2022年合同法司法解释全文「五」.docx

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1、2022年合同法司法解释全文五合同法司法说明全文五最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件详细应用法律若干问题的说明已于2022年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2022年9月1日起施行。二九年七月三十日法释202211号最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件详细应用法律若干问题的说明(2022年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过)为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法爱护当事人的合法权益，依据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法等法律规定，结合民事审判实践，制定本说明。第一条本说明所称城镇房屋，是

2、指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本说明处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本说明。其次条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未根据建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未根据批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的运用期限，超过部分无

3、效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长运用期限的，人民法院应当认定延长运用期限内的租赁期间有效。第四条当事人以房屋租赁合同未根据法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，恳求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。第五条房屋租赁合同无效，当事人恳求参照合同约定的租金标准支付房屋占有运用费的，人民法院一般应予支持。当事人恳求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法说明第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的状况下，承

4、租人均主见履行合同的，人民法院根据下列依次确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人恳求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予复原原状，出租人恳求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法其次百一十九条的规定处理。第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法运用，承租人恳求解除合同的，人民法院应予支持：(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;(二)租赁房屋权属有争议的;(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋运

5、用条件强制性规定状况的。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人全部;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当复原原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人全部;不同意利用的，由双方各自根据导致合同无效的过错分担现值损失。第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当复原原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院根据

6、下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人恳求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人恳求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方依据各自的过错担当相应的责任;(四)因不行归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据公允原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人恳求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约

7、定的除外。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人恳求承租人复原原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院根据下列情形分别处理：(一)办理合法建设手续的，扩建立价费用由出租人负担;(二)未办理合法建设手续的，扩建立价费用由双方根据过错分担。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由恳求解除合同

8、或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参与诉讼。第十七条因承租人拖欠租金，出租人恳求解除合同时，次承租人恳求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人恳求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有运用费的，人民法院应予支持。第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或

9、者其他合伙人恳求根据原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。其次十条租赁房屋在租赁期间发生全部权变动，承租人恳求房屋受让人接着履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生全部权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。其次十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人恳求出租人担当赔偿责任的，人民法院应予支持。但恳求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。其次十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理

10、期限内通知承租人。承租人恳求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。其次十三条出租人托付拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参与拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。其次十四条具有下列情形之一，承租人主见优先购买房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。其次十五条本说明施行前已经终审，本说明施行后当事人申请再审或者根据审判监督程序确定

11、再审的案件，不适用本说明。最高人民法院印发关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导看法的通知法发202240号各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：现将最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导看法印发给你们，请结合当地实际，仔细实行。二九年七月七日当前，因全球金融危机扩散所引发的冲突和纠纷在司法领域已经出现明显反映，民商事案件尤其是与企业经营相关的民商事合同纠纷案件呈大幅增长的态势;同时出现了诸多由宏观经济形势改变所引发的新的审判实务问题。人民法院围绕国家经济发展战略和保增长、保民生、保稳定要求，坚持立足

12、审判、胸怀大局、同舟共济、共克时艰的指导方针，坚固树立为大局服务、为人民司法的理念，仔细探讨并刚好解决这些民商事审判实务中与宏观经济形势改变亲密相关的普遍性问题、重点问题，有效化解冲突和纠纷，不仅是民商事审判部门应对金融危机工作的重要任务，而且对于维护诚信的市场交易秩序，保障公允法治的投资环境，公允解决纠纷、提振市场信念等具有重要意义。现就人民法院在当前形势下审理民商事合同纠纷案件中的若干问题，提出以下看法。一、慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系1、当前市场主体之间的产品交易、资金流转因原料价格猛烈波动、市场需求关系的改变、流淌资金不足等诸多因素的影响而产生大量纠纷，对于部分当事人在诉

13、讼中提出适用情势变更原则变更或者解除合同的恳求，人民法院应当依据公允原则和情势变更原则严格审查。2、人民法院在适用情势变更原则时，应当充分留意到全球性金融危机和国内宏观经济形势改变并非完全是一个令全部市场主体猝不及防的突变过程，而是一个逐步演化的过程。在演化过程中，市场主体应当对于市场风险存在肯定程度的预见和推断。人民法院应当依法把握情势变更原则的适用条件，严格审查当事人提出的 无法预见的主见，对于涉及石油、焦炭、有色金属等市场属性活泼、长期以来价格波动较大的大宗商品标的物以及股票、期货等风险投资型金融产品标的物的合同，更要慎重适用情势变更原则。3、人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风

14、险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异样变动程度的供求关系改变、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在推断某种重大客观改变是否属于情势变更时，应当留意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和限制、交易性质是否属于通常的高风险高收益范围等因素，并结合市场的详细状况，在个案中识别情势变更和商业风险。4、在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于爱护守约方的原则。适用情势变更原则并非简洁地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分留意利益均衡，公允合理地调整双方利益关系。在

15、诉讼过程中，人民法院要主动引导当事人重新协商，改订合同;重新协商不成的，争取调解解决。为防止情势变更原则被滥用而影响市场正常的交易秩序，人民法院确定适用情势变更原则作出判决的，应当根据最高人民法院关于正确适用中华人民共和国合同法若干问题的说明(二)服务党和国家工作大局的通知(法2022165号)的要求，严格履行适用情势变更的相关审核程序。二、依法合理调整违约金数额，公允解决违约责任问题5、现阶段由于国内宏观经济环境的改变和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩处性的违约金条款，人民法院应依据合同法第一百一十四条其次款和最

16、高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的说明(二)(以下简称合同法说明(二)其次十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公允解决违约责任问题。6、在当前企业经营状况普遍较为困难的状况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当依据合同法规定的诚恳信用原则、公允原则，坚持以补偿性为主、以惩处性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。7、人民法院依据合同法第一百一十四条其次款调整过高违约金时，应当依据案件的详细情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用

17、格式合同或条款等多项因素，依据公允原则和诚恳信用原则予以综合权衡，避开简洁地采纳固定比例等一刀切的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公允。8、为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整恳求的，人民法院可以就当事人是否须要主见违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主见担当举证责任，非违约方主见违约金约定合理的，亦应供应相应的证据。合同解除后，当事人主见违约金条款接着有效的，人民法院可以依据合同法第九十八条的规定进行处理。三、区分可得利益损失类型，妥当认定可得利益损失9、在当前

18、市场主体违约情形比较突出的状况下，违约行为通常导致可得利益损失。依据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。生产设备和原材料等买卖合同违约中，因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。承包经营、租赁经营合同以及供应服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。先后系列买卖合同中，因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。10、人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主见的可得利益赔偿总额

19、中扣除违约方不行预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。存在合同法第一百一十三条其次款规定的欺诈经营、合同法第一百一十四条第一款规定的当事人约定损害赔偿的计算方法以及因违约导致人身伤亡、精神损害等情形的，不宜适用可得利益损失赔偿规则。11、人民法院认定可得利益损失时应当合理安排举证责任。违约方一般应当担当非违约方没有实行合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益以及非违约方亦有过失的举证责任;非违约方应当担当其遭遇的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。对于可以预见的损失，既可以由非违约方举证，也可以由人民法

20、院依据详细状况予以裁量。四、正确把握法律构成要件，稳妥认定表见代理行为12、当前在国家重大项目和承包租赁行业等受到全球性金融危机冲击和国内宏观经济形势改变影响比较明显的行业领域，由于合同当事人采纳转包、分包、转租方式，出现了大量以单位部门、项目经理乃至个人名义签订或实际履行合同的情形，并因合同主体和效力认定问题引发表见代理纠纷案件。对此，人民法院应当正确适用合同法第四十九条关于表见代理制度的规定，严格认定表见代理行为。13、合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地信任行为人有代理权。合同相对人主见构成表见代

21、理的，应当担当举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地信任行为人具有代理权。14、人民法院在推断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合推断合同相对人是否尽到合理留意义务，此外还要考虑合同的缔结时间、以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪、标的物的交付方式与地点、购买的材料、租赁的器材、所借款项的用途、建筑单位是否知道项目经理的行为、是否参加合同履行等各种因素，作出综合分析推断。五、正确适用强制性规定，稳妥认定民商事合同效力15、正确理解、识别和适用合同法第五十二条第(五

22、)项中的违反法律、行政法规的强制性规定，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的平安和稳定。人民法院应当留意依据合同法说明(二)第十四条之规定，留意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的，人民法院应当依据详细情形认定其效力。16、人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易平安以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。假如强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即肯定地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。假如强制性规定规制的是当事人的市场准入资格而非某种类型的合同

23、行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的看法或者请示上级人民法院。六、合理适用担心抗辩权规则，维护权利人合法权益17、在当前情势下，为敦促诚信的合同一方当事人刚好保全证据、有效爱护权利人的正值合法权益，对于一方当事人已经履行全部交付义务，虽然约定的价款期限尚未到期，但其诉请付款方支付未到期价款的，假如有准确证据证明付款方明确表示不履行给付价款义务，或者付款方被吊销营业执照、被注销、被有关部门撤销、处于歇业状态，或者付款方转移财产、抽逃资金以躲避债务，或者付款方丢失商业信誉，以及付款方以自己的行为表明不履行给付价款义务的其他情形的，除非付款方已经供应适当的担保，人民法院可以依据合同法第六十八条第一款、第六十九条、第九十四条第(二)项、第一百零八条、第一百六十七条等规定精神，判令付款期限已到期或者加速到期。更多第18页 共18页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页