2022陕西房地产估价师考试模拟卷（9）.docx

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1、2022陕西房地产估价师考试模拟卷（9）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4%等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是_元。A3853.10B3868.52C3883.99D4187.36 2.某房地产开发企业向银行贷款3000万元，期限为2年，年利率为7.5%。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是_

2、万元。A3450.00B3466.88C3480.67D3483.88 3.采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按_计算。A工程进度B当期开发建设实际投入C当期销售面积占全部销售面积的比率D当期开发建设实际投入与项目总投资的比例 4.由于通货膨胀会对投资收益产生影响，所以投资者在进行投资分析时，通常要用_作为评价指标。A较高的期望投资回报率B较高的实际投资回报率C较低的期望投资回报率D较低的实际投资回报率 5.某房地产投资项目的总投资为1000万元，其中60%来自银行贷款，其余为资本金，贷款财务费用水平为10%。若项目全部投资的收益率为16%，则其资本金的投资收益率为

3、_。A16%B25%C26%D40% 6.某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7%，当年只付息不还本，则当年应计利息为（）万元。A717.50B721.00C724.50D735.007.房地产开发企业的资产负债率较高，表明其_。A资本金较充裕B财务风险较高C偿债能力较强D资金应变能力较强 8.某项目的投资额为500万元，运营期为3年，各年的运营费用分别为160万元、200万元和220万元，残值为100万元。若投资发生在年初，费用发生在年末，折现率为10%，则该项目的费用现值为（）万元。A876.03B9

4、00.90C1051.16D1076.039.在对房地产项目进行多因素敏感性分析时，通常假定同时变化的几个因素发生变化的概率相同，而且是_的。A相互关联B相互排斥C相互独立D相互制约 10.某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000的住宅项目，容积率为3.0，预计总开发成本为45000万元，营业税金及附加为销售收入的5.5%，如要实现30%的成本利润率，则住宅的平均销售单价为_元/。A6500.00B6878.31C7142.86D7751.94 11.某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的情况下的净现值分别为500万元、300万元和-80万元，市场前景好、中、坏出现的概率分别为30%、

5、50%和20%，该项目净现值的期望值是_万元。A240B284C300D316 12.在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi的取值范围是_。APi0BPi1C0Pi1DPi1 13.下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是_。A出租率B贷款利率C基准收益率D资本金投入比例 14.在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是_。A单元估算法B概算指标法C单位指标估算法D工程最近似匡算法 15.从法律角度分析，认股权证本质上是一种_契约。A权利B义务C信用D债务 16.用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评

6、价指标的财务报表是_现金流量表。A资本金B财务计划C项目投资D投资者各方 17.李某的月均收入为4500元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800元，住房抵押贷款月偿还款为1440元，每月支出的物业管理费用为120元。李某的所有债务与收入比是_。A32.00%B34.67%C49.78%D52.44% 18.证券市场上的资金供给者是_。A证券发行人B证券投资者C证券监管机构D证券市场的中介机构 19.关于收益性物业的说法，正确的是_。A零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定B收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金C在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中D

7、在出租率达到100%时，收益性物业获得的净经营收入最高 20.我国土地用途管制的核心是不能随意改变_的用途。A住宅用地B商业用地C工业用地D农用地 21.非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前_申请续期。A3个月B6个月C1年D2年 22.集体土地未经依法_不得出让。A征用B征收C批准D备案 23.评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由_选定。A被征收人协商B房屋征收部门C市、县级人民政府D房屋征收实施单位 24.国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是_之日。A房屋征收决定作出B房屋征收决定公告C房屋征收补偿协议签订D房屋征收实施 25.房

8、地产开发企业在商品房销售过程中应实行_制度。A住宅质量保险和住宅质量保证书B商品房预售许可证和住宅质量保证书C住宅使用说明书和住宅质量保证书D住宅使用说明书和住宅质量保修书 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。A进行项目的财务评价B获取项目所需土地C确定规划设计方案并获得批准D对项目的建设工程进行招标E提交项目开工申请并获得批准2.下列不确定性因素中，属于开发-销售模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（）。A土地费用B权益投资比率C运营费用D开发期E贷款利率3.政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的

9、内容有（）。A项目是否符合国家法律法规要求B项目是否符合保护生态环境的要求C项目是否符合国家宏观调控政策的要求D项目是否符合该企业投资目标实现的要求E项目是否符合该企业经济效益要求4.城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括（）。A市政基础建设费B土地出让金C征地拆迁费D契税E公建配套设施费5.商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。A国有土地使用证B建设用地规划许可证C建设工程规划许可证D建设工程施工许可证E商品房预售许可证6.关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。A基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B基础租金一般高于市场租金C基础租金可

10、以通过降低经营费用向下调整D基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金7.按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。A市级购物中心B地区购物商场C居住区商场D邻里服务性商店E批发市场8.W房地产开发公司拟在某市H乡的一处废旧厂房区建设商品房，向社会出售，该废旧厂房及土地属于H乡集体所有。根据土地使用权出让合同约定，W公司获得的这块土地只能建设住宅。W公司在对当地房地产市场形势进行了多次分析研究后，决定调整最初确定的开发方案，减少住宅用地，调整出部分土地建设一座大型综合游乐场。w公司在其开发项目建设过程中，委托中介机构

11、作住宅项目的销售代理，预售其在建的住宅。在W公司开发的大型综合游乐场即将开业时，G快餐公司租了游乐场中的一处小楼，开办快餐厅，租期5年。游乐场建成开业数月后，W公司将其整体卖给了F娱乐公司。在游乐场开业两年多后，G快餐公司要将快餐厅租给S餐饮公司经营。请回答下列问题：W公司要按照调整后的方案进行开发，应办理哪些手续（）A向规划管理部门提出改变土地用途的申请B向土地管理部门提出改变土地用途的申请C签订土地出让合同变更协议或者重新签订土地出让合同D按重新核定的出让金标准缴纳土地出让金9.W房地产开发公司拟在某市H乡的一处废旧厂房区建设商品房，向社会出售，该废旧厂房及土地属于H乡集体所有。根据土地使

12、用权出让合同约定，W公司获得的这块土地只能建设住宅。W公司在对当地房地产市场形势进行了多次分析研究后，决定调整最初确定的开发方案，减少住宅用地，调整出部分土地建设一座大型综合游乐场。w公司在其开发项目建设过程中，委托中介机构作住宅项目的销售代理，预售其在建的住宅。在W公司开发的大型综合游乐场即将开业时，G快餐公司租了游乐场中的一处小楼，开办快餐厅，租期5年。游乐场建成开业数月后，W公司将其整体卖给了F娱乐公司。在游乐场开业两年多后，G快餐公司要将快餐厅租给S餐饮公司经营。请回答下列问题：中介机构出示哪些材料可以合法预售该住宅项目（）A某乡政府核发的土地使用权证B当地房地产管理部门出具的商品房预

13、购人履行预售合同登记备案的证明CW公司委托该中介机构代理销售其住宅项目的委托书D当地县级以上人民政府房地产管理部门核发的商品房预售许可证10.W房地产开发公司拟在某市H乡的一处废旧厂房区建设商品房，向社会出售，该废旧厂房及土地属于H乡集体所有。根据土地使用权出让合同约定，W公司获得的这块土地只能建设住宅。W公司在对当地房地产市场形势进行了多次分析研究后，决定调整最初确定的开发方案，减少住宅用地，调整出部分土地建设一座大型综合游乐场。w公司在其开发项目建设过程中，委托中介机构作住宅项目的销售代理，预售其在建的住宅。在W公司开发的大型综合游乐场即将开业时，G快餐公司租了游乐场中的一处小楼，开办快餐

14、厅，租期5年。游乐场建成开业数月后，W公司将其整体卖给了F娱乐公司。在游乐场开业两年多后，G快餐公司要将快餐厅租给S餐饮公司经营。请回答下列问题：G快餐公司应办理哪些手续其租赁行为才是合法的（）AG快餐公司与W公司签订租赁合同B到当地房地产管理部门登记备案C办理游乐场快餐厅营业执照D领取房屋租赁证11.W房地产开发公司拟在某市H乡的一处废旧厂房区建设商品房，向社会出售，该废旧厂房及土地属于H乡集体所有。根据土地使用权出让合同约定，W公司获得的这块土地只能建设住宅。W公司在对当地房地产市场形势进行了多次分析研究后，决定调整最初确定的开发方案，减少住宅用地，调整出部分土地建设一座大型综合游乐场。w

15、公司在其开发项目建设过程中，委托中介机构作住宅项目的销售代理，预售其在建的住宅。在W公司开发的大型综合游乐场即将开业时，G快餐公司租了游乐场中的一处小楼，开办快餐厅，租期5年。游乐场建成开业数月后，W公司将其整体卖给了F娱乐公司。在游乐场开业两年多后，G快餐公司要将快餐厅租给S餐饮公司经营。请回答下列问题：办理游乐场买卖手续时，W公司应向当地主管部门提交哪些必备材料（）A当地房地产管理部门核发的房屋买卖审批书B土地使用权证CW公司与F娱乐公司签署的房地产转让合同D当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证12.(每小题的备选答案中有一个或一个以上答案题意。) 甲房地产开发公司

16、(以下简称甲公司)于2001年12月设立，注册资本为1000万元。2002年1月，甲公司决定开发一商品住宅小区，项目总投资8000万元，并以出让方式取得了该土地使用权。甲公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2002年7月，甲公司将该项目转让给乙公司。2003年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。甲公司目前的房地产开发企业资质等级应该为_。 A二级B三级C四级D暂定 13.(每小题的备选答案中有一个或一个以上答案题意。) 甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2001年12月设立，注册资本为1000万元。2002年1月，甲公司决定开发一商品住宅小区，项目总投资8000万

17、元，并以出让方式取得了该土地使用权。甲公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2002年7月，甲公司将该项目转让给乙公司。2003年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。甲公司确定该房地产开发项目，应当符合_。 A土地利用总体规划B年度建设用地计划C年度建设投资计划D房地产开发年度计划 14. 在职职工李某以抵押贷款方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发S住宅小区预购一套商品住房。2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积l00m2，每平方米建筑面积的价格3000元。”2002年2月，S住宅小区综合验收

18、合格并交付使用经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95m2，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000m2，需分摊的共有建筑面积为450m2。2002年3月，李某将房屋出租给王某。2003年8月，王某将房屋转租给张某。下列关于王某转租该套住房的表述中，正确的有_。A王某转租该套住房，必须经李某同意B王某已支付房租给李某，故李某不可以从房屋转租中获益C李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案，王某与张某签订的房屋转租合同不必登记备案D房屋转租期间，转租合同随原租赁合同解除而解除 15.(每小题的备选答案中有一个或一个以上答案题意。) 甲房地产开发公司(以下简称甲公司

19、)于2001年12月设立，注册资本为1000万元。2002年1月，甲公司决定开发一商品住宅小区，项目总投资8000万元，并以出让方式取得了该土地使用权。甲公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2002年7月，甲公司将该项目转让给乙公司。2003年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。住宅小区竣工综合验收的内容有_。 A城市规划和设计条件的落实情况B项目手册记录的项目进展情况C拆迁安置方案的落实情况D物业管理的落实情况 16. 甲房地产估价有限责任公司(以下简称甲公司)于2000年6月由8名具有房地产估价师资格者共同出资设立，注册资本为200万元。甲公司2000年经营收入

20、85万元，但由于初创时期成本支出较大，该年度正常利润为10万元。2001年、2002年分别实现税后利润 30万元和50万元。2003年6月，甲公司股东会作出两项决定：一是采取分期付款方式购买公司办公用房；二是自2003年7月起，按营业收入的2%购买保险。2003年7月，甲公司与某保险公司签订协议，通过定期购买保险，由保险公司承担甲公司评估业务中因过失或疏忽造成他人经济损失应负的经济赔偿责任。2003年8月，甲公司与乙房地产开发公司达成协议，购买其200m2写字楼用于办公，分3年3期全部付清房款。甲公司收入_。A只可能导致其资产增加B可能导致其负债减少C不可能引起其银行存款和现金同时增加D导致其

21、所有者权益增加 17.(每小题的备选答案中有一个或一个以上的符合题意。) 甲公司依法取得15亩蔬菜生产基地和城市规划区内20亩国有土地的土地使用权，用于开发商品房和经济适用住房，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。开发建设过程中，甲公司依法取得商品房预售许可证后，委托乙公司代理预(销)售商品房，委托协议签订后，乙公司在媒体发布商品房预售广告，并协助甲公司为部分购房者办理抵押贷款手续。该小区全部竣工后，购房者陈某对所购商品房面积提出疑问，乙公司的销售人员进行了解释。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋权属登记手续。征收15亩蔬菜生产基地，应当_。 A由省人民

22、政府批准农用地转用，同时办理征地审批手续B由省人民政府批准农用地转用，不再另行办理征地审批C由国务院批准农用地转用，同时办理征地审批手续D由国务院批准农用地转用，不再另行办理征地审批 18.(每小题的备选答案中有一个或一个以上的符合题意。) 甲公司依法取得15亩蔬菜生产基地和城市规划区内20亩国有土地的土地使用权，用于开发商品房和经济适用住房，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。开发建设过程中，甲公司依法取得商品房预售许可证后，委托乙公司代理预(销)售商品房，委托协议签订后，乙公司在媒体发布商品房预售广告，并协助甲公司为部分购房者办理抵押贷款手续。该小区全部竣工后，购房者陈

23、某对所购商品房面积提出疑问，乙公司的销售人员进行了解释。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋权属登记手续。下列关于经济适用住房表述中，正确的为_。 A经济适用住房实质上就是廉租住房B低收入家庭可购买经济适用住房C经济适用住房土地可以划拨取得D经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度 19. 某房地产开发公司以1200万元取得了lhm 2综合用地50年的土地使用权。该地块地上容积率为6，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼第14层为建筑面积相同的商业用房，第516层为建筑面积相同的住宅。办公楼建筑面积5000m2，各层为建筑面积相同。该地块土

24、质较差，地下水位较浅，需采取一定措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元/m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率均为30%。某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时，该咨询公司经抵押方式向当地某商业银行贷款200万元，另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有_。A银行信用B商业信用C民间信用D国家信用 20.(每小题的备选答案中有一个或一个

25、以上的符合题意。) 甲公司依法取得15亩蔬菜生产基地和城市规划区内20亩国有土地的土地使用权，用于开发商品房和经济适用住房，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。开发建设过程中，甲公司依法取得商品房预售许可证后，委托乙公司代理预(销)售商品房，委托协议签订后，乙公司在媒体发布商品房预售广告，并协助甲公司为部分购房者办理抵押贷款手续。该小区全部竣工后，购房者陈某对所购商品房面积提出疑问，乙公司的销售人员进行了解释。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋权属登记手续。下列条件中，是甲公司申领建筑工程许可证须具备的为_。 A有保证工程质量和安全的具体措施B施工企业必

26、须保证按工程设计施工C建设资金已落实D已确定施工企业 21.(每小题的备选答案中有一个或一个以上的符合题意。) 甲公司依法取得15亩蔬菜生产基地和城市规划区内20亩国有土地的土地使用权，用于开发商品房和经济适用住房，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。开发建设过程中，甲公司依法取得商品房预售许可证后，委托乙公司代理预(销)售商品房，委托协议签订后，乙公司在媒体发布商品房预售广告，并协助甲公司为部分购房者办理抵押贷款手续。该小区全部竣工后，购房者陈某对所购商品房面积提出疑问，乙公司的销售人员进行了解释。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋权属登记手续。在代理

27、商品房预(销)售中，乙公司_。 A应当在商品房预售合同签订之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续B发布商品房预售广告不得涉及装修内容C不得收取佣金以外的其他费用D不必向买受人出具商品房的有关证件 22.(每小题的备选答案中有一个或一个以上的符合题意。) 甲公司依法取得15亩蔬菜生产基地和城市规划区内20亩国有土地的土地使用权，用于开发商品房和经济适用住房，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。开发建设过程中，甲公司依法取得商品房预售许可证后，委托乙公司代理预(销)售商品房，委托协议签订后，乙公司在媒体发布商品房预售广告，并协

28、助甲公司为部分购房者办理抵押贷款手续。该小区全部竣工后，购房者陈某对所购商品房面积提出疑问，乙公司的销售人员进行了解释。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋权属登记手续。陈某等人在预售期间通过抵押贷款方式购买了商品房，有关该抵押贷款不正确的表述为_。 A因为该商品房还在建设，所以应当办理在建工程抵押登记B因为是预购，所以应当办理预购商品房抵押登记C由于预购商品房风险较大，抵押当事人约定对抵押房地产保险，由抵押人为抵押房地产投保，保险费由抵押人负担。在抵押期间，抵押人为保险赔偿的第一受益人D抵押房地产价值可以由房地产估价机构评估 23. 某房地产开发公司以1200万元取得了lh

29、m 2综合用地50年的土地使用权。该地块地上容积率为6，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼第14层为建筑面积相同的商业用房，第516层为建筑面积相同的住宅。办公楼建筑面积5000m2，各层为建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元/m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率均为30%。某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时，该咨询公司经抵押方式向当地某商业银行贷款200万元，另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该公司

30、对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。上述保险合同的当事人有_。A该商业银行B该财产保险公司C该房地产开发公司D该咨询公司 24.(每小题的备选答案中有一个或一个以上的符合题意。) 甲公司依法取得15亩蔬菜生产基地和城市规划区内20亩国有土地的土地使用权，用于开发商品房和经济适用住房，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。开发建设过程中，甲公司依法取得商品房预售许可证后，委托乙公司代理预(销)售商品房，委托协议签订后，乙公司在媒体发布商品房预售广告，并协助甲公司为部分购房者办理抵押贷款手

31、续。该小区全部竣工后，购房者陈某对所购商品房面积提出疑问，乙公司的销售人员进行了解释。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋权属登记手续。按照现行政策，陈某购买商品房应交纳的税为_。 A契税B营业税C城市维护建设税D印花税 25.(每小题的备选答案中有一个或一个以上的符合题意。) 甲公司依法取得15亩蔬菜生产基地和城市规划区内20亩国有土地的土地使用权，用于开发商品房和经济适用住房，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。开发建设过程中，甲公司依法取得商品房预售许可证后，委托乙公司代理预(销)售商品房，委托协议签订后，乙公司在媒体发布商品房预售广告，并协助甲公司

32、为部分购房者办理抵押贷款手续。该小区全部竣工后，购房者陈某对所购商品房面积提出疑问，乙公司的销售人员进行了解释。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋权属登记手续。乙公司销售人员向陈某就房屋建筑面积作的下列解释中，正确的是_。 A全封闭阳台按其外围水平投影计算全部面积B有围护结构门廊按围护结构外围水平投影计算全部面积C伸缩缝与室内相通的，伸缩缝计算全部面积D室外与室内不相通的花架，按花架外围水平的投影计算一半面积第27页 共27页第 27 页 共 27 页第 27 页 共 27 页第 27 页 共 27 页第 27 页 共 27 页第 27 页 共 27 页第 27 页 共 27 页第 27 页 共 27 页第 27 页 共 27 页第 27 页 共 27 页第 27 页 共 27 页