2022年郑州某房地产项目营销策划书.docx

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1、2022年郑州某房地产项目营销策划书 第一篇：房地产项目营销策划书 一、项目简介： 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、一般现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺当的实现了 销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有37套现房、准现房，

2、销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127 m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额预料2800万元，临街商铺1730万元，合计4500万元。预售许可证预料xx年5月底办下。 由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占全部可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及基本竞争格局： a、 东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东

3、明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。 郑汴路沿线主要由建业、英协、一百零一合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获自然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争特别激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与107国道沿线是xx年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，

4、其它几乎全部的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。 b、 小户型市场概况。 自xx年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态快速发展起来。尤其是xx年初，青年居易以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。 燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已胜利实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的状况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且相识到小户型的主力市场是60-80

5、平米的两室户型和101平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一样。此次燕归二期开发的正是此类户型。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。 c、 商铺市场 商铺是一个比较特别的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少确定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。凤凰城二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会确定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。 和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。 三、项目swot分析 一)优势 1) 郑汴路商圈自然的地段优势，这里是财宝的俱乐部，富翁的制造厂，在这

6、里一百零一万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。 市场细分如下： a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满意，这一部分客户大部分是其次次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。 b、中端市场被东方明珠、一百零一合花苑、虹景家园等中档楼盘满意，属过度消费和终极消费的结合。 c、复合市场。凤凰城一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。凤凰城二期小户型项目的目标群，预料业主身份困难，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。 本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。假如凤凰城二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼

7、盘销售可能面临比较严峻的局面 其次篇：房地产营销项目策划书 一、项目简介： 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、一般现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺当的实现了。 现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127 m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的

8、90.4%。 二期小户型总销售金额预料2800万元，临街商铺1730万元，合计4500万元。预售许可证预料xx年5月底办下。 由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占全部可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及基本竞争格局： a、 东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。 郑汴路沿线主要由建业、英协、一百零一合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑

9、下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获自然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争特别激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与107国道沿线是xx年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎全部的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。 b、 小户型市场概况。 自xx年底时尚party介入郑州

10、楼市以来，小户型这种物业形态快速发展起来。尤其是xx年初，青年居易以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的市场黑洞，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。 燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已胜利实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的状况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且相识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和101平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一样。此次燕归二期开发的正是此类户型。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们

11、没有优势。 c、 商铺市场 商铺是一个比较特别的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少确定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。凤凰城二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会确定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。 和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。 三、项目swot分析 一)优势 1) 郑汴路商圈自然的地段优势，这里是财宝的俱乐部，富翁的制造厂，在这里一百零一万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。 市场细分如下： a、高端市场被英协、建业等高档

12、楼盘满意，这一部分客户大部分是其次次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。 b、中端市场被东方明珠、一百零一合花苑、虹景家园等中档楼盘满意，属过度消费和终极消费的结合。 c、复合市场。凤凰城一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。凤凰城二期小户型项目的目标群，预料业主身份困难，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。 本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。假如凤凰城二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。 第三篇：房地产项目营销方案 房地产项目营销方案 营销总原则： 信念比黄金更宝贵快速回款削减成本增加利润

13、创新驱动发展战略主动出击全城营销全员工营销 走特别路策略钱用在刀刃上 走安利销售方式 详细策略： 一、老客户举荐策略 1、老客户上门或上单位，带上礼品（约200-300元），带上诚意，每举荐一个新客户，奖1010元，举荐10新客户，再补奖3000元。 2、召集安阳跑保险人员，实行产品推介会，每个保险人员举荐一个新客户，奖1010元。 3、召集老客户晚上聚餐，增进感情，介绍产品优势，每举荐一个新客户，奖1010元，举荐10新客户，再补奖3000元。 二、老师策略 找寻热心老师，每举荐一个新客户，奖1010元，举荐10新客户，再补奖3000元。 三、单位策略 主动联系友好单位，到单位去推销，单位主

14、要负责人推销十套房，自己购房在正常实惠上，再去掉1.5万元。 四、各县城、乡镇、主要大村策略 1、发短信、进行派单，每个县，约需2万元。 2、找寻当地联络人，每举荐一个新客户，奖1010元，举荐10新客户，再补奖3000元。 3、在主要地段，考虑价格的基础上， 可做些广告。 五、派单策略 接着原派单，到乡镇、县城去，到安阳市主要单位去。 六、其他 1、干脆按排售楼员，到客户家里或单位里。按排售楼员与客户吃饭。 2、加大催款力度，定房时，签定协议，协议上注明，一个星期内交到贷款40%。一次付清全部交清。否则不再接收此客户定房。 3、各县城、乡镇、主要大村到项目部应考虑车辆，中午考虑吃饭、送礼品等

15、。（因为在县城、乡镇、主要大村一户可带动多户。） 4、加大现有售楼员思想教化，提高信念。 5、单页上用词干脆，如“安阳东区最优位最低价一口价”等。如“无融资、无贷款公司”等。 6、每个购房户，在价格上，有原则，也要有方式。 7、提早回款，把银行贷款或个人款还了，我保证完全可行，也就是说把利息让给客户，我们也同时卖了房，一箭双雕，很好。 第四篇：房地产项目营销方案 皇家壹号“6+1嘉奖安排”营销方案 一、对接项目 皇家壹号 二、项目工程进度依据目前的工程进展，预期可在2022年5月10日左右封顶，12月份交房 三、项目当前营销背景 1.金融危机对目前房地产市场的影响，客户购买欲望下降是重要缘由之

16、一 2.本地区对期房的抗性较大，持观望看法的比较多 3.本案的目标客户群为本地区10%的高端尊贵客户群而打算，目标客户少 四、整合营销的突破 1由“公积金至函”引发的思索 由公积金中心授权西平邮政局运用公积金中心的公章，针对公积金客户进行一个全方位的宣扬，我们将奇妙的融入皇家壹号的此次的活动内容，以公积金中心的名义发放信函,公积金客户对此信函可信度的提高，必会翻看，不会随宜丢弃 2.新渠道，自然须要做一篇新文章。 毋庸置疑，文章的核心内容就是要建立凰凤置业和公积金客户之间利益的关 联。明显，当前干脆的购房实惠说辞已经不能充分打动客户。在此，将购房实惠金额与人民币进行概念置换，给客户一个“漂亮的

17、误导”，即：收到信函的公积金客户到凰凤置业开发的皇家壹号小区销售部就有“钱”可领！ 3“6+1嘉奖安排”概念出炉及内容确定 特别6+1 是中国老少皆知的电视节目 ，其诙谐欢快的主持风格受到大家喜 爱，其知名度特别高，借用“6+1”大标题吸引大众的眼球 同时隐射我们项目在西平做到6个第一 如何利用好此次的广告渠道，对1.1万的目标客户群进行最为直效的诉求？ 这1.1万人情愿信任什么？原委什么才能重重触动这1.1万人的神经，让其 产生剧烈的购买欲望？ 人为放大“6000元购房实惠”这个概念，在“6000元”上做足文章！安排 推出房源约284套，我们可以先算笔帐： 6000（元/套）284（套）=1

18、73（万元） 由此延长出：推出的“173万元购房实惠”。 “6+1嘉奖安排”很好地解决了文章的命题问题：够大，醒目。173万元的虚 拟总额足以引爆市场的兴奋点！ 6+1嘉奖安排”来头虽大，但是否还可以对其内容体系接着丰富？“6+1奖 励安排”身上承载的多重目的该如何逐步实现？ 假如我们是在设计一个嬉戏，在嬉戏设定中： 第一关是“吸引到场”， 通过“6+1嘉奖安排”广告公开宣扬和公积金信函 吸引客户到达销售现场。 其次关是“放大诱惑”。客户到销售中心后，可转让的“6000元购房现金卡 另外目的是留下个人基本资料。 借鉴前述“173万元”虚拟总额的思路形成，将“6000元购房现金卡,凭证 转让成交

19、要予以嘉奖的“500元”概念同样放大：500（元/套）284（套）=14.2 （万元）。“14.2万元转介绍成交嘉奖安排”，也最终敲定！ 简言之： 6+1嘉奖安排 =173万元购房现金卡安排14万元转介绍成交嘉奖安排 住房公积金客户凭2022年“公积金至函”至指定销售中心，在规定时间内 均可获得“6000元购房现金卡！ 6+1嘉奖安排之二：14万元转介绍成交嘉奖安排 “6000元购房现金卡，亦可由持有者授权他人享有；若受让人持此卡购置旗 下皇家壹号产品胜利，经置业核实无误后，销售人员在受让人签定正式购房合同 的第一时间内通知原持有者：可随时至指定销售部领取500元现金嘉奖。 五、“6+1嘉奖安

20、排”预期目的 鉴于房地产整体市场进入淡季，皇家壹号在客户积累状况不志向的现状，利 用“公积金至客户函”，凰凤置业针对“1.1万公积金用户”新开发的直效媒介 渠道，达到： 1近期目标：实现项目的客户积累和顺当销售； 2 远期目标：紧抓该“1.1万公积金用户”，让其关注皇家壹号、了解并最终成 为置业铁杆客户； 3 企业品牌目标：凰凤置业第一新作，回报社会，提升企业知名度、美誉度。 六、“6+1嘉奖安排”实施细则 1营销节点划分 蓄水期3月15日（暂定）3月30日：“6+1嘉奖安排”悬念导入 “6+1嘉奖安排”是一个针对性极强的集中公关、营销方案。 此次对“1.1万公积金客户”的大型公关，是否能如期

21、产生足够的销售势能， 其成败的关键确定于“6+1嘉奖安排”导入前期在整个西平楼市的影响力！因此， 3月15日（暂定）-3.30日的“6+1安排”悬念导入期，必需做到高调！高调！ “高调”体现在两个层面：第一是要有足够时间造势，但目前的实际状况是时 间相对有限；其次，也是目前我们唯一能够把控的，即概念的媒体释放必需做到 高度的集中和统一！集中全部的声音，同时说一句话“6+1嘉奖安排”！ 活动起先期4月1日6月15日 经过肯定阶段活动的蓄水期 宣扬方面，3月15日户外广告及其他媒体集中进行“6+1嘉奖安排”公开 客户方面：4月1日第一个公积金客户将接到“6+1嘉奖安排”至函。至4月15 日最终一个

22、客户收到对帐单之后，时间向后顺延15天，即4月15日前：基本可 以认定是“6+1嘉奖安排”目标客户的集中认购期。 2各节点媒体投放组合 3月15日（暂定）3月30日 主流媒体：户外+飞播 小众媒体：短信 + 电视飞播字幕 + 点对点派单 销售现场：条幅+x展架 4月1日4月15日（暂定） 主流媒体：户外+ 夹报 小众媒体：短信 + 电视飞播字幕 + 点对点派单 销售现场：条幅 + x展架 直效媒体：住房公积金至函 （从3月24日起先投放 分二到三批次投放，约一周到两周时间） 第五篇：房地产项目营销策划 农家乐项目营销策划 第一阶段：市场引导期时间：两周左右,不宜过长。 主题：南湖岸边、世外农家

23、 阶段目标：在巩固“农家乐”这一消遣项目知名度的同时，变更部分消费者对现有农家乐的环境不太满足的印象，激发潜在消费者的消费爱好，形成市场预期，凝合肯定的人气，为开业期打好铺垫。 营销手段： 一、网络宣扬： 1、制作项目宣扬片、将外部环境、内部条件拍成照片，由各学校校内代理登陆校内bbs发帖，发布开业期活动信息。 2、在群光、亚贸、光谷等人流集中地区散发宣扬单、以“南湖岸边，一处世外农家”为主题，提倡悠然、舒适的假日生活，以自然风光提升关注度。 二、校内宣扬： 1、印发宣扬单，在华农、中南财经政法高校、中南民大、武大、华科等高校校内内进行宣扬，推广健康生活理念，以环境吸引顾客。 其次阶段：开业活

24、动期 主题：心灵氧吧 阶段目标：在前期宣扬的基础上，集中广告攻势，力争开业期保持火爆的客流量，同时确保消费者得到特别满足的服务，塑造良好的口碑，进而扩大客源范围，形成良性循环。 营销手段： 1、与各大团购网站合作，主动出击，扩展销售渠道，以客流量弥补利润，赢得口碑。 2、开展以“健康生活、亲近自然”为主题的校内征文（摄影）大赛，经过选拔后，邀请部分优秀选手亲临项目参观，并将作品在校内内展出，使“农家乐”这一消费品牌亲近学生生活。 3、校内内针对学生会、社团、班级学生干部等进行重点宣扬，突出本项目与竞争对手相比的优势所在，强调详细实惠信息。 三个季节、两个重点群体 一、 春季 主题：走出校内、此

25、处春光无限 阶段目标:抓住学生春游这一黄金时段，实行集中型宣扬，在校内内形成一股消费潮流，促成引导性消费。 营销手段： 1、在校内内组织“风筝节”活动，制作印有农家乐广告语的风筝，在校内内同时放飞，形成轰动效应。 二、 新生季（秋季） 主题：来自五湖四海，我们是一家 阶段目标：利用大一新生的年级特点，实行有针对性的宣扬，激发大一新生的爱好，力争使其成为稳定客源。 营销手段： 1、借助“出行小贴士”、“校内生活abc”等宣扬材料，内容上突出农家乐自己做饭的特点，强调家的氛围，强调高校是独立自主生活的起先，强调新的起先，要勇于尝试。 三、 毕业季（夏季） 主题：散落天际、永不忘你我他 阶段目标：利

26、用毕业生离别、感伤的气氛，以“最终一次班级活动”为主题，不惜损失利润、力争客流，经过多年的积累，将其打造成为毕业生离校的“必修课”。 营销手段： 1、以怀旧为基调，提出“重温大一”的消费理念，推出毕业生特殊实惠价格。 2、以离别为基调，打出“散伙饭，我们一起亲自做”的口号，考虑到毕业生时间紧，蔬菜、肉类等原料低价供应。 第18页 共18页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页