物业公司突发事件处理流程.doc

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1、物业公司突发事件处理流程（一）制冷机紧急处理程序1、跑水当制冷机运行中发生跑水时，值班人员应首先停止循环泵的运行，在判明泄漏点后，关闭最近的控制阀门，在确定无泄漏点后，开启备用冷机，同时通知维修人员进行修复。2、断电当制冷机运行中突然断电时，值班人员应首先检查控制柜是否有电，如不是停电原因造成停机，立即查看冷机显示屏内显示的故障代码，查明故障内容，如属电压低，应及时与供电部门联系，问清原因后，如果短时间内电压不能恢复正常，立即通知负责人，负责人应及时通知楼内业户停机原因。如故障显示为冷机内部系统出现问题，应立即通知维保厂家来人检修，同时告知负责人事情经过，经负责人批准后，开启备用冷机。3、泵故

2、障当制冷机运行中循环泵发生故障时, 值班人员应首先关闭有故障的循环泵，及时启动备用的循环泵，以保证制冷机的正常运行。 通知维修人员检修循环泵，同时告知负责人事情经过，以便查清事故原因，分清责任。4、机组不制冷当制冷机运行中制冷效果下降时，值班人员应检查机组内的吸、排汽压力是否正常，如果压力过高，应停止运行，通知维保厂家来人维修。同时告知负责人事情经过，经负责人批准后，开启备用冷机。当制冷机发生故障时, 有关负责人应及时通知工程部领导，有关负责人会同维保人员对事故原因进行分析，未经主管领导批准或主管领导不在现场，任何人不得擅自启动已有故障的冷机，或修改冷机的技术参数。当事故处理完毕后，有关负责人

3、填写紧急情况处理记录表。并向部门经理汇报事故的原因、经过、责任及处理结果。（二）空调机组紧急处理程序1、跑水当空调机组运行中发生跑水时，值班人员应首先查明泄漏点，立即关闭空调机组的控制阀门，通知维修人员进行修理，如短时间内无法修复，应及时告知受影响的业户，说明情况。2、断电当空调机组发生断电时, 值班人员应首先检查控制柜是否有电，如不是停电原因造成停机，通知维修人员进行修理，如短时间内无法修复，应及时告知受影响的业户，说明情况。当空调机组发生故障时, 有关负责人应及时通知工程部领导，事故处理完毕后，负责人填写紧急情况处理记录表。并向部门经理汇报事故的原因、经过、责任及处理结果。（三）配电系统紧

4、急处理程序1、停电当配电系统运行中，突然发生断电时，配电室值班人员应迅速判断事故原因，如属外线故障，值班人员应向供电部门反映并询问原因及恢复时间。值班人员应立即通知负责人，负责人及时通知辖区内各业户，告知停电原因及时间。同时，工程部应派人及时查看电梯内是否有人被困，在确保安全的情况下疏散乘客。当辖区内断电时，工程部应及时通知保安部、消防中控室，加强巡逻，防止偷盗、抢劫和火灾等事件的发生。当接到供电部门预先通知辖区内暂时停电，值班员应立即通知负责人，负责人应及时通知辖区内各业户，并在入口或大厅内张贴停电通知，告知停电原因。2、触电事故当发生有人触电事故时，应立即抢救，首先应断开与触电者有关的电源

5、开关，用相适应的绝缘物使触电者脱离电源，现场可采用短路法使断路器掉闸或用绝缘杆挑开导线等。脱离电源时须防止触电者摔伤。3、局部断电当辖区内设备故障造成局部或全部断电时，应在保证安全的前提下由维修人员查找故障原因。在排除故障后及时恢复供电。并通知负责人，负责人及时通知辖区内各业户，告知停电原因及时间。如短时间无法排除或难以自行处理时，工程部应及时提出应急方案。4、配电系统停送电操作程序在进行停送电道闸操作时，应首先按照操作票的内容，详细核对操作设备的编号及断路器的运行状态。在停电时：拉开断路器后，先拉负荷侧隔离开关，后拉电源侧隔离开关。而且各方面至少有一个明显的断开点，使操作人员处于停电设备的范

6、围内工作，并与带电部分保持规定的安全距离。验电时：对检修设备或施工的进出线的各相进行校验，确认设备无电，验电时，应在有人监护下进行。必须使用电压等级合适，经试验合格、实验期限有效的验电器。挂地线时：对于可能送电至停电设备的各方面（包括线路的各支线）或停电设备可能产生感应电压的各部位，都应挂地线，并应挂在工作地点可以看得见的地方。5、挂、拆地线的操作程序：（1）挂地线时，应先接好接地端，后接导地端。在多层线路上挂地线时，应先挂低压，后挂高压；先挂“地”后挂“火”，先挂下层，后挂上层。拆地线时，与上述程序相反。（2）挂、拆地线时，应使用绝缘棒。（3）在带有电容的设备上挂地线时，应预先对设备进行放电

7、。（4）必须使用截面不小于25平方毫米的多股裸铜导线做地线并采用专用的线夹固定在导体上，禁止用缠绕的方法进行接地或短路。（5）地线与检修部分之间不应连接有开关或熔断器。悬挂标示牌和装设临时遮拦时，根据现场工作实际情况，确定应挂的标示牌种类，并应认真执行调度员的命令和工作票上规定的悬挂地点和拆除手续。6、悬挂标示牌和装设遮拦的规定：（1）在配电室内部的停电工作：在一经合闸即可送电到工作地点的断路器或隔离开关的操作把手上，均应悬挂“禁止合闸、有人工作！”的标示牌。（2）部分停电工作：工作地点距邻近带电部分小于规定的安全距离时，应装设临时遮拦。7、送电时：（1）工作负责人应会同值班员对设备进行检查，

8、特别要核对断路器、隔离开关的分、合位置是否符合工作票所填写的实际情况，核对无误后，双方在工作票上签字；（2）拆除临时遮拦、临时接地线和标示牌，恢复常设遮拦、换挂“标示牌”等；（3）清点现场工具和材料，不应有遗漏；（4）工作负责人对工作范围进行全面检查，认为无问题后宣布工作终结，待全体工作人员撤离工作地点后，方可办理送电手续；（5）送电后，工作负责人应检查设备情况，运行正常后才可离开现场。8、低压带电工作的操作程序：（1）工作中应有专人监护。使用的工具必须带绝缘柄，严禁使用锉刀、金属尺和带有金属物的毛刷、毛掸等工具；（2）工作时应站在干燥的绝缘物上进行，并带手套和安全帽，必须穿长袖衣；（3）低压

9、接户线工作，应随身携带低压试电笔；（4）在带电的低压配电 装置工作，应采取防止相同短路和单相接地的隔离措施；（5）在带电的电度表和继电保护二次回路上工作时，要检查电压互感器和电流互感器的二次绕组原接地点应可靠。断开电流回路时，应事先将电流互感器二次的专用端子短路，不许带负荷拆、入表尾线。当配电系统发生故障时，有关负责人应及时通知工程部领导，当事故处理完毕后，负责人填写紧急情况处理记录表。并向部门经理汇报事故的原因、经过、责任及处理结果。（四）电梯紧急处理程序1、停电电梯运行中突然停电时，工程部接到通知后，救援人员应立即赶往现场，判明停靠位置，并告诉乘客不要慌乱，保持镇静。同时派人赶往机房，首先

10、，切断动力电源，防止突然来电后，造成对乘客不必要的伤害。如果非供电部门原因，应通知维修人员，检查停电原因，如停电时间较长，要在电梯门口悬挂“正在维修暂停使用”的警示牌。2、困人处理 当援救人员得知电梯不开门，把乘客困在轿厢里时。应立即赶到现场与轿厢里的人员联系。安慰轿厢里人员要冷静。通过检查，判断故障发生在哪一层后，救援人员到机房拉掉电源，用手盘车，使轿厢进入平层位置后，在安全可靠的疏散乘客。3、不运行当发现电梯已发出运行信号（上或下信号灯亮）而停在某楼层关门后不动。首先检查是否门关到位或有杂物阻塞电梯门。去除杂物电梯门关严后仍不动，检查该层“召唤”按钮或轿厢内“开门”按钮是否被卡住？检查后发

11、觉没有卡住，工程部应立即通知电梯维保人员赶到现场，并在电梯门口悬挂“正在维修暂停使用”的警示牌。同时告知有关领导，任何人发现电梯不运行时，都有义务马上通知工程部，4、手动调节使用三角钥匙开启层门时，需将三角钥匙插入层门上的钥匙孔、旋转后打开层门，切勿用力过猛，并看清轿厢是否停在此层，以免发生意外。（注：三角钥匙使用者必须持有劳动安全部门颁发的安全操作证）。转动钥匙，同时向下压电梯控制柜门，即可打开；调整按钮至“有司机”（“有司机”与“无司机”相对应）调整按钮至“独立”（“正常”与“独立”相对应）；使用时，先选择要去的楼层，相应楼层指示灯亮后，才有关门动作；楼层指示如果按错，只需将电梯按钮调整至

12、“停止”即可取消（“运行”与“停止”相对应），然后在调回“运行”状态。关门时，需要长时间按“关门”按钮，直至门完全关闭，否则，门自动打开手动状态下，梯内必须有专人职守，不得离开；使用后，将调整过的按钮全部恢复到“有司机”、“正常”、“运行”；经检查无误后，不需要钥匙，直接向上托起控制柜门，入槽后推到头即可。在使用人的任何一次离开之前，使用人必须将电梯调整回自动状态，并应确保正确无误。当电梯发生故障时，应及时通知有关人员，有关人员会同电梯维保人员对事故原因进行分析，当事故处理完毕后，有关人员填写紧急情况处理记录表。并向工程部主管汇报事故的原因、经过、责任及处理结果。（五）生活水系统紧急处理程序1

13、、停水当辖区内生活水系统接到停水通知时，值班人员应立即向负责人汇报，负责人及时以书面的方式通知辖区内各业户，告知停水原因及时间。并及时采取应急方案。2、跑水当辖区内发现或接到跑水通知后，负责人和维修人员应立即赶到事故现场，立刻关闭距离漏水部位最近的水源阀门及电源，水源关闭后及时修理漏水部件，检查周围环境是否有设备、线槽等被水浸泡。若漏水部位在业户房间内，应协助业户将被水浸湿的物品进行转移、安置，通知保洁人员将积水排干，并向业户说明漏水的原因，如果漏水给业户造成了一定损失，工程部负责对事故现场进行拍照、记录、查明事故原因。以作为今后赔偿业户损失的依据。如漏水严重时，应通知保安部协助封堵电梯厅、配

14、电室、强电竖井、电话机房以及其他重点部门。同时将电梯升至最高点并关闭，以免被水浸湿重要部件造成损失，3、投毒七层以下属市政管网，在楼内没有开放口，无法投毒。八层以上由水泵房变频泵供水，为防止投毒，水泵房大门锁及水箱锁的钥匙由工程部专人负责，每天定期巡检，确定锁好门后，方可离开。如发现因饮用非饮用水中毒事件,应保护现场,并通知有关部门.4、断水当发现楼内断水时，工程部应立即派人检查断水区域，判明是高区还是低区，如属低区断水，应与上一级供水部门取得联系，通知派人维修，如果是高区断水，派人检查是补水泵的问题还是水箱的问题，及时维修。如断水问题，短时间内无法恢复。应及时通知楼内受影响的业户，告知断水原

15、因，及恢复时间。当生活水系统事故处理完毕后，负责人填写紧急情况处理记录表。并向部门主管汇报事故的原因、经过、责任及处理结果。（六）机房火灾紧急处理程序配电室配电室全年运行，是小区的重要部位，机房内配备有灭火器一箱，机房内不得使用明火，机房内24小时有电工值班。机房内不得存放杂物，平时注意清扫，禁止吸烟。如发生火灾，应使用“1211”、干粉等灭火器灭火，并通知保安部、消防中控室协助灭火。（七）易燃气体、瓦斯泄漏紧急处理程序1、当收到怀疑泄漏易燃气体报告时，应及时通知主管负责人和保安部，并尽快赶到现场查看原因。2、抵达现场后，要谨慎行事，敲门进入后，不可开灯、开风扇及任何电器设备，必须立即打开所有

16、门窗，关闭天然气或煤气阀门。严禁现场吸烟 。3、通知所有人离开现场，有关人员到场检查，保安部负责劝阻围观人员撤离现场。4、如发现有受伤不适者，应小心妥善处理，等待救护人员及警务人员抵达现场。5、巡视人员在平时巡检时应提高警惕。遇有不寻常气体味道时，应及时检查。对天然气及煤气阀门的位置、开关方法应了解和掌握。6、将详细情况记录下来，尽快呈报主管负责人。（八）停电紧急处理程序 若发生停电，工程部配电室值班人员应保持冷净，首先检查设备，确定是外线停电还是内部故障停电。1、 外线停电：（1）打电话联系供电局小区变电所，询问停电原因，停电时间，何时恢复，并做好记录。（2）如果接到电梯困人的呼叫，应立即赶

17、赴现场，采取措施，按照电梯救困流程处理，防止危险情况发生。（3）打电话通知物业公司管理处，工程部。（4）通知客服部及时告知业主。（5）将情况及时汇报公司经理。（6）由配电室和领班以书面的形式记录突发停电事情经过。2、内部故障停电：（1）检查停电原因，按内线故障处理程序执行。（2）通知客服部及时向业主解释。（3）如果接到电梯困人的呼叫，应立即赶赴现场，采取措施，按照电梯救困流程处理，防止危险情况发生。（4）当供电系统紧急故障发生后，领班及时组织人员抢修，并预计修复时间，并通知客服部。（5）事故处理完毕后由领班向工程部主管报告事故经过和处理情况。（6）由主管以书面的形式写出事故报告，上报物业公司总

18、经理。交物业办公室一份，留一份工程部办公室存档。（7）做好事故处理过程的工作记录。（九）停水、水管爆裂时紧急处理程序：1、工程部接到水管爆裂消息,立即安排维修人员赶到现场。2、维修人员到达后,立即关闭水源控制阀,悬挂“管道维修,暂停使用标示牌”。3、维修人员及时将现场状况用对讲或电话汇报工程部办公室。4、如遇小型故障可以一人处理.修理完毕后,填写维修单，注明所用材料及情况说明。5、如遇重大故障,工程部将加派人力和物力组织抢修。6、如果有危及到电气设备的，应马上通知配电室立即断开该事故区域电源。7、修复后维修人员撤去维修告示牌打开供水阀,及时通知客服部告之业主正常使用。8、事情处理完毕后,由主任

19、写出书面报告, 留工程部办公室存档。（十）发生天然气泄漏紧急处理程序：1、工程部值班人员接到煤气泄漏报告时,立即赶到现场,关闭泄漏煤气管道控制阀，并悬挂“煤气泄漏,严禁火种标示牌”。通知管理部安排人员看护现场，疏散围观人员；严防有人吸烟及开关电源引起天然气爆炸。2、设置警界线，放置：“危险！请勿靠近”的警示牌。3、值班人员将现场泄漏情况报告工程部办公室。4、由工程部及时通知物管部，由物管部及时通知受影响的业主。5、工程部组织人员进行小型故障抢修，遇重大情况立即与天然气公司联系维修，尽快恢复使用。6、修复后及时通知物管部告知业主可以正常使用。7、事后由值班人员写出事故报告，留工程部存档。（十一）发生火灾紧急处理程序：1、工程部接到火灾报警后，工程部主管要立即赶到消防中心，接受指令。2、工程部办公室人员立即准备，将重要的文件及备份资料马上转移到安全区域。3、全体设备维修人员要在现场待命。4、负责监视水池水位的高低和消防水泵的运行情况，发现问题及时处理。同时，随时准备人力启动消防泵。5、值班人员不能离开值班室，以便根据指挥部的火情处理决定通知有关人员。6、电工领班带领电工在配电值班室待命，随时处理各种突发问题；根据指挥部和工程部办公室指令切断电源；保证消防设备和应急照明设备的供电。