房地产项目营销策划范本.docx

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1、房地产项目营销策划房地产项目营销策划1 一、_楼市分析 特性化、形象化竞争日益激烈，将成为_市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必需把握时机，尽竭利用自身的特性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富特性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。 二、项目物业概述 三、项目物业的优势与不足 优势: 位置优越，交通便捷 位置优越:处于北城区的成熟社区之中心;徒步分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。 交通便捷:公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案 区内康体、消遣、休闲设施一应俱全 室外设施:活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场 室内设施:桑拿浴室、健身室、乒乓球室

2、、桌球室、卡拉酒廊 小户型 房厅、房厅，面积-平方米之间的小户型，以及供应菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简洁、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。 不足: 环境建设缺乏吸引性景观 环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群爱好;不利于提升花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满意区内居民的荣誉感。(现代住宅不仅要满意居住的须要，还要满意居住者特别的心理需求) 物业管理缺乏特色服务 物业管理方面未能依据目标购房群的职业特点和实际需求(事业有成、时尚、享受)开展特色服务，使花园在服务方面缺乏了应有的特性和吸引力。 四、目标购房群 年龄在-岁之间经济富有有投资意识或有习惯在北城生活

3、的中老年人 家庭构成:-口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年 年龄在-岁之间事业蒸蒸日上月收入在元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主 家庭构成:-口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年 五、项目物业营销阻碍及对策 阻碍: 花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。 区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。 对策: 把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特殊单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。 商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其缘由有二。 一是区内人气不旺，二是花园离大型购物中心太近。 故对策有二: 1、引爆住宅销售，带旺区内

4、人气，促进商铺的经营和销售; 2、依据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如:高品尝的酒廊、咖啡厅等。 六、形象定位 依据物业项目的自身特点和目标购房群特别的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为:凸显人生至高境界，完备人生超凡享受的特别住宅。 主体广告语: 辉煌人生，超凡享受 -花园供应的(给您的)不止是称心满足的住宅 辉煌人生 花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是别出心裁的，是辉煌的。 房地产项目营销策划2 一、策划缘起 东部旅游节日在即，全城热销海岸生活 7月22日，在

5、_省文化厅和_市_区政府主办的“首届亚洲少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，_的旅游旺季和置业高潮已经到来。随着万科东海岸和心海伽蓝的接连开盘，东部家居生活不断朝着海岸新时尚升级。云深处静静入伙等好消息启发人们，_须要宣扬，_须要更加时尚的海风吹拂。 二、合作优势 _周刊，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航 同是7月22日，全球时尚生活资讯，白领精英读本_周刊正式创刊。_周刊是_市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在深莞两地同时发行、直投的第一张周报，经过7月8日试刊后，受到读者和业内外一样好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。用精致的图片、美丽的文字、

6、精确的策划，_周刊为_生活传递信息。 三、媒体互动 _周刊与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式 为了充分传达东部海岸生活气息，更加精确锁定白领、金领人士置业_，_周刊与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布_、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开拓液晶电视广告。凡在_周刊投放特别版位整版彩色广告的客户都将同时得到分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣扬广告，产生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。 四、报道方法 全景描绘_生活，为置业东部展示立体画卷 1、介绍_简史:概括山海_，几年巨变 2、描述旅游东部:到处美景到处家的环境 3、谱写豪宅颂歌:倾听海、山

7、无与伦比的天籁 4、展示成熟配套:记录时尚小镇故事 5、图说东方夏威夷:动感都市的社区广告 五、其他协作 全面互动，_周刊期盼合作 1、采访国土局、交易中心领导介绍_规划与发展蓝图 2、组织看楼专车免费服务 3、赠送老板、总经理专访文章 4、请中介公司、专家畅谈置业_的多重优势 5、其他合作另行协商 房地产项目营销策划3 一、项目简介： 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、一般现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一

8、期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺当的实现了 销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额预料2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预料_年5月底办下。 由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其

9、中二期小户型占全部可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及基本竞争格局： a、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。 郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获自然的地段价格优势，

10、而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争特别激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与107国道沿线是_年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎全部的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。 b、小户型市场概况。 自_年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态快速发展起来。尤其是_年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破

11、天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。 燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已胜利实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的状况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且相识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一样。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。 c、商铺市场 商铺是一个比较特别的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少确定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。凤凰城二期商铺位于商品大世界

12、、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会确定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。 和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。 三、项目swot分析 一)优势 1)郑汴路商圈自然的地段优势，这里是财宝的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑2016房地产营销策划书策划书。 市场细分如下： a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满意，这一部分客户大部分是其次次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。 b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满意，属过

13、度消费和终极消费的结合 c、复合市场。凤凰城一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。凤凰城二期小户型项目的目标群，预料业主身份困难，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。 本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。假如凤凰城二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面 房地产项目营销策划4 在去年金融危机之前，我们国家的房地产市场一片旺盛，楼房的价格被炒到了历史，不过在我看来只不过是虚假的旺盛，果真自从全球金融危机到来之后，我们国家的楼市持续低迷，虽然房地产厂家想出了多种促销方式，不过好像作用始终不大。 房地产的持续低迷也影

14、响了国家经济的发展，所以许多地产商在投资的时候更加谨慎了，一般的地段是不会再投资了，不过已经盖好的楼房却须要销售，我做房地产策划工作已经许多年了，奉命写出了房地产公司营销策划书。 一般说来，“营销策划书”并没有统一的格式和内容，但是，大部分的“营销策划书”都是针对发展商的须要而撰写的，通常包括下列内容： 一、研展部分 1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。 2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。 3、swot分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势(str

15、ength)、弱点(weakness)、机会点(opportunist)及存在的问题(threats)。 4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。 5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必需排列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要排列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。 二、企划部分 包括： 1、广告总精神。 2、诉求重点。 3、np稿标题初拟。 4、媒体安排。 三、业务部分 主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行安排两大部分。其中销售阶段分

16、析一般分为三阶段(引导期、强销期、持续期)做具体阐述。业务策略及执行安排也分为三部分：策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。 完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来了，但最终不要遗忘还有一个关键的事情必需在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作方案”，营销公司一般可以有三种代理的方式： (1)纯代理; (2)代理(即包括广告); (3)包销。这三种方式的代理价格与佣金提取方式都是不同的，可以在报告书中排列出来，由发展商去选择，双方再做进一步的商讨。“提案报告书”写出来后，做一个闪亮的包装也是很必要的。这可以给开发商一个醒目的感觉，使开发商感觉营销公司对提案报告是

17、相当重视的，也可以让开发商对营销公司的实力有充分的了解。从而赢得开发商的信任。 总之，撰写“提案报告书”的主要目的在于能够胜利地取得销售代理权，让开发商觉得“非你莫属”。 “以正合，以奇胜”房地产策划之体会 胜利的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏实实的规范操作;只要在每一步的操作都到位的基础上，再加上一些突破之举，策划才能绽放异彩，取得胜利!策划工作中应把握以下关键要点： 一、定位(市场定位、产品定位及规划设计等) 你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满意目标客户需求，这是项目成败的关键所在。“金豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。 二、时机(投资开发的时机) 投

18、资时机的确定是建立在房地产市场把握的基础上。假如对投资开发时机的决策失误，则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的胜利正是很好地把握时机的结果;“爵大厦、中时代广场”的失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清晰在什么时候应投资开发什么类型的房地产，还要清晰在不同的时期，房地产投资的利润水平会有所不同。因此，做好项目的前期分析是策划的第一步工作。 三、位置(项目开发所在的地理位置) 位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地，对于不同的投资者有不同的价值;不同位置的地块，其地价水平也不同，在选择位置时要清晰地价成本是楼宇总建立成本中确定的因素，能否取得物

19、有所值的地块将干脆影响着投资的利润水平。因此，了解发展商地价水平，做好项目的可行性分析是策划的其次步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得，这在当时被认为是一个失败的投资项目，但现在看来，再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。 在接受代理楼盘时，发展商往往会要求其写出“营销策划书”。依据“提案报告书”的好坏，发展商确定由哪一家营销公司来代理其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，基本上确定了营销公司生存的命运。一份好的“营销策划书”，必需由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作，才能很好地完成。撰写“营销策划书”来时，首先必需要求发展商供应个案资料、建筑规划设计初

20、稿或蓝图，以及其他相关资料。在此基础上，再收集个案所处区域的都市安排图、人口统计资料、交通建设安排、公共工程建设安排及其他利多利空资料。同时，还要收集该个案区域市场的市场调查资料表，作为“营销策划书”的附表,据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。 其实我感觉策划书并不是最重要的，最重要的还是楼房的设计和地位问题，策划书只不过是一个参考，明眼人都知道策划书的作用只不过是一种宣扬，至于宣扬的效果，楼房的质量问题是最重要的。 做房地产策划已经还是不错的，不过最近的房地产市场普遍低迷，我知道这或许是短暂的，不过楼房的确要降价了，现在的房子实在太贵，超出了一般人的承受范围。我会在今后的工作中接着努力的!