无房产证的房屋租赁合同是否有效-汇总.docx

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1、无房产证的房屋租赁合同是否有效?无房产证的房屋租赁合同是否有效? A2.J873 房屋未取得权属证书的租赁合同效力 1.江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的看法(2008年12月10日审判委员会第40次会议探讨通过) 第三条 当事人以租赁房屋未取得房屋产权证书为由要求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持，但未取得合法建设手续无法领取产权证书的除外。 2.广东省高级人民法院关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导看法(粤高法发200141号) 其次十九条 土地运用权人办理了合法的报建手续，房屋已经建成并经工程质量验收和消防验收合格，具备交付运用的条件，在未

2、领取房屋产权证书前将房屋出租的，租赁合同可认定有效。城镇私有房屋不要求验收的，前款出租的房屋可不受工程质量验收和消防验收合格的限制。 1.房屋租赁合同的出租人非必需具有产权证书甘肃省水利厅与甘肃省嘉宝商贸有限责任公司房屋租赁、买卖纠纷上诉案 房屋全部权人出租、出售属于自己(产权没有争议)的房屋，是其行使对全部物收益、处分权的行为。在产权无争议的状况下，其所签订的房屋租赁合同、房屋买卖合同不因全部权人于缔约时没有取得房屋全部权证而无效。 案号：(1999)民终字第152号 审理法院：最高人民法院 来源：中华人民共和国最高人民法院判案大系(民事卷一1999年卷)，肖扬总主编、最高人民法院民事审判第

3、一庭编，人民法院出版社2003年出版 2.出租房屋未取得权属证书不足以认定租赁合同无效河南富康医药超市有限公司诉许某房屋租赁合同纠纷上诉案 房屋租赁合同在房屋未取得权属证书的状况下，出租人业已取得房屋运用权，其对涉案房屋是否享有全部权，并不影响承租人依据合同约定向出租人履行交纳租赁费用等义务，出租人要求承租人根据合同约定支付租金的诉讼恳求有事实和法律依据，应当予以支持。 案号： (2012)郑民四终字第152号 审理法院：河南省郑州市中级人民法院/ 来源：法院审理房地产案件观点集成朱树英主编，中国法制出版社2012出版 1.关于暂未取得房产证的状况下房屋租赁合同效力问题 原建设部城市房屋租赁管

4、理方法第6条的规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋全部权证的;”根据上述规定，未依法取得房屋全部权证的，房屋不得出租。城市房地产管理法第52条在对租赁合同进行定义时，将出租人限定为全部人。故没有产权证的房屋，不得进行出租。很多法院据此也认为，无产权证的房屋出租的房屋租赁合同应认定为无效。 但是上述观点是否正确存在相当大的争议。合同法第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人运用、收益，承租人支付租金的合同”，从该法律规定可以看出，强调的是转移租赁物的运用和收益，并不要求出租人必需是租赁物全部权人或已取得产权证。合同法第224条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物

5、转租给第三人。” 合同法允许转租的规定也可以印证出租人并不肯定是房屋全部权人。从合同的角度来分析，出租人作为合同的一方，并非以全部权人为限，因为租赁关系体现的是占有的转移：一方让渡其占有获得租金利益，另一方则通过支付租金取得占有以及运用收益。从物权的角度来分析，合法占有权人在全部权人允许的范围内享受收益权，房屋的合法占有人也有权出租房屋。因此，现实生活中应分状况认定尚未取得房产证的房屋能否出租问题，在出租人为房产合法占有人的状况下，虽然出租人未取得房产证，但仍旧有权出租房屋。 城市房地产管理法第52条规定：“房屋租赁，是指房屋全部权人作为出租人将其房屋出租给承租人运用，由承租人向出租人支付租金

6、的行为。”此处虽然将房屋出租人说明为“房屋全部权人”，但一是不属于“效力性强制性规定”;二是对租赁合同出租人的限定过窄，并不符合立法原意。最为显著的例子是国有房屋的出租，并非全部权人行使，而是由有管理权的人行使。出租人明显不应限于全部人。三是没有房屋产权证并不必定就不是产权人。在工程未竣工之前，开发商虽未取得房产证，但是在建工程的全部权人，其当然有权将在建工程对外出租。 有些人认为原城市房屋租赁管理方法第6条第1款规定了“未依法取得房屋全部权证的房屋不得出租”，但需留意该方法是建设部颁布的部门规章，不属于法律和行政法规，不能作为认定合同效力的法律依据。因此，未领取房产证不必定导致房屋租赁合同无

7、效，开发商可以在取得商品房预售许可证后对外签订租赁合同。同样，预售商品房的购房者在签订了商品房买卖合同以后，房屋标的已确定，也可以对外签订租赁合同。 (摘自法院审理房地产案件观点集成，作者：朱树英，中国法制出版社2012年出版) 2.房屋未取得权属证书的租赁合同效力 目前，多数法院在司法实践中，在确认房屋租赁合同的效力时，仅仅要求出租人具有房屋全部权(产权没有争议)或者得到房屋全部权人的合法授权，而没有一律要求出租人证明其持有产权证。我国现行法律中，只有1999年1月1日实施的房地产管理法第52条给城市房屋租赁下了定义，即：房屋租赁，是指房屋全部权人作为出租人将其房屋出租给承租人运用，由承租人

8、向出租人支付租金的行为。司法实践中，一些法官以此为依据，主见房屋租赁合同的出租人必需是全部权人，否则房屋租赁合同无效。这种观点是不正确的，首先，且不说依据新法优于旧法的原则，人民法院审理涉及房屋租赁合同纠纷案件首先应当考虑适用的是1999年10月1日实施的合同法，而且房地产管理法第52条内容的本身并不属于法律关于城市房屋租赁的禁止性规定，该条并没有规定租赁合同的出租人必需对合同标的物享有全部权，否则合同无效。 根据民法理论，有权对财产进行占有、运用、收益的人，不仅仅有全部权人，还包括合法占有人。即使是出租他人之物，其中既包括擅自出租他人之物，也包括承租人于租赁期内或者租赁期届满后擅自转租他人之物的，是否要一概认定这些租赁合同无效，不仅在理论上存在争议，在人民法院司法实践中也仍旧做法不一。 最高人民法院法官倾向于认为，虽然合同的效力属于人民法院主动审查的范畴，但我国现行法律和行政法规中并没有规定租赁合同中出租人必需对合同标的物具有全部权或者经全部权人授权，否则合同无效。因此不能认为租赁合同的出租人对合同标的物必需具有全部权或者其出租行为必需经过全部权人的授权。 (摘自反不正值竞争法原理，作者：孔祥俊，学问产权出版社2014年出版) 无房产证的房屋租赁合同是否有效?