2022广西房地产估价师考试模拟卷（6）.docx

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1、2022广西房地产估价师考试模拟卷（6）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.取得开发项目用地所发生的费用为_。A用地使用费B土地费用C土地转让费D土地租用费2.市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于_。A业主希望的投资回报率B承租人愿意承担的费用C承租人的承受能力D同类型物业的市场供求关系3.在房地产定价方法中，名牌策略属于_。A成本加成定价B目标定价法C认知价值定价D领导定价法4.王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以

2、下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2。那么，可出租面积应为_m2。A33B40C43D475.房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在_年内延续弥补。A2B3C4D56.某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为_万元。A42.0B50.4C60.0D72.07.当房地产企业的资本金数量达不到启动项目所必需的资本金数量要求时，就需要进行_。A债务融资B公开资本市场融资C权益融资D银行信贷融资8.房地产价格通常会上下波动，在短期内

3、难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会呈现出一定的_。A变动规律和发展趋势B发展规律和发展趋势C发展规律和长期趋势D长期趋势和变动规律9.长期趋势法适用的对象是_。A价格有明显季节波动的房地产B价格无明显季节波动的房地产C价格无明显变动的房地产D价格有明显变动的房地产10.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是_。A过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B市场上能找到充分房地产历史价格资料C房地产在过去无明显的季节变动D政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格11.数学曲线拟合法中最简单、最常用的为_。A直线趋势法B指数曲线趋势法C二次抛物线趋势法D指数修匀法1

4、2.某地区商品住宅价格自2000年至21304年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为_元/m2。A849B865C882D91513.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用_预测房地产的未来价格。A数学曲线拟合法B平均增减量法C平均发展速度法D移动平均法14.直线趋势法公式中的a、b是由_决定的。A房地产的历史价格资料B房地产的未来价格资料C房地产的现时价格资料D估价人员选取的价格资料15.通过市场调研，获知某类房地产20022006年的价格分别为

5、3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为_元/m2。A4075.0B4242.5C4410.0D4577.516.某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，该类房地产于2006年初的价格最接近于_元/m2。A3100B3195C3285D330017.如果房地产价格时间序列的逐期发展速度_，就可以计算

6、其平均发展速度。A较大B较小C差距较大D大致相同18.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，如果房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的。并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用_方法进行测算。A平均增减量法B平均发展速度法C移动平均法D指数修匀法19.某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/m2。A4800B5124C5800D712420.在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的_进行移动平均。A市场行情B周期长短C实际时间D变动程度21.某地区1997年2002年的商品住宅

7、价格分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）元/m2。A4120B4149C4184D421622.对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。以上描述的方法属于长期趋势法方法中的_。A指数修匀法B平均增减量法C移动平均法D平均发展速度法23.某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为_

8、元/m2A100B300C600D90024.在成本法求取折旧中，采用_更符合实际情况。A有效经过年数B实际经过年数C剩余经过年数D自然经过年数25.与报酬率性质不同的名词有_。A利息率B折现率C内部收益率D空置率二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.某企业获得一笔16万元的贷款，偿还期为8年，按年利率12%计复利，有5种还款方式： （1）每年年末只偿还所欠利息，第八年年末一次还清本金；（2）在第八年年末一次还清本息，（3）在8年中每年年末等额偿还；（4）每年年末等额还本金，并付清当年的全部利息；（5）每年年末等额偿还本金，利息在第八年年末总付。试计算多种形

9、式所付出的总金额。 2.有一写字楼，土地面积为1000m2，是10年前通过征收农地取得的。土地的使用年限为40年，土地出让合同未约定不可续期。地上建筑物总建筑面积4000m2，于8年前建成并交付使用。建筑物的重置成本为1500元/m2，结构为钢筋混凝土结构，现需评估该写字楼2007年9月30日的价值。搜集有关资料如下：(1)收集了三宗出让年限40年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下：从2007年1月1日至2007年6月30日，该写字楼的市场价格基本不变，以后每月均递减1%。 (2)当地征收农地的费用等资料如下： 估价时点征收城市边缘土地每亩需要支付70万元的征地补偿和安置等费用，向政府交

10、付土地使用权出让金为200元/m2，土地开发的费用、税金和利润等为180元/m2，可视为城市边缘熟地的价格。 该城市土地分为10个级别，城市边缘熟地列为最差级，而估价对象房地产处于第七级土地上。各级土地之间的价格差异见下表。(3)其他相关资料如下：门窗等的损坏修复费用为3万元；装修的重置价格为85万元，平均寿命为5年，有效经过年数为3年；设备的重新购建价格为92.5万元，经济寿命为15年，有效经过年数为8年；另调查得知，该写字楼电梯功能已落后，该功能落后电梯的重置价格50万元，已计提折旧30万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为4万元，现安装新的功能先进的电梯需要100万元，假设在重置建造办公

11、楼时一同安装该电梯只需要75万元；同时由于该写字楼墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗600元；同时由于周边环境的变化，该写字楼的租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失5万元。试用成本法评估该写字楼2007年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为8%，房地产的报酬率为10%，银行的贷款利率为5%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)有一写字楼，土地面积为1000m2，是10年前通过征收农地取得的。土地的使用年限为40年，土地出让合同未约定不可续期。地上建筑物总建筑面积4000m2，于8年前建成并交付使用。建筑物的重置

12、成本为1500元/m2，结构为钢筋混凝土结构，现需评估该写字楼2007年9月30日的价值。搜集有关资料如下：(1)收集了三宗出让年限40年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下：从2007年1月1日至2007年6月30日，该写字楼的市场价格基本不变，以后每月均递减1%。 (2)当地征收农地的费用等资料如下： 估价时点征收城市边缘土地每亩需要支付70万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金为200元/m2，土地开发的费用、税金和利润等为180元/m2，可视为城市边缘熟地的价格。 该城市土地分为10个级别，城市边缘熟地列为最差级，而估价对象房地产处于第七级土地上。各级土地之间的价格

13、差异见下表。(3)其他相关资料如下：门窗等的损坏修复费用为3万元；装修的重置价格为85万元，平均寿命为5年，有效经过年数为3年；设备的重新购建价格为92.5万元，经济寿命为15年，有效经过年数为8年；另调查得知，该写字楼电梯功能已落后，该功能落后电梯的重置价格50万元，已计提折旧30万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为4万元，现安装新的功能先进的电梯需要100万元，假设在重置建造办公楼时一同安装该电梯只需要75万元；同时由于该写字楼墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗600元；同时由于周边环境的变化，该写字楼的租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失5万元。试用成本法评估该写

14、字楼2007年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为8%，房地产的报酬率为10%，银行的贷款利率为5%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)3.某商场的建设用地使用期限为40年，从2007年5月1日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000m2，可出租面积100%。一层于2008年5月1日租出，租期为5年，可出租面积的正常月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2、120元/m2，运营费用率为20%。该类房地产的报酬率为8%。试估价该商场于2011年5月1日带租约

15、出售时的正常总价。某商场的建设用地使用期限为40年，从2007年5月1日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000m2，可出租面积100%。一层于2008年5月1日租出，租期为5年，可出租面积的正常月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2、120元/m2，运营费用率为20%。该类房地产的报酬率为8%。试估价该商场于2011年5月1日带租约出售时的正常总价。4.某市房地产开发公司有一块“七通一平”的待建空地。土地面积为10000m2，且土地形状规则；允许用途为商业、居住；允许建筑容积率为7；允许建筑覆盖率为不大于50%；土

16、地使用权年限为50年；出售时间为2001年9月1日。 需要评估出该块土地在2001年9月1日的售价。 如果选用假设开发法进行估价，它的计算公式和技术路线是什么 5.某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。 现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料 6.某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2。 该项目于1997年7月1日开工

17、，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2，管理费为建筑费的5%。建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，年利率6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000m2建筑面积按3000元/m2预售。开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为：一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000m2。的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。 采用假设开

18、发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率按20%，季度利率为1.665%。设项目在1998年1月1日的价格为V，估算如下。 1计算开发完成后的价值 30005000(1+1.665%)=14754340(元) 2计算建筑费 1200500030%(1+1.665%)0.5=2641102(元) 3计算管理费 26411025%(1+1.665%)0.5=130969(元) 4计算销售税和销售费用 14754340(6%+3%)(1+1.665%)=1306143(元) 5计算利润 (V+2641102+130969+1306143)20%=0.2V+815643(元) 6计算项目价格

19、V=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税和销售费用-利润 =14754340-2641102-130969-1306143-0.2V-815643 V=8217069(元) 7.假设一家庭2005年12月31日为购买价值80万元的住宅，申请了相当于房价70%的住宅抵押贷款，期限为15年，年利率为6%，按月等额还本付息。2010年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款，二次抵押贷款按产权人拥有权益的50%发放。已知当地住宅价值年上涨率为5%，问该家庭申请二次贷款时，最多能够得到多少抵押贷款？ 8.已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资

20、目标收益率为10%时，求该投资项目的动态投资回收期。净现金流量已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时，求该投资项目的动态投资回收期。净现金流量 (单位：万元) 9.某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年，最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，问：（1）该家庭能购买住房的最高总价是多少若第5年年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿还额不变，则：（2）该家庭需在第6年年初一次性提前偿还贷款多少元（3）如果不提前偿还

21、贷款，则需将贷款期限延长多少年 10.某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个 (10000m2)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、 12600万元、21

22、650万元，第四年年末全部售完；服务用房在第五年年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/(m2年)，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设，投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积5

23、0000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个 (10000m2)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、 12600万元、21650万元，第四年年末全部售完；服务用房在第五年年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/(m2年)，运营成本

24、为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设，投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。11.赵某于2002年4月1日以40万元购得一套住宅，购房款中的70%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现赵某拟于2007年4月1日将此套住宅连同与之相关

25、的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2007年4月1日至2017年4月1日，年利率为6%，按月等比递增式还款（月等比递增比率为0.3%）。试求李某在新还款方案下的首次月还款额。 12.某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一批发市场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：（1）项目建设投资为2000万元。第1年投资1000万元，其中资本金500万元；第2年投资1000万元，其中资本金330万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式

26、还本付息，分3年还清。（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、700万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为3000万元、200万元、750万元。（3）计算期（开发经营期）取20年。请根据以上资料，完成下列工作：1编制资本金现金流量表（不考虑所得税）。2若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一批发市场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：（1）项目建设投资为2000万元。第1年投资1000万元，其中

27、资本金500万元；第2年投资1000万元，其中资本金330万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、700万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为3000万元、200万元、750万元。（3）计算期（开发经营期）取20年。请根据以上资料，完成下列工作：1编制资本金现金流量表（不考虑所得税）。2若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）13.某企业有一在建工程，于2005

28、年10月1日带抵押债务转让。巳知该在建工程占地面积10000m2，土地使用权年限为2003年10月1日2043年9月30日，规划容积率为5。14层规划为商业，建筑面积为20000m2；520层规划为写字楼，建筑面积为30000m2项目总开发成本为3000元/m2，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下。（1）项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量。实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投人。（2）该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2，销售税费

29、为售价的6%。写字楼在建成后1年末时售出。（3）商业主体建成后，还需投入2000元/m2的装修费，装修期为一年。装修费均匀投入，预计年经营收人为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收人的75%合理商业利润为年经营收入的10%。（4）2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年刊率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。（5）项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。（6）转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易

30、价格。 14.为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下。 (1) 可比实例的成交价格与成交日期项目可比实例A 可比实例B可比实例C成交价格/(元/m2)600058006120成交日期2001年4月1日2004年2月1日2001年5月1日(2) 交易情况分析判断 项目可比实例A可比实例B可比实例C交易情况3%-1%2%交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。 (3) 调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日到2

31、001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8% (4) 房地产状况分析判断 项目可比实例A可比实例B可比实例C因素1+2%+4%0因素2-3%-1%+5%因素3+6%+2%-3% 房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。 试利用上述资料估算该写字楼2001年10月1日的正常市场价格(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。 15.某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿

32、街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造，重新装修为办公楼用于出租，现在政府将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁，甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询，根据城市拆迁管理条例和城市拆迁估价指导意见，请问： 1甲公司开发中可能提出哪些估价要求 2对甲公司可能捉出的估价要求，房地产估价机构该如何解答 16.S开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价。该出让地块规定用途为高级宾馆、酒店、高级公寓。为获得该地块，作为代理S开发商投标的估价人员，你认为应采用何种估价方法，要做哪些具体工作 17.甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各

33、按50%分成。到项目建成时投资刚好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售费用为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内全部售出，实际销售费用与预得的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元：乙认为该套房屋的实际成本为25万元，故只应从自己应得的收入中扣除12.5万元，自己应得1368.05万元。若不考虑所得税因素，请问： 1谁的分配方案更合理 2应该如何分配 18.某公

34、司征用一宗土地，征地过程总税费按征地款的5%计，欲在上面建筑地上3层，地下1层的建材超市，土地面积为26500m2，依据规划拟建设建筑面积为47370m2，其中，地上建筑面积36585m2，地下建筑面积10785m2(其中，设备用房面积：747m2，停车场面积：10038m2) 评估测算地价采用假设开发法计算如下： 1开发价值 该项目为建材超市，地上建筑面积为36585m2，根据该地区同类物业收益平均水平，结合估价对象实际情况，确定每平方米日租金为3元，估价对象的有效出租面积比率为 90%，空置率为10%，则： 有效出租率=90%-10%=80% 年出租收入=33658580%360=3160

35、9440元 考虑年管理费用为租赁收入的10%，租赁房产税为租金收入的12%，维修费用为租金收入的10%，营业税税率(含教育费阳加和城市建设维护税)为租金收入的5.5%以及广告代理费用、租赁手续费、印花税等合计为租金收入的4.5%。折现率取10%。 开发经营期限的确定：开发经营期限按照出让年限40年计算，其中建设期为2年，经营期为38年。 开发价值净值=31609440(1-10%-12%-10%-5.5%-4.5%) /10%1-1/(1+10%)38/(1+10%)2 =147465556元单位面积开发价值=147465556/36585=4030.8元/m2 2总开发成本 根据目前北京市建

36、筑市场行情及政府规定的收费标准，结合该项目的建造档次的项目总建造成本为2118元/m2(计算过程略)。 3开发商利润 根据本项目实际情况，确定其开发期为2年，根据本市土地出让地价评估技术标准，开发周期为3年的项目投资回报率为20%。 开发商利润=总建造成本投资回报率=211820%=423.6元/m2 4开发余值 开发余值=总开发价值-总开发成本-开发商利润 =4030.8-2118-423.6=1489.2元/m2 5土地价值为1489.2元/m2。 19.某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。作

37、为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作 20.钱某于2006年11月3日去世后，遗留了位于市路号的临街住宅一栋。该住宅占地面积为200m2，共两层，每层建筑面积各为100m2，是钱某于2006年年初以20万元购得的。钱某另遗有其他财产合计价值15万元。钱某留下遗嘱“全部财产由我两个儿子钱甲和钱乙继承，钱甲继承住宅的1层和价值4.5万元的其他财产，钱乙继承2层和价值10.5万元的其他财产。”在接受遗产时，钱甲决定以自己所继承的1

38、层向钱乙换取价值相等的现金，钱乙同意交换，但认为当初该住宅以20万元购入，1层、2层建筑面积相等，故1层现值应为10万元；钱甲则认为1层现值应为14万元。为此，两人共同请某房地产估价机构对该临街住宅1层进行估价。请问： (1)作为房地产估价师，给出你的专业意见。 (2)若经估价机构评估后，1层的正常市场价格为13万元，请你具体分析一下实际成交价格会高于13万元，还是低于13万元 21.某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收

39、益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。 22.2003年4月，方先生购买了一套位于城市中心区的住宅四合院。2005年1日，方先生将该处四合院翻建后改作二手房中介门市部，并办理了有关手续，至2007年10月，方先生有意将该套四合院出兑，市民刘先生得知后与方先生接洽，双方委托估价公司对此套四合院进行估价。若将估价对象视作住宅，则估值为224万元；若将估价对象视为营业用房，由于其地段很好，估值远远高于视作住宅的价值，为683.4万元。方先生认为，这套四

40、合院在出售时是作为营业用房的，成交价格应参考683.4万元这一估价结果；刘先生认为，方先生当初购买的四合院是以用作住宅为目的的，其性质已于该时点确定，而且自己买来也是用作住宅的，因此应参考224万元的估价结果商讨交易价，双方就此问题不能达成一致，交易失败。 请问： 1应当以哪种估价结果作为价格参考 2房地产估价应遵循的基本原则是什么 23.A房地产估价公司应委托人的要求，对相关房屋租赁事宜的房屋租赁价格进行评估。在实际操作中，公司根据实际情况，采用不同的估价方法，依据行业规范、有关政策法规、市场资料及行业经验进行评估，将评估过程与评估结果详细阅明，最终形成评估报告。 请问： 1什么是房屋租赁价

41、格 2房屋租赁价格的评估有什么特点 3房屋租赁价格的评估有哪些方法这些方法分别在什么情况下应用 24.市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例为什么 25.某公司委托一家房地产估价机构对其名下的一处房地产进行估价，估价时点为2003年6月2日。机构选取了一可比实例A，其成交价格为23700元/m2，成交时间为2001年6月2日。 在可比实例A中，由于买家急于购买，因此成交价格比正常高了15%。 当地同类房地产价格水平的变动情况为：2002年中期比2001年中期上

42、涨了5%，2003年中期却比2002年中期下降5%。另外，由于可比实例A成交的单价区域因素要好于估价对象，当地房地产的价格水平比估价对象所处区域要高12%；而且可比实例A的用材也相对考究，由此导致可比实例的价格高于估价对象7%。 由此可得出： 交易情况修正系数(100-15)/1000.85 交易日期修正系数(100+5-5)/1001 个别因素修正系数(100-7)/1000.93 比准价格237000.8510.9318734.85元/m(上标)2 (以下略) 第28页 共28页第 28 页 共 28 页第 28 页 共 28 页第 28 页 共 28 页第 28 页 共 28 页第 28 页 共 28 页第 28 页 共 28 页第 28 页 共 28 页第 28 页 共 28 页第 28 页 共 28 页第 28 页 共 28 页