2022房地产估价师考试考前冲刺卷（7）.docx

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1、2022房地产估价师考试考前冲刺卷（7）本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.不应计入收益性物业经营费用的是_A：抵押贷款利息B：公共设施维修费C：房产税D：物业保险费2.下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是_A：税前现金流=有效毛收入-经营费用B：税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息C：税后现金流=税前现金流-所得税D：税后现金流=税前现金流-准备金-所得税3.某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件规划建设用地面积37000m2，居住建筑用地面积32000m

2、2，容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积_A：92500m2B：88800m2C：80000m2D：76800m24.动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以_所需的时间。A：经营收入抵偿全部投资B：全部现金流入抵偿全部现金流出C：净收益抵偿全部投资D：净收益现值抵偿全部投资5.房地产泡沫产生的直接助燃剂是_A：土地的稀缺性B：金融机构过度放贷C：投机需求膨胀D：开发资金的易得性6.、是指报告期内销售和出租房屋的数量之和，单位为建筑面积或套数。A：销售量B：吸纳量C：出租量D：预售面积7.以下选项适于在新区开发的建筑是_A：娱乐用房B：写字楼C：

3、高级住宅和公寓D：餐饮用房8.在整个开发过程中最为重要的一个环节是_A：投资机会选择B：投资机会决策分析C：投资机会选择与决策分析D：市场分析和项目财务评价9.房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为_A：申请招标编制招标文件编制招标工程标底确定招标方式，发布招标公告投标人资格审查招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同B：申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同C：申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查招标工程交底和答疑开标、评标和决标签订合同D：申请招标确定招标方式编制招标文件编制招标工程标底

4、发布招标公告投标人资格审查工程交底及答疑+签订合同10.经营性房地产项目的成本利润率等于_乘以100%。A：开发利润/总开发成本B：正常经营年份的净经营收入/总开发成本C：开发商利润/总开发价值D：正常经营年份的经营收入/总开发成本11.房地产开发项目的建设阶段是指_所经过的时间。A：房地产开发全过程B：获得土地后到全部工程竣工验收C：从工程开工到全部工程竣工验收D：从工程开工到项目租售完毕12.对于_的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。A：从容不迫型竞争者B：选择型竞争者C：凶猛型竞争者D：随机型竞争者13.假设某项目的资产负债

5、表中负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元，则该项目的速动比率为_A：60%B：80%C：100%D：200%14.某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有_的特性。A：区位选择异常重要B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C：需要适时的更新改造投资D：存在效益外溢和转移15.如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应_A：增加B：减少C：不变D：大幅度减少16.动态投资回收期是指项目以_所需的时间。A：经营收人抵偿全部投资B：全部现金流入抵

6、偿全部现金流出C：净收益抵偿全部投资D：净收益现值抵偿全部投资17.对商业繁华程度的依赖性最大的物业是_A：商场B：住宅C：高尔夫球场D：写字楼18.某梯形宗地的角点坐标分别为(670500，1287650)、(671100，1287650)、(670900，1287850)和(670500，1287850)，则该宗地的土地面积为_平方米。A：100000B：120000C：80000D：16000019.风险对房地产投资者行为的第一个影响，就是令投资者根据投资风险的大小确定其合理的_A：投资规划B：投资回收期C：投资方向D：投资收益水20.按照合同所包括的工程范围以及承包关系的不同划分，承包

7、合同的形式有总包合同、开发商直接发包的分包合同和_A：成本加酬金合同B：固定单价合同C：独立承包合同D：分包合同21.我国土地增值税是对_行为征收的一种税。A：转让土地使用权B：有偿转让房地产C：继承房地产D：赠与房地产22.在基础图中，0.00=48.88表示室内地面标高0.00相当于_标高48.88米。A：相对B：基础C：绝对D：首层楼面23.需求增长比供给增长快空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的_A：第一阶段B：第二阶段C：第三阶段D：第四阶段24.按照中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。这是依_划分的。

8、A：房地产交易方式B：房地产交易顺序C：购买房地产目的D：房地产类型25.下列哪项不属我国房地产开发投资的资金来源。A：预售收入B：预租收入C：自筹资金D：商业银行贷款26.经营性房地产项目的成本收益率等于_乘以100%。A：开发商利润/总开发成本B：正常经营年份的净经营收入/总开发成本C：开发商利润/总开发价值D：正常经营年份的经营收入/总开发成本27.在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是_A：投资计划与资金筹措表B：资金来源与运用表C：营业利润测算表D：全部投资现金流量表28.工程成本费用是随着工程进度逐期发生的，根据工程进度计划可以编制_计划。A：主要费用B：工程成

9、本C：开发直接费用D：总开发成本29.已知年名义利率为12%，按月计息，则年有效利率为_A：12.55%B：12.00%C：12.36%D：12.68%30.国家颁布的测量规范和_是房地产测量工作依据的主要规范性文件。A：建筑制图标准B：建筑面积计算规则C：地形图图式D：建筑标准图集31.物业代理的作用之一，就是通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行_A：市场定位B：有效的引导C：预测D：帮助32.已知某普通住宅开发项目的土地费用、开发成本、开发费用和与转让房地产有关的税金分别为1500万元、2500万元、1000万元和600万元，若该项目的总销售收入为9000万元，则应缴纳土地增值

10、税的数额为_万元。A：1020B：1360C：780D：104033.开发商在办理存款抵押贷款时，抵押存款限额低，对开发商_A：有利B：不利C：利弊各半D：不影响34.下列哪项是物业管理中经营计划的核心。A：经营费用估算B：预算C：预期收益估算D：制定租金方案35.下列哪项不属我国房地产开发投资的资金。A：预售收入B：预租收入C：自筹资金D：商业银行贷款36.某写字楼物业的业主为获得较高收益并降低投资风险，应当首选的出租策略是_A：以固定租金的形式出租B：签订长期租约C：签订短期租约D：令长、短期租约保持合理比例37.在项目评估时，当目标收益率大于财务内部收益率时，则该项目的FNPV_A：大于

11、零B：小于零C：等于零D：难以确定38.目前我国对申请开发贷款的房地产开发企业的自有资金的要求是不低于项目总投资的_A：20%B：30%C：25%D：35%39.对于公式A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1)，下列表述正确的是A：Pi是投资回报，Pi/(1+i)n-1)是投资回收B：Pi是投资回收，Pi/(1+i)n-1)是投资回报C：Pi是投资回报，(1+i)n/(1+i)n-1) 是投资回收D：Pi是投资回收，(1+i)n/(1+i)n-1) 是投资回报40.当拟建工程没有完整的初步设计方案而开发建设单位又急需项目的设计概算时，设计单位可采用_编制概算。A：概算定额B：类似工程预决算C：

12、概算指标D：工料估算法41.下列哪项不属于房地产市场区别于一般市场的基本特征_A：市场供给B：市场交易C：市场竞争D：市场价格42.某投资者现借入了一笔资金，年利率11%，按季度计息，一年后应归还的本利和为1671.93万元，则投资者借人该笔资金的数量为_万元。A：155B：1400C：1500D：145043.财务内部收益率是指项目在_内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。A：建筑施工期B：开发或经营期C：建筑物经济寿命期D：建筑物自然寿命期44.收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费用、_和有关税费。A：管理费B：服务及设备费用C：保险费D：职员工资45.速动比率是_和

13、_的比值A：(流动资产总额-存货)和流动负债总额B：流动资产总额和流动负债总额C：(流动资产总额-存货)和负债总额D：流动资产总额和负债总额46.假设整个投资市场的平均收益率为20%，写字楼投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数是0.3;整个房地产市场的平均收益率为25%，写字楼投资市场相对于整个房地产市场的风险相关系数是0.8。国家债券的收益率为10%，那么写字楼投资市场的预期收益率是_A：22%B：13%C：18%D：14.5%47.从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解_的市场和需求。A：期望B：最好C：潜在D：过去48.通过采用折现现金流法对房地产开发项目进行财务评估，就可以弥

14、补_与实际情况不符的缺点。A：成本投入的数量B：成本投入的数量和时间C：支出与投入的数量和时间D：销售收入的数量49.建筑工程施工合同中的固定总价合同若包含增价条款，则开发商可令承包商削减其_，进而降低总承包价，以降低开发商的风险。A：部分财务费用B：前期工程费用C：管理费用D：不可预见费用50.一个理想的折现率至少等于_再加上该项目的风险报酬率。A：贷款利率B：存款利率C：目标收益率D：无风险收益率第15页 共15页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页