房地产开发项目成本控制与管理_张百兵.docx

《房地产开发项目成本控制与管理_张百兵.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发项目成本控制与管理_张百兵.docx（73页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、 专 业 学 位 硕 士 学 位 论 文 房地产开发项目成本控制与管理 Cost Control and Management for Real Estate Development Projects 作 . 者姓名 张百兵 工 程 领 域 项目管理 学 号 41106049 指 导 教 师 袁永博教授 完 成 日 期 2 0 14 年 9 月 10日 丈 it嫂工 A # Dalian University of Technology 大连理工大学学位论文独创性声明 作者郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下进行研究 工作所取得的成果 .尽我所知，除文中已经注明引用内容和致谢的地方

2、外 , 本论文不包含其他个人或集体已经发表的研究成果，也不包含其他已申请 学位或其他用途使用过的成果。与我 一同工作的同志对本研究所做的贡献 均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意。 若有不实之处，本人愿意承担相关法律责任。 学位论文题目 ： k _ 作 者 签 名 ： _ 日 期 ： 年 月 日 大连理工大学专业学位硕士学位论文 摘 要 成本控制是项目管理的三要素之一，更是房地产企业对所开发项目进行项目控制管 理的关键要素，它在房地产开发项目的全过程各个阶段都有重要体现，因而，也是大多 数房地开发产企业，无论民营、上市公司以及乃至国有房地产企业都比较重视的内容。 房地产行业因为其行业固有的特

3、殊性：专业性强、建设周期长久、占用资金量大，同时 受市场不稳定因素及政府政策变化影响很大，已经逐渐变成了有较高风险投资的行业。 因此，要想使企业在目前激烈的市场竞争环境及严格的政府调控政策下屹立不倒，甚至 要获得较好的经济收益，就得有成熟的制度流程、先进的管理理念来有效合理的控制开 发成本。 本文从以下几点分析阐述房地产开发过程中对成本控制的思路和具体方法：首先， 本论文的前半部分概括总结了房地产成本组 成及房地产成本控制的体系与方法等内容； 第二，要纵向分析研究在房地产开发全过程的各个阶段成本管理者如何进行成本管理， 用到哪些制度、流程及方法；第三，是本论文的独创之处，关于房地产开发项目的动

4、态 成本管理提出了一个方法，即用一个表格掌握全项目动态成本的组成及发展走势，为项 目的成本管控做了一个变繁为简、清晰明了的思路；第四，列举了本人在实际工作中的 一个项目开发在投资决策阶段做的商务计划书及其编制过程，供成本管理者借鉴参考。 本文对房地产开发成本控制相关体系建设，制度流程，各个开发阶段成本控制实施 的做了总结介绍，希望通过自己创新的动态成本管理方法能为房地产行业成本控制工作 提供一定的借鉴和参考。 关键词 ：房地产成本控制；目标成本；动态成本 房地产开发项目成本控制与管理 Cost Control and Management for Real Estate Development

5、 Projects Abstract Cost control is one of the three elements of the project management; it is also an important element for real estate development project management, and throughout the whole process of real estate development project. Therefore, it is the issue which every real estate company pays

6、 close attention of, whether private or listed companies. The real estate industry has become a high risk industry, because it involve huge amount of capital investment, long construction period, high professional skills, and great impact from government policies and market uncertainties. If real es

7、tate companies want to stay on an invincible position and get good value for money in the current intense market competition environment, also under the strict government regulations， they must have advanced management concepts， mature process system, effective and reasonable development cost contro

8、l. The ideas and specific method for cost control in the real estate development process are analyzed and discussed in following three points in this essay: (1) Firstly, establish and improve relevant cost control system, that is target cost system, responsibility cost system, dynamic cost system, a

9、nd post-evaluation (summary) system for cost control. (2) Longitudinal analysis how to conduct cost management for cost managers during various stages in the whole process for real estate development, which including the systems, processes, methods and software used. (3) The original point of the pr

10、esent paper, on dynamic cost management of real estate development projects proposed a method in which to grasp the whole project dynamic cost components and the development trend of using a table, for cost control of the project has made a change to simplify, clear clear thinking. (4) Cited the bus

11、iness plan preparation process and the development of a project in my actual work done in the investment decision-making stage for cost managers draw reference. This article related to real estate development cost control system, and the system processes the various development stages of the impleme

12、ntation of cost control made a simmiary presentation, hoping to provide a reference for its own dynamic and innovative cost management cost control for the real estate industry. Key Words： Real estate cost control; Target cost; Dynamic Cost II 大连理工大学专业学位硕士学位论文 目 录 m m . i Abstract . II 1 绪 论 . 1 1.1

13、选题背景及研究意义 . 1 1,1,1选题背景 . 1 1.1.2选题意义 . 3 1.2论文的研究内容及方法 . 5 1.2.1论文的研究内容 . 5 1.2.2论文的研究方法 . 5 1.3国内外的研究现状 . 6 1.3.1国外研究现状 . 6 1.3.2国内研究现状 . 7 1.3.2论文研究技术路线图 . 11 2应用的理论方法及控制内容综述 . 12 2.1成本控制概念及相关理论 . 12 2.1.1成本控制的概念和目标 . 12 2.1.2房地产开发项目成本控制的原则 . 12 2.2房地产开发项目成本控制对象和构成 . 13 2,2.1房地产开发项目成本控制的对象 . 13 2

14、.2.2房地产开发项目成本的构成 . 15 3房地产开发项目全过程的开发成本控制 . 16 3.1构建房地产开发成本控制指标体系 . 16 3.1.1建立原则 . 16 3.1.2房地产开发企业成本控制组织架构 . 17 3.1.3房地产开发项目成本控制影响因素 . 18 3.1.4房地产开发项目成本指标控制体系 . 19 3.2房地产开发各阶段的成本控制 . 20 3.2.1投资决策阶段的成本控制 . . 20 3.2.2规划设计阶段的成本控制 . 21 3.2.3招投标阶段的成本控制 . 25 3.2.4项目施工阶段的成本控制 . 27 - I I I - 房地产开发项目成本控制与管理 3

15、.2.5项目竣工结算阶段的成本控制 . 28 3.3房地产幵发成本影响的主要因素 . 29 3.3.1项目决策 . 29 3.3.2 土地成本 . 29 3.3.3工程建设成本 . 29 3.3.4开发项目的管理费用、税费和财务成本 . 30 3.4房地产开发项目成本控制存在的误区 . 30 3.4.1把项目的成本控制集中放在实施阶段 . 30 3.4.2强调成本控制忽视项目开发进度 . 31 3.4.3强调成本控制忽视工程质量 . 31 3.4.4招投标实施过程不严谨 . 32 3.4.5项目成本控制各阶段脱节 . 32 4案例分析 . 34 4.1项 g概况 . 34 4.2项目成本控制组

16、织结构的建立 . 34 4.3项目各阶段的成本控制措施及过程 . 35 4.4某项目的投资决策阶段成本管理案例 . 39 4.4.1总体规划设计方案 . 39 4A2幵发项目可研成本测算 . 40 4.4.3工程进度计划 . 41 4.4.4开发项目的资金需求 . 43 4.4.5销售计划 . 44 4.4.6经营效益分析 . 47 4.4.7项目的物业服务管理 . 50 4.4.8风险分析及投资决策 . 52 4.5项目实施过程中的动态成本管理经验 . 55 4.6动态成本管理方法 . 56 4.7案例总结 . 57 5结论与展望 . 59 5.1结论 . 59 5.2展望 . 59 -IV

17、 - 大连理工大学专业学位硕士学位论文 参考文献 . 61 it it . 64 大连理工大学学位论文版权使用授权书 . 65 大连理工火学专业学位硕士学位论文 1 绪 论 1.1选题背景及研究意义 1.1.1选题背景 随着改革开发后我国经济的飞速发展，经过二十几年的沉淀，房地产行业目前已具 相当规模，尤其是二十世纪末期以来，房地产行业在开发规模、投资额度及销售量上连 续的保持着十分快速的增长，己逐渐成为増加就业和解决人民生活有重要关系的支柱性 产业。同时也为地方和国家的财政税收作出了惊人的贡献。 然而，由于房价的不断上涨，房地产市场的蓬勃发展的背后势必也要引起市场的开 放，部分别的行业资金和

18、境外资金大量的涌入，尤其是一些大中型国有企业和财力雄厚 的优秀民营企业慢慢的加入到了房地产行业，导致参与房地产开发的企业迅速增加扩 大，进而使房地产行业的市场环境急转直下，同时竞争也越来越激烈。然而多数的房地 产开发企业之中，由于各自的企业文化、员工素质及相应专业能力和管理水平的不一， 势必会导致在竞争激烈的市场环境下优胜劣汰，不能适应市场发展规律的将被大浪淘 沙。 由于我国经济发展现阶段情况及现实的供需矛盾影响，如今居民现有的工资涨幅水 平远远跟不上房价的上涨速度，与国际公认的合理比值相差甚远。因此政府为了控制房 价上涨过快的速度，以及保障百姓居有住所的权益，陆续的出台一些相应的规定和政策

19、, 用以加强宏观调控房地产市场，近几年国家的主要调控政策如下表 1.1 (来自新闻、报 纸及网络转载 ） ： “ 近几年国家主要调控政策 ” 。 纵观国家对房地产调控政策的解读，从 2010年以来政府的宏观调控愈发严格。而 随着近些年土地招拍挂的价格逐步的持续上涨，房地产开发的利润率越来越低，从原来 的被认为的 “ 暴利 ” 行业变成了 “ 微利 ” 行业，所以房地产开发的成本管理与控制就变 得十分紧迫和越来越重要了。目前国内少数几家规模较大的房地产开发企业，如万科、 恒大、龙湖、保利等各自的成本控制方法、制度流程不尽相同，各有优劣。而国内其他 一些中小开发企业还在沿用着过去的建筑公司的预算方

20、法和手段，多数都偏重事后控 制，也就是做了再算，没有全面的成本管理意识，同时也缺少管理上的制度和规范。正 是鉴于此种情形，要想做到房地产开发，就应迫切 的需要对项目的成本投入进行科学的 管理以及进行合理有效的控制。 房地产开发项目成本控制与管理 Tab. 1. 表 1.1近几年国家主要调控政策 1 In recent years the national main control policy 时间 出台文件、通知 主要内容 2005年 3月 2005年 5月 国务院办公厅关于切实 稳定住房价格的通知 上述通知的相应细则出台 老国八条，其中的八点意见来稳定 房价 新国八条，七部委为了加强调控联

21、 合发文 2006年 4月 27日 2006年 5月 24日 房贷利率上调 关于调整住房供应结构 稳定住房价格的意见 央行将各个档次的贷款利率全面上 调了 0.27个百分点，其中，银行房 贷基准利率 5年期以上由原来的 6.12%上调至 6. 39% 国八条 2006年 7月 6日 关于进一步整顿规范房 地产交易秩序的通知 要求在取得预售许可证后，房地产 开发企业必须 10日内开始销售 2006年 8月 1日 招标拍卖挂牌出让国有 土地使用权规范、协议 出让国有土地使用权规范 关于土地新政的内容 2010年 1月 10日 关于加强房地产用地供 应和监管有关问题的通知 国 H条 2010年 3月

22、 10日 关于加强房地产用地供 应和监管有关问题的通知 新出台 19条新政 2011年 1月 26日 国务院关于进一步做好 房地产市场调控工作有关 问题的通知 新国八条 2013年 2月 20日 国务院常务会议 国五条 目前房地产市场已经逐渐由原高利润向低利润转变，利润率的获取已经在向市场的 合理价值规律发展，房地产幵发市场日趋规范，多数房地产开发企业依靠以往过去的那 种较高销售价格、且并不低廉的成本支出，非常粗枝大叶的成本管理形式中获取了极高 额利润的时期已经再也不会存在了，现在如何将房地产开发企业的开发成本进行有效的 控制和合理降低，就成为了增加房地产企业利润率及使企业很好生存并能持续发展

23、的有 大连理工大学专业学位硕士学位论文 效手段。那么如何在房地产幵发项目中，通过控制开发成本的投入、提高成本管理的效 率，来达到不断提高经营效益的目的，从而逐步使企业从粗放式的管理向高度集中的效 益型管理转化，最后真正的达到最大化的房地产开 发项目获取利润，这一点正被越来越 多的房地产开发企业关注。 1.1.2选题意义 经过多年的发展，房地产市场日渐稳定，房地产开发企业越趋成熟，经过自然淘汰， 生存下来的企业在管理上己经摸索出了适合自身企业的一些规律，但目前房地产市场竞 争的激烈程度未有丝毫的降低，反而是愈演愈烈。那么企业要想更好的生存及发展壮大， 就必须有一套先进管理理念、制度与方法，尤其是

24、成本管理，加强开发项目的成本管理 对房地产企业获得既有利益及长远发展具有很重要的意义。 (1) 提高房地产开发企业竞争力所需。中国房地产行业经过近三十年的发展，在 行业本身和市场的发展上都得到了长足的进步，己经走上了健康和良性的发展轨道。伴 随着房地产市场的逐步规范和完善，消费者也日趋理性和成熟，房地产企业之间采用何 种竞争策略，如何形成企业固有的核心竞争优势，己经成为企业生存与发展的关键。企 业要想保持一定的竞争优势、树立品牌，就要尽量合理的降低开发成本，也就是提高所 开发产品的性价比，让成本保持在一个合理的水平。只有这样将项目的开发成本降低至 行业平均水平之下，企业才能有足够的竞争力，才能

25、可持续的发展下去。 (2) 提高房地产开发企业的经济效益。在如今的政策和行业竞争环 境下，房开发 企业终极目标就是要获取更高的利润，而根据价值工程的原理，利润简单计算就是由收 入减去成本后得出的，然而在短吋间内，房地产企业所定位的产品价格在很大程度上是 要受到市场的约束的，而且在当前的市场环境中，由于国家的宏观调控政策对商品房价 格控制较为严格，于是要想提高幵发项目的经济效益，最直接和有效的手段就是做好项 目的成本控制工作了。 (3) 有效的控制房地产开发成本可以保障开发企业获取利润，从而可以抑制控制 房价上涨，这对房地产市场的健康发展及整个国民经济都有着积极的意义。目前房地产 市场处于供求关

26、系不 平衡状态，供应量大于需求量，要想房价有降低的空间和可能，就 必须要有效合理地控制开发成本，以及把快速上涨的房价控制住，才有可能重新调整房 地产市场，使其向着良性的状态发展。同时，由于房地产行业与其它相关行业的关联性 很强，据不完全的统计，房地产行业的发展能够带动其它行业儿十个部门，超过上千种 产业的发展，因此只有一个健康发展和市场的稳定的房地产行业，才会很好的带动其它 相关附属行业的发展，从而使国家的经济大环境越来越好。 房地产开发项目成本控制与管理 (4)使房地 产幵发全项目管理水平提高的需要。房地产是资金密集型的行业，目 前所用的管理方法和手段大多都比较规范，进入条件不是很高。据 2

27、012中国房地产企 业经营管理蓝皮书统计显示，全国登记的房地产开发企业总数由 2004年的 59242家 增加至 2008年的 87881家，到 2010年降至 66290家（图 1.1)。以前的房地产开发企 业虽然数量较多，但大多数企业的管理水平和人员素质较低，受这些条件的限制，在项 目管理过程中，特别是在成本控制方面的能力很低，然而成本控制作为贯穿项目整个过 程的一项管理要素，想方设法提高成本管理水平才能带动整个项目管理水平的提高。 图 1.1 2004-2010年全国房地产开发企业数量 Fig. 1.1 The number of national real estate develop

28、ment enterprises at 2004-2010 目前，房地产市场在国家宏观调控的作用下，供给平稳增长，房价总水平涨幅波动 不大，房地产市场面临调整，房地产业在资金紧张的情况下需要整合，不少房地产商开 始重视企业的成本控制问题，但是很多企业缺乏有效控制成本的办法和措施，使企业没 有真正运用好成本控制这个工具。 企业进行成本控制的目的不单是指施工成本控制，或是为了某个阶段的费用节约， 而是从企业的全方位、全过程的角度出发，做到最大限度利用企业有效资源，从整体意 义上降低企业的成本，从而提高企业的经济效益、社会效益，并提高企业成本控制的科 学性。 大连理工大学专业学位硕士学位论文 本论文

29、的研究不是从某一个方面或某一阶段进行成本控制，而是将成本控制分为开 发项目投资决策阶段（可研阶段）、规划设计阶段、招投标阶段，施工阶段、竣工结算 阶段等五个阶段，后文将从这些方面重点阐述如何做好各阶段的成本控制，从整个开发 过程出发以提高房地产开发企业的成本控制水平，并期望能使开发商更加重视项目决 策、设计方面的成本控制管理，帮助部分房地产开发企业顺利度过调整期做出一定的贡 献。 1.2论文的研究内容及方法 1.2. 1论文的研究内容 本文主要研究内容为以下几个方面 ： (1) 论述本文的写作背景、研究意义。对我国房地产业的发展、开发成本控制现 状、结合自身实际工作经验进行研究。 (2) 房地

30、产开发项目成本控制理论研究。首先对房地产开发项目成本控制的相关 理论进行了归纳分析，理清研究脉络，并得出自己的认识和理解。其次，对房地产开发 项目成本控制的相关理论进行综述。 (3) 建设项目成本控制存在的问题。本章分别在工程进度、质量、招投标等不同 方面进行了分析，从上述方面发现问题。 (4) 建设项目开发的成本控制体系。对成本控制体系的特征和内涵进行了概括与 分析。 (5) 建设项目开发成本控制对策研究。本论文对开发项目全过程的五个阶段进行 了项目幵发成本控制对策和方法的研究：投资决策阶段（可研阶段）、规划设计阶段、 招投标阶段、施工阶段和竣工结算阶段。 (6) 结论，简要说明了主要的研究

31、成果和不足之处以及对未来的展望。 1.2. 2论文的研究方法 本文综合运用项目管理和房地产开发实践中的成本管理的有关经验，对房地产开发 项目成本如何控制与管理，得出了有效性较强的结论，具体研究方法如下： (1) 经验总结法 经验总结法是通过对以往开发项目的实际操作和遇到的具体问题，进行进一步的归 纳总结与分析，使之更加系统化、理论化，并上升为最终经验的一种方法。人类历史上 长期运用的较为行之有效的领导方法之一就是善于总结推广先进经验。 (2) 描述性研究法 房地产开发项目成本控制与管理 描述性研究法是一种简单的研究方法，它是通过自己的理解和验证将已有的实际案 例、规律、现象和理论，给予完整的叙

32、述，并且合理的解释出来。它更多的是解释别人 的论证，虽然是对各种理论、实践的一般描述，但却是在科学研究中是必不可少的一种 研究方法。它能定向地提出问题，介绍经验，描述现象，揭示弊端，它更有利于普及工 作，它的实例很多，有对某些现状的看法，有对实际问题的说明，也有带揭示性的多种 情况的调查等等。 1.3国内外的研究现状 1.3. 1国外研究现状 在国外，随着房地产开发项目管理经验的积累和项目成本控制管理理论的深入 ，各 方越来越重视房地产开发项目的成本控制与管理。在欧美一些发达国家，房地产项目开 发的90%以上的开发成本是由规划设计阶段和合同阶段决定的，尽可能减少开发项目的 不确定因素，将成本控

33、制管理的重心前移，也就是成本前置，计取一定比例的风险项目 金额实行包干，包括项目开发过程中可能出现的不确定、不可预见因素。通过对投资决 策阶段（可研阶段）、规划设计阶段、招投标阶段、施工阶段以及竣工结算阶段的成本 控制来实行项目全过程的成本控制，项目实施阶段的成本基本上偏离较小，通过合同管 理，控制设计变更、控制现场签证等来控 制建设项目成本，从而来控制成本风险。国外 已经形成结构化、系列化、系统化的标准合同条件局面，不同的项目、不同的承包主体、 不同的承包方式，不同的计价方式都能找到适用的、非常方便的标准文本合同，从而为 成本控制提供了有力的保障。 (1) 项目全过程成本管理 Munns A

34、 K， Bjeirmi B F (1996)在在实现项目的成功中的项目管理作用一书 中提出不同的项目管理技术来实现项目的成功已经在诸如时间的规划和控制广泛的建 立起了作用，包括成本控制、进度控制及质量控制。 1 Winch G M (2001)在概念框架下的全过程管理一文中提到在近年来在建设项 目管理中，全过程管理的概念及理论方法得到了长足的发展研究，并在项目的实际操作 中得以充分的运用。 2 (2) 目标成本管理 Okano H, Shimizu N， et aL在日本企业的目标成本管理：当前状态的艺术一 文中描述目标成本管理就是实现与规划项目的预计发生的成本，并通过使用方法如价值 工程进行

35、详细设计开发。 大连理工大学专业学位硕士学位论文 Tani T (1995)在目标成本管理的交互控制一文中提出目标成本管理 （ TCM) 从同步工程的观点。制定和测试的假设上的参与目标成本过程管理者的影响力。它描述 了过程的交互控制，针对信息和价值共享的管理者，有助于解释为什么同步工程能使企 业有效地工作。 4 (3) 规划设计阶段成本控制 OBrien J J.在建筑设计中的成本分析控制中提出了设计阶段成本管理可以 介入，并提供成本参数指标，设计师可参考进行设计。 t5 Stecke K E (1985)在规划设计中成本控制的问题一文中提到规划设计首先应 强调设计的合理性及可实施性，可同时考

36、虑成本投入的情况，请成本人员参与，做到数 据量化。 6 Boehm B, Abts C， Chulani S(2000)在开发成本在设计中的调查一文中指出没 有一个单一方法或理论可以支撑一个系统工程良性运行下去，必须将成本控制与进度、 质量控制相结合，并在设计阶段提前介入。 7 1.3.2国内研究现状 1980年以后，我国的建设工程项目的成本管理学术界提出了对建设项目进行全过程 成本管理的管理思想 （ Whole Process Cost Management-WPCM)，该理念倡导项目的成 本管理在建设项目全过程的各个阶段要进行全方位的工作。因为项目的投资在整个项目 建设的各个阶段都有体现，

37、并且在项目实施之前的投资决策阶段和规划设计阶段式是对 整个项目的成本投入形成的最主要的时期，因而，成本控制要以规划设计阶段时期的管 理作为主要工作，采取合理有效的经验和方法，也要进一步的对项目开发全过程进行实 施动态的成本管理是项目成本管理的重点。 (1) 项目全过程成本管理 局扬，王鹏 （ 2004)在建：以利润为基准品牌为目标的成本官理体系的研丸中 主要以论房地产开发全局成本管理为论点： 一方面成本要素内部以及时间和质量之间与 成本也有一定的代偿性，往往表现为发生此消彼长；另一方面，成本与品牌、利润、收 入存在着联动的影响关系。主要提出的是以利润为基准，以品牌为目标的全局成本管理 理念 ；

38、 M 宋体民 （ 2005)在全生命周期工程造价管理研究中研究的建设全生命周期造价 管理实际是一种体现了工程项目全生命的整个周期，包括可行性研究期、建设投资期、 使用期以及翻新与拆除期等将各个阶段的总造价最小化的方法。不能只局限于在工程项 目建设前期的投资决策阶段和设计阶段对全生命周期的工程造价管理方法和思想， 还应 房地产开发项目成本控制与管理 该进一步在工程合同的总体策划、施工组织设计方案的评价和工程建设的其它各个阶段 中使用，同时也要考虑到项目的运营和维护阶段的成本管理。 9 冯伟 （ 2005)在房地产幵发项目全面成本管理与控制这一论文中研究到，建设 成本控制与管理应该是全方位、全过程

39、的，想要进行全方位、全过程的成本控制就必须 得排除各种干扰因素才能进行。只有建立健全激励竞争机制，坚持以人为本，层层签订 责任成本责任书，赏罚分明，房地产幵发企业才能取的较好的社会 效益和经济效益。 1 陈志强 （ 2009)在浅谈房地产开发项目的成本控制一文中提出，开发成本的控 制与管理之于房地产开发项目，就是对概算、预算、合同执行及结算的一种全过程管理， 过程中反馈动态成本，并将实际发生的动态成本 （ 含合同、变更签证）与目标成本各科 目的预留作比较，从中找出差距找出差异，最终达到很好的成本控制的目的。 11 胡胜杰 （ 2008)在房地产建设项目整体成本管理体系分析中指出，房地产开发 项目的全过程成本管理与控制应该建立起全面的成本管理体系，这是一种有效方法对提 高房地产成本管理能力来说。全面的成本