685.78 52,395,065.31 -101.76 筹资活动产生的现金流量净额 2,447,016.25 不适用 2.2. 收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 本报告期内，营业收入和营业成本变动原因： 公司收入主要来源于新梅大厦自有办公楼的出售，江阴豪布斯卡项目综合体的整体租赁。因此，营业收入与成本较上年同期数相比有较大上升。 (1).(1). 主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 房

34、地产 156,717,599.87 75,348,831.53 51.92 241.24 82.33 增加418.35 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 房产销售 142,514,220.30 53,778,913.23 62.26 268.29 62.46 增加330.82 个百分点 房产租赁 14,139,563.27 21,506,102.02 -52.10 95.59 161.59 减少279.50 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营

35、业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 上海地区 138,056,662.44 59,961,923.20 56.57 1,374.37 603.88 增加526.88 个百分点 江阴地区 18,660,937.43 15,386,908.33 17.54 -48.96 -53.10 增加2018 年年度报告 14 / 166 70.82 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 房产销售收入上升主要是下属子公司新梅房产出售自持的新梅大厦办公楼。 房产租赁收入上升主要是下属子公司江阴新梅自有的豪布斯卡综合体整体对外租赁。 (2).(2)

36、. 产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3). 成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 情况 说明 房地产 存货成本、摊销费用、租赁费用 75,348,831.53 100 41,325,148.38 100 82.33 主要系出售新梅大厦的办公楼的成本结转 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 情况 说明 房产销售 存货成本 53,

37、778,913.23 71.37 33,103,696.50 80.11 62.46 主要系新梅大厦出售 房产租赁 摊销费用、租赁费用 21,569,918.30 28.63 8,221,451.88 19.89 162.36 主要系秋月路项目及江阴新梅商业综合体整体2018 年年度报告 15 / 166 出租 成本分析其他情况说明 适用 不适用 (4).(4). 主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 10,100 万元，占年度销售总额 64.45%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。 前五名供应商采购额

38、976 万元，占年度采购总额 100%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0 万元，占年度采购总额 0%。 3.3. 费用费用 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期数 上年同期数 变动比例 销售费用 5,773,316.34 1,040,246.82 454.99% 管理费用 17,019,423.57 17,890,135.03 -4.87% 因公司出售新梅大厦房产，销售费用增加。 4.4. 研发投入研发投入 研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 情况说明情况说明 适用 不适用 5.5. 现金流现金流 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期数 上年同期数 变动比

39、例 经营活动产生的现金流量 117,172,478.90 -31,117,690.02 不适用 投资活动产生的现金流量 -919,685.78 52,395,065.31 -101.76 筹资活动产生的现金流量 2,447,016.25 不适用 ( (二二) ) 非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 ( (三三) ) 资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1. 资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%） 上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%） 本期期末金额较上期期末变动比例（%）

40、情况说明 2018 年年度报告 16 / 166 货币资金 195,335,871.23 33.20 75,901,130.86 14.30 157.36 主要系出售新梅大厦销售款增加 预付账款 3,689.32 0.01 760,000.00 0.14 -99.51 主要系江阴新梅豪布斯卡项目防水维修工程款已结 应收账款 3,868,417.72 0.66 319,914.40 0.06 1,109.20 主要系新梅置业、江阴新梅出租办公楼及综合体租金 存货 43,359,930.77 7.37 133,654,942.75 25.18 -67.56 主要系新梅大厦的出售及江阴新梅的房产持有

41、意图变更，从而引起的会计科目重分类所致 其他流动资产 944,398.17 0.16 1,357,594.33 0.26 -30.44 主要系部分资产做结转处理 投资性房地产 187,378,587.46 31.85 157,662,092.69 29.70 18.85 主要系江阴新梅的房产持有意图变更，从而引起的会计科目重分类所致 2018 年年度报告 17 / 166 预收账款 1,856,248.42 0.32 6,769,597.64 1.28 -72.58 主要系江阴新梅豪布斯卡项目房屋出售预收款减少 应交税费 65,928,240.03 11.21 28,575,844.51 5.

42、38 130.71 主要系本年度计提的税金 应付职工薪酬 1,620,373.16 0.28 116,713.76 0.02 1,288.33 预提2018年度奖金 其他应付款 14,338,714.29 2.44 10,655,361.59 2.01 34.57 主要为收到租赁项目的客户保证金和装修保证金 2.2. 截至报告期末主要资产受限情截至报告期末主要资产受限情况况 适用 不适用 3.3. 其他说明其他说明 适用 不适用 ( (四四) ) 行业经营性信息分析行业经营性信息分析 适用 不适用 2018 年，我国房地产政策总基调依然不变，继续落实“因城施策、分类调控”的房产政策。2018

43、年 3 月，国务院总理李克强在政府工作报告中将房地产业放在“提高保障和改善民生水平”板块进行重点论述，重申“房住不炒”总基调，要“更好解决群众住房问题”，要求“继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展”，基本延续了十九大报告、中央政治局会议、中央经济工作会议等的精神。2018 年 5 月，住建部明确要求一线、二线城市编制完成 2018-2022 年住房发展规划，增加有效供给，提高中低价位、中小套型普通商品住房供应比例，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应。随着相关配套政策的日趋完善，有效激活了存量房市场，并为租赁市场也带来了新发展机遇。 根据我国房地产市场发展现状，公

44、司一方面，牢牢抓住房地产细分领域的发展契机，适时灵活调整经营策略，以期获得更多收益，另一方面，结合自身业务情况和资产特点，坚持租售并举2018 年年度报告 18 / 166 的经营模式，积极优化现有房产资源，通过多种方式提高公司运营效率，降低公司运营成本，完善公司人才队伍，提升员工业务水平，增强公司整体竞争力，确保公司实现较好收益。 房地产行业经营性信息分析房地产行业经营性信息分析 1.1. 报告期内房地产储备情况报告期内房地产储备情况 适用 不适用 2.2. 报告期内房地产开发投资情况报告期内房地产开发投资情况 适用 不适用 3.3. 报告期内房地产销售情况报告期内房地产销售情况 适用 不适

45、用 序号 地区 项目 经营业态 可供出售面积 (平方米) 已预售面积 (平方米) 1 江阴 新梅豪布斯卡 商铺 494.17 0 2 江阴 新梅豪布斯卡 住宅 2,050.72 1,515.40 3 江阴 新梅豪布斯卡 办公 4,816.20 432.59 4.4. 报告期内房地产出租情况报告期内房地产出租情况 适用 不适用 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 出租房地产的建筑面积(平方米) 出租房地产的租金收入 是否采用公允价值计量模式 1 上海 新梅大厦 办公写字楼 7,118.15 465.97 否 2 上海 秋月路 办公写字楼 12,769.71 592.48 否 3

46、 江阴 新梅豪布斯卡 综合体 26,283.30 355.51 否 5.5. 报告期内公司财务融资情况报告期内公司财务融资情况 适用 不适用 6.6. 其他其他说明说明 适用 不适用 ( (五五) ) 投资状况分析投资状况分析 1 1、 对外股权投资总体分析对外股权投资总体分析 适用 不适用 2012 年 11 月，公司通过全资子公司喀什中盛出资 2.7 亿元投资宋河酒业，总计持有宋河酒业 10%的股权。当时，宋河酒业的母公司辅仁集团承诺，如在公司投资后三年内宋河酒业没有公开上市，则辅仁集团有义务回购公司持有 5%的宋河酒业股权。2016 年 4 月 28 日，喀什中盛与辅仁控股、辅仁集团签订

47、了股份回购协议，约定由辅仁控股按照投资本金加上年利率回购公司持有 5%的宋河酒业股权。为确保辅仁集团支付上述款项，辅仁控股以其持有的辅仁集团 6.23%股权提供质押担保，公司在收到全部股权转让价款和利息后，配合办理质押股权的解质押手续和宋2018 年年度报告 19 / 166 河酒业 5%股权转让的工商变更手续。截至 2017 年底，公司已全额收到股份回购协议约定的全部股权转让价款和利息，合计 1.99 亿元。 (1)(1) 重大的股权投资重大的股权投资 适用 不适用 公司子公司喀什中盛原持有宋河酒业 10%的股权，其中的 5%已经按照协议由辅仁控股回购。在完成此项交易后， 喀什中盛仍将继续持

48、有宋河酒业 5%的股权。 公司将根据整体市场及行业情况，择机妥善处理剩余 5%宋河酒业股权，力争取得良好的投资回报。 (2)(2) 重大的非股权投资重大的非股权投资 适用 不适用 (3)(3) 以公允价值计量的金融资产以公允价值计量的金融资产 适用 不适用 ( (六六) ) 重大资产和股权出售重大资产和股权出售 适用 不适用 ( (七七) ) 主要控股参股公司分析主要控股参股公司分析 适用 不适用 公司名称 开发项目 注册资本（万元） 总资产(元) 净资产（元） 净利润 （元） 上海新梅房地产开发有限公司 上海新梅共和城 5,000.00 291,207,948.37 217,609,438.

49、94 33,194,236.74 上海新竺实业发展有限公司 上海新梅绿岛苑 14,000.00 212,918,689.60 212,918,689.60 1,460.38 江阴新梅房地产开发有限公司 江阴新梅豪布斯卡项目 19,000.00 243,139,297.98 32,308,879.14 -1,302,998.67 喀什中盛创投有限公司 持有宋河股份5%股份 3,000.00 135,704,900.19 67,107,340.10 -3,100,409.09 上海卓邦实业发展有限公司 2,000.00 438,171,478.07 19,883,965.31 -116,034.6

50、9 ( (八八) ) 公司控制的公司控制的结构化结构化主体情况主体情况 适用 不适用 三、三、公司公司关于公司未来发展的讨论与分析关于公司未来发展的讨论与分析 ( (一一) ) 行业格局和趋势行业格局和趋势 适用 不适用 2019 年，我国房地产调控仍以稳为主，表现为稳地价、稳房价和稳预期。同时，调控政策保持从紧趋严，继续坚持因城施策、分类调控。在调控力度未减的情况下，我国房地产市场在回归理性中逐步降温。同时，我国房地产市场区域分化仍将持续，并可能出现结构转换。 2018 年年度报告 20 / 166 在市场减速增质的形势下，我国房地产行业将出现存量博弈的局面。大型房企依托品牌、资金、产品等优