最高法院发布的房屋租赁合同纠纷裁判规则汇总.docx
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1、最高法院发布的房屋租赁合同纠纷裁判规则1、合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的,预租合同应认定无效浙江银泰投资有限公司诉包头市中冶置业有限责任公司房屋租赁合同案本案要旨:双方当事人就尚不存在或尚未建成的房屋签订的租赁合同为房屋预租合同。现行法律、行政法规、司法说明对房屋预租合同无特殊规定,在此情形下,其相关问题的认定可参照适用有关房屋租赁的规定。若合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的,预租合同应认定无效。来源:民事审判指导与参考.总第71辑(2022.3)2、不定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同的租赁人同样享有优先购买权,侵害承租人优先购买权造成其损失的,应当担当相应的
2、赔偿责任李克俭诉韩延伟、邵学美房屋租赁合同纠纷案本案要旨:不定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同的租赁人同样享有优先购买权。侵害承租人优先购买权造成其损失的,应当担当相应的赔偿责任。优先购买权受到侵害的,承租人的损失系购买所承租房屋的机会利益,其经济损失的数额应当综合考量房屋的实际成交价与承租人知道或应当知道其优先购买权受到侵害时,该房屋的市场价之间的差价损失、租赁期限的长短、购买机会的大小、承租人如参加购买形成的竞价可能等因素予以确定。案号:(2022)鲁01民终4094号来源:人民法院案例选.总第124辑(2022.6)3、租赁房屋未取得建设工程规划许可证或未根据建设工程规划许可证的
3、规定建设,应确认租赁合同无效中交海西投资有限公司诉上海置亚实业有限公司、中国人民解放军93792部队等房屋租赁合同纠纷案本案要旨:在房屋租赁合同纠纷中,依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件详细应用法律若干问题的说明其次条的规定,假如租赁房屋未取得建设工程规划许可证或者未根据建设工程规划许可证的规定建设,则应确认租赁合同无效。合同无效后,依据合同法第五十八条的规定,承租人应负返还租赁物的义务,但若承租人与出租人之间仅存在形式上的交接,从未实际占有运用租赁物,租赁物始终由其他主体占有运用,且出租人对此明知,则不应判决承租人负担返还租赁物的义务。案号:(2022)一中民初字7988号来源
4、:人民法院案例选.总第121辑(2022.3)4、长期且租赁目的明确的租赁合同中,约定租期未满一方终止合同应提前告知对方并支付违约金的,该条款系违约条款,而非随意解除权条款联丰(厦门)房地产开发有限公司诉骆华蓉房屋租赁合同纠纷案本案要旨:租赁合同中约定租赁期未满合同一方单方终止合同,应提前告知对方并支付违约金,该条款是否视为给予合同一方随意解除权,应依据履约本意、违约责任详细约定等客观状况予以详细分析。若是长期租约且租赁目的明确,应认定该条款约定应系对合同履行中违约责任的约定,并非给予双方随意解除合同的权利。案号:(2022)闽02民终字3323号来源:人民法院案例选案例.总第115辑(202
5、2.9)5、法院应结合合同的履行事实、日常阅历法则、市场交易主体行为习惯等推断缔约双方是否存在恶意串通宁波市北仑区农村信用合作联社柴桥信用社诉宁波市北仑鑫盛达箱柜厂、宁波博森汽配工贸有限公司房屋租赁合同纠纷案本案要旨:第三人主见双方当事人签订的合同存在损害其利益的事实,而应被认定合同无效的,由该第三人担当举证责任。人民法院应结合合同签订后的履行事实、日常生活阅历法则、市场交易主体的行为习惯等来推断缔约双方是否存在恶意串通,从而认定合同的效力。案号:(2022)浙民申字第2999号来源:人民法院案例选.总第110辑(2022.4)6、承租在建工程的承租人,不得以房屋未经竣工备案为由,主见房屋交付
6、不合格,要求解除合同李宏斌诉廖文进房屋租赁合同纠纷案本案要旨:消防备案包含设计备案与竣工备案,竣工备案可以在装修完成后投入运用前一并进行。承租在建工程的承租人,不得以房屋未经竣工备案为由,主见房屋交付不合格,要求解除合同。案号:(2022)厦民终字第2883号来源:人民法院案例选.总第94辑(2022.4)7、公产房原承租人在承租期内死亡,其同居一处、共同生活同户籍两年以上的家庭成员可以申请住房租赁过户王淑姮诉张洁、第三人天津市宗教房产公司房屋租赁合同纠纷案本案要旨:公产房承租人在承租期内死亡,其同居一处、共同生活同户籍两年以上的家庭成员,可以申请住房租赁过户。住房租赁过户按其家庭成员中配偶、
7、子女、其他亲属的依次,并征得家庭成员同意后方可办理;对于申请住房租赁过户达不成协议的,法院可以依据案件详细状况确定某一家庭成员享有承租权,但需给其他家庭成员适当的经济补偿。夫妻双方对公产承租权权属难以确认的,由主见权利的一方负举证责任。当事人举不出有力证据,人民法院又无法查实的,可以参照最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干详细看法第七条的规定,由夫妻双方共同享有承租权。案号:(2022)一中民一终字第555号来源:人民法院案例选.总第87辑(2022.1)8、租赁合同中“同时租用、同时终止”条款是对合同解除的约定宁波市鄞州永南服饰有限公司诉宁波市鄞州万嘉工艺品有限公司房屋
8、租赁合同纠纷案本案要旨:两份约定租赁期限相同的合同主体并不必定成为履行该约定条款的共同体,应当依据合同相对性原则推断三个主体之间签订的两份合同是两个存在肯定联系的独立合同还是三方合同。“同时租用、同时终止”条款实则是对合同解除的约定,一份合同的提前终止导致另一份合同解除条件的成就,享有解除权一方有权行使解除合同。案号:(2022)浙甬民二终字第221号来源:人民法院案例选.总第86辑(2022.4)9、承租人优先购买权被侵害的应以争议时房屋市场价格与实际售价差额确定赔偿额上海远高校习广场教化科技有限公司诉上海泰润房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷案本案要旨:出租人侵害承租人优先购买权的,应当担
9、当赔偿责任。承租人恳求损害赔偿时,应以争议发生时系争房屋市场价格与房屋实际售价间的差额作为赔偿基准。案号:(2022)杨民四(民)初字第3177号来源:人民法院案例选.总第82辑(2022.4)10、违法建筑租赁合同无效不应给付免租期内占有运用费扬州富尔亿塑胶有限公司与扬州心致宾馆用品有限公司房屋租赁合同纠纷案本案要旨:我国法律对违法建筑租赁合同的效力作出了否定性评价,但合同中关于处分违法建筑占有利益的约定,特殊是对免租期限的合意,系出租人在意思自治的范畴内对自身权利的处分,在确定给付占有运用费的起止期限时仍应参照适用。以违法建筑为标的物订立租赁合同,出租人不得因其违法行为或自身过错反从中受益
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