2022陕西房地产估价师考试真题卷（8）.docx

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1、2022陕西房地产估价师考试真题卷（8）本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.房地产泡沫产生的基础是_。A投机需求膨胀B金融机构过度放贷C房地产市场中的过度开发D土地资源的稀缺性 2.网络图法在建设工程管理中常常作为_的方法。A质量控制B成本控制C进度控制D合同管理 3.关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是_。A吸纳周期是指房屋从准备租信到租售完成所需的时间B吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D吸纳周期在数值上等于吸纳率

2、的倒数 4.某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是_。A目标定价法B领导定价法C随行就市定价法D认知价值定价法 5.下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是_。A指数平滑法B市场因子推演法C德尔菲法D销售人员意见综合法 6.关于资金时间价值的说法，错误的是_。A现在的100万元与5年后的100万元的价值相同B现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同C现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同D由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较 7.某房地产开发企业向

3、购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是_。A形象差异化战略B人员差别化战略C服务差别化战略D产品差别化战略 8.某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息_万元。A2.00B7.30C8.53D9.00 9.关于实际利率和名义利率的说法，错误的是_。A名义利率对应一年中计息周期的单利计息B实际利率对应一年中计息周期的复利计息C实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率 10.王某拟购买一套面积为120m2、单价为

4、7800元/m2的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为_元。A1297.91B3584.01C4881.93D5158.71 11.某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年末的租金是_元。A14945.16B15841.87C26764.51D28370.38 12.对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率_。A包含了对通货膨胀的补偿B

5、不包含对通货膨胀的补偿C没有实际意义D不能直接用于财务评价 13.假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是_。A16.67%B16.71%C16.80%D17.00% 14.房地产开发项目销售利润率的正确表达式是_。A销售利润率=销售利润/销售收入B销售利润率=销售利润/总开发价值C销售利润率=销售利润/总开发成本D销售利润率=销售利润/项目总投资 15.某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为25

6、00万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为_。A62.5%B80.00%C133.33%D200.00% 16.判定房地产投资风险因素发生的概率属于_阶段的工作。A风险辨识B风险估计C风险评价D风险决策 17.下列财务报表中，储存基础性数据的是_。A辅助报表B资产负债表C资金来源与运用表D现金流量表 18.下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是_。A回收固定资产余值B自有资金C长期借款D净转售收入 19.下列市盈率的表达式中，正确的是_。A市盈率=股价/每股净资产B市盈率=股价/每股收益C市盈率=市值

7、/销售收入D市盈率=市值/现金流 20.一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有_。A较高的收益性B较强的流动性C直接融资的功能D抵御通货膨胀影响的功能 21.关于房地产贷款担保的说法，正确的是_。A担保能确保贷款得以足额偿还B金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押D贷款质押不转移财产的占有权 22.在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于_。A交通的通达程度B物业的规模大小C人口的分布密度D居民的购买能力 23.下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是_。A

8、净经营收入=有效毛收入-经营费用B净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金D净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税 24.用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为a（1+g）t-1，年限为n，净收益增长率g与报酬率y相等，则房地产价格V=（）。A.选项AB.选项BC.选项CD.选项D25.地租-市场价格-生产成本-普通利润(平均利润)是_提出的。A亚当斯密B威廉配弟C大卫李嘉图D马尔萨斯 26.已知某房地产价格为900己/m2时，需求量为100104m2，当价格为1000元/m2时。需求量为901

9、04m2，则需求价格弹性为_。A10B9C0.9D0.1 27.评估某宗房开发用地2006年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到 2006年10月16日。如果预测该宗土地2009年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2006年10月16日，即在2006年10月 16日的房价实际为_万元。A2526B2241C2135D2985 28.某房地产占地面积40000m2，上存楼房三栋。甲楼4层，每层建筑面积均为3000m2乙楼建筑面积为3层，每层6000m2；丙楼6层，每层7500m2，则该宗土地的建筑覆盖率为_。A242.4%B5

10、0%C41.259%D187.5% 29.报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的_比率。A同价值B同收益C同性质D同类型 30.企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业_的经营权转让给其他经营者的行为。A整体资产或者部分资产B整体资产C部分资D固定资产 31.基准地价是城市中均质区域内的土地_。A最低价格B最高价格C平均价格D成交价格 32.报酬资本化公式的假设前提不包括（）。A净收益A每年不变B收益年限n为有限年C报酬率y不等于零D价格V符合评估时点市场情况33.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后

11、的余额，则应以_进行估价。A保持现状前提B装修改造前提C转换用途前提D重新利用前提 34.为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲。其成交价格为 3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为_元/m2。A3314B3347C3380D3033 35.某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为_。A14140元/m2B4242元/m2C56561元/m2D60000元/m2

12、36.某幢楼房的土地总面积500m2，总建筑面积1000m2，某人拥有其中80m2。的建筑面积，如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为_。A6%B7%C8%D9% 37._主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。A估算法B成本法C路线价法D基准地价法 38.估价报告有效期应从_起计。A估价时点B估价作业期C出具估价报告之D签订估价委托合同之日 39.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从_上把握房地产价格的“数量”。A货币支付B价值C现象D本质 40.某住宅小区附近新建了一

13、座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于_。A物质折旧B功能折旧C经济折旧D会计折旧 41.建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为_。A有效经过年数等于实际经过年数B有效经过年数短于实际经过年数C有效经过年数长于实际经过年数D有效经过年数可能短于或长于实际经过年数 42.某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于_A3275元/m2B3287元/m2C3402元/m2D4375元/m2 43._在本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。A估价目的B估价时点C

14、估价程序D估价做业 44.下列不属于房地产估价基本程序的是_。A获取估价业务B实地查看估价对象C确定估价结果D估价资料公开 45.下列_种情况会导致房地产的价格偏高。A政府协议出让土地B购买相邻房地产C卖方不了解行情D设立抵押的房地产 46.某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为_。A10.2万元B11.0万元C11.3万元D11.5万元 47.某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/m2。现市场上类似的写

15、字楼的月租金为100元/m2假设折现率为10%，目前承租人权益的价值应是_万元。A70.03B71.03C72.03D73.03 48._是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。A权益原理B收益递增递减原理C均衡原理D适合原理 49.针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类_。A主观合理价值和公开市场价值B主观合理价值和非公开市场价值C主观合理价值和客观合理价值D公开市场价值和非公开市场价值 50.某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。A3275元/m2B3287元/m2C3402元/m2D4375元/m2第18页 共18页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页