20220622-亿翰智库-房地产行业研究新市民政策是隐约光亮还是强心一针.pdf

《20220622-亿翰智库-房地产行业研究新市民政策是隐约光亮还是强心一针.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《20220622-亿翰智库-房地产行业研究新市民政策是隐约光亮还是强心一针.pdf（6页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 1 相关研究：相关研究： 四特征三现象，广州第一批集中供地深度解读 四特征三现象，重庆第一批集中供地深度解读 特征 5+3，无锡第一批集中供地深度解读 特征 5+4，杭州第一批集中供地深度解读 “热不起来”话说东北区域首批集中供地 “同省异梦”话说福建双城集中供地 什么变了，什么没变？话说环渤海四城首批集中供地 岛外放量，土地市场出现降温厦门第二批集中供地深度解读 “依旧很稳”长沙首批集中供地深度解读 哪些城市热度高，哪些房企领跑？首批集中供地全解读 遇冷的第

2、二批集中供地，谁还在拿地？ 民企后撤，谁来补上？ 中小国央企的“春天”来了？ 新市民政策“远水”恐难解地产“近渴” 研究员研究员 于小雨于小雨 rain_yxy（微信号) 王玲王玲 w18705580201（微信号） 文文婧婧 windaxia0799（微信号） 所属行业所属行业 房地产房地产 发布时间发布时间 2 20 02222 年年 6 6 月月 2 22 2 日日 行业行业研究研究 新市民新市民政策政策是是隐约隐约光亮光亮还是还是强心强心一针一针？ 核心观点：核心观点： 银保监会 4 号文致力于建设新市民能够均等和便利享受金融服务的常态化机制，对于加强新市民购房金融服务，其主要思路是两

3、方面，一是降门槛，解决新市民的贷款资格问题， 二是提服务， 合理确定其贷款额度， 提升借款和还款的便利性。 文件发布 3 个多月以来，目前围绕新市民购房金融服务的政策进展较小，地方银保监围绕明确主体认定、推动金融机构优化评价方式和现有产品、支持金融机构探索新市民住房金融产品等四个方面探索落地机制，金融机构实际落地举措较少。 从银保监 4 号文的根本目的到实际效果，其都与常规需求端调控措施有着明显的区别，只不过在一片灰暗中这样隐隐约约的光亮也吸引了十分的注意，但最终我们不应该期待其像需求端调控措施一样能够在某一时段带来集中的需求释放和成交带动。 更多投研资料 公众号：mtachn 电话：021-

4、80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 2 引言引言 3 月，在市场一片低迷中，银保监会、央行发布的关于加强新市民金融服务的通知（以下简称银保监会 4 号文） 毫无疑问地引起了市场的关注， 部分群体对于政策对于房地产市场的拉动给予了期待。6 月 10 日，银保监会发布关于银行业保险业加强新市民金融服务有关情况的通报，对于各地银保监会执行 4 号文的情况进行了阶段性总结和通报。 在这 3 个月中，需求端政策从试探出台到密集发出，已经达到了第一轮高潮，经历了持续下行后，5 月份市场销售和投资似乎出现了一丝改善，那么这其

5、中有金融支持新市民购房的贡献吗？加强对新市民购房金融服务的实际进展如何， 未来可能对房地产市场产生明显推动作用吗？ 目录 一、一、 银保监会银保监会 4 4 号文两大着力点：降门槛，提服务号文两大着力点：降门槛，提服务 . 2 二、二、 地方银保监局四方面探索落地机制，金融机构实际落地举措有限地方银保监局四方面探索落地机制，金融机构实际落地举措有限 . 2 三、三、 光亮只是隐隐约约，理性看待银保监会光亮只是隐隐约约，理性看待银保监会 4 4 号文对于房地产市场的影响号文对于房地产市场的影响 . 5 一、一、 银保监会银保监会 4 4 号文号文两大两大着力点着力点：降门槛，提服务：降门槛，提服

6、务 银保监会 4 号文的大背景是推进以人为核心的新型城镇化建设，因此与推进城市公共服务均等化一致的是，它致力于建设新市民能够均等和便利享受金融服务的常态化机制。 对于加强新市民购房金融服务，银保监会 4 号文的主要思路是两方面，一是降门槛降门槛，解解决新市民的贷款资格问题决新市民的贷款资格问题，让新市民能够进入购房金融服务的范围内，对应原文中的“鼓励商业银行对符合购房政策要求且具备购房能力、 收入相对稳定的新市民， 合理满足其购房信贷需求”；二是提服务提服务，在在赋予新市民贷款赋予新市民贷款资格的基础上，合理确定其资格的基础上，合理确定其贷款额度，提升借款贷款额度，提升借款和还款的和还款的便利

7、性便利性。对应原文中的“因城施策执行好差别化住房信贷政策，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度”。 二、二、 地方银保监局地方银保监局四方面四方面探索探索落地机制，金融机构落地机制，金融机构实际实际落地落地举措举措有限有限 回顾银保监 4 号文发布以来各地的动作，我们认为目前围绕新市民购房金融服务的政策进展较小，地方银保监正在探索落地机制，金融机构实际落地举措比较有限。 具体而言，地方银保监地方银保监局局动作主要是以下几个方面：一是明确主体认定明确主体认定，在 4 号文的基础上，依据地方实际进一步确定新市民的具体范围，例如山东银保监局初步划分出“进城务工人员”

8、、“新就业大中专毕业生”、“投靠或陪伴子女人员”、“其他原因常住人口”四类主体，重庆银保监局将新引进专业人才、新退伍军人纳入新市民范畴；二是推动推动金融金融机构机构优化评价方式优化评价方式和和现有产品现有产品，例如北京银保监局提出金融机构要多维度评估新市民信用水平，完善相关金融产品的定价机制和风控体系， 深圳银保监局提出银行金融机构要积极对接深圳更多投研资料 公众号：mtachn 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 3 信用服务平台， 优化新市民信用评估体系， 福建银保监局推动金融机构开展城乡联合

9、贷款对接行动，探索破解新市民工作生活、资产、信用跨区域错配难题；三是支持金融机构探索新支持金融机构探索新市民住房金融产品市民住房金融产品，河南银保监局提出支持银行机构探索推出有特色的新市民住房金融产品，灵活设置准入门槛、信用评级、担保方式、贷款额度等条件，安徽银保监局提出指导商业银行创新专属信贷产品，为符合条件的新市民群体提供优惠购房政策，此后洛阳、安阳、商丘、亳州城市等在出台的稳地产措施中都贯彻了省银保监局的意见；四是鼓励提供额度、鼓励提供额度、利率优惠利率优惠和和加快放款加快放款， 例如福建银保监局提出要对新市民在首套房按揭贷款利率、 首付比例等方面适当放宽， 临汾引导金融机构优化审批流程

10、， 对符合按揭贷款条件的新市民加快贷款发放，洛阳、亳州等在鼓励金融机构创设专属信贷产品的同时，也剔除要给予新市民贷款利率等方面的优惠。 银行等金融机构银行等金融机构的落地举措包括以下几个方面， 一是优化评价方式优化评价方式， 广东工行提出针对流动人口、新市民等人群的就业收入特点，优化收入证明认定标准，支持以多种维度资料作为佐证办理按揭贷款； 二是推出推出新市民专属信贷产品新市民专属信贷产品， 广东银保监局推动邮储银行肇庆分行先行试点，设立省内首家新市民金融服务中心，为新市民住房刚需设置为新市民住房刚需设置专项房贷额度专项房贷额度，提供利率优惠并安排信贷绿色通道；农业银行创新“农民安家贷”专属产

11、品，重点支持农村户籍或新入城镇户籍 1 年以下的人群；兴业银行向符合当地购房信贷政策的异地户籍客户开放个人住房贷款业务办理通道； 三是提供额度和提供额度和利率优惠利率优惠等等， 例如徽商银行对新市民购房实行首套住房贷款利率首套住房贷款利率 9595 折折的差异化利率定价政策。 图表：各地银保监局落实关于加强新市民金融服务的通知的动作 省省/ /市市 主要主要内容内容 明确主体明确主体认定认定 山东 初步明确统计口径，划分“进城务工人员”、 “新就业大中专毕业生”、 “投靠或陪伴子女人员”、 “其他原因常住人口”四类主体，探索建立统计监测机制，使主体认定清晰化、金融服务可量化 优化优化现有现有产

12、品产品 北京 各机构要积极参与北京金融综合服务网建设，充分运用新市民社保、医疗、住房、税务等数据，多维度评估新市民信用水平，完善相关金融产品的定价机制和风控体系。 深圳 深圳银行金融机构积极对接深圳信用 （征信）服务平台， 优化新市民信用评估体系， 合理满足新市民购房信贷需求， 提升借款和还款便利度 重庆 依托“信易贷渝惠融”等平台，推动建立公共信用信息共享整合机制； 商业银行支持建设新市民信用信息数据平台， 探索建设新市民信用评价体系，全面分析新市民创业形态、收入特点、 资金需求等，精准评估新市民信用状况 福建 大中型银行要积极探索“城乡联合贷款” 模式， 以新市民工作地的网点为贷款主办行，

13、劳动力输出地的网点为贷款协办行，主办行、协办行协商分配职责、分享收益、分担风险，组成“个人版系统内银团”，探索破解新市民工作生活、资产、信用跨区域错配难题。 山东 推动银行保险机构主动对接社保卡、 公积金、税务等政府信息， 整更多投研资料 公众号：mtachn 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 4 合存量客户信息， 综合研判客户银行卡和相关线上收支记录， 简化传统资信证明方式，加强运用信息技术逐步实现对新市民信用状况的精准画像，着力打破新市民金融服务的信息瓶颈 创设专属创设专属产品产品/ /提供

14、专属提供专属优惠优惠 河南 支持银行机构探索推出有特色的新市民住房金融产品，灵活设置准入门槛、信用评级、担保方式、贷款额度等条件，合力满足新市民基本购房信贷需求 洛阳 鼓励开发针对“新市民”住房按揭贷款产品，灵活设置准入门槛、信用评级、担保方式、贷款额度等条件，促进贷款利率适当下行。 安阳 鼓励银行金融机构开发针对工会会员、参与抗击疫情一线工作人员、 大中专以上毕业生、 快递小哥等 “新市民” 住房按揭贷款产品，灵活设置准入门槛、信用评级、担保方式、贷款额度、利率优惠等条件。 商丘 鼓励开发针对 “新市民” 的特色住房金融产品， 灵活设置准入门槛、信用评级、担保方式、贷款额度、期限利率、还款方

15、式等条件，对符合购房政策要求且具备购房能力、 收入相对稳定的新市民， 合理满足其购房信贷需求。 安徽 指导商业银行创新专属信贷产品，为符合条件的新市民群体提供优惠购房政策，结合新市民收入特点，提供灵活的还款方式安排，减轻新市民购房资金压力 亳州 鼓励银行业金融机构开发针对“新市民”商品住房按揭贷款产品，灵活设置准入门槛、信用评级、担保方式、贷款额度等条件，促进贷款利率适当下调。 福建 鼓励各银行业金融机构在符合全国统一住房信贷政策和各重点城市住房信贷政策要求的基础上， 在首套房按揭贷款利率、 首付比例等方面适当放宽。 临汾 落实好新市民金融服务政策， 引导金融机构优化审批流程， 对符合按揭贷款

16、条件的购房人加快贷款发放，切实满足购房者的真实购房需求。 资料来源：亿翰智库，各地银保监局官网 图表：银行等金融机构贯彻关于加强新市民金融服务的通知的落地举措 金融机构金融机构 主要主要内容内容 优化评价优化评价方式方式 广东工行 针对流动人口、新市民等人群的就业收入特点，优化收入证明认定标准，支持以多种维度资料作为佐证办理按揭贷款 创立创立专属产品专属产品 邮储银行肇庆分行 设立省内首家新市民金融服务中心，为新市民住房刚需设置专项房贷额度，提供利率优惠，安排信贷绿色通道 农业银行 创新“农民安家贷”专属产品，重点支持农村户籍或新入城镇户籍 1 年以下的人群， 兴业银行 向符合当地购房信贷政策

17、的异地户籍客户开放个人住房贷款业务办理通道，满足新市民购房需求 提供提供专属优惠专属优惠 农业银行 “农民安家贷”利率在首套住房利率基础上再降低更多投研资料 公众号：mtachn 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 5 10BP 徽商银行 对新市民购房实行首套住房贷款利率 95 折的差异化利率定价政策，减轻新市民房贷压力 资料来源：亿翰智库，各地银保监局官网 为什么加强新市民购房金融服务的推进进展不大？我们认为， 这是由于一方面新市民购房金融服务确实是新事物，银保监会制定顶层设计后，需要继续探索和

18、铺排落实机制，我们看到， 对于新市民创业就业的支持事实上与此前已经实行的中小微企业普惠贷款政策相似或重合， 因此明显能够更快地执行； 另一方面新市民新市民游离于购房游离于购房金融服务之外的根本症结金融服务之外的根本症结还还未未得到解决得到解决： 一是一是金融机构金融机构的合规的合规规则规则和风控和风控标准标准的的调整调整， 如果不从顶层给予其指导， 即便创立或优化产品， 那么其也很难太多突破原有框架， 因此可能最终惠及的只限于部分本身资质较优的新市民； 二是二是金融机构金融机构的激励的激励问题问题， 一方面银保监会可以制定硬性考核指标， 另一方面应该建立多元担保机制帮助分担风险， 否则对新市民

19、的购房金融支持容易变成短期应付之举， 常态化机制还是无法落地。 三、三、 光亮光亮隐隐约约，隐隐约约，理性看待理性看待其其对于房地产市场的影响对于房地产市场的影响 新的突破需要新的机制安排，因此，未来政策要想达到出台的目的，就必须逐步探索解决以上症结，在此基础上，引导金融机构通过创立专属产品、优化现有产品等方式，去建立新市民购房金融服务的常态机制和常规产品，最终才能够达到政策初衷，让新市民均等地、便利地获得购房金融服务。 基于以上分析，我们认为无论无论短期还是长期银保监会短期还是长期银保监会 4 4 号文对于房地产市场的影响很号文对于房地产市场的影响很难十分明显难十分明显， 一方面新市民的需求

20、规模以及最终的信贷规模事实上还无法确定， 另一方面在一定规模的条件下， 新市民的有效需求很难出现特别集中的释放， 因为政策要真正落地和产生时效需要时间，新市民的有效购房需求也要经历累积过程。 总结来说，从从银保监银保监 4 4 号文号文的根本目的的根本目的到到实际效果，实际效果，其其都与常规都与常规需求端调控需求端调控措施有着措施有着明显明显的区别，的区别， 只不过只不过在一片在一片灰暗灰暗中这样中这样隐隐约约隐隐约约的光亮也吸引了的光亮也吸引了十分十分的注意，的注意， 但但最终最终我们不我们不应该期待应该期待其其像像需求端需求端调控措施一样能够在某一时段带来调控措施一样能够在某一时段带来集中

21、的需求释放和成交带动集中的需求释放和成交带动。 更多投研资料 公众号：mtachn 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 6 【免责声明】【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写， 公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿翰智库可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反应企业经营情况。 在任何情况下， 本报告中的信息或所表述的

22、意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。 任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告产权为亿翰智库所有。 亿翰智库以外的机构或个人转发或引用本报告的任何部分，请严格注明相关出处及来源且不得修改报告任何部分， 如未经亿翰智库授权， 传播时私自修改其报告数据及内容， 所引起的一切后果或法律责任由传播者承担， 亿翰智库对此等行为不承担任何责任，亿翰智库将保留随时追究其法律责任的权利。 【关于我们】【关于我们】 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判、企业研究为核心的研究机构，隶属亿翰股份， 其专注于行业趋势、 企业模型以及资本价值等多维度研究及应用； 定期向业内、资本市场等发布各类研究成果达数千次， 亿翰智库力求打造中国房地产企业与资本的高效对接平台。 亿翰智库二维码 更多投研资料 公众号：mtachn