2022买卖合同范文集锦十篇_1.docx

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1、2022买卖合同范文集锦十篇买卖合同 篇1卖方（以下简称甲方） 买方（以下简称乙方）身份证号码： 身份证号码：卖方代理人： 买方代理人：身份证号码： 身份证号码：中介服务方（以下简称丙方）工商注册号：备案证号码：依据中华人民共和国合同法、房地产交易有关法律法规及福州市有关规定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公允和诚恳信用原则，经协商一样签订本合同，以资共同遵守。第一条、本宗买卖房产状况：1、房屋座落：甲方房产座落于福州市 区2、建筑面积： 平方米（其中：私有面积： 、共有面积 附属间面积 ）（详见榕房权证 字第 号）（土地运用证 _字第_号）3、成交价格：甲、乙双方议定该房产（含装修及附属配套设施）

2、的买卖价格为 （币种）（大写） 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整（￥ ）其中：房产买卖价为 （币种）（大写） 佰 拾 万 仟 拾 元整（￥ ）；装修及附属配套设施转让价为 （币种）（大写） 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整（￥ ）.4、成交细目：1）配套：2）家电：3）家具：4）其他：5）固定装修：甲方明确固定装修指构成该房屋装修之固定部分包括但不限于地板面、墙体、壁橱、铁门、门、门把、门窗、防盗网、水龙头、嵌入式排气扇、灯具、发光体、厨卫设施等，此等固定装修经拆除将破坏设施的完整性，所以，甲方应保持其完整交付。其次条、中介服务方承诺：1、丙方的服务行为符合中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地

3、产管理法、国家工商行政管理局经纪人管理方法和城市房地产中介服务管理规定等法律、法规及规章；2、丙方已取得工商局营业执照等合法的经营资格；3、 保证诚信服务，不收取合同外的任何费用（不包含其他服务）第三条、托付中介服务事项：1、 丙方受甲方、乙方各自的托付，就甲、乙双方买卖房产一事，供应中介服务；2、 丙方应甲、乙双方的要求，为其供应房产成交后代理服务。第四条、中介服务范围：选择下列第 项服务。1、为甲、乙双方供应房产政策及法律询问服务；2、向甲、乙双方供应交易机会，帮助双方签订本合同及房产转让协议并促成交易胜利；3、房产行销推介；4、为当事人代办房产评估手续；5、代办权属过户手续；6、为乙方办

4、理 注：填写商业银行按揭贷款、公积金贷款、商业银行和公积金组合贷款手续；7、代办房地产公证、见证手续；8、帮助甲、乙双方收集过户资料和为其房地产买卖契约代书；9、帮助办理相关配套事宜，如水、电、管道煤气、有线电视、电话、宽带及物业交接过户手续；10、帮助甲、乙双方完成房屋及房产配套设施的移交；11、其他 .第五条、中介服务段落：1、丙方供应的中介服务自接受甲、乙双方托付时起到甲、乙双方达成本协议之日起结束；2、丙方供应的相关房产成交后的代理服务至甲、乙双方办结各项交易、过户、交房、放款之日止。第六条、中介服务费（包含中介服务佣金和相关代理服务费）1、中介服务佣金：自甲、乙双方签订本合同后 日内

5、，丙方按政府有关规定向甲、乙双方收取中介服务佣金。a、丙方向甲方收取中介服务佣金为 （币种）（大写） 万 仟 佰 拾 元（￥ ）b、丙方向乙方收取中介服务佣金为 （币种）（大写） 万 仟 佰 拾 元（￥ ）*2、交易服务费：依据本合同第三条有关款项约定，本合同成立后，丙方为甲、乙双方供应成交后代理服务手续。a、丙方收取甲方交易服务费 （币种）（大写） 仟 佰 拾 元（￥ ）b、丙方收取乙方交易服务费 （币种）（大写） 仟 佰 拾 元（￥ ）*3、按揭服务费：依据本合同第四条第六款约定，本合同成立后，丙方为乙方供应按揭服务。丙方收取乙方按揭服务费 （币种）（大写） 仟 佰 拾 元（￥ ）第七条、

6、当事人协作与保密：1、丙方承诺按交易程序（另定补充协议）规定的工作日为甲、乙双方妥当办理有关事项。甲、乙双方须保证所供应的交易资料完整、真实、合法、有效，并按时向丙方交付有关资料，协作丙方共同完成有关事宜。若因甲、乙双方供应的资料缘由造成手续办理的延误或无法办理，丙方无过错的，由资料供应的延误方担当责任，丙方的工作日相应顺延；2、对交易过程中丙方所知悉的甲方或乙方的私人事务担当保密义务，未经甲方或乙方的书面同意不得向第三人披露。同时，甲、乙双方对丙方所供应的信息、成交机会等商业隐私也负有保密义务，未经丙方书面同意不得擅自披露。第八条、中介权益说明：甲、乙一方或双方违约，造成本合同无法履行的，且

7、丙方无过错，甲、乙双方仍应全额支付丙方的中介服务佣金。第九条、丙方的权利义务：1、丙方在从事房地产经纪活动时，应出示工商局营业执照、备案证等，房地产经纪人应出示经纪人资格证、房地产经纪人资格证；2、丙方应根据甲、乙双方的托付，据实介绍房地产信息及房地产交易价格；3、丙方对甲、乙双方提交的文件资料进行核实并出具收件清单，对甲方供应的信息进行现场勘察和主动协作乙方到相关部门查验；4、丙方应协作乙方到现场勘察房地产状况，并照实告知房屋以配套设施等存在的瑕疵和房地产权利受限制等状况；5、丙方应告知甲、乙双方进行房地产交易涉及的税费及其他当事人应担当的费用；6、丙方应协作甲、乙双方签订房地产转让合同及办

8、理房地产转让的相关手续；7、在合同履行期间，丙方应当主动告知督促相关当事人履行合同并提示应留意的事项及瑕疵。第十条、甲方的权利义务：1、甲方供应真实、合法、精确的房地产转让信息；2、甲方在签订合同时向丙方供应下列资料：（1） 身份证复印件；（2） 房屋权属证书；（3） 土地运用权证；（4） 其它相关资料： .3、甲方应协作丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状，并告知房屋及其配套设施所存在的瑕疵和房地产权利受限制等状况；4、甲方应协作乙、丙方签订房地产转让合同及供应办理房地产转让过户的相关手续。第十一条、乙方的权利义务：1、乙方有权与丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状，

9、并对上述房产现状作充分了解，情愿购买上述房产；2、乙方应在签订本合同后 日内向丙方供应办理房地产转让的相关材料；3、乙方应协作丙方签订房地产转让合同及供应办理房地产转让过户的相关手续。第十二条、定金签订本合同时，甲、乙双方约定乙方支付定金 （币种）（大写） 万 仟元整（￥ ）给甲方（定金可抵作购房款）假如甲、乙双方同意，可以选择下列 种方式确保交易平安：1、短暂将全部定金在交易过程中交丙方代管，丙方出具加盖企业公章的收据；2、短暂将部分定金 （币种）（大写） 万 仟元整元在交易过程中交丙方代管，其余定金干脆交与甲方，丙甲两方分别根据收取定金数额出具收据；3、 .第十三条、费用担当方式：1、交易

10、税费由 方担当；2、土地证费：办理甲方名下的土地证费用 担当；过户至乙方名下的土地证费用 担当；3、配套设施过户费：配套设施的相关证件过户费用由 担当；4、原始费用的结清：甲方应结清移交前的水、电、物业管理、 等的费用。乙方在接收该房产时须验收上述约定的各项交付细目，交接确认后甲方不再负责；5、_.第十四条、购房款及其他费用支付方式：按交易程序（另订补充协议）规定的方式支付。第十五条、违约责任1、依照中华人民共和国合同法的规定，本合同签订后，甲、乙、丙三方应根据约定履行，否则属违约行为，乙方违约的其定金不予返还，甲方违约的双倍返还定金。丙方违约的应当退还当事人已交的服务费用并支付违约金给甲、乙

11、双方违约金数额 ；2、甲方保证上述房产产权清晰，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷由甲方负责，假如丙方有过错的，由此而造成乙方经济损失由甲、丙担当连带赔偿责任；*3、除甲、乙双方另有约定外，甲方如未按本合同及房屋转让协议补充所约定的交易程序规定的期限将该房产交付乙方运用，乙方可以选择本条第一款的定金罚则或要求甲方支付违约金（按日万分之 ）；乙方如未能根据交易程序（另订补充协议）规定的时间付款，甲方可以选择本条第1款的定金罚则或要求乙方支付违约金（按日万分之 ）；4、丙方作为居间及代理服务方应以国家法律法规政策及行业协会行规为准则为甲、乙双方供应诚信服务的义务，若因丙方服务不当行为造成甲、乙双

12、方损失的，丙方退还全部服务费并担当损害赔偿责任；5、丙方作为甲、乙双方授权的代管方，对所代管的资金及权属资料的平安负责，若因丙方责任造成资金损失或资料遗失、损毁的，丙方退还全部服务费并担当损害赔偿责任；6、在甲、乙双方未变更上述交易条件，交易程序正常执行的状况下，丙方保证甲方如期收到上述全部房款，乙方如期接收该房产。因丙方工作不尽责，致使甲方不能如期收到房款或乙方不能如期接收房产过户的丙方担当违约责任。第十六条、违约处理时限：自发生违约行为之日起超过10日，丙方即向违约方发出挂号信促其履约，寄出邮戳即日起超过15日仍未回复并履约的，依本合同相关条款处理。第十七条、本合同解除条件：出现下列状况的

13、，当事人可以单方依法解除合同，并书面告知相关当事人（本合同解除时，房屋转让补充协议同时解除） 1、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 2、当事人一方拖延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 3、当事人一方拖延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；4、_.第十八条、因不行抗力或国家政策的变更因素导致本合同无法履行的，甲、乙、丙三方免责。在三方具结后，丙方将监管的房产权属资料交还甲方，将监管的定金及购房款交还乙方，交易过程中产生的费用由甲、乙双方各自担当。1、短暂将全部定金在交易过程中交丙方代管，丙方出具加盖企业公章的收据；2、短暂将部分定

14、金 （币种）（大写） 万 仟元整元在交易过程中交丙方代管，其余定金干脆交与甲方，丙甲两方分别根据收取定金数额出具收据；3、_.第十三条、费用担当方式：1、交易税费由 方担当；2、土地证费：办理甲方名下的土地证费用 担当；过户至乙方名下的土地证费用 担当；3、配套设施过户费：配套设施的相关证件过户费用由 担当；4、原始费用的结清：甲方应结清移交前的水、电、物业管理、 等的费用。乙方在接收该房产时须验收上述约定的各项交付细目，交接确认后甲方不再负责；5、第十四条、购房款及其他费用支付方式：按交易程序（另订补充协议）规定的方式支付。第十五条、违约责任1、依照中华人民共和国合同法的规定，本合同签订后，

15、甲、乙、丙三方应根据约定履行，否则属违约行为，乙方违约的其定金不予返还，甲方违约的双倍返还定金。丙方违约的应当退还当事人已交的服务费用并支付违约金给甲、乙双方违约金数额 ；2、甲方保证上述房产产权清晰，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷由甲方负责，假如丙方有过错的，由此而造成乙方经济损失由甲、丙担当连带赔偿责任；*3、除甲、乙双方另有约定外，甲方如未按本合同及房屋转让协议补充所约定的交易程序规定的期限将该房产交付乙方运用，乙方可以选择本条第一款的定金罚则或要求甲方支付违约金（按日万分之 ）；乙方如未能根据交易程序（另订补充协议）规定的时间付款，甲方可以选择本条第1款的定金罚则或要求乙方支付违

16、约金（按日万分之 ）；4、丙方作为居间及代理服务方应以国家法律法规政策及行业协会行规为准则为甲、乙双方供应诚信服务的义务，若因丙方服务不当行为造成甲、乙双方损失的，丙方退还全部服务费并担当损害赔偿责任；5、丙方作为甲、乙双方授权的代管方，对所代管的资金及权属资料的平安负责，若因丙方责任造成资金损失或资料遗失、损毁的，丙方退还全部服务费并担当损害赔偿责任；6、在甲、乙双方未变更上述交易条件，交易程序正常执行的状况下，丙方保证甲方如期收到上述全部房款，乙方如期接收该房产。因丙方工作不尽责，致使甲方不能如期收到房款或乙方不能如期接收房产过户的丙方担当违约责任。第十六条、违约处理时限：自发生违约行为之

17、日起超过10日，丙方即向违约方发出挂号信促其履约，寄出邮戳即日起超过15日仍未回复并履约的，依本合同相关条款处理。甲方：_乙方：_地址：_地址：_电话：_电话：_代表：_代表：_签约日期：_签约日期：_买卖合同 篇2房屋买卖合同权利转让问题涉及预售商品房再转让问题和其他房屋买卖合同权利转让问题（主要是指现房），我国法律界对该问题探讨的不是许多，但是由于厘清该问题对司法实践颇有裨益，因此本文拟就该问题作些探讨。一、合同权利转让的基本理论问题。在探讨房屋买卖合同权利转让问题之前，本文先就合同权利转让的一些基本理论问题进行简要地说明。合同权利转让是指合同债权人通过协议将其债权全部或者部分地转让给第三

18、人的行为。其特征是：第一、合同权利转让是不变更合同权利的内容，由债权人将权利转让给第三人。其次、合同权利转让的对象是合同债权。第三、权利的转让既可以是全部的转让，也可以是部分的转让。合同权利转让的生效有两个条件：第一、权利转让合同成立。其次、债权人将权利转让的事实通知债务人。合同权利转让的法律效力分为对内效力和对外效力，对内效力详细表现为：第一、合同权利由让与人转让给受让人，假如是全部转让，则受让人将作为新债权人而成为合同权利的主体，转让人将脱离原合同关系，由受让人取代其地位。假如是部分权利转让，则受让人将加入合同关系，与原债权人一起成为共同债权人。其次、在转让合同权利时从属于主债权的从权利也

19、将随主权利移转而发生移转。第三、转让人应当保证其转让的权利是有效存在且不存在权利瑕疵的。对外效力详细表现为：第一、债务人不得再向转让人即原债权人履行债务。其次、受让人不仅取得债权人转让的债权，而且应取得与债权有关的从权利。第三、债务人在合同权利转让时就已经享有的对抗原债权人的抗辩权，并不因合同权利的转让而歼灭。2我国关于合同权利转让的立法例包括中华人民共和国民法通则（以下简称民法通则）第九十一条和中华人民共和国合同法（以下简称合同法）第五章的有关规定，其中第七十九条至八十三条特地规定合同权利转让问题，第八十七条规定办理批准、登记等手续问题。民法通则第九十一条规定：“合同一方将合同的权利、义务全

20、部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外”。该条款没有对权利的转让和义务的转移进行区分，而是将二者作为一个整体看待。合同权利义务的转让含有义务转移的因素，所以须要取得合同另一方的同意，但是假如转让人不担当合同义务（单务合同）或者义务已经履行完毕，其转让合同权利是否须要合同另一方的同意呢？仅就该条文理解，在这种状况下，仍需另一方的同意。同时该条文对合同权利的转让还有一个限制，即转让人转让合同权利义务时不得牟利，这种规定明显带有安排经济体制立法模式的色调。合同法关于合同权利转让的

21、规定“是在对民法通则第91条进行补充的基础上，并借鉴涉外经济合同法第26条的有关规定发展而来，它弥补了合同债权债务转让的立法漏洞”。3因合同法关于债权转让的规定比较明确，本文不再详述。合同法未对合同所指向的标的物作动产和不动产的划分，应当理解为只要符合法律规定，不论动产还是不动产，合同权利都可以转让。因此可以讲合同法对房屋买卖合同权利转让供应了明确的法律依据。下面就该权利转让所涉及的问题进行分析论述。二、我国关于房屋买卖合同权利转让的有关规定。因预售商品房以外的其他房屋买卖合同的权利转让问题并不困难，本文对该问题不再赘述，下面仅就预售商品房买卖合同权利转让问题进行分析。预售商品房买卖合同权利转

22、让问题一般称之为预售商品房再转让。对于预售商品房再转让问题有两种截然相反的观点：第一种是反对转让，主要理由是“炒楼花”具有较大的投机性，允许炒楼花可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，损害房屋实际运用者的利益，影响国民经济的发展。赞成转让的认为，炒家进入房地产市场进行风险投资，既可以为房地产开发聚集资金，又可以活跃市场，从世界各国房地产交易实践来看，炒家参加房地产市场已经成为成熟房地产市场的主要特点.4本人赞同其次种观点，商品房再转让形成的缘由是多方面的，可能是为了投资，也可能是因其他缘由，购买的商品房对预购方已经没有意义，例如预购方移居国外。假如一概禁止转让，则限制了预购方合法权益的行使。5

23、其实，关于预售商品房再转让问题，我国1995年房地产管理法已经作出了规定，该法第五十四条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。因迄今为止国务院尚未作出详细规定，有些学者据此认为预购商品房不能再转让。本人认为该规定是一种委任性条款，即授权国务院对预售商品房再转让制定行政法规，其隐含的意思是预购商品房可以再转让。我们无法想象国务院会制定这样的行政法规：“依据房地产法第五十四条的规定，预售商品房不能再转让”。假如预售商品房不行以再转让，那么房地产法应当干脆作出规定，没有必要再授权国务院制定不行转让的行政法规。所以该条款“事实上是对商品房的预售合同

24、转让的认可”。6我国最高人民法院对预购商品房再转让问题有详尽的司法说明。1993年最高人民法院全国民事审判工作座谈会纪要（以下简称1993年座谈会纪要）规定：“关于转卖预售商品房问题。预购方在预售方实际交付房屋之前，将预售商品房转卖给第三人的，必需符合法规、政策规定。违反法律、政策规定，倒买倒卖预售商品房的，应当认定买卖行为无效。在预售方已实际交付房屋后，预购方将房屋卖给第三人的，可按一般房屋买卖关系处理”。1993年座谈会纪要大体包含这样几层含义：一、预购方可以转让商品房。二、该转让行为必需是在预售方实际交付房屋之前。三、该转让行为必需符合法规、政策规定。四、违法法规、政策规定倒买倒卖预售商

25、品房的行为无效。五、在房屋交付之后预售方转让房屋的，是房屋买卖关系。其中该座谈会纪要未明确说明“转让行为必需符合法规、政策规定”的详细含义，但是依据该段后半部分的规定，违法“法规、政策规定”主要是指倒买倒卖预售商品房的行为。该规定沿袭了民法通则的立法本意，这大体与我国当时的经济体制有关。1995年最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答（以下简称1995年司法说明）中，对预售商品房再转让问题作出比较具体的规定，为避开不必要的争辩，本文全文引用该规定：“七、关于预售商品房的转让问题。28、商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。29、商品房

26、预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。30、商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋全部权证后，将房屋再转让给他人的，按一般房屋买卖关系处理”。依据以上规定，可以将预售商品房的债权转让问题归纳为：一、预售商品房合同无效的，预售商品房的转让合同一般也无效。二、该转让行为必需是在预售方实际交付房屋之前，且商品房买卖合同和权利转让合同都办理了转让手续。三、在实际取得房屋产权并持有房屋全部权证

27、后，预购方将房屋再转让给他人的，是房屋买卖关系，而非预售商品房再转让关系。与1993年座谈会纪要相比，1995年司法说明对商品房债权转让问题的规定出现了很大改变：一、1993年座谈会纪要规定在房屋交付之后预售方转让房屋的，是房屋买卖关系，而1995年司法说明强调在实际取得房屋产权并持有房屋全部权证后，预购方将房屋再转让给他人的，是房屋买卖关系。1993年座谈会纪要关于这方面的规定有悖于物权理论，因为在房屋交付后预购方并不当然取得房屋的全部权，其转让房屋的行为也不当然都是房屋买卖关系，其中可能仍旧包括预售商品房再转让关系。1995年司法说明将房屋买卖关系限定在预购方实际取得房屋产权并持有房屋全部

28、权证后的转让范围内。预购方取得房屋全部权证书当然取得房屋的全部权，即便这时房屋还未交付，其再将房屋转让亦当然是房屋买卖关系。二、1993年座谈会纪要规定违反法规、政策规定倒买倒卖预售商品房的行为无效，而1995年司法说明则强调转让预售商品房应当办理转让手续，将办理了转让手续作为转让预售商品房合同有效的条件。但是，该“转让手续”是指预购方和预售方的转让手续还是指预购方和受让方的转让手续？该“转让手续”的详细含义是什么？无论该“转让手续”是指什么，决不行能是预购方和预售方向房产管理部门办理房屋产权登记手续，因为假如办理了房屋产权登记手续，预购方已经取得预购商品房的全部权，那么预购方和受让人之间就不

29、存在预售商品房合同权利转让关系，而只存在房屋买卖关系。依据该说明的规定，该转让手续应当包括预购方和预售方、预购方和受让方两个转让手续。那么该转让手续是指什么呢？该说明没有作出进一步的规定，但是依据房地产法第四十四条其次款：“商品房预售人应当根据国家有关规定将预售合同报县级以上人 民 政 府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，该转让手续应当是指预售合同的登记备案手续。同理预购方和受让方的转让手续也应当是预售商品房转让合同的登记备案手续。20xx年最高人民法院又发布了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明（以下简称20xx年司法说明），其中第六条涉及登记备案问题。该条规定：“

30、当事人以商品房预售合同未根据法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，恳求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”。依据该条规定，预售商品房合同不以办理登记备案手续为合同生效的条件，除非双方当事人另有约定。也就是说20xx年司法说明对1995年司法说明关于预购方转让预售商品房权利的条件进行了修正，即预购方和预售方合同签订的预售商品房买卖合同，假如符合法律规定的条件，则该预售商品房买卖合同生效，而该买卖合同是否登记备案不影响合同的效力。同理，预购方和受让方签订的预售商品房权利转让合同是否备案也不能成为

31、影响转让合同效力的缘由。此外，在商品房已经交付但是尚未办理房屋权属登记时，预购方将购买交付的商品房转让他人的，对该转让的性质如何认定？依据最高人民法院以上司法说明的规定，预售商品房再转让限定在商品房尚未实际交付以前，交付以后的转让问题不适用该说明。登记是房屋全部权变更的公示方式，在房屋未办理登记时，该房屋的全部权仍旧属于开发商，那么该转让是否属于无权处分呢？无权处分行为主要包括以下几种情形：出卖他人之物，出租他人之物，未经共有人同意出租、出卖共有物，将他人之物设定抵押、质押等。7从表面上看，该转让属于无权处分，但是细致推敲起来就会发觉这种理解存在问题：房屋未交付以前，预购方转让合同权利只要通知

32、预售方，该转让合同即对预售方发生法律效力，但是根据无权处分处理，预购方转让房屋必需经过预售方追认，该转让合同才能生效，这种结论让人觉得不行思议。其实，根据合同权利转让理论，除不得转让的情形外，预购方可以将其对预售方享有的权利转让给第三人，此时预购方转让的是房屋买卖合同中恳求预售方帮助办理产权的权利。因此，在商品房已经交付但是尚未办理房屋权属登记，预购方将购买交付的商品房转让他人，其法律性质仍旧属于合同权利转让问题，只是该转让不适用最高人民法院关于预售商品房再转让司法说明的有关规定，而应当适用合同法关于合同权利转让的一般规定。三、房屋买卖合同债权转让的法律适用问题。在理论界和实务界有一种观点，认

33、为未取得权属证书的房屋，无论是房屋全部权还是债权都不得转让，因转让而签订的合同都是无效的。其法律依据是房地产法第三十七条，该条规定：“下列房地产，不得转让：（六）、未依法登记领取权属证书的”。这种观点对法律的理解有失偏颇。依据有关法律规定，至少有三种“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让：第一是房地产开发商出卖现房的状况。依据20xx年6月1日国务院颁布实施的商品房销售管理方法，其第七条规定：“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地运用权证书或者运用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可

34、证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付运用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付运用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实”。从以上规定可以看出，开发商不须要办理产权初始登记手续，可以干脆将现房出卖给买受人。或许有人会提出，房地产法第三十八条规定：“以出让方式取得土地运用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）根据出让合同约定已经支付全部土地运用权出让金，并取得土地运用权证书；（二）根据出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地

35、或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋全部权证书”。那么如何说明“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋全部权证书”的规定和商品房销售管理方法第七条的规定之间的冲突呢？事实上，二者之间不存在竞合问题，理由为：房地产法第三十八条规定的转让是指转让以出让方式取得的土地运用权，假如转让已经有建成房屋的土地运用权时该房屋应当具有全部权证书，一般状况下，买受人应当是具备房地产开发资格的法人。而商品房销售管理方法第七条规定的转让是商品房（现房）的转让问题，而非单纯的土地运用权转让，对买受人的条件没有限制。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之一。其次是开发商预

36、售商品房的情形。所谓预售商品房是指“房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为”。 8因为是预售正在建设中的商品房，房屋还未建成，开发商不行能取得房屋权属证书，但是开发商却可以转让该未建成的房屋。同时，开发商在预售商品房时有一部分房屋未卖出，但是房屋已经建成，开发商同样不须要取得房屋权属证书，其可以凭原商品房预售证书接着转让该已建成房屋。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之二。第三是无权处分情形。无权处分是指无处分权人处分他人财产，并且与相对人订立财产转让合同。合同法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认

37、或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。对该条款的效力，我国法律界的通说为“效力待定”。也就是说，即使出卖人出卖他人房屋并也不当然导致合同无效，经房屋全部人追认或者出卖人订立合同后取得处分权的，该是房屋买卖为有效。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之三。以上三种均为出卖人在未取得房屋权属证书的状况下可以转让房屋的情形，只是第三种情形受到肯定的限制，即无处分权的人处分他人房屋，未经房屋全部人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的，该合同无效。至少解除这三种情形之外，其他房屋在未取得房屋权属证书时不得转让，例如自然人、法人自建的房屋，在未取得房屋权属证书时不得

38、出卖。根据这种逻辑思路，可以得出买受人与出卖人（可以是开发商，也可以是开发商之外的自然人、法人或者其他组织）签订房屋买卖合同，在未办理房屋权属变更登记手续之前，买受人对出卖人享有的权利包括：接受房屋和要求出卖人帮助办理房屋权属登记手续；与此相对应，出卖人的义务包括：交付房屋和帮助办理房屋权属登记手续。买受人可以将对出卖人的上述恳求权全部或者部分转让给第三人（受让人）。此时，因房屋尚未办理过户手续，房屋全部权仍旧属于出卖人，所以买受人转让的只能是房屋买卖合同的权利（恳求权），而不是房屋全部权。在这种状况下，该权利的转让问题应当适用民法通则第九十一条和合同法关于合同权利转让的规定，同时由于合同法对

39、民法通则有关权利转让问题进行了修正（转让权利只需通知出卖人，该权利转让合同即对出卖人发生法律效力），依据“特殊法优于一般法”的原则，关于转让合同权利问题应当适用合同法的有关规定（预售商品房再转让问题还应当适用最高人民法院有关的司法说明）。四、与房屋买卖合同权利转让有关的其他法律问题。（一）、买受人转让合同权利是否还应当交纳契税和契税的缴纳对转让合同效力的影响。依据我国税收征收方面的法律规定，房屋买卖合同的买受人应当根据房屋买卖的成交价格交纳契税。假如在只有买卖合同的双方当事人的状况下，契税的纳税人只能买受人当无异议。在房屋买卖合同权利转让中，应当由哪一方缴纳契税？未缴纳契税是否导致该权利转让合

40、同无效？对这个问题在理论界和司法实务界有两种截然对立的观点：一种认为，买受人和出卖人都应当缴纳契税，即先由买受人缴纳契税取得房屋权属证书后，再由受让人缴纳契税取得买受人的房屋权属证书。假如买受人未缴纳契税，应当认定该权利转让合同无效。另一种观点认为，契税应当由受让人交纳。假如买受人和出卖人都缴纳契税，结果是人为地制造了两次买卖、两次税费，无法实现社会效益的最大化。9本人同意后一种观点，除该观点的理由之外，还有如下理由：第一、中华人民共和国契税暂行条例第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税”，其第四条规定：“契税的计税依

41、据：（一）国有土地运用权出让、土地运用权出售、房屋买卖，为成交价格；”，中华人民共和国契税暂行条例细则第七条规定：“条例所称房屋买卖，是指房屋全部人将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为”。依据以上规定，契税的纳税人应当是房屋买卖合同的买受人，即买受人为房屋权属的承受人。买受人是否成为契税的纳税人应当区分二种情形：第一是买受人将合同权利部分转让给受让人，买受人不退出原房屋买卖合同，买受人和受让人共同对出卖人享有权利，是该房屋的共有人，也是房屋权属的共同承受人，契税当然由二者共同缴纳。其次是买受人将合同权利全部转让给受让人，买受人退出原房屋买卖合同，受让人单独对出卖

42、人享有权利，是房屋权属的承受人，契税由受让人缴纳，因买受人已退出原房屋买卖合同，其不应当再担当契税的缴纳义务。从另外的一个角度分析，可以将契税的缴纳看作是取得房屋权属证书的对价，买受人没有取得房屋权属证书，当然不须要缴纳契税。假如买受人缴纳契税，则其取得房屋权属证书，此时的转让行为是房屋买卖关系，而不是合同权利转让关系。其次、假如认为因买受人未缴纳契税则权利转让合同无效，那么出卖人未缴纳土地增值税也同样会导致合同无效。这就象我们去超市购买商品，因销售者没有交纳税款而导致买卖合同无效一样荒谬无比。纳税与否是纳税人和税收征收机关之间的税收征收关系，该法律关系属于税法的调整范围，而买卖合同以及权利转

43、让合同是民事关系，二者之间没有任何缘由和结果关系。第三、无论民法通则和合同法，还是最高人民法院的相关司法说明，都承认房屋买卖合同权利可以转让，并且都没有将买受人缴纳契税作为房屋买卖合同权利转让生效的要件。其实，不交纳契税并不代表买受人可以不交纳其他税费，其还是应当根据税收法律的规定交纳所得税等其他税费。因此，房屋买卖合同权利转让，转让权利的买受人不应当缴纳契税。同时，无论是买卖合同的当事人，还是权利转让的当事人，契税或者其他税费是否缴纳都不是合同是否成立或者生效的要件。（二）抵债房屋的再转让问题。在房地产开发活动中，以房抵债的现象特别普遍。开发商由于资金惊慌或者为避开流淌资金的大量占用，往往要

44、求施工方垫资施工，待房屋建成后以房屋折价抵顶工程款。在这种情形下，实际存在两种法律关系：建筑工程施工合同关系和房屋买卖合同关系。因建筑工程施工合同与本文主旨无关，故仅论述房屋买卖合同关系。以房抵债的法律性质为房屋买卖关系，即开发商以建成房屋折价作为给付施工方的工程款，施工方以开发商欠其的工程款作为购买房屋的对价。建设部城市房地产转让管理规定第三条也对此作了明确规定：“本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：（四）以房地产抵债的；”。施工方为了使房屋变现，就须要转让该房屋，这种转让分为两种情形：一是施

45、工方在取得房屋权属登记证书后再转让房屋，该转让应当为房屋买卖关系。二是施工方与第三人达成房屋买卖协议，由施工方将该抵债房屋转让给第三人，第三人将房屋价款给付施工方。第一种方式须要缴纳契税和其他税费，为削减变现成本，施工方大多实行其次种方式变现。如何确定施工方转让行为的法律性质？开发商和施工方以房抵债协议为房屋买卖关系，则开发商担当的义务为交付房屋和帮助办理房屋产权手续，施工方享有的权利为接受房屋和要求开发商担当帮助办理房屋产权手续。因施工方尚未取得房屋权属证书，其与第三人签订的转让协议事实上转让的仍旧是对开发商享有的权利，即该转让为合同权利转让。同时由于该房屋已经建成，所以该转让行为应当适用合

46、同法关于权利转让的规定。由于施工方不具有房地产开发资格，其与第三人达成协议后，再由开发商和第三人签订正式的商品房买卖合同，并出具发票等办理房屋权属登记所需的手续。假如开发商和施工方以房抵债协议约定的房屋价格、施工方和第三人权利转让合同约定的房屋价格、第三人和开发商签订买卖合同的房屋价格相同，例如三个合同的房屋价格分别为100万元，权利转让问题不会产生任何异议。但是施工方为尽快使房屋变现，往往会降价销售房屋，例如开发商和施工方以房抵债协议约定的房屋价格为100万元，施工方和第三人权利转让合同约定的房屋价格80万元，最终第三人和开发商以80万元签订商品房买卖合同，此时存在一个问题：合同权利转让是指不变更合同权利的内容，由债权人将权利转让给第三人。最终一个合同变更了第一个合同的内容，这种变更是否影响权利转让的性质？施工方转让合同权利的完整流程是，开发商和施工方签订商品房买卖合同，工程款为房屋价款，其后施工方再和第三人签订权利转让合同，施