2022辽宁房地产估价师考试模拟卷（3）.docx

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1、2022辽宁房地产估价师考试模拟卷（3）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.地产的价值就在于其位置，是房地产投资特性中的_。A位置固定性B适应性C寿命周期长D各异性 2.投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的_。A位置固定性B不一致性C适应性D相互影响性 3.考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有_。A更长的经济寿命B更显著的各异性

2、C更强的适应性D更专业的物业管理 4.从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的关系，考察房地产供求之间的总量差距是_。A房地产供求结构B房地产投资结构C房地产数量结构D房地产总量结构 5.不属于反映和描述房地产市场状况的指标是_。A供给指标B需求指标C使用指标D市场交易指标 6.不可能引起房地产需求增加或减少的条件是_。A消费者的自我需要B未来预期收益变化C政府税收政策D收入水平的变化 7.有关房地产周期循环的原因，不正确的是_。A供需因素的影响B经济因素的影响C政策因素的影响D制度因素的影响 8.在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是_。A目标定价法B价值定价法C挑战定价法D成本加成定价

3、法 9.不属于进度控制中关注因素的是_。A监理施工情况B设计变更C劳动力安排情况D气象条件 10.某开发商向银行申请了利率6%，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为_万元。A7.59B7.28C13.59D6.05 11.进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市蠲细分模式是_。A同质偏好B分散偏好C集群偏好D集中偏好 12.在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不同类别。其中，_是指通过收集初步的数据，来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。A试探性调查B描述性调查C因果性调查D假设性调查

4、 13.不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称_。A市场潜量B市场预测量C市场最低量D市场最高量 14.影响消费者购买行为的因素包括社会文化因素、个人因素和_。A经济因素B心理因素C环境因素D政治因素 15.某家拟购买一套住宅，单价为3 000元/，该家庭的月收入为6000元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供l5年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6%，抵押贷款价值比例最大为80%，则根据该家庭的支付能力最多可以购买_平方米的住宅。A36.72B45.32C88.88D97.86 16.由开发项目全部投资的内部收益率表明的是_。A项目投资所能支付的最高贷款利率B将未来收益或收

5、入转换成现值的收益率C投资者每年所获得的或期望获得的收益率D项目年净收益与项目投资的资本价值之比 17.某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是_万元。A378.49B678.22C779.14D804.73 18.某居民购买一套价值80万元的住宅，计划自己首付30%，其余向银行抵押贷款，贷款利率为6%，如果在10年内按月等额偿还，该居民月还款额是_元。A240B622C312D874 19.某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其

6、余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，则月还款额为_元。A1655.33B1719.43C1743.69D2149.29 20.假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的资产负债率为_。A167%B80%C200%D60% 21.某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是_。A3.57%B4.00%C6.56%D10.56% 22.某

7、房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为l年，建造成本估算为10 000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入。全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6，按季计息。则该项目建造成本的利息是_万元。A755.54B772.84C1400.88D1433.90 23.某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。则该项目的速动比率是_。A80%B120%C171%D200% 24.房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于_。A变动成本的设

8、置B销售收入的不同C固定成本的设置D平衡点的设置 25.在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过_得来的。A近期交易物业的租金或售价进行比较B市场上交易物业的租金或售价进行比较C类似物业的比较D市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.下列关于资金时间价值的表述中，正确的有_。A资金时间价值是资金的增值特性使然B利率是资金时间价值的一种标志C从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿D即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较正资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、

9、风险因素等 2.下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有_。A投资回收期B借款偿还期C利息备付率D财务净现值E现金报酬率 3.利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有_。A项目净现值期望值大于零，则项目可行B净现值标准差能准确说明项目风险的大小C净现值标准差越小，项目的相对风险就越小D净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E净现值期望值相同时，标准差小的方案为优 4.房地产开发企业的经营成本主要包括_。A土地转让成本B经营管理费用C配套设施销售成本D商品房销售成本E房地产出租经营成本 5.在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基

10、础参数，通常有_。A基准收益率B目标收益率C出租率或空置率D毛租金收入E运营成本 6.房地产开发项目策划的主要工作内容有_。A开发内容和规模的分析与选择B评价方案构造C区位分析与选择D开发时机的分析与选择E融资方式的分析与选择 7.对零售商业物业进行分类的主要依据有_。A建筑规模B经营商品的特点C商业辐射区域的范围D周围环境E服务人口的收入水平 8.下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有_。A发行企业债券B向银行借入信用贷款C房地产开发贷款D在公开市场上发行股票E土地储备贷款 9.地价区段是将_、地块相连的土地加以圈围而形成的区域。A用途相似B地价相近C级别相同D可及性相当E级别相

11、近 10.以下因素会造成成交价格偏离正常市场价格的是_。A一方不了解市场行情B卖方抛售C卖方交纳了土地增值税D通货膨胀E买方的偏爱 11.销售费用包括_。A销售人员的工资及福利费B广告宣传费C销售代理费D办公费E销售税金及附加 12.在划分路线价区段时，应将_的土地划分为同一个路线价区段。A级别相同B可及性相当C地块相连D用途相似E用途相同 13.地价形成时间较长的原因是_。A独一无二性B价值量大C不完全市场D不可移动性E流动性差 14.可比实例房地产权益状况调整的内容主要包括_。A土地使用年限B建筑物使用年限C容积率D配套设施E建筑规模 15.房地产估价是科学与艺术的有机结合是指，正确的房地

12、产价值的测算和判定，必须依赖于_。A科学的估价理论和方法B估价人员的经验C估价人员的艺术修养D严谨的数学公式和数学模型E准确无误的计算过程 16.真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为_。A内在价值B自然价值C市场价值D理论价格E成交价格 17.以下理论依据是预期原理的估价方法是_。A成本法B市场法C收益法D剩余法E路线价法 18.常用的求取报酬率的方法有_。A安全利率加风险调整值法B市场提取法C投资报酬率排序插入法D投资组合法E累加法 19.以下属于无形损耗的有_A建筑物的损坏B建筑技术的进步C人们消费观念的改变D出现了更好的建筑物E建筑设计上的缺陷 20.以下对房地产的价格影响具有两

13、面性的有_。A交通管制B装饰装修C外部配套设施D土地形状E设施、设备 21.房地产抵押价值不包括_。A划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金B发包人拖欠承包人的工程款C已担保债权数额D强制执行费用E土地出让金 22.能够反映土地价格水平的价格，包括_。A土地总价格B单位地价C楼面地价D补地价E土地出让价 23.在一般情况下，开发技术水平的提高会促使开发商开发更多的房地产，主要理由是_。A降低开发成本B房地产的价格升高C增加开发利润D施工工期加快E促进房地产的需求 24.以下关于家庭人口规模变化对房地产价格的影响说法中，正确的是_。A家庭人口规模变小，房地产价格有下降的趋势B家庭人口规模变小，房地产价格有上升的趋势C家庭人口规模变大，房地产价格有下降的趋势D家庭人口规模变大，房地产价格有上升的趋势E家庭人口规模变大变小，只要人口数量不变，对房地产价格变化没有影响 25.潜在毛收入乘数考虑的因素包括房地产的_。A租金B租金以外的收入C空置率的差异D运营费用的差异E转让收益第18页 共18页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页