2021年房地产基金种类优质.docx

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1、2021年房地产基金种类房地产基金相关内容随着房地产基金运作模式的不断成熟和运作规模的不断扩大,当前房地产基金几乎已经渗入美国每一个大中城市的房产经营活动中。房地产投资基金的发展不仅为广阔投资者供应一种金融投资工具,也为房地产业的发展供应了高效的融资渠道,成为连接金融和房地产两大行业的纽带。房地产基金房地产基金分类美国房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分,采纳互惠基金的共同基金组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金,而采纳有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。其中,以有限合伙制房地产投资基金最为普遍,而采纳开放式基金模式的相对较少;约占30%。房地产基金特点具有流淌性

2、强的特点,便于投资者限制风险,而且该类基金具有面对投资者更为广泛的优点。但是美国对开放式房地产投资基金的投资方向有所限制,该类基金一般不能干脆投资于房地产资产,而是要通过投资于房地产投资信托股票、房地产相关债券等房地产相关金融产品来参加房地产产业的投资,而且要求其在房地产方面的投资比例达到基金规模的90%以上。房地产基金优势以获得投资收益为目的的房地产投资基金的供应者之所以不采纳“单个投资制度”干脆投资房地产项目，而是通过“集合投资制度”间接从事房地产投资，是因为房地产投资基金具有流淌性高、变现实力强、集合投资、专家管理、分散风险、降低交易成本、运作规范的特点，具有“单个投资制度”所无与伦比的

3、制度优势。房地产基金基金种类公司型房地产基金公司型房地产基金是以公司法为基础设立、通过发行基金单位筹集资产并投资于房地产的基金。其认购人和持有人是基金的股东，享有股东所应享有的一切利益，同时也是基金公司亏损的最终担当者;其发起人可以自己管理基金，也可以从组织之外聘请基金管理公司进行基金的投资管理。契约型房地产基金契约型房地产投资基金又被称作信托型基金，是指以信托法为基础，依据当事人各方订立的信托契约，由基金发起人发起，公开发行基金凭证募集投资者的资金而设立的房地产投资基金。其最大特点是基金本身不是一个有法人地位的公司。契约型房地产投资基金三方当事人分别为：基金受益人、基金管理人和基金信托人。有

4、限合伙型房地产基金有限合伙将合伙人分成两类，即：有限合伙人和一般合伙人。对于有限合伙公司而言，前者是企业的全部者，后者是企业的经营者。有限合伙型房地产基金的目的是获得能产生最大现金流量的房地产，可能实行用现金购买收益型房地产的策略。投资者的目的将确定有限合伙型房地产基金投资目的以及相应的策略。有限合伙型房地产基金的集资通常有两种形式：基金制和承诺制。有限合伙制房地产投资基金一般由一个负无限责任的一般合伙人(基金管理公司)和一个或多个负有限责任的合伙人(基金投资者)组成,主要以私募的方式募集资金,并将所募集的资金用于房地产投资。在这种基金组织形式中,一般合伙人负责基金经营管理,并对基金债务担当无

5、限责任;而有限合伙人拥有全部权而无经营权,也不担当无限责任。有限合伙制房地产投资基金投资方向严格限定于房地产有关的证券(包括房地产上市公司的股票、房地产依托债券、住房抵押贷款债券等)和房地产资产等方面。房地产投资基金干脆投资的房地产资产一般是能产生较稳定现金流的高级公寓、写字楼、仓库、厂房及商业用房等物业。有限合伙制基金的一般合伙人担当的是无限偿付责任,所以一般在其发起基金时会规定基金不会通过负债的方式购进物业,除非基金所投资的物业须要装修、修理以及其他改进物业状况等措施而基金本身的现金周转出现肯定的困难时,可以进行适当融资,但融资的比例一般也不超过投资物业价值的25%。房地产基金风险房地产基

6、金的投资风险包括：经营风险、财务风险、流淌性风险、通货膨胀风险、管理风险、利率风险、政策法规风险和环境风险。基金内部限制措施包括：可行性探讨、内部风险限制、制定房地产地产基金投资决策流程，以及建立投资决策委员会和风险限制委员会。房地产投资基金投入之前的风险主要是由信息不对称引起的。这一时期的风险防范措施的形成应建立在如何保证房地产投资基金能够尽可能得到来自企业家和投资企业的完整精确的信息。只有证明可将机构资产授权给经营者，才能依靠他们为房地产投资基金获得的最大利益。为此须要实行以下风险管理措施：借助商业安排书、尽职调查、借助特地的中介服务公司的评估和服务、借助中介机构的推介及实行投资组合策略。

7、房地产投资基金投入之后的风险主要来自事后信息不对称以及由此产生的道德风险，同时还要考虑投资本身面临的风险。面对可能的风险，房地产投资基金应当实行以下措施：用双方签订的投资协议防范风险、基金经理人对房地产企业的监控机制及违约补救。房地产基金的财务管理模式有：单始终接管理模式、联签管理模式、代理记账模式、完全审计模式以及内部审计模式。相关 ：地产基金高收益诱惑 选择时需擦亮双眼2022诺亚控股下半年度策略报告认为，房地产刚需入市的条件渐渐成熟，刚需入市将推动销售回暖，管理实力的提升和较高的周转速度都能有效提高房地产开发企业的盈利实力，同时在房产洗牌过程中，大品牌将获得更大的提升空间，2022将是房

8、地产金融的真正启动之年。然而，记者在宁波多家银行了解到，银行基本上停止了房地产相关信托类产品的发售，缘由均为风险上的考虑。某位资深开发商表示地产基金这种融资方式想尝试的公司许多，国内运作好的项目并不多，一旦胜利，投资者的确能从中获得比较可观的收益，但“限购”等调控风险依旧存在。另一位则表示，房地产开发利润空间大幅缩水，许多都是以价换市，有些城市甚至出现了房价跌破楼面价的状况，所以要实现15%的纯利润也不简单，但是一方面是“土地为王”到“现金为王”的转变，一方面是贷款不易的现状，假如结合贷款成本，地产基金的利润率也不是难以实现。一位有着一级市场丰富投资阅历的投资人士表示，房地产基金的收益很迷人，但是风险也特别大，基本属于与企业合作发行，在性质上属于私募债的形式，假如有股权或者土地作抵押，风险略微小些。目前市场上最流行的是债权类投资，这种方式类似于高利贷，基金将钱交给开发商，开发商将公司印章、银行印鉴等作为抵押，同时必需保证每年的回报率。该资深投资人建议，投资者在选择项目及公司时必需擦亮眼睛，因为这类项目的周期都比较长，一般为三年左右，就市场来说很难预判，一旦项目损失，投资者无法干脆向项目本身要回本金，而是要向合作企业要，假如企业本身是个空壳公司，那么风险就特别大。!-