香江控股：2018年年度报告.PDF

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1、2018 年年度报告 1 / 198 公司代码：600162 公司简称：香江控股 深圳香江控股股份有限公司深圳香江控股股份有限公司 2012018 8 年年度报告年年度报告 2018 年年度报告 2 / 198 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体董事出席

2、董事会会议。董事会会议。 三、三、 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。 四、四、 公司负责人公司负责人翟美卿翟美卿、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人谈惠明谈惠明及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）杜艳杜艳声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经德勤华永会计师事务所（特殊普

3、通合伙）审计，2018年度公司（母公司数，下同）实现净利 润 311,403,305.46 元 , 加 母 公 司 年 初 未 分 配 利 润 677,278,156.10 元 ， 计 提 盈 余 公 积31,140,330.55元，减2017年度现金分红543，607,027.84元，公司2018年底可供股东分配利润总计为413,934,103.17元，资本公积余额为14,241,100.00元，盈余公积余额为150,742,799.69元。 为使股东分享公司发展的经营成果，根据公司目前的资金状况，董事会提出以公司未来实施利润分配方案时确定的股权登记日的总股本为基数，向全体股东按每10股派发

4、现金红利人民币0.75元(含税)，共计分配利润254,683,606.80元。本次利润分配方案实施后公司仍有未分配利润159,250,496.37元，全部结转以后年度分配。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描

5、述可能存在的风险，敬请查阅“第四节经营情况讨论与分析”中“可能面对的风险”的内容。 十、十、 其他其他 适用 不适用 2018 年年度报告 3 / 198 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 13 第五节第五节 重要事项重要事项 . 26 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况 . 44 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 53 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、

6、监事、高级管理人员和员工情况 . 54 第九节第九节 公司治理公司治理 . 62 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 71 第十一节第十一节 财务报告财务报告 . 76 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 . 198 2018 年年度报告 4 / 198 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 公司、本公司、香江控股、上市公司 指 深圳香江控股股份有限公司 南方香江 指 南方香江集团有限公司 深圳金海马 指 深圳市金海马实业股份有限公司 香江商业 指 深圳市香江商业管理有限公司 香江集团 指 香江

7、集团有限公司 证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 证监局 指 深圳证券监管局 报告期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 2018 年年度报告 5 / 198 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 深圳香江控股股份有限公司 公司的中文简称 香江控股 公司的外文名称 Shenzhen HeungKong Holding Co.,Ltd 公司的外文名称缩写 HKHC 公司的法定代表人 翟美卿 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王晶

8、 何肖霞 联系地址 广州市番禺区番禺大道锦绣香江花园会所香江控股办公楼 广州市番禺区番禺大道锦绣香江花园会所香江控股办公楼 电话 020-34821006 020-34821006 传真 020-34821008 020-34821008 电子信箱 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 深圳市福田区金田路皇岗商务中心1号楼3406A单元 公司注册地址的邮政编码 518000 公司办公地址 广州市番禺区番禺大道锦绣香江花园会所香江控股办公楼 公司办公地址的邮政编码 511442 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名

9、称 上海证券报、中国证券报、证券时报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 香江控股办公楼董事会办公室 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 香江控股 600162 山东临工 2018 年年度报告 6 / 198 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 广州市珠江东路 28 号越秀金融大厦 26 楼 签字会计师姓名 蔡建斌、吴汪斌 公司聘请的会计师事务所（境外） 名称 不适用 办公地址

10、 不适用 签字会计师姓名 不适用 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 广发证券股份有限公司 办公地址 广州市天河区马场路 26 号广发证券大厦 签字的保荐代表人姓名 俞汉平、裴毅、张云际、陈琼婷 持续督导的期间 2018 年 2 月 27 日至 2019 年 12 月 31 日 报告期内履行持续督导职责的财务顾问 名称 广发证券股份有限公司 办公地址 广州市天河区马场路 26 号广发证券大厦 签字的财务顾问主办人姓名 俞汉平、裴毅、张云际、陈琼婷 持续督导的期间 2018 年 2 月 27 日至 2019 年 12 月 31 日 七、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和

11、财务指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%) 2016年 调整后 调整前 营业收入 4,135,388,048.19 4,710,585,163.55 4,313,797,549.30 -12.21 5,410,029,780.16 归属于上市公司股东的净利润 508,850,460.33 833,248,410.94 816,597,980.93 -38.93 690,292,208.15 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 467,105,075.57 788,702,751.34 770,3

12、31,208.15 -40.78 615,578,808.40 经营活动产生的现金流量净额 -2,941,096,588.46 444,259,527.79 570,120,450.91 -762.02 1,940,206,032.22 2018年末 2017年末 本期末比上年同期末增减（%） 2016年末 调整后 调整前 归属于上市公司股东的净资产 5,084,039,832.84 7,701,160,048.69 7,662,909,842.66 -33.98 4,887,942,934.07 总资产 21,787,303,032.04 20,178,495,507.81 18,376,6

13、55,024.54 7.97 15,980,469,053.73 2018 年年度报告 7 / 198 注：注： 1、 净利润下降较大的原因： 营业收入较去年下降 5.75 亿元， 营业毛利较去年下降 2.19 亿元，主要是房地产结转收入差异性导致； 财务费用较去年增加 2.03 亿元， 主要是发行公司债及银行贷款增加导致利息支出增加。 2、净利润下降幅度较归属于母公司净利润下降幅度大的原因：本年合资公司经营亏损，归属于少数股东净利润亏损 1.02 亿元。 3、经营活动产生的现金流量净额较上年同期降幅较大的原因：本期内新购买的土地储备情况（如东项目、增城项目）导致经营活动现金流量净额减少。 4

14、、 归属于上市股东的净资产减少的原因： 本期归属于上市公司股东的净资产与去年同期相比下降较大原因：公司收购天津三公司股权重组事项属于同一控制下的企业合并，本期公司完成该次重组标的过户，该次重组交易对价与标的资产账面净资产的差额冲减公司的净资产，导致本期净资产减少。 具体风险提示，请详见上市公司于 2018 年 1 月 12 日于上海证券交易所的http:/ 披露的香江控股重大现金购买暨关联交易报告书“重大风险提示”内容中第二条“本次交易后上市公司面临的风险” 第 （十一）款内容：“上市公司净资产减少的风险”。 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2018年 2017年 本

15、期比上年同期增减(%) 2016年 调整后 调整前 基本每股收益（元股） 0.1493 0.2490 0.2441 -40.04 0.2470 稀释每股收益（元股） 0.1493 0.2490 0.2441 -40.04 0.2470 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 0.1370 0.2357 0.2302 -41.87 0.2514 加权平均净资产收益率（%） 9.12 11.81 11.59 减少 2.69 个百分点 13.30 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 8.40 11.18 10.93 减少 2.78 个百分点 13.24 报告期末公司前三年主要会计数据和

16、财务指标的说明 适用 不适用 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和和归归属于上市公司股东属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适

17、用 九、九、 2018 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 2018 年年度报告 8 / 198 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 435,701,803.19 1,040,119,298.55 1,285,284,837.41 1,374,282,109.04 归属于上市公司股东的净利润 15,285,069.59 52,863,584.40 214,240,668.98 226,461,137.36 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 22,597,901.

18、20 44,087,407.83 214,942,523.08 185,477,243.46 经营活动产生的现金流量净额 -184,465,958.21 -2,054,618,176.00 215,115,428.14 -904,881,710.40 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额 非流动资产处置损益 51,741,653.32 32,809,636.89 23,579,352.80 计入当期损益的政府补助，但

19、与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 2,530,071.09 12,747,668.03 19,639,644.98 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 39,138.06 委托他人投资或管理资产的损益 4,837,772.31 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 997,248.65 36,875,835.76 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融

20、负债和可供出售金融资产取得的投资收益 -2,650,725.79 1,865,488.23 3,953,281.03 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 1,481,228.65 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -5,928,123.98 17,439,174.09 8,335,836.01 少数股东权益影响额 -8,098,867.87 -13,754,665.39 -12,610,539.28 所得税影响额 -1,722,781.03 -8,042,370.90 -5,060,011.55 合计 41,745,384.76 44,546,159.60 74,713,399.75

21、2018 年年度报告 9 / 198 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 十二、十二、 其他其他 适用 不适用 2018 年年度报告 10 / 198 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 （一）报告期内公司所从事的主要业务 公司是专业从事城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营为主的综合性集团。公司一方面立足于城市产业发展的运营商， 从开发精品住宅项目， 到聚焦粤港澳大湾区开发商业综合体等项目，并不断创新，与国际科技与国内 IT 与服务创新企

22、业打造科创产业中心项目；另一方面，公司通过商贸流通市场、家居卖场的开发与运营，不断深入发展，现已成为国内领先的家居连锁卖场运营商，并积极推进战略转型,扩展商贸物流及互联网化产业升级。 （二）报告期内公司的主要经营模式 报告期内，公司的主营业务主要以城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营为主，以及。 1、城市产业发展 公司聚焦精品住宅开发，不断突破、大胆创新，先后打造了广州锦绣香江、广州香江翡翠绿洲以及锦绣香江温泉城等超大型高端精品住宅项目；并逐步深耕城市产业发展领域，先后打造珠海横琴金融传媒中心、南沙香江国际金融中心自贸区综合体等项目，通过与微软（中国）等知名企业合作，打造科创中心，实现新城市产

23、业升级。 2、商贸流通及家居卖场运营 商贸物流及家居卖场运营业务主要包括经营商贸物流市场的开发及运营管理，以及泛家居卖场的开发及运营管理。商贸物流及家居卖场运营的主要对象为专业市场，尤其以家居卖场为主。根据市场需求定位不同，公司开发的专业市场可分为建材家居、百货小商品、副食、五金机电、酒店用品等专业市场。 （三）行业情况说明 1、整体发展情况 2018 年国内经济下行压力凸显。在金融去杠杆、中美贸易摩擦、美国加息等大背景下，国内GDP 增速下行，消费、投资、进出口同时表现疲软。政府适时推出稳杠杆、大规模减税降费措施，并推出系列民营企业支持政策，稳就业、稳金融、稳外资、稳外贸、稳投资、稳预期等工

24、作已见成效。 （1）房地产市场回归理性 在“房住不炒”、“因城施策”的总体定位下，2018 年政府从供需两侧进行房地产市场精准调控，强化市场监管。随着棚改货币化等政策的逐渐淡出，房地产去库存已接近尾声，市场成交回落，房地产企业融资形势趋紧，市场预期和房企拿地均回归理性。 2018 年行业规模进一步增长，但年末市场已显著降温。国家统计局数据显示，全国年内实现商品房销售金额 15.0 万亿元，同比增长 12.2%；年内实现商品房销售面积 17.2 亿，同比增长 1.3%，但各季度同比增速呈阶梯式下降趋势，其中第四季度增速降至-2.0%。 2018 年房企拿地更为谨慎，土地市场交易增速放缓，流拍现象

25、增加，土地平均溢价率回落。国家统计局数据显示，2018 年全年房地产开发企业土地购置面积 2.91 亿平方米，增长 14.2%，较去年回落 1.6 个百分点，土地成交价款 1.61 万亿元，同比增长 18.0%，比上年回落 31.4 个百分点。 （2）家居商贸市场平稳增长 家居商贸市场保持平稳增长，但仍存隐忧。国家统计局数据显示，2018 年全国居民人均可支配收入同比增长 8.7%， 扣除价格因素实际增长 6.5%； 社会消费品零售总额累计值同比增长 9.0%，家具类与建筑及装潢材料类商品零售额累计值则同比增长 9.0%。 从时间趋势看， 2018 年社会消费品零售总额增幅呈现单边回落态势，同

26、时房地产销量回落对家居消费市场的影响仍有待观察。 2、行业发展趋势 2018 年年度报告 11 / 198 （1）房地产市场 房地产市场总体进入平稳发展区间。监管政策方面，政府“房住不炒”、“因城施策”的总基调延续，户籍人口、集体土地等基础性政策仍存在调整空间，房产税呼声渐起，房地产长效机制正在形成，市场大冷大热的基础均不牢固；金融方面，去杠杆已实质转为稳杠杆，市场流动性紧张的局面暂告一段落，按揭贷款利率也有所松动；企业经营方面，总体上房地产企业融资难局面正在缓解，多元化融资工具、融资渠道正在兴起，现金流紧张情况有所改善。 市场集中度进一步提升。2018 年销售金额 TOP10 房企集中度达

27、26.9%，TOP50 房企集中度达55.1%，市场集中度继续提升。大型房企依托规模扩张继续捍卫行业地位，中小型房企探索差异化竞争和产城转型实现持续发展。 产城运营进入新局面。高周转、正现金流将成为房地产企业生存与发展的基石，标准化开发运营、科学化资金管理成为房企新的核心竞争力。受制于存量规模，大型房企转型探索新的利润增长点难显成效；中小型房企开展错位竞争势在必行，在探索错位竞争和新的产业主题中，部分企业在健康、科创、文旅、教育等领域中已收到成效。 （2）家居商贸市场 业态升级。营销方面，2019 年将是家居新零售赋能之年，更多家居卖场将开启新零售转型的步伐，线上线下融合营销已成为各家卖场的一

28、大趋势。内容体验方面，“大家居”向“大消费”转变，大型连锁家居门店向泛家居综合体进化，用高频率生活消费品和提供娱乐体验来为家居引流，家居卖场从资源整合的角色逐渐转变成平台服务商的角色。 竞争升级。随着行业内连锁家居商贸企业陆续登陆 A 股，连锁家居门店竞争进入规模、供应链、资金实力、品牌号召力等要素全方位竞争的新阶段，市场对家居商贸企业拓展、招商、运营、营销等能力提出了更高的要求。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 公司以支付现金的方式购买控股股东南方香江持有的森岛宝地、森岛鸿盈、森岛置业（以下合称“天津三公司”）各

29、65%股权，支付交易对价合计为 250,164.00 万元。具体情况如下： 序号 交易标的 上市公司收购比（%） 支付对价 （万元） 现金支付金额（万元） 1 森岛宝地 65 84,513.00 84,513.00 2 森岛鸿盈 65 75,583.00 75,583.00 3 森岛置业 65 90,068.00 90,068.00 合计 250,164.00 250,164.00 公司于 2018 年 1 月 30 日召开 2018 年第一次临时股东大会,审议通过了关于公司重大资产购买暨关联交易方案的相关议案。 2018 年 2 月，本次重大资产重组标的资产森岛宝地、森岛鸿盈以及森岛置业各

30、65%股权过户手续已全部完成，天津市宝坻区市场和质量监督管理局核准了森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业的股权转让事宜并签发了变更后的营业执照。具体内容请见公司于 2018 年 2 月 28 日披露的公告（临 2018018 号）。 由于上述原因,报告期内公司主要资产发生重大变化。 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自2018 年年度报告 12 / 198 身的经营优势，经过多年的用心打造，逐步确立了具有香江特色的竞争优势。 1、完善的内部管理体系 公司具备完善的内部管理体系，覆盖了项目前

31、期的可行性研究、项目获取、项目规划、项目施工、产品销售、客户服务等多个环节，包括人力资源模块、计划运营模块、财务模块、工程模块、成本模块、设计模块、采购模块、营销模块、客服物业模块等多个项目管理模块。公司注重对行业趋势、区域市场、竞争对手、客户价值等方面的系统调研，形成了以市场为基础、以客户诉求为导向的市场研究体系，为项目开发提供决策支持。各个管理模块及管理体系相辅相成，发挥协同效应，把控市场动态及全过程关键性节点，正确预估未来风险并作出准确及时的判断，确保各项目的顺利实施。 2、公司拥有强大的产业组合能力，业务组合具有良好的互补性，抗风险能力较强 公司作为一所综合性集团，业务板块之间的互补与

32、盈利模式灵活度将一定程度上规避宏观调控对公司的影响。 3、公司拥有良好的市场把握能力 经过多年经营，香江控股已拥有了良好的市场把握能力。在过去的经营过程中，公司以了解市场、开发市场、带动市场为项目经营策划的指导思想，结合对宏观经济形势的把握、对市场发展趋势与客户需求的掌控，积累了大量的经验，避免价格比拼的不利局面，依靠品质和差异化赢取了市场，塑造了公司在业务上把握市场的核心竞争力。 4、公司拥有良好的创新能力 创新是企业生命的源泉，近年来香江控股一直注重公司的创新能力，更好的让公司摆脱现有的市场和产品观念的约束，重视多样化的整合，立足客户的切身需求，通过多种激励手段的综合运用，确立公司自己的竞

33、争优势。 公司的创新能力主要包括产品创新和经营管理手段的创新。现阶段，产品创新已经得到公司管理层广泛和深入的认识，如开发绿色环境建筑、注重休闲、坚持人与自然协调发展、智慧家居物联网等产品。 5、较强成本管控能力 公司具有很强的成本管控能力，从全面预算管理到IT系统的全面实施，公司对综合成本的管控，具有很强的能力与丰富的经验，保证了公司产品具有较强有力的市场竞争优势。 6、丰富的商户资源及有效的整合能力 公司进军商贸物流运营领域多年，已积累了丰富的商户资源，与多家国内外知名品牌建立了稳定的合作关系，赢得了大量有价值的业主的信任。公司通过整合累积的商户资源实现商贸物流项目有效的品类品种互动和商户品

34、牌组合，形成聚集效应，提升日均人流量和交易额；通过整合城市居民的不同需求，以商贸物流运营为引导，有效发挥各项目之间的协同效应，相互提升各种类型物业的价值。通过有效整合实现业主、商户等各方共赢，培养客户忠诚度，实现各种资源的重复利用，提高商业运营模式的可复制性。 7、经验丰富的运营管理团队 公司管理层团队在商贸物流运营行业拥有着丰富的经验，经验丰富的管理团队为公司整体的可持续发展奠定了基础。公司子公司香江商业经过20多年的发展，在华南区域建立了绝对的竞争优势，包括品牌影响力、消费者口碑、市场占有率、招商资源储备等，在华南区域均处于行业前列。 2018 年年度报告 13 / 198 第四节第四节

35、经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2018年， 受国内宏观经济形势面临下行拐点压力的大背景， 公司保持了主营业务的稳健发展，并积极进行战略梳理与组织架构优化，厘清了目前业务发展的关键，并加快探索与未来发展业务的深入规划。 （一）城市产业发展 1、聚焦粤港澳大湾区、长三角、京津冀三大核心区域发展 公司继续深耕粤港澳大湾区，不断新增并盘活优质土地储备；2018年5月，公司补缴土地出让金30.37亿元，成功获取了广州翡翠绿洲十六期优质地块，增加土地储备25.2万平米的计容面积。该项目并于年底提前实现首期组团的销售，超越同一区域同行业其他竞争对手的开工

36、销售速度，并推出了具有市场竞争力的新产品。 公司布局长三角区域，先后在江苏如东成功拿地，并于年底实现销售。2018年内与苏州吴中区、扬州瘦西湖管委会、南京、南通、济南高新区、青岛胶州市空港经济区等区域签订战略框架协议，基本实现了长三角经济开发区的战略布局。 公司通过并购天津三项目，实现了快速对京津冀区域的战略布局，增加土地储备的计容面积近200万平米，大大增强了公司的土地储备与发展能力；随着未来京津冀一体化的不断完善，未来将不断为公司贡献优质项目。 2、科创拓展运营模式日趋成熟，健康小镇建设取得突破 公司加快科技产业与健康产业转型，不断提升运营输出能力，并形成品牌辐射优势。公司的科创孵化平台独

37、角兽牧场孵化平台，在2018年的运营工作取得了较好的成绩，逐步成为南沙地区科技创新平台的标杆，同时也成为大数据、人工智能领域科创孵化的行业知名品牌。以孵化器作为切入点， 围绕孵化器的配套和运营， 设计出香江的科创拓展运营模式， 并向全国各地输出。以科技创新理念为核心，通过品牌和运营体系的输出，实现了香江特色的有盈利前景的轻资产开发模式，具备较高的复制推广价值，实现该模式在肇庆市的成功落地。 公司的健康产业发展，也不断提升优化和加强外部合作。2018年11月，香江派潭生命健康小镇，凭借自身的得天独厚的环境、优质服务和产品创新，成功纳入广东省级特色小镇库。公司在2018年与世界抗衰老联合会等机构达

38、成战略合作关系，未来携手发展健康产业综合开发。 3、不断完善城市产业的运营机制和项目管理 公司通过引入国际领先顾问公司毕马威咨询，为公司发展提供专业深入的咨询服务，不断完善运营机制和项目管理能力。通过学习行业标杆，完善运营体系标准，梳理核心业务管控制度及运营管理流程。 通过以经营目标为导向， 加快现金流转为关键优化目标的运营管理， 严控现金流、去化、回款、利润及产销存比等经营指标，实现对关键指标、节点的跟进，对经营风险进行有效把控。同时，提升运营数据对公司决策的支撑作用。 在项目管理方面，不断提升精准的产品定位、科学的项目管理能力。2018年，香江天赋及南通翡翠观澜按照行业标杆开发流程进行项目

39、管理，七个月实现从拿地到开盘预售，创造出新的香江速度；株洲悦湖春天实现年度回款完成率146%；通过全周期开发节点的严格管控，并学习标杆房企的优秀实践经验，保证了经营计划的完成率与提升周转效率。 4、专注提升产品质量，实现产品的标准化 公司2018年内专注用心于产品，用标准化提升产品质量。通过对标标杆企业的建造水平，并实施一系列的具体措施，有效的提升了项目产品设计水平及质量。2018年广州香江天赋、南通翡翠观澜、株洲悦湖春天、常德香江悦府等优质产品落地，均获得了超越同区域排名靠前同行的品质竞争优势。 5、打造全新社区圈辐射型物业商业模式 2018 年年度报告 14 / 198 公司对住宅项目的品

40、质、成本管控、创新提效以及客户关注焦点问题等方面进行改进，跳出单项商业配套，走向集合商业、社区康体中心、长者中心、政务服务、物业服务为一体的时尚社区商业体验中心。在锦绣香江、翡翠绿洲培育社区商业中心，提升物业招商运营能力，打造高端住宅社区平台。 （二）商贸流通及家居卖场运营 家居卖场工作主要围绕着招商拓展、企划营销、工程整改与品牌提升等方面展开。 1、开展业态升级，打造泛家居卖场，提升流量价值， 2018年，香江家居完成了十多个门店的升级优化，开展多项物业改造，升级品牌分类，扩大建材品类和泛家居品类的经营面积，各地门店经营硬件环境和经营业态得到改善和提升。 2、开展招商升级，顺利完成续签升租

41、家居门店方面，完成了深圳欧洲城香江家居、深圳福田香江家居、武汉香江家居、南昌香江MALL、沈阳香江等五家门店的统一招商、续租以及品牌分类调整工作，完成出租率达96.1%，租金单价得到提升。其中深圳欧洲城门店和深圳福田香江门店进一步成功地实施了招商整合和进口品牌升级，引进近60家国内外一线知名品牌。 商业综合体方面，公司加强对住宅、写字楼的招商运营管理，规范和完善综合体、底商等招商配置，助力公司招商运营整体升级。 商贸项目方面， 运营在稳定各项收入的基础上全面提升基础服务工作， 各项目深入挖潜资源，盘活闲置资产，加强基础服务的同时增加多种经营收入，历史遗留问题在保障公司利益、尊重客观事实的基础上

42、得到良好的解决。 3、开展管理提升，打造专业团队 在招商方面，公司组建建材和泛家居团队，引进了建材和泛家居方面的专业人才；客户服务方面，公司扩大总部400呼叫中心团队人员规模，并逐步取消门店对外的客服电话，全面推广400热线；业务管理方面，正式实行统一收银专项考核新标准，以季度为单位进行门店考核；物业管理方面，经过系统性的安全演练培训、检查监督，保证了2018年所有商业项目安全事故、消防事故发生几率为零。 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 1、土地储备情况 截至 2018 年 12 月 31 日，公司持有土地储备总建筑面积约 716.29 万平方米，其中已竣工未销售建筑面积约

43、75.94 万平方米， 在建工程建筑面积约 169.45 万平方米， 未来可供发展用地建筑面积约为 470.9 万平方米。公司土地储备主要为住宅及商业用途，以出售为主，公司根据市场情况决定是否出租及出租比例。报告期内公司房地产储备情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产储备情况”表。 2、房地产销售情况 2018 年公司实现房地产签约销售面积约 35.24 万平方米、签约销售金额约 32.53 亿元。其中商贸物流基地商品房销售情况： 2018 年共计实现签约销售面积约 0.68 万平方米、 签约销售金额约 1.10亿元； 住宅方面销售情况： 2018 年南昆山项目、 增城

44、翡翠绿洲、 恩平锦绣香江、 连云港锦绣香江、武汉锦绣香江、株洲锦绣香江、南京湾项目都有住宅项目推售，公司实现房地产签约销售面积约34.56 万平方米、签约销售金额约 31.43 亿元。报告期内公司房地产销售情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产销售情况”表。 3、房地产出租情况 报告期内公司房地产销售情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产出租情况”表。 2018 年年度报告 15 / 198 ( (一一) ) 主营业务分析主营业务分析 1.1. 利润表及现金利润表及现金流量表相关科目变动分析表流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目

45、 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 4,135,388,048.19 4,710,585,163.55 -12.21% 营业成本 1,996,077,003.57 2,351,539,887.72 -15.11% 销售费用 346,152,731.08 332,596,265.32 4.07% 管理费用 395,374,063.22 323,619,043.54 22.17% 财务费用 338,980,756.44 135,018,578.31 151.06% 经营活动产生的现金流量净额 -2,941,096,588.46 444,259,527.79 -762.02% 投资活动产

46、生的现金流量净额 -2,441,547,278.33 -557,717,629.24 337.77% 筹资活动产生的现金流量净额 2,788,623,639.69 2,202,395,918.95 26.62% 注：经营活动产生的现金流量净额大幅下滑的原因：购置土地为公司未来发展铺垫。 2.2. 收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 本集团的营业收入为 41.35 亿，收入类别分为商品房商铺写字楼销售、商贸流通运营、其他三大类，其中商品房商铺卖场收入占营业收入的 56%，商贸流通运营收入营业总收入的 33%，其他占营业收入的 10%。本集团的营业成本为 19.96 亿，其中商品房商铺卖场

47、成本占营业成本的 53%,商贸流通运营成本占营业成本的 32%，其他占营业成本的 15%。 (1).(1). 主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 商品房、商铺及写字楼销售 2,323,372,304.88 1,054,069,487.63 54.63 -11.85 -25.49 增加 5.53个百分点 商贸流通运营 1,382,778,239.26 644,062,779.50 53.42 -25.2

48、4 -17.63 减少 2.83个百分点 其他 429,237,504.05 297,944,736.44 30.59 11.45 8.99 增加 1.92个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 注：商贸流通运营业务包含商贸运营业务和商贸流通物业销售，其中商贸运营业务本年收入为人民币 1,137,855,938.99 元(上年度：人民币 1,122,284,329.95 元)，商贸流通物业销售本年收入为人民币 244,922,300.27 元(上年度：人民币 609,519,159.87 元)，商贸流通物业销售额下降是由于商铺结转收入较去年减少。 2018 年年度报告

49、 16 / 198 (2).(2). 成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 商品房、商铺 及 写 字楼销售 地产开发成本 1,054,069,487.63 52.81 1,322,774,204.32 56.25 -20.31 商 贸 流 通运营 商贸流通运营成本 644,062,779.50 32.27 757,619,901.43 32.22 -14.99 其他 物业服务及其他 297,944,736.44 14.93 271,145,781.97 11

50、.53 9.88 成本分析其他情况说明 适用 不适用 注：商贸流通运营业务包含商贸运营业务和商贸流通物业销售，其中商贸运营业务本年成本为人民币 526,802,025.48 元(上年度：人民币 463,472,145.71 元)，商贸流通物业销售成本为人民币 117,260,754.02 元(上年度：人民币 294,147,755.72 元)。 (3).(3). 主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 9,427.99 万元，占年度销售总额 2.28%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。 前五名供应商采购额