[房地产开发领域涉稳矛盾纠纷化解过程所存在的主要问题及对策] 房地产常见问题.docx
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1、房地产开发领域涉稳矛盾纠纷化解过程所存在的主要问题及对策 房地产常见问题 房地产开发领域涉稳冲突纠纷化解过程所存在的主要问题及对策 随着我国经济社会的高速发展,人民群众生活水平和人口城镇化率的不断提高,城市房地产业也快速发展,各地新建楼盘如雨后春笋般拔地而起,城市面貌日新月异。但是也迎来了房地产开发领域涉稳冲突纠纷的高发期,特殊是近几年因城市征地拆迁、企业资金断链、物业管理不善等引发的冲突纠纷和群体性事务不断出现,涉及的问题犬牙交错,纷繁困难难处理,不仅严峻损害了老一百零一姓的切身利益,也给政府工作带来了严峻压力和负面影响,在某种程度上阻碍了经济发展,严峻影响到社会和谐稳定。 一、存在的主要问
2、题及缘由分析:该领域出现的冲突纠纷细分起来种类许多,缘由也较多,归纳起来,笔者认为对社会影响较大、且处理难度较高的问题主要有如下几个方面:(一)征地拆迁问题。从2003年高速马路征地拆迁起先至今,新晃县主要经验了老师新村、柏树林食品工业园、前锋工业园、八江口温泉、金橘佳苑、梅林春天、320国道改造、城东物流中心、城北风光带、沙湾滨水新区、舞水外滩等项目的征地拆迁工作,难易程度呈如下趋势:商业建设征地比国家重点工程建设征地难;交通便利地域征地比交通不便地域征地难;征收房屋、熟地、农田比山地难。从个案来看:高速马路建设征地和柏树林食品工业园建设征地是最难的,这2个项目本人都经验参与过,征地难的主要
3、缘由各有不同。高速马路征地一起先老一百零一姓还是理解支持的,但为什么后来征地难到了由市领导亲自出面,出动武警公安、政府干部几一百零一号人现场强征的局面呢?其主要缘由是征地标准不一样,与紧临的贵州省各是一个价(贵州是1.2万元/亩,新晃才0.6万元/亩),出现大规模阻工后政府向一百零一姓承诺补足后事务才得以平静。柏树林征地前后经过了近6年时间,期间出现了多次上访和2此较大规模的阻工事务。综其缘由主要是:1、私自买卖土地严峻,同等地块价格比政府征地的补偿价格高出很多,造成补偿标准不一样,一百零一姓怨气大;2、受高速马路征地影响,一百零一姓内心存着“不闹不得,多闹多得”的心理;3、所征地块是地处城郊
4、且交通便利、水源足够的良田,产值或经济收入都很高,被征地户土地被征用后半数人完全失去土地,生活上失去保障,建房失去了宅基地,而当时政府短暂只能在口头上承诺今后解决,但事实上至今很多问题得不到解决;4、征地补偿款不能刚好到位,征地时间拉得过长,滋生的其他问题不断涌现。5、私下买卖土地严峻,土地市场价格不一是征地难的重要因素;6、政府统筹支配,精确谋划是完成征拆工作的有力保障。综合上述状况得出的结论是:关系国家大事、老一百零一姓长远利益的项目是能够理解支持的;确保一百零一姓的利益和生活保障是解决征地问题的关键。(二)项目管理问题。一是历史遗留问题较多。新晃县成规模商品房开发建设起步较晚,约从200
5、0年起先,每年都有商品房推出销售,有本地开发企业建设的,也有招商引资的外地企业开发的商品房楼盘。从总体上来看,外地企业开发的商品房比本地企业开发的要多,且规模要大,产生的冲突纠纷和不稳定因素也主要集中在外地企业开发的楼盘。目前,金都苑、金城家园、老师新村、鸿森佳苑、金橘佳苑都还存在不同程度的遗留问题,办不了房产证和土地运用证,老一百零一姓反映剧烈,存在较大的不稳定因素。从调查收集的状况显示,不能办证主要问题是:1、欠缴税费;2、土地总证和规划验收未办理;3、因当时的优费政策未兑现(例如:金都苑、金城家园),企业就不愿主动去办理相关手续。造成这些问题的主要缘由是:1、部门对企业的违法违规行为执法
6、力度和跟踪管理不到位。例如:税费欠缴问题,税务部门应当加大催缴力度,应督促企业按期缴纳税费,不按期缴纳的,应依据税法予以刚好处理,但60县庆的一些老项目至今还欠缴税费而没有得到相应惩罚;再例如:依据中华人民共和国国务院令第248号城市房地产开发经营管理条例第三十六条违反本条例规定,将未阅历收的房屋交付运用的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续;逾期不补办验收手续的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收,并处10万元以上30万元以下的罚款。阅历收不合格的,依照本条例第三十七条的规定处理。而金都苑、鸿森佳苑项目已交付运用多年未办理规划验收手续也曾未受
7、到相应惩罚。2、行政审批把关不严。有部门把关不严的,也有政府领导批条,相关部门不得不办理的。例如:金都苑项目,土地证现在还是一建公司的,没有办理土地过户手续,该项目当时也尽然能够开工建设,现在补办的话,相关费用又比以前高出很多,开发商心里难以承受;其次是当时该项目在没有办理土地过户手续的状况下通过领导签字批示办理了商品房预售许可证。二是在建项目存在隐患。新晃县目前在建的大楼盘有晃山新城、水岸龙腾、山河御花园、舞水星城,开发总建筑面积约65万平方米。今年通过多次走访调研,商品房销售市场相比前几年明显萎缩,特殊是电梯房受鸿森佳苑的影响,销售压力更大(山河御花园于去年8月份办理了预售许可,至今才卖出
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