2022物业的管理方案.docx

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1、2022物业的管理方案关于物业的管理方案范文 为了确定工作或事情顺当开展，时常须要预先开展方案打算工作，方案具有可操作性和可行性的特点。那么应当如何制定方案呢？下面是我整理的关于物业的管理方案范文，希望能够帮助到大家。 物业的管理方案1为落实市十三届人大三次会议审议通过的关于依法加强居民小区物业管理的议案，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，依据物业管理条例及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：一、指导思想以国家物业管理条例为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实关于依法加强居民小区物业管理的议案为重点，以规范管理、

2、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。二、目标和范围（一）目标：1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要刚好修理，修理刚好率达到90%。2、新建住宅小区推行招投标率达到100%；20xx年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订前期物业管理合同和业主临时公约。3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得物业企业资质证书。4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物

3、业化率达到100%。6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。依据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。三、工作内容（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家物业管理条例及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际状况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的胜利阅历，尽快颁布实施沈阳市物业管理规定，依法加强我市物业管理活动的监督管理。（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实担当起责任，根据规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房

4、产等相关部门，根据各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特殊是存在工程质量问题的房屋要确保刚好修理，年底前房屋修理责任要全部落实到单位、到个人，修理刚好率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付运用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创建公允、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家物业管理条例和前期物业管

5、理招投标方法，刚好制定符合我市实际的沈阳市前期物业管理招投标管理方法。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必需实行公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采纳邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，激励业主大会采纳招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，刚好签订（前期）物业服务合同和业主（临时）公约，对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订前期物业管理合同和业主临时公约。二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要根据国家物业管理条例的要求依法取

6、得物业企业资质证书，并遵照建设部物业管理企业资质管理方法的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严峻的取消其物业管理资质。三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行物业服务合同状况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严峻程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管

7、理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业根据合同约定的标准供应质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，接着对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特殊是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部物业管理企业经理岗位证书的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协物业管理实务操作专业岗位证书，不合格的取消其上岗资格。四是规范业主大会和业主委员会，主动引导业主正确行使权力和履行义务。依据国家和建设部的

8、有关文件，结合我市实际，争取年底前出台关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导看法，明确各部门职责，充分调动街道、社区的主动性，依据条例依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分敬重全体业办法愿的基础上，根据合法程序选举热心公益事业、责任心强、有肯定组织实力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100%；对于尚不具备物业管理条件的

9、住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责担当社会管理的责任，为物业管理创建良好的环境。（五）实行多种形式，加大对物业管理方面法规的宣扬工作。制定详细的宣扬方案，分阶段、有步骤、深化细致宣扬国家物业管理条例及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广阔业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。四、组织领导为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。组长：邢凯副组长：王铁成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民

10、政局、各区政府。领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好详细的组织实施。五、职责分工规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室详细负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的详细实施；各相关部门根据职责分工，亲密协作各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互协作，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，详细负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物

11、业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣扬等工作。市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以便利后期的物业管理工作；二是严格根据规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，主动组织整改，达到合格标准。市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。各区政府为物业管理工作的责任主体，要

12、针对目前物业管理工作存在的问题，制定详细的整改工作方案，主动协作市政府相关部门，加大管理力度，仔细组织整改，使问题得到刚好有效的解决。六、实施步骤依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施。（一）排查阶段由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门协作，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。（二）整改完善阶段各区政府对排查中出现的各类问题进行仔细分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工仔细组织整改。（三）验收

13、阶段领导小组成员单位根据工作内容和标准，集中时间，仔细组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。七、保障措施（一）提高相识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要根据各自的职责担当起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。（二）亲密协作，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，亲密协作，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，仔细抓好整改。对整改不刚好或不彻底的，有关部门要根据相关规定进行查处，确保全部达标

14、。（三）加强宣扬营造氛围。要结合开展“贯彻物业管理条例，整顿规范物业管理市场”活动，大力宣扬物业管理的政策法规及有关规章制度，使广阔居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增加参加意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。（四）强化管理，巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理。特殊是对存在问题进行整改后，要进一步明确管理单位和管理责任，避开类似问题的再次发生，切实维护广阔居民的切身利益和社会稳定。物业的管理方案2一、物业管理法律体系1、国务院各相关行政部门、各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的物业服务的行政

15、规章及地方性法规规章。国务院的行政部门中以建设部的规章居多。例如1990年城市危急房屋管理规定、1990年城市异产毗连房屋管理规定、2004年物业管理收费管理方法等。地方性物业法规如广东省物业管理条例、杭州市物业管理条例等。2、最高人民法院关于物业服务法律法规的司法说明。如最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件详细应用法律若干问题的说明和最高人民法院关于审理建筑物区分全部权纠纷案件详细应用法律若干问题的说明。二、物业管理实务中主要涉及的法规及问题(一)物业管理招投标通过物业管理招投标是物业管理市场发展、房地产管理体制改革和提高物业管理水平的须要。2003年建设部印发前期物业管理招标投标管理暂行方

16、法，虽对前期物业管理招标应遵循的基本原则、招标方式等做出了规定，但并未对哪些项目必需实行招投标，哪些可以通过招投标或其他方式选择物业服务企业以及哪些不宜进行招投标进行规定。物业管理条例其次十四条只提到国家提倡通过招投标的方法选聘具有相应资质的物业服务企业。目前物业管理的招投标法规还未制定，给物业管理招投标中的不正值竞争留下了可钻的空子，使竞争者参加者无法可依，也无法对有关方面进行有效的监督。(二)物业管理服务建设部发布了物业服务企业资质管理方法，以加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平。但对于物业管理模式的问题，最高层次的特地立法物业管理条例只允许具有相应资质

17、的物业企业托付管理模式，与其上位法律物权法的规定存在冲突。物业管理条例第三章从大体上规定了招投标的方式、前期物业服务合同与物业服务合同在期限上的连接、建设单位与物业服务企业承接移交的总体规定，缺乏对承接验收更为严密的规定，对前期物业的起先时间界定不清，简单造成建设单位选聘前期物业企业不规范，前期物业合同侵扰业主合法权益的现象。由于物业管理服务非常困难、牵涉主体广泛，要求采纳书面形式的物业服务合同。为规范托付管理行为，爱护合同当事人的合法权益，使物业管理托付合同更全面、精确地反映物业管理全过程的内容，更充分表述当事人双方的意愿，建设部和国家工商行政管理总局1997年发布的物业管理托付合同(示范文

18、本)。物业管理条例第三十五条仅对物业服务合同的主要内容做出了规定，但其内容过于原则，不利于操作，并且对物业服务合同性质没有明确界定。我国合同法分则规定了15种典型合同，而今对物业服务合同的性质存在不同相识，导致实践中对物业合同纠纷案件适用法律的各行其是。(三)物业装饰装修管理装饰装修是指为了使建筑物、建筑物内外空间达到肯定的环境质量要求，运用装饰装修材料，对建筑物、建筑物外表和内部细心修饰处理的工程建筑活动。我国对物业装饰装修管理的规定主要体现在两个法律文件中:物业管理条例的第四十六条和五十三条的规定。建设部2002年发布的住宅室内装饰装修管理方法。(四)业主自治物权法首次在法律上为建立业主自

19、治机构供应了依据。最高人民法院关于审理建筑物区分全部权纠纷案件详细应用法律若干问题的说明明确了业主的法律范围。物业管理条例其次章对业主和业主大会进行了规定。为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，中华人民共和国住房和城乡建设部颁布了业主大会和业主委员会指导规则，建设部制定了业主临时公约(示范文本)，供建设单位制定业主临时公约参考运用。国内现行法律对业主大会、业主委员会的运作制度缺乏可操作性规定，业主自治机构的民事主体资格不明确。业主委员会的民事主体资格缺失，就有关物业管理服务合同而发生的某些诉讼，主体发生缺位，业主的权益就有可能受损。(五)物业运用与维护物权法规定建筑物区分全部

20、权分为:专有权、共有权和共同管理的权利。物业管理条例第五章规定了物业运用和维护的内容。另外，建筑工程质量管理条例、商品房预售管理方法、商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅运用说明书制度的规定、开发经营管理条例、城市异产毗连房管理规定、住宅专项修理资金管理方法、住宅共用部位共用设施修理基金管理方法、关于审理建筑物区分全部权纠纷案件详细应用法律若干问题的说明等，都干脆或间接为物业的运用和维护供应了法律依据。当前法规未对物业的专有部分和共有部分做出明确的划分和界定，使得这方面的纠纷特殊多。另外，物业管理条例对供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位对其相关管线和设施设备修理养护责任未细化，使物业公

21、司修理责任被强制扩大。(六)物业服务收费涉及物业服务收费的相关法规有中华人民共和国价格法、消费者权益爱护法、物业管理条例、城市住宅小区物业管理服务收费暂行方法、物业服务收费明码标价规定、物业服务收费管理方法等都是调整物业服务收费的相关法律。我国物业管理服务收费实行的是政府定价、政府指导价，业主与物业服务企业在指导价范围内在合同中明确约定。物业管理过程中还存在收费标准的争议，对车位费、停车服务费、车辆保管费的界定不一，物业管理费收取及管理权的归属错位，物业管理收费监管责任不明等问题。三、物业管理的立法完善在国家立法上，到目前为止我国尚无一部在行政法规以上的由最高国家权力机关制定的特地的物业管理法

22、律。最高效力的特地立法物业管理条例层次低，与物权法存在冲突。各地的物业管理发展水平不一，立法者对物业管理立法的理解不一样，制定出来的物业管理条例在内容上大相径庭，与国家的规定不相一样，破坏了我国物业管理立法的统一性。只有从理论上科学相识和寻求物业管理内在的、必定的联系，通过立法途径，才能从根本上解决这些问题。(一)加强理论探讨工作，提高物业管理立法的针对性和有效性我国物业管理理论探讨尚处于起步和探究阶段，理论探讨滞后于物业管理的实践。必需加强物业管理的理论探讨，通过借鉴国外的理论探讨成果并紧密结合我国物业管理发呈现状，深化探讨我国物业管理发展过程中存在的问题，明确我国物业管理的发展方向，提出具

23、有中国特色的物业管理发展模式。在正确理论的指导下不断完善物业管理的相关法律，提高物业管理立法的针对性和有效性，为物业管理的健康稳定发展奠定基础。(二)出台物业管理的特地法律物业管理法出台物业管理法，充分考虑已出台的上位法律相关规定的配套和细化，以现有的立法内容为基础并汲取近年来物业管理立法的胜利阅历，从法律层面上对物业管理中存在的问题进行详细规定，使其具有操作性。明确规定住户(业主和运用人)的权利和义务;业主大会和业主委员会的性质和法律地位，业主大会的职责、召集和决议方式，业主委员会的权利和义务;规定物业服务合同的定义、性质，合同的内容或事项，合同的订立、合同的解除和终止，合同的说明，对合同法

24、的适用，对合同的监督和管理;规定物业管理收费的原则，收费用途，收费标准的制定，对收费的管理和监督等。这样一部特地法律，不仅提高了物业管理的立法层次，更重要的是使得物业管理各有关方面的工作都有法可依，消退之前的法律盲点。(三)做好纵向和横向两方面的法律协调工作不同层次的法律、法规和规章之间(即上下位法之间)应当相互连接、不相互抵触，同一层次的有关规范内容协调配套，不相互冲突。在已制定的法规中，有与其上位法律明显冲突的地方应刚好予以修订，如:物业管理条例中关于从事物业管理活动的主体的规定与物权法中的相关规定不一样，要予以修改;为避开地方性法规之间不协调，较高层次的法规应对物业管理在体制、收费等原则

25、性问题上进行规范，但不宜太详细，以保证各地依据自身发展状况制定细则的自主性;各级部门应刚好修改和完善相关法律法规，以适应物业管理发展的须要。(四)加强物业基础保障型的法律规定，建立物业纠纷处理系统完善物业管理的司法保障制度，明确业主个人、业主集团、业主委员会等诉讼主体地位，对诉讼程序进行规范，并对监管、物业验收和保修等方面做出细致规定，保障物业质量及配套机制的完善，为我国物业管理的长远和高效发展供应保障。同时，建立特地处理系统，以解决物业管理纠纷为专职，不仅能供应相关法律询问，同时也有利于刚好、高效地处理物业管理纠纷。本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第18页 共18页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页