华夏幸福：2018年年度报告.PDF

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1、华夏幸福基业股份有限公司 2018 年年度报告 1 / 495 华夏幸福基业股份有限公司 2018 年年度报告 2 / 495 公司代码：600340 公司简称：华夏幸福 华夏幸福基业股份有限公司华夏幸福基业股份有限公司 2012018 8 年年度报告年年度报告 华夏幸福基业股份有限公司 2018 年年度报告 3 / 495 致股东信致股东信 水逆的 2018 年已经过去！变中有忧的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然划过！美好的春天和崭新的希望正向我们走来！ 自2002年在固安开始起步， 之后相继在大都市周边开疆拓土， 华夏幸福以满腔热忱致力于提升中国县域经济发展水平。 2015年末， 华夏幸福开

2、始聚焦核心都市圈全面布局。 深感欣慰的是， 耕耘17年的产业新城事业迎来了新际遇，都市圈战略上升为国家重大战略，也将是未来都市圈战略上升为国家重大战略，也将是未来2 20 0年新型城年新型城镇化的主体形态，镇化的主体形态，中国进入了都市圈中国进入了都市圈发展的发展的新时代新时代！ 一直以来，我们始终坚信，不审势即宽严皆误，不审势即宽严皆误，顺势而为必大有顺势而为必大有可可为为！中国房地产业正经历重大变革，趋势性机会在渐渐远去，趋势性机会在渐渐远去，房地产市场总量已到顶部区域，市场竞争日益加剧，是否就此悲观呢？我们认为，增量市场在未来一段时期内依然存在， 更重要的是， 结构性机会将不断涌结构性机

3、会将不断涌现。现。未来 10 年甚至 20 年，房地产市场将呈现“三化”特征： 空间都市圈化。人口是市场的基石空间都市圈化。人口是市场的基石，产业是发展的内核产业是发展的内核，两者构成都市圈发展最大的基本面。 未来， 我国城镇化新增人口的三分之二将集中在都市圈，新技术、新产业也将主要孕育在都市圈。都市圈人口红利大潮都市圈人口红利大潮并未褪去，数量红利将继续释放，质量红利持续迸发。并未褪去，数量红利将继续释放，质量红利持续迸发。与此同时，产业发展也将迎来大国蝶变， 从全面开花的跟随型经济， 向核心都市圈引领的创新型经济转变。 都市圈将重新定义中国不动产市场： 都市圈市场和非都都市圈市场和非都市圈

4、市场，市圈市场，其中都市圈市场内部重构加速，呈现高度的圈层分异，将持续释放“差异性增值红利”：内圈层和中圈层以城市更新为主，由增量市场转为存量市场，新一代商业、文创消费等新机会纷至沓来，医疗养老、长租公寓等新型不动产未来发展可期； 外圈层商品住宅市场有真实有效需求华夏幸福基业股份有限公司 2018 年年度报告 4 / 495 强力支撑，并将与都市圈内圈层高度联动。我们坚信，得都市圈者得未我们坚信，得都市圈者得未来！来！ 运营精益化运营精益化。他山之石，可以攻玉，全球不动产领先者都是覆盖开发开发经营全周期经营全周期， 通常是销售和持有型物业并举， 轻资产和重资产模式并重销售和持有型物业并举， 轻

5、资产和重资产模式并重。我们发现，持有型物业和运营收入的占比越高，则抗风险能力更强，且市盈率普遍更高，更能赢得资本市场的认可。我们判断，未来的房地产企业通过多业态发展，获取轻资产运营、土地增值和权益投资回报等收入，实现收入结构的多元化收入结构的多元化。我们相信，坚持产品服务品质化产品服务品质化，以优质产品和服务获取品牌溢价，运营能力将成为房地产企业的未来核心竞争力！ 地产金融化地产金融化。地产与金融，从来都相随相伴。巨量投资和资金沉淀是不动产的天然属性，方兴未艾的资产证券化将让不动产“动”起来，资产证券化将让不动产“动”起来，将不动产转化为流动性较好的金融资产； 高杠杆一直是不动产企业的代名词，

6、不断提高权益性融资占比，提高权益性融资占比， 是降低债务杠杆率、 对冲周期风险的重要路径；新阶段不动产发展需要长期、稳定、低利率的资金，“长钱”也需要投资不动产项目以平衡风险收益，金融“长钱”与不动产结合必将催生更强金融“长钱”与不动产结合必将催生更强大的资本和更卓越的不动产企业。大的资本和更卓越的不动产企业。致力于基业长青的不动产公司，必然由单一负债模式向金融深化模式转变。 在时光磨砺中，尽管经历了不少风浪，华夏幸福在不断成长！目前公司已在 15 个核心都市圈、以开发性 PPP 模式建设运营产业新城近 80 座。都市圈战略早已成为华夏幸福的核心战略， 产业新城逻辑已成为业务的基本遵循。 我们

7、也曾被业绩压力压得喘不过气来， 但是对产业新城模式和逻辑的坚守， 一刻不曾放松。 起伏涨落间， 如何选择？我们的回答非常明确：坚持产业新城模式和经营逻辑不动摇坚持产业新城模式和经营逻辑不动摇！我们最不怕的是困难，最不缺少的是坚持！ 华夏幸福基业股份有限公司 2018 年年度报告 5 / 495 随着华夏幸福与中国平安的牵手， 公司治理结构优化、 资本市场信心提振， 不动产和金融深度融合构筑起强大的护城河， 将重新书写中国不动产发展的新篇章！未来新战略简单概括为“三个开拓”，即开拓新模式、新模式、新领域、新地域新领域、新地域。今天，在都市圈时代，谁更懂都市圈，谁更懂都市圈，谁能把握好“三谁能把握

8、好“三化”，谁先做到“三个开拓”，化”，谁先做到“三个开拓”，谁谁才能才能在发展中创新、在变革中涅槃！在发展中创新、在变革中涅槃！ 城所以城，盛民也。从古至今，城市承载着国家繁荣、人民幸福的梦想，我们生于斯、歌于斯、聚于斯。华夏幸福，见证了中国县域的变迁和都市圈的崛起， 深切感受着原住民的悲欢与喜乐， 作为产业新城的运营者，我们深感责任重大、使命光荣！ 城所以城，长业也。人口的流入、产业的扩张，不断勾勒出新的城市和都市圈版图。 历史走到充满变革的关键路口， 我们选择再次顺应潮流一路向前！ 两岸猿声啼不住，轻舟已过万重山！华夏幸福，决心做深耕都市圈的垦荒者，坚定做不负时代的筑梦人！ 华夏幸福重整

9、装、再出发重整装、再出发！ 华夏幸福基业股份有限公司 2018 年年度报告 6 / 495 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议董事会会议。 三、三、 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标

10、准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。 四、四、 公司负责人公司负责人王文学王文学、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人吴中兵吴中兵及会计机构负责人（会计主及会计机构负责人（会计主管人员）管人员）李承李承声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经公司2019年4月19日第六届董事会第六十六次会议审议通过，公司2018年度利润分配预案为：以2019年3月31日公司总股本3,002,591,709股为基数，向全体

11、股东每10股派发现金股利12.00元（含税），共计派发现金股利3,603,110,050.80元。本次利润分配预案需经公司2018年年度股东大会通过后方可实施。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺。投资者及相关人士应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序

12、对外提供担保的情况？ 否 九、九、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析”中“可能面对的风险”部分的内容。 十、十、 其他其他 适用 不适用 华夏幸福基业股份有限公司 2018 年年度报告 7 / 495 目录目录 第一节第一节 释义释义.8 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 .8 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 .15 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 .22 第五节第五节 重要事项重要事项 .88 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况 .127

13、第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 .143 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 .144 第九节第九节 公司治理公司治理 .156 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 .162 第十一节第十一节 财务报告财务报告 .180 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 .495 华夏幸福基业股份有限公司 2018 年年度报告 8 / 495 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 华夏幸福、公司 指 华夏幸福基业股份有限公司 华夏控股 指 公司控股股东，

14、华夏幸福基业控股股份公司 鼎基资本 指 鼎基资本管理有限公司，为华夏控股一致行动人 中国平安 指 中国平安保险（集团）股份有限公司，为平安人寿、平安资管控股公司 平安资管 指 平安资产管理有限责任公司 平安人寿 指 中国平安人寿保险股份有限公司，为华夏幸福持股 5%以上股东，与平安资管系一致行动人 京御地产 指 公司下属全资子公司，廊坊京御房地产开发有限公司 九通投资 指 公司下设二级子公司，京御地产全资子公司，九通基业投资有限公司 三浦威特 指 公司下设三级子公司，九通投资全资子公司，三浦威特园区建设发展有限公司 PPP 模式 指 Public-Private-Partnership，政府和

15、社会资本合作模式 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 华夏幸福基业股份有限公司 公司的中文简称 华夏幸福 公司的外文名称 CHINA FORTUNE LAND DEVELOPMENT CO.,LTD. 公司的外文名称缩写 CFLD 公司的法定代表人 王文学 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 林成红 联系地址 北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座7层 电话 010-56982988 传真 010-56982989 电子信箱 IR 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 河北省固安县

16、京开路西侧三号路北侧一号 华夏幸福基业股份有限公司 2018 年年度报告 9 / 495 公司注册地址的邮政编码 065500 公司办公地址 北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座7层 公司办公地址的邮政编码 100027 公司网址 http:/ 电子信箱 IR 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室、上海证券交易所 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称

17、A股 上海证券交易所 华夏幸福 600340 ST国祥 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 河北省石家庄市广安大街 77 号安侨商务楼 4 层 签字会计师姓名 张猛勇、李秀华 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 中信证券股份有限公司 办公地址 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 23 层 签字的保荐代表人姓名 石衡、孙琳琳 持续督导的期间 2016 年 1 月 21 日至非公开发行股份募集资金使用完毕之日 华夏幸福基业股份有限公司 2018 年年度报告 10 / 495 七、七、 近三年主要会

18、计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%) 2016年 调整后 调整前 调整后 调整前 营业收入 83,798,590,154.69 59,635,420,323.19 59,635,420,323.19 40.52 53,820,587,475.87 53,820,587,475.87 归属于上市公司股东的净利润 11,745,792,470.30 8,839,569,642.74 8,780,805,977.79 32.88 6,474,242,725.66 6,4

19、91,579,082.35 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 10,586,383,111.37 8,321,165,216.50 8,271,953,219.14 27.22 6,021,197,683.24 5,999,165,781.22 经营活动产生的现金流量净额 -7,427,812,398.92 -16,227,729,027.49 -16,227,729,027.49 不适用 7,763,064,206.29 7,763,064,206.29 2018年末 2017年末 本期末比上年同期末增减（%） 2016年末 调整后 调整前 调整后 调整前 归属于上市公司股东的净

20、资产 43,776,499,526.22 37,136,447,275.54 37,095,019,967.28 17.88 25,343,576,287.69 25,360,912,644.38 总资产 409,711,834,060.00 375,919,950,264.93 375,864,713,853.92 8.99 249,885,992,436.17 249,903,328,792.86 注：报告期内公司对会计政策及会计估计进行了变更，具体变更情况详见本报告第五节第五部分。华夏幸福基业股份有限公司 2018 年年度报告 11 / 495 (二二) 主要财务指标主要财务指标 主要财

21、务指标 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%) 2016年 调整后 调整前 调整后 调整前 基本每股收益（元股） 3.79 2.85 2.83 32.98 2.21 2.22 稀释每股收益（元股） 3.77 2.85 2.83 32.28 2.21 2.22 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 3.40 2.68 2.66 26.87 2.06 2.05 加权平均净资产收益率 （%） 35.19 31.61 31.40 增加3.58个百分点 29.47 29.54 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 31.55 29.67 29.50 增加1.88个百分点 27.4

22、1 27.30 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关会计规定，已扣除归属于上市公司股东的净利润中永续债等其他权益工具的股利或利息。 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况市公司股东的净资产差异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财

23、务报告中净利润和归归属于上属于上市公司股东的净资产差异情况市公司股东的净资产差异情况 适用 不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 九、九、 2018 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 9,484,691,260.80 25,489,636,680.00 10,167,073,838.89 38,657,188,375.00 归属于上市公司股东的净利润 2,286,827,313.92 4,6

24、39,742,776.11 951,692,833.51 3,867,529,546.76 华夏幸福基业股份有限公司 2018 年年度报告 12 / 495 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 2,157,554,165.50 4,303,453,914.24 738,458,782.78 3,386,916,248.85 经营活动产生的现金流量净额 -9,603,397,962.94 1,785,364,222.02 157,953,153.09 232,268,188.91 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金

25、额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额 非流动资产处置损益 -32,997,265.92 114,582.76 4,183,108.79 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 98,318,353.50 6,097,759.89 27,744,985.08 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 212,121,234.64 9,632,059.97 企业取得子公司、联营企业及合营企业

26、的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 41,891,428.96 71,650,520.39 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 382,496,085.34 232,460,370.70 208,549,703.72 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分 华夏幸福基业股份有限公司 2018 年年度报告 13 / 495 的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损

27、益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外， 持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 1,169,650,346.22 458,233,396.27 189,708,525.99 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 100,728,736.74 12,735,556.79 -52,491,011.61 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述

28、各项之外的其他营业外收入和支出 -440,402,806.89 -120,609,338.30 53,664,201.74 其他符合非经常性损益定义的损益项目 长期股权投资处置损益 73,459,046.92 22,500,421.45 理财产品收益 11,579,332.36 28,880,417.27 76,029,813.07 少数股东权益影响额 2,145,496.49 3,318,422.34 -47,311.04 所得税影响额 -417,689,200.47 -167,218,591.89 -135,579,553.68 合计 1,159,409,358.93 518,404,42

29、6.24 453,045,042.42 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 投资性房地产 2,929,445,039.30 2,246,300,000.00 -683,145,039.30 100,728,736.74 华夏幸福基业股份有限公司 2018 年年度报告 14 / 495 合计 2,929,445,039.30 2,246,300,000.00 -683,145,039.30 100,728,736.74 注：公司对本年度会计政策进行了变更，将投资性房地产计量

30、模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式，具体变更情况详见本报告第五节第五部分。 十二、十二、 其他其他 适用 不适用 华夏幸福基业股份有限公司 2018 年年度报告 15 / 495 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司致力于产业新城的投资、开发、建设与运营，已成长为中国领先的产业新城运营商。 公司秉持“以产兴城、 以城带产、 产城融合、 城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的 PPP 市场化运作模式，在规划设计、土地整理、基础设施建

31、设、公共配套建设、产业发展、城市运营等领域，为城市提供全生命周期的可持续发展解决方案。公司以“产业优先”为核心策略，为所布局区域导入、培育产业集群；同步建设并运营居住、商业、教育、医疗、休闲等城市配套，最终实现区域的经济发展、社会和谐、人民幸福，推动城市的高质量、可持续发展。 报告期内，公司主要业务分为产业新城业务和房地产开发业务两大板块。公司通过开展产业新城业务， 对委托区域进行整体规划， 完善区域基础设施、 公共设施建设，通过产业发展服务和园区运营服务实现区域产业、人口的导入，提升区域价值，创造房地产、商业等第三产业消费需求；公司通过开展房地产业务，为所在园区提供更好的居住环境，服务产业人

32、口，提升区域粘性。综合来看，产业新城业务和房地产开发业务相辅相成，互相促进，共同支撑公司业务发展。 （一）产业新城业务（一）产业新城业务 公司是中国领先的产业新城运营商，秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性 PPP 模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值。 1 1、开发性、开发性 PPPPPP 模式模式 公司产业新城业务模式为开发性 PPP 模式。开发性 PPP 模式是以实现区域高质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心的基础设施、公共服

33、务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新性 PPP 模式。与传统的项目性 PPP 提供单个项目或类似项目打捆服务不同，开发性 PPP 模式提供的是以一定区域范围内产业开发服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，更多的是招商引资、产业孵化、产业加速，以及城市和产业运营管理等一揽子公共服务。 华夏幸福基业股份有限公司 2018 年年度报告 16 / 495 （1）模式特点 开发性 PPP 第一个特点是以高质量发展为共同目标的“综合开发”。开发性 PPP内各类服务设施表面上看是一个个项目，实际上是一套完整的城市发展服

34、务体系和魅力营造体系，有密切的逻辑关系。区域的高质量发展需要引入高新技术、高端产业和高端人才。推动区域高质量发展，不仅需要为高端产业、高端技术和高端人才提供完善的高端医疗、教育、文化、商务、商业、居住等城市设施，更需要为他们量身打造一个完整的包括外在的城市形象、城市环境和内在的城市文化、城市品位的高品质新城区。因此开发性 PPP 是一个以满足“人才”的生产生活和发展需要的，以高质量发展为目标的，具有组合效应和联合经济的综合开发过程。 开发性 PPP 第二个特点是不让政府投资，不让政府担保，不让政府兜底的“自我造血”。开发性 PPP 模式是通过引入“三高”在合作区域内创造更多新增财政收入，实现合

35、作区域内部的财政收支平衡。传统的 PPP 项目，政府需要用现有的地方财政收入的一部分来支付 PPP 的服务费用。开发性 PPP 由于具有“自我造血”的机能，则是以合作区域未来新增财政收入作为社会资本的回报来源，财政有增量，社会资本才能有回报。在这一模式下，地方政府不仅没有增加现有财政的支出责任，不需要政府的投资，不用政府担保和兜底，相反合作区域新增加的财政收入除去支付开发性 PPP 服务费用后的结余，还增强了地方政府年度财政的支出能力，有利于地方政府整体财政收支更加健康平衡。 开发性 PPP 第三个特点是以政府制定的绩效考核目标为先决支付条件的“激励相容” 。 区域的高质量发展是政府和社会资本

36、共同的目标， 由于“绩效付费、 长期运营、综合开发”的制度设计，使得政府和社会资本拧成一股绳，政府和市场的力量实现珠联璧合，双方相向而行，优势互补，既充分让市场在资源配置中发挥了决定性作用，又促进了政府的职能转变，形成了激励相容。对地方政府来说，社会资本的投资不需要政府的担保兜底，激励了政府积极主动优化营商环境和服务水平，让社会资本无后顾之忧。而对社会资本来说，要实现政府制定的绩效考核目标，必须千方百计地发展高端产业和实体经济，源源不断地为地方政府创造新增财政收入，满足政府的支付能力才能得到回报。因此，社会资本必须打造高水准的运营团队，千方百计地引入高端技术、高端产业、高端人才，真正发展实体经

37、济，源源不断地创造越来越多的财政收入。 华夏幸福基业股份有限公司 2018 年年度报告 17 / 495 开发性PPP第四个特点是以持续不断打造城市魅力和吸引力为核心的 “长期运营” 。开发性 PPP 从开始投入到最终协议的履行完毕，整个过程当中十几年甚至几十年的时间都一直是企业在运营，企业承担了风险的同时也获得相应的长期的回报。长期运营的特点，也使得政府更加专注于公共政策的制定、公共服务的项目决策和公众参与的组织。而具体的执行，例如产业发展、城市建设、城市运营维护等具体事宜由社会资本负责，因此有利于社会资本组建高水平、国际化、专业化和市场化的长期管理运营团队，专注于合作区域的魅力建设和吸引力

38、打造，同时也可以更高效地为所有合作的地方政府提供更多有针对性和区域特色的高品质开发性 PPP 服务。 （2）运作机制 在“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性 PPP 市场化运作机制下，华夏幸福与地方政府各司其职， 政府是园区开发建设的决策者， 对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会，负责对接相关事务。华夏幸福作为投资开发主体， 接受合作区域所在地方政府委托， 双方签订长期合作开发协议， 设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。其中，产业发展服务是公司产业新城

39、业务的核心组成部分，具体包括公司在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。 在开发性 PPP 模式下，公司通过上述一体化综合解决方案为区域创造了价值，促进了区域财政、经济可持续发展，同时也推动了公司业务业绩的快速增长。华夏幸福与地方政府成为真正的战略合作伙伴，创造出“1+12”的效果。 2 2、收入和盈利模式收入和盈利模式 公司产业新城业务的收入和盈利模式一般包括以下内容： （1）就公司提供的规划设计与咨询等服务，地方政府向公司支付服务费，该等服务费用包含服务成本和服务收益两部分，服务收益一般按服务成本的 10%计算； （2）就公司提供的土地整理服

40、务，地方政府向公司支付土地整理服务费用，具体包括土地整理投资成本和土地整理投资收益两部分，土地整理投资收益一般按土地整理投资成本的 15%计算； （3）就公司提供的基础设施建设、公共设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的 15%计算； 华夏幸福基业股份有限公司 2018 年年度报告 18 / 495 （4）就公司提供的产业发展服务，地方政府向公司支付产业发展服务费用，当年产业发展服务费的总额，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的 45%计算（不含销售配套类住宅项目）； （5）就公司提供的城市运营维护等服务，地

41、方政府向公司支付服务费用，该费用中政府付费部分按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商定的市场价确定，最终以第三方中介机构审计报告为准。 上述土地整理费用、 基础设施建设和公共设施建设费用、 当年产业发展服务费用、当年规划与咨询服务和城市运营维护服务费用等各项费用，按照协议双方约定的方式和时间进行结算。 3 3、收费来源、收费来源 本着诚实守信、合作共赢、共同发展和“谁投资，谁受益”原则，地方政府承诺将合作区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支

42、手续，以保障乙方各项服务费用的顺利支付。合作区域内所新产生的收入是指合作期限内，合作区域内单位与个人经营活动新产生的各类政府性收入，主要包括税收收入（原有企业原址产生的税收收入除外）、土地使用权出让收入、其他非税收入、专项收入和专项基金。 产业新城开发业务承担着县域经济转型及城市竞争力提升的重任，能有效帮助地方政府尤其是县域政府提升城市综合实力， 受到各地政府的广泛欢迎， 市场前景广阔，增长潜力可期。报告期内，公司继续按照各园区的经济发展定位，结合自有资源和渠道，聚焦电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等 10 大产业，多种形式并举，满足企业和地方发展要求，实现

43、企业的园区落地。公司在固安、大厂、怀来等京津冀都市圈区域继续保持快速发展，与此同时，公司产业新城异地复制成果彰显，长三角都市圈区域发展势头强劲，杭州区域和南京区域已跻身公司业绩增长极， 新能源汽车、 高端装备制造、 物流电商等产业集群已较成规模。嘉善区域和来安区域分别作为两大区域的核心，新增签约投资额增长迅速，标杆示范效应显著。 （二）房地产开发业务（二）房地产开发业务 公司以产业新城模式为基础，发展房地产开发业务，全力打造“孔雀城”住宅品牌。公司房地产开发业务以“为客户创造美好生活，为产业新城打造幸福住区”为使华夏幸福基业股份有限公司 2018 年年度报告 19 / 495 命，在深耕环北京

44、区域的基础上，积极布局长江经济带和粤港澳大湾区等核心都市圈区域，其中，环北京以外区域规模业绩增长较快，杭州、南京、郑州、合肥、武汉等区域签约销售增长迅速。 未来，孔雀城将继续以“成为都市圈置业首选，新城住宅开发最佳品牌”为愿景作为驱动，致力于从智慧、生态、文化三方面为客户构建幸福社区体系，配备全系生活配套设施，继续深入贯彻“以客户为核心”的经营理念，坚持全面合作，实现差异化定制产品，提升服务品质，提升市场竞争力。 公司产业新城业务与房地产开发业务在报告期内的进展详见第四节“经营情况讨论与分析”。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适

45、用 不适用 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 凭借着在产业新城业务的多年耕耘，公司作为产业新城运营商已形成了自身特色鲜明的核心竞争力： （一）紧（一）紧扣扣都市圈化都市圈化脉络脉络，战略选址能力突出，战略选址能力突出 公司作为河北成长起来的、深耕京津冀地区的企业，在京津冀地区的区位优势明显。在不断夯实巩固京津冀布局优势的同时，公司还洞察到都市圈已成为中国新型城镇化的主体形态，都市圈将成为我国未来较长一段时间经济发展的压舱石。为了紧紧把握住国家城镇化迈向都市圈化的历史机遇，公司积极布局核心都市圈，公司产业新城的异地复制进入全面加速时期。截至报告期末，公司在全国

46、范围内布局了 15 个核心都市圈，形成了“3+3+4”的战略格局，报告期内新增 18 个产业新城，截至报告期末累计布局 77 个产业新城。优秀的选址能力已经成为华夏幸福运营产业新城的护城河。 公司国内布局的 15 个核心都市圈具体分布图： 华夏幸福基业股份有限公司 2018 年年度报告 20 / 495 （二）开发性（二）开发性 PPPPPP 模式先进模式先进 公司秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性 PPP 市场化运作模式，在国内率先采用开发性 PPP 模式与地方政府就产业新城开发项目形成合作，打造“产业高度聚集

47、、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城，在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营六大领域，为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案，为政府与企业合作开展 PPP 模式开发产业新城提供了优秀范例，创造出“1+12”的效果。 （三）产业发展能力持续升级（三）产业发展能力持续升级 产业是经济增长的动力之源， 更是产业新城的立根之本。 公司坚持以 “产业优先”作为核心策略，聚焦新一代信息技术、高端装备、汽车、航空航天等十大重点产业，通过龙头引领产业集聚、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，凭借约 4,600 人的产业发展团队，从产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹

48、配、承载平台建设到全程服务运营，为所在区域提供产业升级的全流程综合解决方案，打造产业集群。公司产业发展能力作为产业新城业务的重要组成部分，得到各级政府广泛认可和赞誉，有效推动公司整体业务发展。 （四）建设宜居城市能力突出（四）建设宜居城市能力突出 公司坚持“以人为本、可持续发展”的城市发展模式。公司坚持活力生长、产城融合、宜居共享、绿色生态四大理念，统筹兼顾城市价值、空间系统、高端产业、智华夏幸福基业股份有限公司 2018 年年度报告 21 / 495 慧城市、新型社区、配套设施、生态活力和可持续发展八大要素，构建产业新城城市产品体系，以先进理念引领城市发展。公司以“战略前瞻性的规划、多专协同

49、化的设计、精益高效化的建设、智慧可持续的运营”四位一体，全生命周期推动城市发展。 （五）融资环境与能力不断改善（五）融资环境与能力不断改善 公司凭借稳健的经营与业务模式的优异性，已经形成畅通的多元化融资渠道，融资能力突出。公司已与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳定的战略合作伙伴关系，授信额度充足、贷款利率稳定，并积极利用公司债券、中期票据、超短期融资券、PPP 资产证券化等多渠道、多种类融资工具，为公司业务开展提供所需资金。平安人寿入股公司以及公司成为中国平安重要战略协同企业后，公司的融资环境及结构得到进一步的改善和优化，为公司未来业务的可持续发展提供了坚实保障。 此外，公司已获得中诚

50、信、联合、东方金诚等多家国内顶级评级公司“AAA”主体信用评级， 并且已获得国际信用评级机构惠誉“BB+”独立公司评级， 展望为稳定。 （六）平安入股，战略合作，持续发展（六）平安入股，战略合作，持续发展 报告期内，平安人寿入股华夏幸福，受让华夏控股转让的 19.70%公司股份。2018年 9 月 26 日，公司与中国平安签署战略合作协议，双方在一站式综合金融服务、实业协同发展方面展开全方位战略合作。2019 年 2 月，平安人寿继续增持 5.69%的公司股份。截至本报告披露日，平安人寿与平安资管合计持有公司 25.25%股份。 上述权益变动及战略合作体现了中国平安对公司未来经营发展的持续看好