启东市住宅物业服务收费管理实施细则.doc

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1、启东市物业服务收费管理实施细则第一章总则第一条为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据中华人民共和国价格法江苏省价格条例江苏省物业管理条例和江苏省物业服务收费管理办法等法律法规，结合我市实际，制定本细则。第二条本细则适用于我市行政区域内物业服务收费行为。第三条本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务费。第四条市发展改革委会同市住房和城乡建设局负责全市物业服务

2、收费的监督管理工作，制定物业服务收费政策。第五条物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则确定，区分不同物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。第六条普通住宅前期物业公共服务费、汽车停放费实行政府指导价。业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费、汽车停放费由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商，通过物业服务合同约定执行。法律法规另有规定的，从其规定。实行政府指导价的普通住宅前期物业公共服务收费，实行等级服务、等级收费。我市普通住宅前期物业服务等级标准和等级收费标准按五级设置，具体标准详见附件一、附件二。改变用途用于经营的普通住宅，其物业公共服务收费标准由物业服务企业与

3、业主或经营者协商确定，按照合同约定执行。车位租金按江苏省物业管理条例要求实施。实行市场调节价的其他服务收费，由业主或者物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务质量协商确定。第七条非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务质量协商确定或在物业服务合同中约定。其中，非住宅汽车停放收费按照江苏省机动车停放服务收费管理办法执行。第八条鼓励建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构。支持物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。第二章物业公共服务收费第九条本细则所称物业公共

4、服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内为业主或者物业使用人提供具有公共性和普遍性的物业基本服务收取的费用。第十条物业管理区域内物业公共服务费一般由下列因素构成：（一）物业管理服务人员工资、社会保险、公积金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；（二）物业共用部位、共用设施设备日常维护保养费用；（三）清洁卫生费用；（四）绿化养护费用；（五）秩序维护费用；（六）办公费用；（七）物业服务企业固定资产折旧；（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（九）管理费分摊；（十）经业主大会同意的其它费用；（十一）法定税费以及合理利润。应当由住宅专项维修资金支出的物业共用部位、

5、共用设施设备的维修、更新和改造费用，不得计入物业服务成本或物业服务费支出。第十一条市发展改革委会同市住房和城乡建设局，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准、社会统筹基数及缴费比例、住房公积金缴存基数的调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据本地区物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。市发展改革委会同市住房和城乡建设局每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时动态调整。第十二条建设单位应当按照相关规定选聘物业服务企业，在政府指导价范围内签订前期物业服务合同，并在房屋买卖合同中约定服务内容、服务等级、收费标准

6、等内容。前期物业服务合同自签订之日起三十日内报市住房和城乡建设局和市发展改革委备案，并提供物业服务企业的营业执照、法人身份证复印件、招投标文件资料、中标通知书或市住房和城乡建设局证明、前期物业服务合同、业主手册等材料。第十三条业主大会成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化或政府指导价标准变动需要调整的，物业服务企业应在街道办事处（镇人民政府、园区管委会）的组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的相关信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总户数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。第十四条物业公共服务费按房屋建筑面

7、积计收。已办理不动产登记的，按登记的房屋建筑面积计收；尚未进行登记的，按照测绘机构的实测建筑面积计收；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计收。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。依法改变设计用途的附属房屋物业公共服务费，由物业服务企业与业主或者物业使用人按照约定标准计收。第十五条业主应当从房屋买卖合同（符合竣工交付条件）、入住通知书约定的房屋交付日期开始，按月交纳物业公共服务费用。符合交付条件、建设单位已下达书面通知办理交付手续的物业，物业公共服务费从书面通知中载明的日期起算。已竣工但尚未售出或者因建设单位原因未按时交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。第十六条物业服务企

8、业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。第十七条住宅物业管理区域内共用设施设备运行、维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、电子对讲门设施、非经营性车场车库、非经营性电瓶车充电设施、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。第十八条物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等

9、形式，具体收费方式由物业服务合同约定。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第三章汽车停放收费和车位租金第十九条本细则所称汽车停放费，是指物业管理区域内用于车位、车库的公共设施设备运行的能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等费用。本细则所称车位租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。第二十条占用业主共有的道路或者其他

10、场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定，物业服务企业应当将汽车停放费单独列帐，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定汽车能否停放，并在物业服务合同中约定。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。第二十一条市发展改革委会同市住房和城乡建设局按照价格管理权限，制定、公布本地区普通住宅物业管理区域内前期汽车停放费基准价与浮动幅度，并根据经济社会发展水平以及物业服务成本变动等情况适时调整。我市普通住宅前期物业管理

11、停车服务收费标准详见附件三。第二十二条业主大会成立前，汽车停放费在政府指导价范围内按照前期物业服务合同约定的标准执行；业主大会成立后，汽车停放费实行市场调节价，具体标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业通过物业服务合同约定执行。第二十三条建设单位未出售或者未附赠的车位、车库出租，租金的基准价与浮动幅度由市发展改革委会同市住房和城乡建设局制定。具体收费标准由建设单位在规定的基准价与浮动幅度范围内与车位使用人合同约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，汽车停放费由建设单位承担。第二十四条物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，租金的基准价与浮动幅度由市发展改革委

12、会同市住房和城乡建设局制定。具体收费标准在规定的基准价与浮动幅度范围内确定。人防车位收取的汽车停放费、租金应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本细则第二十条规定使用。省有另行规定的，按省规定执行。第二十五条汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取；车位租金由车位、车库专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，单独列账。第二十六条对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务的车辆，物业服务企业不得收取任何费用。为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，以及根据

13、合同约定允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域临时停车的，在约定时限内免交汽车停放费。第四章其他服务收费第二十七条本细则所称其他服务费，是指物业管理区域内除物业公共服务费、汽车停放费外，物业服务企业向业主、物业使用人提供服务并收取的费用，以及涉及物业服务企业和业主或者物业使用人的其他费用。第二十八条物业服务企业接受供水、供电、供气、供热等专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主、物业使用人收取手续费等额外费用。第二十九条物业管理区域内，电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等共用设施设备运行产生的电费及公共照明、公共用水等费用，物业服务企业单独

14、列账，按照物业服务合同约定的方式由全体业主分摊，物业服务企业应当定期公布实际费用和分摊情况。分摊费用已计入物业公共服务费成本的，不得重复收取。第三十条业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，可以委托物业服务企业或者清运公司清运，并承担清运费用和处置费。第三十一条新建住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位应当为业主免费配置不少于4张的出入证（卡）和汽车出入卡；改造升级实行出入证（卡）管理的物业管理区域，应当为业主免费配置不少于4张的出入证（卡）和汽车出入卡。业主或者物业使用人另有需求申请办理的，可以适当收取工本费。第五章行为规范与监督管理第三十二条物业服务企业应当加强价格自律

15、，遵守价格法律法规，全面履行物业服务合同，保证服务质量和收费标准质价相符。第三十三条物业服务企业应当执行明码标价规定，在物业管理区域内的显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、收费标准、收费方式以及收费依据、举报投诉电话等有关情况，自觉接受业主、物业使用人的监督，不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。第三十四条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期在物业管理区域内的显著位置分别公示物业公共服务费、汽车停放费和经营公共设施收益收支情况，以及公共水电费分摊等情况，接受业主和社会监督。第三十五条物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。同一物业服务企业

16、同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理项目分别核算。汽车停放费、共用设施经营收入应当单独列账，独立核算。第三十六条物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准，业主、物业使用人有权拒绝交纳。第三十七条业主或者物业使用人应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。未按合同约定交纳的，业主委员会、物业服务企业应当督促其限期交纳；逾期拒不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼，依法追缴。第

17、三十八条鼓励物业服务收费实行酬金制管理。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，定期向业主大会或者全体业主公布物业服务收费的收支情况，并接受业主委员会的核查。实行包干制收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域单独建账，按照物业服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。第三十九条市发展改革委会同相关部门加强对物业服务收费行为的监督管理，建立物业服务收费成本调查和物业服务收费纠纷调处机制，对物业服务企业存在扩大范围收费、不按规定明码标价等问题进行督促整改，指导物业服务企业规范收费行为。第四十条市住房和城乡建设局应当加强物业管理活动的行业监管

18、，引导物业服务企业规范管理。第四十一条市住房和城乡建设局应当会同相关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理。物业服务企业有超标准收费、强制或者变相强制收费、低于服务等级提供服务等行为的，由相关部门纳入失信企业名单并给予相应惩戒。业主或者物业使用人有拖欠物业服务费用等行为且经法院判决仍拒绝交纳的，应纳入其个人信用档案。第四十二条物业服务企业违反物业服务合同和本细则规定收费的，由相关行政执法部门依据中华人民共和国价格法价格违法行为行政处罚规定江苏省物业管理条例等法律法规予以查处。第四十三条市发展改革委、市住房和城乡建设局未按照中华人民共和国价格法、江苏省物业管理条例和本细

19、则履行职责的，由上级发展改革（价格）主管部门和物业管理行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。第六章附则第四十四条 政府投资建设的拆迁安置房、保障性住房、房改房、老旧住宅小区前期物业服务收费按本细则和我市有关规定实施。第四十五条本细则实施前，业主已与建设单位在商品房买卖合同中约定前期物业服务收费，或已与物业服务企业签订前期物业服务合同的，在合同期限内从其合同约定，合同到期后按本细则执行。第四十六条 物业服务企业之外的其他管理人提供物业服务的，其收费可以参照本细则执行。第四十七条本细则由市发展改革委、市住房和城乡建设局在各自职权范围内负责解释。第四十八条本细则自颁布之日起施行。附件一：启东市普通住宅前期物业服务等级（试行）附件二：启东市普通住宅前期物业公共服务等级收费标准附件三：启东市普通住宅前期物业管理停车服务收费标准10