2022贵州土地估价师考试模拟卷(8).docx
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1、2022贵州土地估价师考试模拟卷(8)本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。一、单项选择题(共38题,每题2分。每题的备选项中,只有一个最符合题意) 1.某房地产开发公司在对当地的房地产市场进行调研的基础上,进行了开发项目的可行性分析。假设该项目的基准收益率为12%,项目计算期内各年的现金流入和流出金额如下表所示。 (单位:万元) 年份 l 2 3 4 5 6 现金流入(CI) 50 150 200 300 250 250 现金流出(CO) 100 200 150 100 100 50 请就上述内容,回答问题。根据上述分析结果可得知,该房地产开发项目_。 A
2、敏感性高B敏感性低C不可行D可行 2.下列题与下述案例有关。认真阅读本案例,选出正确的选项。 现有商贸公司A、建筑公司B、房地产咨询公司C,于1999年1月共同发起设立天达房地产开发有限责任公司(项目公司,以下简称天达公司),其中A、B公司以现金入资,C公司以技术入股,三方所占股份分别为78%、17%、5%,注册资金2000万元,全部投入该项目。 A公司所出资金中,有1500万元是其将所拥有的房产进行抵押获得的贷款,贷款期限2年。天达公司成立后第二个月即以1200万元依法取得一宗15000m2土地的70年土地使用权,并已取得规划许可进行商品住宅开发。通过招标,D公司中标承担该商品房的建设工程。
3、在建设过程中,天达公司以土地进行抵押,获得银行贷款800万元,贷款期限1年,通过商品房预售获得6500万元。2001年12月,商品房全部售出,天达公司税后利润达900万元。在该工程完工后,_应编制竣工决算。A天达公司BB公司CC公司DD公司3. 某饮料公司以出让方式取得了规划区内50年期的国有土地,用于生产厂房的建设。该土地的面积为15000m2,出让用途为工业。由于经营困难,饮料公司决定将其中5000m2的土地用于房地产开发,建设商品住宅。另外10000m2土地抵押给了银行。 就上述内容,回答以下小题的问题。改变土地出让合同约定的土地用途应上报_。 A城市规划主管部门B城市土地行政主管部门C
4、城市房地产管理部门D原批准用地的人民政府 4.(每小题有A、B、C、D四个备选项,其中至少有1个符合题意) 某市政府土地主管部门拟于2005年1月5日以拍卖方式出让一宗已经完成配套开发的国有土地,规划用于兴建高档住宅小区。容积率为3.0,出让土地使用年限为70年。并在2004年12月5日委托估价机构评估该地届时的客观市场价格,作为实施拍卖价格的参考依据,也为该地确定了出让底价。最终以最高竞买价成交。 就上述内容,回答以下小题的问题。案例中为该地确定的出让底价由_决定。 A土地管理局局长B国土资源管理部门高层官员C地价委员会D投标商人 5. 某饮料公司以出让方式取得了规划区内50年期的国有土地,
5、用于生产厂房的建设。该土地的面积为15000m2,出让用途为工业。由于经营困难,饮料公司决定将其中5000m2的土地用于房地产开发,建设商品住宅。另外10000m2土地抵押给了银行。 就上述内容,回答以下小题的问题。该饮料公司改变土地用途必须_。 A重新规划,进行土地登记B重新规划,补交土地出让金C重新规划,补办土地使用证D补交土地出让金,进行土地变更登记 6. 某饮料公司以出让方式取得了规划区内50年期的国有土地,用于生产厂房的建设。该土地的面积为15000m2,出让用途为工业。由于经营困难,饮料公司决定将其中5000m2的土地用于房地产开发,建设商品住宅。另外10000m2土地抵押给了银行
6、。 就上述内容,回答以下小题的问题。饮料公司用5000m2的土地进行商品住宅开发,要改变原出让用途应符合_规划的要求。 A城市B城市经济发展C土地使用专项D土地利用详细 7. 某饮料公司以出让方式取得了规划区内50年期的国有土地,用于生产厂房的建设。该土地的面积为15000m2,出让用途为工业。由于经营困难,饮料公司决定将其中5000m2的土地用于房地产开发,建设商品住宅。另外10000m2土地抵押给了银行。 就上述内容,回答以下小题的问题。下列关于该饮料公司将10000m2土地抵押给银行的说法,表述正确的是_。 A不需要办理抵押登记B饮料公司按规定办理抵押登记,银行取得土地他项权利证明书C银
7、行办理抵押登记,饮料公司取得土地他项权利证明书D饮料公司必须把土地使用证存放在银行,直到还贷 8. 某饮料公司以出让方式取得了规划区内50年期的国有土地,用于生产厂房的建设。该土地的面积为15000m2,出让用途为工业。由于经营困难,饮料公司决定将其中5000m2的土地用于房地产开发,建设商品住宅。另外10000m2土地抵押给了银行。 就上述内容,回答以下小题的问题。饮料公司补交5000m2的土地出让金时,补交出让金额应为_。 A商品住宅的评估地价B工业用地的评估地价C商品住宅与工业用地的基准地价差价D商品住宅与工业用地出让金的差价 9.(每小题有A、B、C、D四个备选项,其中至少有1个符合题
8、意) 某市政府土地主管部门拟于2005年1月5日以拍卖方式出让一宗已经完成配套开发的国有土地,规划用于兴建高档住宅小区。容积率为3.0,出让土地使用年限为70年。并在2004年12月5日委托估价机构评估该地届时的客观市场价格,作为实施拍卖价格的参考依据,也为该地确定了出让底价。最终以最高竞买价成交。 就上述内容,回答以下小题的问题。市、县人民政府_部门应按出让计划,会同有关部门共同拟订招标拍卖挂牌出让地块的条件等方案。 A城市规划B房地产管理C城市建设D土地行政主管 10.某房地产开发公司于2005年10月以出让方式取得一宗地,土地面积为4000m2,出让年期40年,出让用途为商业,规划建设一
9、座6层商场,各层建筑面积相同,建筑容积率为3.0。2006年10月商场建成后,该房地产开发公司将第一层出售给公司乙,市场售价为6500元/m2(建筑面积),其余建筑由该房地产开发公司出租经营,相关手续均已办理。 经调查,该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例,备案例的条件见下表。 案例编号 交易类型 土地用途 楼面地价/(元/m2) 土地使用年期/年 交易时间 区域因素修正系数 个别因素修正系数 A1 出让 综合 1160 40 2009.4 2 4 A2 转让 服装批发市场 1430 40 2008.7 5 3 A3 转让 综合 1066 48 2007.6 0 -4 A4 抵押 文具
10、商店 1248 35 2006.6 -4 -1 A5 转让 工业 890 50 2008.3 -3 4 A6 转让 公寓 1010 40 2008.6 7 0 A7 转让 高档商场 1470 39 2009.1 3 -2 A8 转让 零售商店 1390 38 2009.8 -4 -5 上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得,数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差,数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优,数值表示对宗地价格的修正幅度。 该城市商业用地价格在2006年6月至2008年6月间,平均每月比2006年6月的价格上涨0.2个百分点;2008年7月至2009年10月间,平均每月比2
11、006年6月的价格上涨0.1个百分点,土地还原率取6%。 根据上述材料,回答问题。根据以上条件采用市场比较法(至少选择3个比较案例)测算公司乙于2009年10月所占用土地的总价格为_万元。A282.9B308.6C265.8D288.4 11.某房地产开发公司于2005年10月以出让方式取得一宗地,土地面积为4000m2,出让年期40年,出让用途为商业,规划建设一座6层商场,各层建筑面积相同,建筑容积率为3.0。2006年10月商场建成后,该房地产开发公司将第一层出售给公司乙,市场售价为6500元/m2(建筑面积),其余建筑由该房地产开发公司出租经营,相关手续均已办理。 经调查,该商场周边区域
12、有若干正常情况下的土地成交案例,备案例的条件见下表。 案例编号 交易类型 土地用途 楼面地价/(元/m2) 土地使用年期/年 交易时间 区域因素修正系数 个别因素修正系数 A1 出让 综合 1160 40 2009.4 2 4 A2 转让 服装批发市场 1430 40 2008.7 5 3 A3 转让 综合 1066 48 2007.6 0 -4 A4 抵押 文具商店 1248 35 2006.6 -4 -1 A5 转让 工业 890 50 2008.3 -3 4 A6 转让 公寓 1010 40 2008.6 7 0 A7 转让 高档商场 1470 39 2009.1 3 -2 A8 转让
13、零售商店 1390 38 2009.8 -4 -5 上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得,数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差,数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优,数值表示对宗地价格的修正幅度。 该城市商业用地价格在2006年6月至2008年6月间,平均每月比2006年6月的价格上涨0.2个百分点;2008年7月至2009年10月间,平均每月比2006年6月的价格上涨0.1个百分点,土地还原率取6%。 根据上述材料,回答问题。按乙公司首层建筑面积占整座商场建筑面积的比例计算的乙公司应分摊的土地面积为_m2。A687.83B654.67C666.67D676.83 12.某城市
14、拟对市中心区域进行旧城改造,涉及A、B、C、D四宗地,土地总面积为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区,土地总面积为8500m2;宗地B为企业甲所使用的国有划拔土地,土地面积为7000m2,土地现状用途为工业,由于规划限制,该企业计划搬迁到城市郊区;宗地C为公司乙所使用的国有出让土地,土地面积为1500m2,出让用途为商业,出让年期为40年,已使用5年;宗地D为公司丙所使用的国有出让土地,土地面积为3000m2,出让用途为商业性办公用地,出让年期为40年,由于缺乏建设资金,该宗地已闲置5年。 上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购,经整理后按照规划拟建成一商业中心,规划建筑容
15、积率为2.03.5。 根据上述材料,回答问题。根据国家有关规定,市土地收购储备中心在收购宗地C时,应将其用途设定为_。A工业B商业C市政公用D金融业 13.某房地产开发公司于2005年10月以出让方式取得一宗地,土地面积为4000m2,出让年期40年,出让用途为商业,规划建设一座6层商场,各层建筑面积相同,建筑容积率为3.0。2006年10月商场建成后,该房地产开发公司将第一层出售给公司乙,市场售价为6500元/m2(建筑面积),其余建筑由该房地产开发公司出租经营,相关手续均已办理。 经调查,该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例,备案例的条件见下表。 案例编号 交易类型 土地用途 楼面
16、地价/(元/m2) 土地使用年期/年 交易时间 区域因素修正系数 个别因素修正系数 A1 出让 综合 1160 40 2009.4 2 4 A2 转让 服装批发市场 1430 40 2008.7 5 3 A3 转让 综合 1066 48 2007.6 0 -4 A4 抵押 文具商店 1248 35 2006.6 -4 -1 A5 转让 工业 890 50 2008.3 -3 4 A6 转让 公寓 1010 40 2008.6 7 0 A7 转让 高档商场 1470 39 2009.1 3 -2 A8 转让 零售商店 1390 38 2009.8 -4 -5 上表中有关系数均为比较案例与待估宗地
17、比较所得,数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差,数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优,数值表示对宗地价格的修正幅度。 该城市商业用地价格在2006年6月至2008年6月间,平均每月比2006年6月的价格上涨0.2个百分点;2008年7月至2009年10月间,平均每月比2006年6月的价格上涨0.1个百分点,土地还原率取6%。 根据上述材料,回答问题。该商场第一层再出租时,测算其所占用土地的单位土地面积的市场年租金为_元/m2。A290.20B325.60C285.60D310.30 14.某房地产开发公司于2005年10月以出让方式取得一宗地,土地面积为4000m2,出让年期40年,出
18、让用途为商业,规划建设一座6层商场,各层建筑面积相同,建筑容积率为3.0。2006年10月商场建成后,该房地产开发公司将第一层出售给公司乙,市场售价为6500元/m2(建筑面积),其余建筑由该房地产开发公司出租经营,相关手续均已办理。 经调查,该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例,备案例的条件见下表。 案例编号 交易类型 土地用途 楼面地价/(元/m2) 土地使用年期/年 交易时间 区域因素修正系数 个别因素修正系数 A1 出让 综合 1160 40 2009.4 2 4 A2 转让 服装批发市场 1430 40 2008.7 5 3 A3 转让 综合 1066 48 2007.6 0
19、 -4 A4 抵押 文具商店 1248 35 2006.6 -4 -1 A5 转让 工业 890 50 2008.3 -3 4 A6 转让 公寓 1010 40 2008.6 7 0 A7 转让 高档商场 1470 39 2009.1 3 -2 A8 转让 零售商店 1390 38 2009.8 -4 -5 上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得,数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差,数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优,数值表示对宗地价格的修正幅度。 该城市商业用地价格在2006年6月至2008年6月间,平均每月比2006年6月的价格上涨0.2个百分点;2008年7月至2009
20、年10月间,平均每月比2006年6月的价格上涨0.1个百分点,土地还原率取6%。 根据上述材料,回答问题。采用市场比较法评估求得的土地价格,通常称之为_价格。A积算B比准C交易D参考 15.某房地产开发公司于2005年10月以出让方式取得一宗地,土地面积为4000m2,出让年期40年,出让用途为商业,规划建设一座6层商场,各层建筑面积相同,建筑容积率为3.0。2006年10月商场建成后,该房地产开发公司将第一层出售给公司乙,市场售价为6500元/m2(建筑面积),其余建筑由该房地产开发公司出租经营,相关手续均已办理。 经调查,该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例,备案例的条件见下表。
21、案例编号 交易类型 土地用途 楼面地价/(元/m2) 土地使用年期/年 交易时间 区域因素修正系数 个别因素修正系数 A1 出让 综合 1160 40 2009.4 2 4 A2 转让 服装批发市场 1430 40 2008.7 5 3 A3 转让 综合 1066 48 2007.6 0 -4 A4 抵押 文具商店 1248 35 2006.6 -4 -1 A5 转让 工业 890 50 2008.3 -3 4 A6 转让 公寓 1010 40 2008.6 7 0 A7 转让 高档商场 1470 39 2009.1 3 -2 A8 转让 零售商店 1390 38 2009.8 -4 -5 上
22、表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得,数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差,数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优,数值表示对宗地价格的修正幅度。 该城市商业用地价格在2006年6月至2008年6月间,平均每月比2006年6月的价格上涨0.2个百分点;2008年7月至2009年10月间,平均每月比2006年6月的价格上涨0.1个百分点,土地还原率取6%。 根据上述材料,回答问题。建筑物的耐用年限有_耐用年限之分。A主体建筑耐用年限和附属建筑B物理耐用年限和经济C经济耐用年限和会计D自然耐用年限和经济 16.(每个小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意的答案)H省Z房地产公司拟获得
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