中天精装：深圳中天精装股份有限公司主体及精装转债2022年度跟踪评级报告.PDF

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1、东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】00860086 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/I深圳中天精装股份有限公司深圳中天精装股份有限公司主体及主体及“精装转债精装转债”20222022年度跟踪评级报告年度跟踪评级报告主体信用跟踪评级结果主体信用跟踪评级结果跟踪评级日期跟踪评级日期上次评级结果上次评级结果评级组长评级组长小组成员小组成员AA-/AA-/稳定稳定2022/5/2022/5/3030AA-/AA-/稳定稳定谷建伟谷建伟张沙沙张沙沙债

2、项信用债项信用评级模型评级模型债项简称债项简称跟踪评级跟踪评级结果结果上次评级上次评级结果结果精装转债AA-AA-注： 相关债项详细信息及其历史评级信息请见后文 “本次跟踪相关债项情况”1.1.基础评分模型基础评分模型一级指标一级指标二级指标二级指标权重（权重（% %）得分得分企业规模净资产15.0010.02营业总收入15.007.89市场竞争力施工资质5.000.00区域多样化5.001.50新签合同额15.007.94盈利能力和运营效率EBITDA 利润率10.008.57毛利率5.004.83应收账款周转率10.005.63债务负担和保障程度资产负债率5.004.65EBITDA 利息

3、倍数5.005.00全部债务/EBITDA5.004.77经营现金流动负债比率5.004.162.2.基础模型参考等级基础模型参考等级A AA-A-3.3.评级调整因素评级调整因素无无4.4.主体信用等级主体信用等级AA-AA-注：最终评级结果由信评委参考评级模型输出结果通过投票评定，可能与评级模型输出结果存在差异。主体概况主体概况深圳中天精装股份有限公司（以下简称“中天精装”或“公司”）主要为国内房地产企业提供批量精装修业务， 深圳市中天健投资有限公司（以下简称“中天健”）为公司控股股东，实际控制人为自然人乔荣健。评级观点评级观点公司自 2003 年以来专注于批量精装修业务，项目施工经验较为

4、丰富，仍保持较强的批量精装修交付能力；公司 2021 年新签合同额同比大幅提升，期末在手合同额较为充足，能够为未来业务发展提供支撑；公司未使用授信额度较为充足，作为深交所上市公司，融资渠道较为畅通。另一方面，跟踪期内公司项目结算成本增加，毛利率下降，信用减值损失对利润形成较大侵蚀，盈利能力下滑较快；公司下游客户主要为房地产开发商，客户集中度仍较高，回款情况一般，受部分房企信用风险暴露影响，应收款项仍将持续面临减值风险；受发行可转换公司债券影响，公司有息债务增长较快，债务负担有所增加。综合分析，东方金诚认为中天精装偿债能力很强，本期债券到期不能偿付的风险很低。同业比较同业比较项目项目中天精装中天

5、精装深圳市宝鹰建设控股深圳市宝鹰建设控股集团股份有限公司集团股份有限公司深圳广田集团深圳广田集团股份有限公司股份有限公司浙江亚厦装饰浙江亚厦装饰股份有限公司股份有限公司总资产（亿元）33.9433.94106.49162.19230.77营业总收入（亿元）25.6725.6746.6980.36120.76利润总额（亿元）1.271.27-19.35-59.89-10.05毛利率（%）14.0914.0912.806.437.22资产负债率（%）50.7150.7175.9396.7166.73经营现金流动负债比（%）9.959.952.07-6.211.62注：除中天精装最新主体信用等级均为

6、 AA-/稳定外；其余公司最新主体信用等级为 AA/稳定；数据来源自各企业公开披露的 2021 年数据，东方金诚整理。东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】00860086 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/II主要指标及依据主要指标及依据20202 21 1 年营业收入构成年营业收入构成主要数据和指标主要数据和指标项目项目20201919 年年20202020 年年20202 21 1 年年20222022 年年 3 3 月月资产总额(亿元)1

7、9.9830.5633.9436.46所有者权益(亿元)7.2016.2016.7318.07全部债务(亿元)1.423.284.478.99营业总收入(亿元)23.4025.6525.673.44利润总额(亿元)2.122.281.270.41近年公司有息债务结构（亿元）近年公司有息债务结构（亿元）经营性净现金流（亿元）1.720.711.71-0.01营业利润率（%）15.5315.5913.4813.75资产负债率（%）63.9347.0050.7150.44流动比率（%）142.26197.55182.22243.73全部债务/EBITDA（倍）0.631.343.01-EBITDA

8、利息倍数（倍）35.2629.7614.19-注：表中数据来源于公司 2019 年2021 年的审计报告及 2022 年 13 月未经审计的合并财务报表。优势优势 公司自 2003 年以来从事并专注于批量精装修业务，项目施工经验较为丰富，跟踪期内仍保持较强的批量精装修交付能力； 公司 2021 年新签合同额同比大幅提升，期末在手合同额较为充足，能够为未来业务发展提供支撑； 公司未使用授信额度较为充足，作为深交所上市公司，融资渠道较为畅通。关注关注 跟踪期内，受新冠疫情及房地产行业景气度下行影响，公司项目结算成本增加，毛利率下降，信用减值损失对利润形成较大侵蚀，盈利能力下滑较快； 公司下游客户主

9、要为房地产开发商，客户集中度仍较高，回款情况一般，受部分房企信用风险暴露影响，应收款项仍将持续面临减值风险；跟踪期内，受发行可转换公司债券影响，公司有息债务增长较快，债务负担有所增加。评级展望评级展望公司评级展望为稳定。公司批量精装修业务经验丰富，保持较强的批量精装修交付能，作为上市公司，融资方式多元化程度较高，期末在手合同额较为充足，能够为未来收入稳定性提供一定支撑。评级方法及模型评级方法及模型东方金诚建筑企业信用评级方法及模型（RTFC011202011）历史评级信息历史评级信息主体信用等级主体信用等级债项简称债项简称债项信用等级债项信用等级评级时间评级时间项目组项目组评级方法及模型评级方

10、法及模型评级报告评级报告AA-/稳定精装转债AA-2021/7/22王黎娅、陈峰东方金诚建筑企业信用评级方法及模型（RTFC011202011）阅读原文本次跟踪相关债项情况本次跟踪相关债项情况债项简称债项简称上次评级日期上次评级日期发行金额（亿元发行金额（亿元）存续期存续期增信措施增信措施精装转债2021/7/225.772022/2/222028/2/21无东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】00860086 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:

11、/1跟踪评级原因跟踪评级原因根据相关监管要求及深圳中天精装股份有限公司（以下简称“中天精装”或“公司”）相关债项的跟踪评级安排，东方金诚进行本次定期跟踪评级。主体概况主体概况中天精装主要为国内房地产企业提供批量精装修业务，公司控股股东为深圳市中天健投资有限公司（以下简称“中天健”），实际控制人为自然人乔荣健。公司前身为成立于 2000 年 9 月的深圳市金林装饰园林设计工程有限公司（以下简称“金林装饰”），初始注册资本为人民币 500 万元。2002 年 12 月，金林装饰变更公司名称为深圳市中天装饰工程有限公司（以下简称“中天装饰”）。中天装饰经过多次股权变更和增资后于2013 年 11 月

12、整体变更设立股份有限公司，变更为现名。2020 年 6 月，公司在深圳证券交易所挂牌上市，证券简称“中天精装”，证券代码“002989.SZ”。截至 2022 年 3 月末，公司注册资本为 15140.00 万元，控股股东中天健持股比例为 29.06%，自然人乔荣健持有中天健 100%的股份，乔荣健直接持有公司股份比例为 7.98%，此外通过担任深圳市天人合一投资合伙企业（有限合伙）和深圳市顺其自然投资合伙企业（有限合伙）1的普通合伙人而分别控制公司股份比例 5.28%和 2.32%的表决权，乔荣健仍为公司实际控制人。跟踪期内，公司主营仍为建筑装饰业务，营业收入仍主要来自于批量精装修业务，公司

13、拥有建筑装修装饰工程专业承包一级和建筑装饰工程设计专项乙级资质。公司主要合作伙伴有万科集团、保利集团、美的置业、星河控股2等房地产开发企业。2021 年及 2022 年 13 月公司批量精装修新签合同额分别为 32.84 亿元和 4.83 亿元，同期末，在手合同额分别为 38.79 亿元和 38.33 亿元。2022年3月末， 中天精装资产总额36.46亿元， 所有者权益18.07亿元， 资产负债率50.44%。2021 年和 2022 年 13 月，公司实现营业收入分别为 25.67 亿元和 3.44 亿元，利润总额分别为 1.27 亿元和 0.41 亿元。债券本息兑付及募集资金使用情况债券

14、本息兑付及募集资金使用情况经中国证券监督管理委员会证监许可20213769 号文同意注册，公司于 2022 年 2 月发行了 2022 年深圳中天精装股份有限公司公开发行可转换公司债券（以下简称“精装转债”），发行总金额 5.77 亿元，票面利率第一年 0.30%、第二年 0.50%、第三年 1.00%、第四年 1.50%、第五年 2.00%、第六年 3.00%，起息日为 2022 年 2 月 22 日，到期日为 2028 年 2 月 21 日3。债券期限 6 年，每年付息一次，到期一次性还本付息。募集资金在扣除相关发行费用后，募集1深圳市天人合一投资合伙企业（有限合伙）和深圳市顺其自然投资合

15、伙企业（有限合伙）均为中天精装员工持股平台。2主要合作企业分别为万科企业股份有限公司、中国保利集团有限公司、美的置业控股有限公司、星河控股集团有限公司。3相关信息来源于深圳中天精装股份有限公司公开发行可转换公司债券上市公告书。东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】00860086 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/2资金净额将全部用于保利集团精装修工程项目等共计10个建筑装饰工程项目和补充流动资金4。精装转债发行总额为 5.77 亿元，扣除发行费

16、用后实际募集资金净额为人民币 5.71 亿元，截至 2022 年 3 月末，公司累计使用可转债募集资金为人民币 2.66 亿元，置换部分发行费用及收到银行利息扣除银行手续费等的净额为人民币 0.04 亿元，募集资金余额为 3.07 亿元。截至本报告出具日，“精装转债”尚未到约定付息日。宏观经济与政策环境宏观经济与政策环境疫情再度扰动宏观经济运行，基建投资发力稳定经济大盘，一季度通胀形势整体温和疫情再度扰动宏观经济运行，基建投资发力稳定经济大盘，一季度通胀形势整体温和3 月上海、吉林疫情再起，并波及全国。一季度宏观数据大幅波动，其中 3 月消费受到严重冲击，社会消费品零售总额同比负增长，而基建投

17、资则延续年初强势，出口也继续保持两位数高增长。2022 年一季度 GDP 同比增速为 4.8%，低于今年“5.5%左右”的增长目标，显示当前经济下行压力进一步加大。一季度 GDP 增速较 2021 年四季度回升 0.8 个百分点，主要原因是上年同期基数走低（以两年平均增速衡量）。当前经济增长动能继续呈现“供强需弱”特征。在强出口、基建投资发力和上游工业原材料“保供稳价”作用下，一季度工业增加值累计同比增长 6.5%，明显高于同期 GDP 增速。而受疫情扰动、居民收入增速下滑影响，一季度国内消费增速明显偏低，特别是在 3 月疫情发酵后，商品和服务消费大幅转弱。值得一提的是，一季度楼市延续下滑，头

18、部房企风险仍在暴露，正在成为去年下半年以来经济下行压力的一条主线。展望未来，疫情冲击在 4 月会有进一步体现，居民消费以及汽车等重要产业链将受到较大影响，经济下行压力还将加大。但与此同时，政策面对冲力度也在相应增强，其中基建投资有望保持高增。以上因素相互抵消叠加上年基数走高，预计二季度 GDP 同比增速将小幅回落至4.6%。在疫情得到有效控制、楼市回稳预期下，下半年经济增长动能有望转强。2022 年经济运行将呈现明显的“前低后高”走势。值得注意的是,受俄乌战争推高国际油价等因素影响，3 月 PPI 同比涨幅达到 8.3%，回落幅度不及预期，仍处明显偏高水平。这意味着下游企业经营压力依然很大。不

19、过，受当前消费偏缓，国内产能修复充分，猪周期处于价格下行的后半场，以及前期财政货币未搞“大水漫灌”等因素影响，消费品价格走势保持温和，3 月 CPI 同比涨幅仅为 1.5%。这为央行灵活实施逆周期调控提供了较大空间。逆周期调控正在加力，二季度宏观政策将延续财政、货币逆周期调控正在加力，二季度宏观政策将延续财政、货币“双宽双宽”过程过程1 月政策性降息落地，一季度财政基建支出力度明显扩大，显示宏观政策正在向稳增长方向适时加力。展望二季度，财政稳增长将在收支两端持续加力，主要体现在基建支出力度会继4募集资金使用用途详见附件三。公司于 2022 年 5 月 20 日公告，根据业主方新的年度战略分配调

20、整及装修需求变化，以及结合项目实际施工情况，并经公司与业主方友好协商，公司拟将原募集资金投资项目“龙湖地产精装修工程项目”的子项目“北京龙湖石家庄九里晴川项目室内及公区精装修工程合同”及“美的置业集团精装修工程项目”的子项目“中部区域邯郸翰林府海棠苑 11-17#楼公区装修工程及华北区域邯郸翰林府海棠苑 11-17#楼批量精装工程”变更为“中海集团精装修工程项目”的子项目“中海云鼎湖居项目公区及户内精装工程一标段”及“中海云鼎湖居项目公区及户内精装工程三标段”，截至本报告出具日，该事项已经公司董事会审议通过，未来将进一步提请公司股东大会审议。东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【202220

21、22】00860086 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/3续加大，高达 1.5 万亿元的增值税留抵退税政策在 4 月 1 日启动。货币政策方面，除了支小再贷款等结构性货币政策工具将向小微企业扩大定向支持外，总量型政策工具中的降息降准都有可能继续推出。这在降低实体经济融资成本的同时，也是扭转房地产市场下滑势头的关键所在。我们判断，在强出口对人民币汇率形成有效支撑背景下，5 月美联储加息提速、启动缩表不会对国内央行边际宽松形成严重掣肘。2022 年两会政府工作报告中确

22、定的目标财政赤字率为 2.8%，较上年小幅下调 0.4 个百分点，新增地方政府专项债规模则与上年持平，显示财政政策在逐步回归常态化。但结合上年资金结转及上年专项债已发未用等因素，2022 年实际财政支出力度将明显加大。同时，伴随货币政策边际宽松，今年信贷总量增速将由降转升，其中，房企融资环境正在回暖。在监管层高度关注金融稳定的背景下，2022 年房地产行业违约风险可控，稳增长过程中城投公募债出现首单违约的可能性不大。行业分析行业分析公司收入和利润主要来源于批量精装修业务，属于建筑装饰行业。建筑装饰行业建筑装饰行业受受 20202020 年基数较低及疫情好转影响，年基数较低及疫情好转影响，202

23、12021 年全国装饰装修总产值同比有所上涨，随着公年全国装饰装修总产值同比有所上涨，随着公共建筑类相关基建投资增长和装配式建筑的推广，预计共建筑类相关基建投资增长和装配式建筑的推广，预计 20222022 年建筑装饰行业将保持稳定发展年建筑装饰行业将保持稳定发展建筑装饰行业是建筑业的重要分支行业， 根据建筑物使用性质的不同可以细分为建筑幕墙、公共建筑装修和住宅装修业务。2021 年全国装饰装修总产值为 1.24 万亿元，同比上涨 7.99%，一是受 2020 年全国装饰装修总产值较低影响，二是疫情好转，建筑企业复工加快所致。建筑装饰行业发展主要受房地产开发投资及与医院、火车站、地铁站、博物馆

24、、音乐厅等公共建筑相关的基建投资的影响。2022 年 13 月，我国固定资产投资总额、房地产投资总额、基建投资总额（不含电力）同比增速均有所回升，分别为 9.30%、1.60%和 8.50%。预计 2022年房地产投资面临下行压力，但基建投资将持续发挥托底经济作用保持稳定增长，相关建筑装饰行业增速有望回升。2022 年 3 月，住建部印发“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划 ，提出推广新型绿色建造方式，包括“鼓励医院、学校等公共建筑优先采用钢结构建筑，在商品住宅和保障性住房中积极推广装配式混凝土建筑”和“积极发展装配式装修”，有利于装配式建造装修加快应用推广。总体来看，受益于公共建筑类相关基建

25、投资增长和装配式建筑的推广，预计 2022 年建筑装饰行业将保持稳定发展。东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】00860086 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/4图表图表 1 12012017 7 年以来我国装饰装修累计产值及增速（单位：亿元、年以来我国装饰装修累计产值及增速（单位：亿元、% %）数据来源：Wind 资讯，东方金诚整理图表图表 2 2固定资产投资固定资产投资、房地产开发投资及基础设施建设投资增速房地产开发投资及基础设施建设投资

26、增速（单位：（单位：% %）数据来源：Wind 资讯，东方金诚整理房地产行业持续承压，对新增装修需求有限，但建筑整体及局部更新改造、二次装修装饰房地产行业持续承压，对新增装修需求有限，但建筑整体及局部更新改造、二次装修装饰需求释放，将对建筑装饰行业提供一定支撑需求释放，将对建筑装饰行业提供一定支撑从建筑装饰需求端来看，2022 年一季度我国房地产行业房屋新开工面积累计同比下降17.50%，主要受房地产行业政策调控影响，房屋新开工面积持续下滑；房屋竣工面积同比下降11.50%。同时考虑到房企融资和按揭贷款回款仍处于偏紧状态，预计 2022 年房地产行业继续承压，对新增装修需求有限。但是政策驱动下

27、的建筑整体及局部更新改造服务需求不断扩大、二次装修装饰需求释放将接力带动市场规模增长，对建筑装饰行业提供一定支撑。东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】00860086 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/5图表图表 3 32012016 6 年以来我国房地产行业房屋新开工面积和竣工面积及增速（单位：万平方米、年以来我国房地产行业房屋新开工面积和竣工面积及增速（单位：万平方米、% %）数据来源：Wind 资讯，东方金诚整理部分高杠杆民营房企陆续出现

28、流动性风险，以住宅类民营房企为主要客户的装饰企业经营部分高杠杆民营房企陆续出现流动性风险，以住宅类民营房企为主要客户的装饰企业经营承压承压建筑装饰行业与房地产行业紧密相关。2021 年下半年自恒大率先暴雷后，部分高杠杆民营房企陆续出现流动性风险。 2021 年四季度以来房地产各项调控政策开始边际转向， 但在国家 “房住不炒”的大框架下，“三道红线”、贷款集中度等长期政策不会放松，房企融资不会出现大幅宽松，部分财务杠杆高、土储质量弱的房企仍将持续面临风险出清，以住宅类民营房企为主要客户的装饰企业经营将继续承压。我国建筑装饰行业集中度较低，以中小民营企业为主，随着国家供给侧改革深化及行业以我国建筑

29、装饰行业集中度较低，以中小民营企业为主，随着国家供给侧改革深化及行业以去产能为目标，产业结构在不断优化去产能为目标，产业结构在不断优化从企业性质上看，建筑装饰企业以中小民营企业为主。从行业集中度来看，我国建筑装饰行业的准入门槛较低、从业者众多，行业集中度低，随着国家供给侧结构性改革的深化，建筑装饰行业以去产能为目标，企业间的兼并、重组和战略合作进一步加快，核心竞争力不突出、管理与运作不规范的企业逐步被市场淘汰，全行业企业数量呈下降趋势，行业集中度略有提高。从建筑装饰行业平均收益率来看，全行业平均总资产报酬率较低且呈下降趋势，行业平均销售利润率近年来有所上升。2021 年以来受部分房地产企业风险

30、加剧影响，建筑装饰企业面临来自下游地产客户的成本转嫁压力，回款难度有所加大，全行业利润空间有所收窄。图表图表 4 420201010-20-202020 年我国建筑装饰业总资产报酬率和销售利润率（单位：年我国建筑装饰业总资产报酬率和销售利润率（单位：% %）数据来源：Wind 资讯，东方金诚整理东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】00860086 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/6综合来看，行业集中度有所提升但仍比较低，市场竞争仍激烈，随着国

31、家供给侧改革深化及行业以去产能为目标，产业结构在不断优化。业务运营业务运营经营概况经营概况跟踪期内，公司营业跟踪期内，公司营业收入和毛利润仍主要来自批量精装修业务，受房地产行业景气度下行收入和毛利润仍主要来自批量精装修业务，受房地产行业景气度下行影响影响，公司营业收入保持稳定，结算成本增加导致公司毛利率及毛利润均有所下滑，公司营业收入保持稳定，结算成本增加导致公司毛利率及毛利润均有所下滑公司主要为国内大型房地产商等提供批量精装修服务，具体业务包括建筑装饰工程施工、建筑装饰工程设计等方面。跟踪期内，公司营业收入和毛利润仍主要来源于批量精装修业务，2021 年批量精装修业务收入占比为 99.70%

32、。跟踪期内，受新冠疫情及房地产行业景气度下行影响， 公司营业收入保持稳定， 2021 年公司实现营业收入 25.67 亿元， 较上年同期增长 0.10%；同时，公司项目回款难度加大，结算成本有所增加，导致公司毛利润及毛利率同比均有所下降，2021 年公司实现毛利润 3.62 亿元，同比下降 12.18%，2021 年综合毛利率为 14.09%，同比下降 1.96 个百分点。公司其他业务主要为装饰设计业务和租赁业务，跟踪期内收入规模及占比仍很小，2021 年装饰设计业务实现营业收入 700.25 万元；同期，公司租赁业务收入 65.09 万元，主要为人才房租赁业务收入，同时还包括通过以房抵工程款

33、方式获得的房屋租赁收入。总体来看，公司其他业务收入及毛利润规模均较小，对公司业务影响不大。2022 年 13 月，公司实现营业收入 3.44 亿元，较上年同期增长 0.72%，综合毛利率为14.37%，同比下降 1.03 个百分点。图表图表 5 5近年来公司营业收入及毛利润情况近年来公司营业收入及毛利润情况5 5（单位：亿元、单位：亿元、% %）业务业务20192019 年年20202020 年年20202 21 1 年年20222022 年年 1 13 3 月月收入收入占比占比收入收入占比占比收入收入占比占比收入收入占比占比批量精装修23.3099.5925.5999.7825.6099.7

34、03.4499.90其他业务0.100.410.060.220.080.300.00360.10合计合计23.4023.40100.00100.0025.6525.65100.00100.0025.6725.67100.00100.003.443.44100.00100.00业务业务毛利润毛利润毛利率毛利率毛利润毛利润毛利率毛利率毛利润毛利润毛利率毛利率毛利润毛利润毛利率毛利率批量精装修3.7416.054.1016.033.5914.040.5014.40其他业务0.0327.920.0228.610.0228.99-0.0004-10.83合计合计3.773.7716.1016.104.1

35、24.1216.0516.053.623.6214.0914.090.490.4914.3714.37资料来源：公司提供，东方金诚整理批量精装修业务批量精装修业务公司自公司自 20032003 年以来从事并专注于批量精装修业务，项目施工经验较为丰富，跟踪期内仍年以来从事并专注于批量精装修业务，项目施工经验较为丰富，跟踪期内仍保持较强的批量精装修交付能力保持较强的批量精装修交付能力公司 2003 年开始从事批量精装修，2007 年开始 99%的业务集中于此，拥有建筑装修装饰5本报告因四舍五入单位不同，数据可能尾数可能存在一定差异，下同。东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】0

36、0860086 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/7工程专业承包一级和建筑装饰工程设计专项乙级资质。 公司在批量精装修领域有多年专业经验，施工经验较为丰富，对批量精装修业务涉及的土建移交、工程预算、施工工序分解与管理、成本控制、进度控制、质量控制、现场管理、人员配备均具有丰富的经验，可帮助客户减少成本，减少与小业主的纠纷。跟踪期内，公司批量精装修交付能力依然较强，仍维持年交付 6.5 万套批量精装修住房的能力。截至 2022 年 3 月末，公司获得发明专利和实用新型

37、专利分别为 4 项和 36 项，获得 2 项中国土木工程“詹天佑奖”及 9 项全国建筑工程装饰奖。公司客户大多是房地产前 20 强企业，主要合作伙伴有万科集团、保利集团、美的置业、星河控股等房地产企业。跟踪期内，公司批量精装修项目仍集中在国内市场，其中 2021 年广东省内外占比分别为26.97%和 72.73%。从区域分布来看，项目的布局较为分散，2021 年批量精装修收入构成中，华南地区、 华东地区、 西南地区、 西北地区收入占比分别为 29.26%、 27.96%、 12.28%及 12.76%。跟踪期内跟踪期内，公司批量精装修业务收入保持稳定公司批量精装修业务收入保持稳定，结算成本增加

38、导致结算成本增加导致毛利率有所下降毛利率有所下降，2022021 1年新签合同额提升较快，期末在手合同额较为充足，能够为未来业务发展提供一定支撑年新签合同额提升较快，期末在手合同额较为充足，能够为未来业务发展提供一定支撑公司批量精装修业务以住宅批量精装修业务为主，非住宅批量精装修业务为辅，所有业务均由中天精装运营。公司非住宅批量精装修业务主要业主为学校等单位，2021 年公司非住宅业务收入占批量精装修业务收入比重约为 1.54%，占比同比继续下降。跟踪期内，批量精装修仍是公司收入及利润的最主要来源，业务收入与去年同期基本持平，毛利润有所下降。2021 年及2022 年 13 月， 公司批量精装

39、修业务收入分别为 25.60 亿元和 3.44 亿元； 毛利润分别为 3.59亿元和 0.50 亿元；同期，批量精装修毛利率分别为 14.04%和 14.40%。图表图表 6 6公司批量精装修业务情况（单位：亿元）公司批量精装修业务情况（单位：亿元）数据来源：公司资料，东方金诚整理2021 年，公司新签合同额 32.84 亿元，同比上涨 44.54%，增速较快主要是由于 2020 年受新冠疫情影响以及在房地产行业“三道红线”、银行端“房地产贷款两个集中度”等背景下，房地产企业投放装修项目速度有所放缓，当前新签合同额基数较低；2021 年随着国内新冠疫情得到控制及房地产行业“保施工、保交付”政策

40、影响下，批量精装修市场需求逐步恢复，公司与新客户业务拓展加强，全年新签合同额有所上升。2021 年公司新签合同额中前五大客户签约金额总计 13.22 亿元，占比为 40.26%，前五大客户签约金额较 2020 年同比下降 9.29%，新签约客户仍主要以万科集团、保利集团和美的置业为主，前五大客户新签合同总额有所下滑主要受万科集团和保利集团新签合同额同比降幅较大所致。公司批量精装修业务工期一般为 618东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】00860086 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C

41、 座 12 层100600官网：http:/8个月， 受 2020 年新签合同额下降影响， 2021 年公司完工合同额同比下降 18.67%至 22.21 亿元。截至 2022 年 3 月末，公司在手合同额为 38.33 亿元，在手合同额较为充足，能够为未来业务发展提供一定支撑。图表图表 7 7公司批量精装修业务合同额情况（单位：亿元）公司批量精装修业务合同额情况（单位：亿元）项目项目2012019 9 年年20202020 年年20202 21 1 年年20222022 年年 1 13 3 月月新签合同额28.9222.7232.844.83新签合同个数16011315221新签亿元以上项目

42、合同金额01.8500新签亿元以上项目个数0100完工合同额20.4427.3122.215.31年（期）末在手合同额630.8029.2838.7938.33数据来源：公司资料，东方金诚整理图表图表 8 8公司新签合同额前五大客户公司新签合同额前五大客户（单位：亿元（单位：亿元、% %）20202020 年年20212021 年年新签合同额新签合同额占比占比新签合同额新签合同额占比占比万科企业股份有限公司6.1827.19%万科企业股份有限公司3.8111.60%中国保利集团有限公司4.0717.92%中国保利集团有限公司3.179.65%华润置地有限公司1.647.22%星河集团控股有限公

43、司2.417.35%美的置业集团有限公司1.345.91%美的置业集团有限公司2.016.11%星河集团控股有限公司1.345.90%龙湖集团控股有限公司1.825.54%合计14.5764.14%合计1.3240.26%数据来源：公司资料，东方金诚整理公司下游客户主要为房地产开发商，跟踪期内客户集中度仍较高，公司反向保理业务规模公司下游客户主要为房地产开发商，跟踪期内客户集中度仍较高，公司反向保理业务规模较大，回款情况一般，受部分房地产开发商信用风险暴露影响，公司各类应收款项仍面临一定较大，回款情况一般，受部分房地产开发商信用风险暴露影响，公司各类应收款项仍面临一定回收风险回收风险公司项目承

44、揽主要是普通招投标模式和战略协议招标模式，招标方式仍主要以市场化竞争为主，批量精装修业务下游客户为房地产开发商。跟踪期内，受房地产行业盈利下滑、部分企业风险加剧影响，公司加强市场营销，提高客户多样性并提升与国有控股房地产企业的合作，跟踪期内国有绝对控股的客户占比提升至 33%左右。 2021 年公司前五大客户收入规模 12.68 亿元，同比有所下降，前五大客户合计收入占营业收入比重 49.40%，同比下降 9.87 个百分点但仍保持较高水平。跟踪期内， 公司前五大客户之一的融创中国已触发实质性违约， 截至 2021 年末公司与融创中国的全部应收账款、应收票据、合同资产及其他应收款，合计约 2.

45、76 亿元，经双方友好协商，同意以现金、抵房等各种途径处理的债权债务约有 2.08 亿元，尚余尾款 0.68 亿元，尾款尚在6年（期）末在手合同额指未完工合同的总合同额。东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】00860086 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/9积极沟通处理解决中。 公司基于谨慎性原则， 已为此计提了约 3000 万元的坏账准备。 整体来看，受部分房地产开发商风险暴露影响，公司各类应收款项仍面临一定回收风险。图表图表 9 9公司前

46、五大客户收入及占比（单位：亿元、公司前五大客户收入及占比（单位：亿元、% %）2012019 9 年年20202020 年年20202 21 1 年年客户客户收入收入占比占比客户客户收入收入占比占比客户客户收入收入占比占比万科集团6.8729.36万科集团7.2128.10万科集团4.3416.92美的置业4.0317.22美的置业2.7910.87保利集团3.2512.67融创中国1.506.43保利集团2.409.36融创中国1.766.84雅居乐1.195.10融创中国1.475.72美的置业1.686.57旭辉控股0.923.92星河控股1.325.16星河控股1.646.39合计合计

47、14.5114.5162.0362.03合计合计15.1915.1959.2159.21合计合计12.6812.6849.4049.40资料来源：公司提供，东方金诚整理公司项目一般采用完工百分比法确认收入，施工期间根据实际工作量按月度结算施工进度款，支付比例为工作量的 70%85%，办理竣工决算后业主支付至合同造价的 95%97%，剩余工程款为质保金。 2021 年及 2022 年 13 月， 公司共计完工项目 116 个7， 涉及合同金额 26.33亿元，自开工累计回款金额 21.07 亿元，回款进度 80.02%。截至 2022 年 3 月末，公司在建项目 175 个8，合同金额 41.0

48、6 亿元，已结算合同金额 16.48 亿元，自开工累计回款金额 13.33 亿元，回款进度 80.89%，公司整体回款情况一般。在应收账款回收方面，为加快资金周转，公司通常将相关应收票据及时贴现，并将部分应收账款办理反向保理业务，保理所涉及到的款项大多为项目进度款。转移后，公司不再保留使用其的权利，包括将其出售、转让或质押给其他第三方的权利。公司认为已经转移了其几乎所有的风险和报酬，因此，终止确认与之相关的应收账款的账面价值。保理机构在办理反向保理业务过程中，会根据市场利率水平、持有应收账款期限、信用风险等多种因素确定保理服务费，年平均费率达 3.87%12%。对于办理上述贴现及反向保理业务过

49、程中发生的贴息成本，相关客户同意由其全部或部分承担，但通常需由公司先行垫付之后定期与客户进行结算，该等款项公司在其他应收款中代业主垫付款项科目进行核算。近年来公司反向保理业务呈增长趋势且规模较大，2021 年及 2022 年 13 月公司应收账款保理额累计发生额分别为 7.32 亿元和 1.42 亿元9，同比有所下降但仍保持较大规模，公司替房地产企业垫付的贴息成本规模较大。7不包括样板房项目。8不包括样板房项目。9公司保理业务绝大部分属于无偿追责类，极小部分为有偿追责类，有偿追责类已纳入短期借款科目中。东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】00860086 号号邮箱：电话：

50、010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/10图表图表 1010公司保理业务前五大客户情况（单位：万元、公司保理业务前五大客户情况（单位：万元、% %）2012019 9 年年20202020 年年20202 21 1 年年客户客户金额金额占比占比客户客户金额金额占比占比客户客户金额金额占比占比万科集团46068.4765.80万科集团40459.1652.55万科集团22638.1830.92美的置业16836.9324.05美的置业16447.4421.36美的置业16352.5922