2022学生毕业实习报告模板锦集五篇.docx

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1、2022学生毕业实习报告模板锦集五篇学生毕业实习报告 篇1实习是每高校毕业生拥一段经验，它使在实践中社会，在实践中学问；实习又是对每一位高校毕业生专业学问的检验，它让学到了在课堂上就学的学问，既开阔了视野，又增长了见识，为以后走向社会打下坚实的基础，走向工作岗位的第一步。一、实习目的不知不觉中我已成为了大四的学生，少了一份低年级时的稚气，多了一份高校生式的成熟，应对新的学期，新的学习，新的任务，空气也变得与众不一样。以前的我总喜爱听老师同学讲大四生活是多么的丰富多彩，多么充溢乐趣，虽然老师的话语里的大四有着对我的无限激励。如今我真的来到了大四才发觉大四并没有那么完备，大四的生活是劳碌的，并不像

2、想象中那么完备，为了增加我们的社会实践本领，我们要在大四第一学期结束时进行实习，这是熬炼我们的一个很好的机会，学要我们专心去完成，我起先认为这是一个非常简洁的任务，其实做起来却发觉原先这个任务充溢了挑战，我在这其中学会了许多。我于20xx年x月份在xx小学进行了实习，我实习期间做的是行政助理工作，经过这次实习活动，能够巩固行政管理专业的专业学问，丰富实际工作和社会阅历，驾驭操作技能，将所学学问用于实际工作。工作岗位职责：行政助理主要是帮助学校老师开展行政工作，其工作资料以学校的日常运营为主，工作资料较多元化，但较基础。1、帮助学校老师完成学校行政事务工作及内部日常事务工作。2、帮助审核、修订学

3、校各项管理规章制度，进行日常行政工作的组织与管理。3、帮助学校老师进行内务、平安管理，为其他部门供应刚好有效的行政服务。4、会务支配：做好会前打算、会议记录和会后资料整理工作。5、负责学校快件及传真的收发及传递。6、负责学校各部门办公用品的领用和分发工作。7、做好材料收集、档案管理、文件收发等工作。8、对外相关部门联络接待，对内接待来访、接听来电、解答询问及传递信息工作。二、实习资料回顾实习生活，感受是很深的，收获是丰硕的。实习的第一天当然是先熟识工作环境了，在办公室看老师如何的工作，跟他们一齐办手续，看他们都须要去哪些地方办哪些事。我在工作的一起先，我都是从复印资料起先做的，帮老师复印、整理

4、一些资料，甚至有时还叫我帮他们送资料给其他办公室的老师或者教化局。这些工作看起来很简洁，可是里面还是有许多须要去驾驭的东西。要记得哪些资料是有用的，哪些是没用的，还有须要的份数等等。随后，看了几次应当如何去装订和哪些资料应当盖哪些章后我就起先尝试着自我来装订了，这个时候我就又充当了一名装订和盖章的主角了。虽然工作很简洁，但能够帮上一些忙，感到很快乐。然后，就是学习对一些学生档案进行修改归档，因需上交到教化局去登记，刚起先的时候，很糊涂，许多档案修改都要细心，修改的时候要留意许多细微环节，假如出错了那麻烦可就大了。档案修改好后，就要做一些相关的记录。在档案装订好之后就要刚好上交到教化局，这当中有

5、许多学问要去学习。还有一点就是核算工资了，查老师的上班记录，做单据数据，那里有许多的前期打算，让我感到这份工作很有挑战性。以前在学校基本上对做单据并不是很熟识，所以操作起来也就相对难，做单时很慢，有时候会把一些单据的依次弄反。可是，有带我的老师的指引，我很快就驾驭了应当驾驭的东西，对于那些不足之处，我必需会牢记。在随后的几天我同老师到xx市教化局办事。在xx市教化局的办事讲环节中，是最多感受的，因为这个时候你是和xx市教化局工作人员干脆的接触，能够刚好了解最新的政策要求；同时，办事的时候也是各个学校老师云集的时候，利用这个机会和他们沟通阅历或倾听他们探讨工作中的问题，对以后的工作也是非常有用的

6、。其中真的有许多细微环节，让我受益匪浅。三、实习总结这就是我主要负责的工作了，平常也会有点琐碎的事情须要做，有空时还会去帮忙其他比较忙的部门工作，在此不一一陈述，下头谈一点心得体会。在学校做事，一是要会做事，不会做事，老师交代的工作做得不能令人满足，很难得到赞许。你做事虽然很勤恳，可是效率不高，常常拖沓，久而久之老师们会不满足你的工作，因为你影响了工作的进度。二是要会做人，二是要会做人，该谦让的时候谦让，该拿出魄力的时候也不能模糊。对人当然不能成天凶巴巴的，似乎全世界都欠了你一样。在那里实习一个多月以来，我视察到有的老师就是这样，好像做这样的工作多了，有点厌烦吧，成天对人都不笑的，也没什么礼貌

7、，当然，在其他老师中的口碑和印象就不太好了。可是也不能对什么人，什么事都笑眯眯的，都那么的温婉有礼。像我这样一个实习生，刚来的时候对任何人确定都是和和气气的。学校里还有一个实习生，比我早两天来，对我就像是对待新兵一样，本不属我管的也来找我，要我都做了。有些老师对我这样一个新来的实习生的却不怎样客气。之后一个老师跟我说，做行政这方面的工作，不能老是那么客气，得拿出点魄力，不然别人不听你的，管不住他们。于是我虚心受教，也感觉到有时候你对人客气，别人未必会领情，会把你的客气当成天经地义，贪得无厌。实习期间有这么件事：有两个新来的老师相处不洽，学校让我把挑事的那个老师调到别的宿舍。我查看了住宿汇总表后

8、，给她支配了一间宿舍，通知她搬过去。晚上吃饭时她跟我说能不能换一间，那间宿舍东西太多，都放满了，我想了想，答应给她再看看。之后给她支配了一间仅有三个人住的宿舍，下铺还有空位。我想这回应当没什么问题了，谁知晚上另外一个老师过来和我说那个老师稀里糊涂地把东西都搬到她们宿舍，说她要在那住上铺。她是事先把五楼的宿舍都看了一遍，最终才挑的这间。我觉得我已经做到我的了，她也不能太过分，要是每个人都这么挑法，我还怎样干活啊？原来就该是给她支配那间就搬，都给她换一次了，这回还是干脆就搬到别的宿舍，也不事先通知我一声。我想，我虽然是个实习生，可是做人不要太过分了吧，怪没点礼貌的，想好之后我给她打了个电话，她自觉

9、理屈无言以对，最终听从支配搬去指定的宿舍。这事是告一段落了，我在松了一口气的同时也更深刻的相识到，社会实践作为历练高校生社会本领的一种重要的方式，是我们学习过程中不行或缺的重要部分，“博学笃行”作为我校校训，我们应当秉承校训理念，做到在广泛阅读、博览群书，学习较为渊博学问的同时，我们还要“笃行”，即将我们所学学问运用到社会的实践当中，做到学以致用的目的，这也是我们高校生学习的最终目的。尽管此次实习的时间不是很长，但经过这次调查让我学到许多东西，这是在我们学校的课堂上所学不到的。同时也让我们感受到理论和实践的差距。这也更加坚信我们高校在学习理论学问的同时，还应当更多的到社会实践中去历练。实习这一

10、个月期间，我拓宽了视野，增长了见识，体验到社会竞争的残酷，而更多的是期望自我在工作中积累各方面的阅历，为将来自我走上社会做打算。毕业实习是每个高校生必需拥有的一段经验，能使我们在实践中了解社会，让我们受益非浅，也让我们打开了视野，增长了见识。仅有在实习期间尽快调整好自我的学习方式，适应社会，才能被这个社会所接纳，进而生存发展。刚进入学校的时候我有些担忧，经验了一连串的实习之后，我努力调整观念，正确相识学校和个人的地位以及发展方向，在今后的漫长工作历程中，只要我们不断地更新学问结构，积累工作阅历，去理解实践工作的磨砺，就必需能够体会到工作成果的甜蜜和乐趣。我信任只要我们立足于现实，变更和调整看问

11、题的角度，锐意进取，在成才的道路上不断攀登，有朝一日，那些成才的机遇就会来，将促使我们成为世界公认的人才。加油吧！在最终，我有些话要对学弟学妹们说。学弟学妹们，不要埋怨高校啥都没教会你，高校教会你的其实许多，此刻你们还是学生，还在学校学习，在校期间学习要仔细刻苦，要吃苦耐劳，有上进心；为人要恳切、虚心好学，要能够正确对待、处理生活及工作中遇到的各种困难，思想要进取上进，要培育自我的理解本领和独立本领，要培育自我的团队精神和团体荣誉感；做事要仔细负责，要有职责心；要接着秉承贵大扎实、厚重的学风，一路向前。祝愿我们全部大四毕业生和我们母校的将来都越来越完备！篇三：高校生毕业实习报告范文作为一名即将

12、毕业踏入社会的高校生，这次实习就像是上台前的最终一次彩排，当我走进公司时那种激烈而又惊慌的心情不言而喻。生怕会在工作中出现差错，然而现在看来全部在实习中出现的困难，都是一笔宝贵的财宝，警示着我在今后的工作中做得更好。一、实习过程起先实习之前，我多少有些心虚。因为我的很多挚友都有过假期打工的经验。而作为一名英语专业的学生，这次的实习却是我的第一次工作经验。从工作那天起先，我过着与以往完全不一样的生活，每天在规定的时间上下班，上班期间要仔细准时地完成自己的工作任务，不能草率敷衍了事，我们肩上扛着的责任，不再只是对自己了，而是对一个公司，所以凡是都要当心谨慎。学校换成了公司，同学换成了同事，不再有自

13、由支配的时间，一切来得那么无情，但是去必需适应。其实我的工作就是、做些翻译、收发信函、报价、传真和邮件、绘制表格等。每天重复着这些烦琐的工作，时间久了简单厌倦，但是工作烦琐也不能马虎，一个小小的错误不但会给自己带来麻烦，更会给公司带来巨大的损失，而像公司的业务员每天都得到处奔波，他们必需具备坚韧不拔的特性，遭受挫折时绝不能就此放弃，犯错时遭到领导责骂还不能赌气就此辞职，每次看到他们我就会充溢干劲。踏上了社会我们起先与形形色色的人打交道，由于存在着利益关系，许多时刻同事不会像同学一样嘘寒问暖，有时候我会很矫情的想起安妮珍宝说过的，纯粹的东西总是死的很快，而现在所能做的，只有在怀念中适应改变的一切

14、。二、实习感悟”在高校里学的不是学问而是一种叫自学的实力。“当我真正走上工作岗位时才深刻的体会到这句话的含义，除了英语和计算机操作外，课本上学的理论用的很少，我担当的助理一职平常做些接待客户、处理文件，有时觉得没有太多挑战性，而同公司的网站开发人员就大部一样了，计算机学问日新月异，他们不得不以自学尽快驾驭新学问，迎接一个一个新的挑战，假如他们之靠在学校中学到的学问确定是不行的。我们必需工作中勤于动手，不断学习新学问积累阅历，没有自学实力的人迟早会被企业和社会淘汰。我最大的感悟就是真诚所至，金石为开。不管多难做，做好自己的那一份，总有一天会有收获，只是时间的问题。但假如你不去做，这一天恒久不会像

15、天上掉馅饼那样到来。就像士兵突击中的许三多，从泥巴到尖子只是做与不做的区分。另外，人际关系的处理也很关键，虽说在工作中实力必需有，但假如没有同事的合作与包涵，你可能什么都做不了。以前可能是因为电视剧看的太多的缘由，我总是感觉职场上充溢了明争暗斗，要处事圆滑甚至耍些小聪慧才能生存。但在与同事相处的过程中，我觉得更重要的是放大别人的优点，缩小别人的缺点。多站在别人的立场上想问题。还有就是坚持的重要性。或许是受阿甘正传和士兵突击两部影视作品的影响。再加上实习中自己的感悟。我觉得，整个人生有因就有果。只有做好身边的每一件小事，才能得到所谓的善果。针对高校生眼高手低的特点更应重视坚持的重要性。或许我们所

16、不在意的一件小事，就是我们的一个机会。要想长成参天大树就要靠坚持靠积累。针对助理的职业特点，详细遇到挫折时不妨从调整心态来疏解压力，并进行冷静复习，从客观、主观、目标、环境、条件等方面找出受挫的缘由，总之，通过这些感悟，我不仅明白我会在以后的工作中做得更好，更会学会珍惜，珍惜父母的每一分辛苦转赚来的钱，珍惜每一次工作机会。因为懂得了它们的重要性，以后我会更加珍惜。三、实习总结首先，是建议方面的。希望以后学校可以增加实践环节以增加学生们的工作实力，并以社会需求为导向调整课程设置，终归，我们变更不了聘请条件，职能使自己成为人才，这就要求学校加大教学改革力度以适应社会需求。其次，是我在本次实习表现的

17、总结。通过这次实习，我收获了工作和为人处事方面的阅历，但是也有一些缺憾，或许因为实习日子短的关系，我对助理工作的相识还仅仅停留在表面，未能详细处理全部工作，虽然有了肯定的理论上的相识但仍缺乏实践。针对以上总结，在今后的学习和工作中我要做到以下五点：其一是加强英语的学习。对于助理这一职务虽然常见的应用英语，但作为自己的专业却可以成为我的优势。可是，在实习的过程中这个优势却并不怎么突出，这是由于我对英语还处于会而不精的缘由。所以，在以后的学习中我要通过扩大词汇量和增大阅读面来提高自己的英语水平，使自己的优势更加突出。其二是加强沟通实力。通过实习，我发觉，专业学问当然重要，但良好的沟通实力是让别人发

18、觉自己实力的前提，对于助理这个职位来说，沟通实力更是包括了一个人从穿衣装扮到言谈举止等一切行为的实力。通过在日后的交际中来提高我的沟通实力肯定会在我以后找工作的过程中起到事半功倍的作用。其三增加前提是奉献的意识。因为是突出特性自我的关系，在这一方面我做得很不够。我们虽然一在日常的工作和生活中接受了团结合作的重要性，停留在这个大家都认同的概念中，可能会进一个误区，理论正确行动却没有效果，这就要求我们每个人增加奉献精神，一个人若不懂得在团队中主动奉献，实力再好也会变成可有可无的角色。应当把自己所拥有的学问实力奉献出来才能促进团队的进步，并使自己的实力得到认同。其四是学习忍耐，社会不像学校，它关系网

19、错综困难，没有人可以无条件的接受你的一切心情，俗话说，忍一时一帆风顺，退一步海阔天空，要保持宽容的心态，在一帆风顺时海阔天空处才能更好的获得胜利，处理好一切关系。其五是要做好身边的每一件事。现在我的人生观和过去有些不同，曾经年少轻狂，好高骛远，总觉得明天确定会很美。现在，在我心中定义的美跟以前不同，得到的方式也不同。现在的美是一种踏实的感觉。而且是通过自己的坚持不懈的努力得来的。实习是每一个高校毕业生必需拥有的一段珍贵经验，而这次实习的意义，对我来说已不再是完成学分、完成毕业实习的任务，而是我们真正在实践中起先接触社会、了解社会的一次重要机会，让我们学到了许多在课堂上根本就学不到的学问，增长了

20、见识，开阔了视野，为我以后走上工作岗位打下了坚实的基础。虽然我们即将走向社会，但作为一个刚踏入社会的年轻人，几乎没有任何社会阅历。可在实习期间的每一件小事中，我们能够体会到人际关系、机会、评价、竞争、胜利、失败等各种我们在今后常常会遇到的事务，信任这些珍贵的阅历会成为我今后胜利的重要基石。而在这剩下的半年中，我们能再学些什么，再做些什么，这短短的实习经验能给我们很好的启示。在这短短的两个多月中，我除了学会了一些工作的基本技能外，也学到了做人做事的道理，更让自己浮躁的心安静了下来，看清了自己的实力，明白了自己原委想要的是什么。这些都是在学校中所学不到的珍贵的东西，更让我看到了这个社会竞争的残酷，

21、所以只有保持进取心才能使自己不被淘汰实习结束之后，当时对自己适合什么样的工作什么岗位的迷茫已慢慢消逝，心理最终有了些轮廓，在现实生活中，走好人生第一步是重要性不言而喻，它会影响我们今后的道路，我会带着在实习中的收获，去争取去努力，把握好人生中的每一个机会，找到自己想要的生活。最终要感谢我的母校xx学院，始终以来对我的培育，感谢全体老师的栽培，感谢四年来我身边的良师益友。是你们在我身边帮助我成长，感谢你们。学生毕业实习报告 篇2时间荏苒，瞬间即逝。转瞬间高校生活已剩最终半年。然而一切如梦初醒，揉揉眼就面临着要离开生活学习了四年的母校，踏入社会接受社会考验的时候了。为增加实践阅历，我利用学校支配的

22、课程实习时间，再依据自身的优势及专业实力，找到了相关于本专业的实习单位及岗位。并在规定的时间内在企业完成相关的实习任务。经挚友的帮助，我有幸在海口通达假日旅行社进行为期两个月的实习生活。我很感谢挚友以及公司给我这样的难得机会，同时由衷地感谢公司同事在此期间对我无微无至的照看以及帮助。20xx年9月1日-11月1日，我在海南省海口市通达假日旅行社进行了为期两个月的实习活动，在实习期间，我主要以旅游市场调研和办公室文秘类工作为主。在这两个月的实习工作中，我得以亲身体验社会，学到了许多在课堂上学不到的学问，并获得把课堂教学的理论学问与社会实际实践相结合的机会.通过这次实习，我对旅行社的经营、管理及组

23、织结构有了初步的了解，在实践中使我相识到旅游业的一些基本状况，以及其对地区乃至国家经济发展的重要性，并补充了自己有限的理论学问，提高了实际的操作实力。一、实习单位简介海南通达假日旅行社有限公司位于海南省海口市大英路69号嘉茂大厦3楼，是经过国家旅游局、海南省旅游局批准，省工商局注册的具有法人资格的私营专业旅游企业，是足额交纳旅游质量保证金的单位，注册资金50万元。被评为“海口市十佳国内先进旅行社”，在XX年年3月全国旅游业消费者满足度调查活动中被中国旅游监督管理委员会评为“全国旅游业十佳信誉单位”。公司拥有一支职业道德良好、业务水平高的业务策划人员及训练有素、娴熟各种语言、服务水平高的专业带有

24、队伍，数名导游历年来被评为“海口十佳导游”称号。公司秉承“来宾至上，信誉第一、优质服务”为宗旨，竭诚为旅客供应“食、住、行、游、购、娱”等一条龙最佳服务。我从9月初应聘进入公司至离开，员工稳定在80人左右，公司主要业务为专业海南地接，安排团队，常规纯玩散客，会议自由人，高尔夫，自驾车等。二、实习主要目的在海南学习生活了四年，对海南省也有个一个也许的了解。海南省作为一个岛屿，四面环海，气候怡人，具有得天独厚的旅游资源，海南省的旅游业发展前景特别的美妙。我学的是市场营销专业，平日里上课很少涉及旅游方面的学问，出于对海南旅游发展前景的看好，我平常常常看些有关旅游方面的书。旅行社作为旅游业的承载者，具

25、有极其重要的战略意义。所以，这次毕业实习单位我选择旅行社，希望通过社会实践，能对海南旅游业有更进一步实质性的了解。同时，在实习过程中留意培育自己的自学实力、动手实力、理解实力、为人处事实力以及思维实力等。进一步巩固和理解在课堂及书本上所学的学问，培育和提高理论联系实际的实力，更好的为建设社会主义宏大事业而奋斗。三、实习内容及收获(一)办公室文秘类工作由于第一次较正式的步入社会，走进公司上班，加上领导对自己的详细工作实力等方面不是很确定，所以在通达假日旅行社实习的第一个月里，公司并没有安排什么重要的任务给我，仅仅是一些办公室里杂乱的工作，比如：取文件，送文件，打印，接电话，打扫卫生，整理办公室，

26、倒开水等。虽然这些只是杂乱的小事，但我并没有抱着随意的看法，而是对每件事都很仔细的去处理，我个人觉得连小事都不能做好的人，就别提做什么大事了!经过一个月基础性的工作后，我与公司同事和领导进行了相互了解，彼此间建立了肯定的信任感和亲近感，并且使我学会了肯定的社会交际，提高了自己为人处事的实力.(二)旅游市场调研随着市场经济的不断发展，市场营销学正不断地向旅游行业渗入，现已形成了旅游市场营销学，并渐渐地完善.市场调研作为市场营销的一部分，有着最为基础和重要的意义.在公司实习期间，我有幸得到了一次实践性地市场调研活动，真是兴奋之极。在学校里，常常听老师讲些有关市场营销和市场调研的理论学问，间或有些试

27、验性地模拟调研，但从没有过如此正式地社会调研。对我来说，这次肯定是一个把四年来所学的理论学问与社会实践相结合的绝佳机会，所以我本人特别的慎重与仔细。在做市场调研的整个过程中，我表现得相当活跃与主动。调研前期进行了调查问卷设计，以及调研对象分析，许多观点还得到了上级和同事的认可与赞许。市场调研中期，也就是正式有对象性的社会调查，我和同事们以小组的形式进行，按区域安排，我所在的小组负责海甸岛一块。我们接到任务后，我提议以街区为单位，每人负责一部分，分头行事，完成后到kfc集合，这样可以有效利用人员，在最短的时间内完成任务，同事们都表示同意。于是，充溢激情、汗水、劳累与期望的一天就这样的起先了。回到

28、公司，我们进行问卷统计与分析后，把结果交给了负责人。领导看了市场分析后对我们赞扬了一翻，晚上还请大家去happy。经过此次调研活动，我对海南旅游市场有了更进一步的相识了解，特殊是顾客这一块，也对自己有了更深的相识，发觉了很多不足之处，须要更努力地不断学习提高。四、对海南旅行社发展的一些想法及建议虽然第一次进旅行社工作，并且仅有短短的两个月，但通过近期的视察与思索，以及平日在学校里老师悉心的教化，我对海南旅行社的发展也有一些粗浅的想法与建议。目前，海南旅行社主要面临着三大问题：第一，同行业激烈的竞争。从海南建省并确定旅游业为海南经济支柱性产业之一到现在，包括大大小小，国内国际的旅行社不下160家

29、，特殊是90年头，海南省经批准注册的国内、国际旅行社达1千多家。面对一个海南，在有限的旅游资源开发下，共同存在着如此多的竞争者。所以，海南旅行社面临着极为激烈地竞争。其次，优秀员工流失问题。现在许多企业都面临着一个共同的问题，那就是优秀员工的流失，旅行社作为服务性企业，人员具有高流淌性。我在公司实习的短短二个月中，就有一位优秀的导游想离开，但不知道经理用了什么方法留住了她。这不是一个小问题，人才的流失将带来一系列问题，如企业机密泄露，客户流失，成本上长升等。所以，旅行社应当重视这一问题。学生毕业实习报告 篇3我的实习是由南开高校法律系和四平市中院共同支配的。通过实习，我在我的其次专业法学领域获

30、得了实际的工作阅历，巩固并检验了自己两年本科学习的学问水平。实习期间，我了解并参加了大量民事诉讼的庭审过程,在一些案件的审理中还担当了书记员的工作,并且对部分参加案件提出了自己的想法。在此期间，我进一步学习了民法及民事诉讼法,对程序问题有了更深的理解,将理论与实践有机结合起来。我的工作得到了实习单位充分的确定和较好的评价。实习期间我主要对关于郭继魁与四平市中兴经贸有限公司、四平市中兴建筑公司、四平市中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案进行了深化的探讨，参与了案件审理的全过程，并被特许参与合议庭评议。案件详细状况如下：一、案件的由来和审理经过郭继魁与中兴经贸有限公司、中兴建筑公司、中兴房地产

31、开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案由四平市铁西区人民法院20xx年4月29日作出(2XXX)四西民二初字第349号民事判决。宣判后，郭继魁不服，提出上诉，四平市中院于20X3年7月4日立案，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人郭继魁、托付代理人盖如涛，被上诉人四平市中兴经贸有限公司(以下简称经贸公司)托付代理人胡振儒，被上诉人四平市中兴建筑公司(以下简称建筑公司)托付代理人苏军，被上诉人四平市中兴房地产开发公司(以下简称开发公司)托付代理人付佳宾，被上诉人尹杰、托付代理人窦树法到庭参与诉讼，本案现已审理终结。二、当事人和其他诉讼参与人状况上诉人(原审原告)：郭继魁托付代理人：盖如涛。被上诉

32、人(原审被告)：中兴经贸有限公司。法定代表人：刘连贵托付代理人：胡振儒被上诉人(原审被告)：中兴建筑公司法定代表人：刘连贵托付代理人：苏军，被上诉人(原审被告)：中兴房地产开发公司法定代表人：吴孝贵托付代理人：付佳宾，被上诉人(原审第三人)尹杰，托付代理人：窦树法三、原判要点和上诉的主要内容原告郭继魁诉称：XXXX年6月7日原告与被告四平市中兴建筑公司签订商品房出售协议书，将中兴二期工程-，2/0A-B轴约86平方米商网出售给原告，原告按合同约定交房款30万元，后又于XXX年9月26日、9月30日分两笔交增面积款13万元。但被告四平市中兴经贸有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于20xx年5

33、月被被告四平市中兴房地产开发公司卖给第三人尹杰，是重复买卖，这种行为是无效的。现原告知至法院，要求被告四平市中兴经贸有限公司履行合同交付房屋，并担当诉讼费。被告四平市中兴经贸有限公司(以下简称经贸公司)辩称：原告所述无异议。被告四平市中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的托付，是合法有效的，原告是初始买受人，交付了全部房款，应予以爱护。第三人与四平市中兴房地产开发公司所签购房合同是重复买卖行为，开发公司发觉重复出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付现金，是用一辆车折抵了20万元房款，是无效合同，经贸公司可以根据规定赔偿第三人损失。被告四平市中兴建筑公司(以下简称建筑公司)辩

34、称：被告建筑公司与原告签订的购房合同合法有效，原告已按合同约定交纳了全部房款，第三人与四平市中兴房地产开发公司签订了购房合同属于重复买卖，是无效合同，不应支持。被告四平市中兴房地产开发公司(以下简称开发公司)在法定期限内未做答辩。第三人尹杰诉称：第三人于2X0X年4月6日与被告开发公司签订商品房销售合同是合法有效的，且被告经贸公司已确认了第三人的买卖关系;他们之间是恶意串通，损害了第三人的利益。原审法院认为：与原告签合同的被告建筑公司不具有销售房屋主体资格，与第三人签合同的被告开发公司具有销售房屋的主体资格，虽然原告购房时间早于第三人买房时间，但原告与第三人的各自买受行为不是建立在同等条件之上

35、，故不存在初始买受权问题，原告与被告建筑公司签订的购房协议书无效。但被告建筑公司明知不具有预售商品房条件就与原告签订了商品房买卖合同，且受益人被告经贸公司在同意此房卖给原告之前，就已给第三人换了房款收据，因此二被告的行为对原告是一种欺诈行为。被告经贸公司以持有商品房出售许可证为由，愿将争议房屋卖给原告，但许可证是在20xx年7月取得的，不能对抗以前的买卖行为。被告开发公司发觉该商网重复出售后，于20xx年9月6日向第三人发出通知，因无权出售此房，要求解除合同。但被告经贸公司于20xx年5月17日给第三人更换了交付房款的收据，换收据的行为就是被告中兴经贸公司同意将此房出售给第三人的意思表示，解除

36、合同是单方行为，是无效的。因此，第三人与被告开发公司所签购房合同是合法有效的。依照中华人民共和国合同法第六十条、中华人民共和国消费者权益爱护法第五十九条之规定，判决：被告四平市中兴房地产开发公司与第三人尹杰签订的合同合法有效，其买卖关系成立;被告四平市中兴建筑公司与原告郭继魁签订的合同无效，被告四平市中兴建筑公司于本判决发生法律效力之日起马上返还原告郭继魁购房款43万元，并赐予房款43万元一倍的赔偿损失，两项合计86万元。被告四平市中兴经贸有限公司担当连带责任。上诉人郭继魁恳求撤销原审法院判决，依法重新判决郭继魁与建筑公司买卖商品房合同合法有效，爱护上诉人的初始买受权。其理由概括为：建筑公司是

37、该房屋的施工单位，出卖此房是该楼房投资人经贸公司托付同意的，卖房款由经贸公司用于支付工程款。此后经贸公司于20xx年7月取得商品房销(预)售许可证后，又对建筑公司买房行为再次予以确认。郭继魁买房是XXX年6月7日，尹杰重复买该房合同是二年后的XX年5月，同尹杰算帐“换据”是XXX年6月，均在经贸公司XX年7月取得商品房销(预)售许可证之前。但尹杰的购房合同，此前卖房人已声明废止，而对上诉人购房协议，卖房人在取得商品房销(预)售许可证后又予确认。据此应认定初始购房合同有效，此后重复购房合同无效。被上诉人经贸公司、建筑公司、开发公司对上诉人的上诉恳求及理由无异议，经贸公司同意根据规定赔偿第三人的损

38、失。被上诉人尹杰辩称：原审判决正确，应予维持。上诉人郭继魁与经贸公司、建筑公司、开发公司之间恶意串通损害第三人的利益。尹杰与开发公司签订的商品房销售合同是合法有效的，购房款已按合同约定全部交齐。且被经贸公司以开具购房款收据的形式予以确认，因而尹杰的合法权益应受到爱护。四、对事实和证据的分析及认定XX年9月四平市安排委员会批准开发建设座落于四平市铁西区英雄大街20号：0204-39的站前批发市场项目。项目开发人是开发公司，投资并组织建筑施工管理人是经贸公司，建筑施工是建筑公司。工程于XX年6月开工。XX年6月7日郭继魁与建筑公司签订了购房协议书(建筑公司对外销售商品房是由经贸公司托付)，郭继魁购

39、买中兴在建二期工程一层商网-，2/0A-B轴，建筑面积约86平方米，交付房款30万元，同年9月26日、9月30日又交增面积款13万元，因该商网内部装璜工程未完工，未能交付运用。X年4月25日尹杰与开发公司签订了商品房销(预)售合同，尹杰购买中兴在建二期工程一层商网-，2/0A-B，轴建筑面积89.5平方米，按合同约定交付房款34.5万元，建筑公司开据了收据，经贸公司又自自己名义予以换据。该建筑面积与郭继魁购买的建筑面积均为商网一层同一处房屋。起诉前，尹杰在未取得进户手续，未经卖方同意的状况下，对该房屋自装防盗门上锁，予以占有和限制。2XXX年9月25日，在吉林扬信律师事务所律师(经贸公司法律顾

40、问)胡振儒的见证下，由中兴企业集团有限责任公司、经贸公司、开发公司三家相互关联、又具有独立法人资格的企业法人代表，对站前批发市场新建楼房(中兴二期工程建筑楼房)的全部权进行了确认。三方协商一样，确认该新建批发市场楼房为经贸公司全部，该公司对此批发市场楼房享有占有、运用、收益和处分权。XX年7月29日经贸公司取得商品房销(预)售许可证后，对过去托付建筑公司出售的商品房，及建筑公司与郭继魁签订的购房协议再一次进行确认。XX年9月6日开发公司以无权出售商网房屋为由，向尹杰送达了解除商品房销售合同通知，并要求解决善后事宜。后因尹杰强行占有了合同约定房屋，XX年10月23日郭继魁向铁西区法院提起诉讼，要

41、求取得协议约定商品房。证据：1、郭继魁与建筑公司签订的购房协议书及建筑公司出具的购房款收据2、尹杰与开发公司签订的商品房销售合同及建筑公司出具的购房款收据和经贸公司换据收据。3、批发市场新建楼全部权确认书。4、商品房预售申报表和商品房销(预)售许可证。5、开发公司给尹杰送达的通知。6、经贸公司确认书。7、国有土地运用证。8、产权确认书及移交收据。9、施巍证言材料。10、王金荣的证言材料。11、其它相关证据材料。五、解决纠纷的看法和理由依据原审判决，上诉人上诉恳求及理由，被上诉人的答辩，本案争议的焦点问题是：郭继魁与建筑公司签订的房屋买卖协议书和尹杰与开发公司签订的商品房销售合同，哪一个合同有效

42、，买卖关系应受法律爱护。经二审开庭审理合议庭评议认为：1、郭继魁与建筑公司签订的商品房买卖协议有效，其买卖关系应受到法律爱护。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明其次条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。又依据合同法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。依据上述法律规定，当时建筑公司作为施工方，受投资人经贸公司的托付与买方签订的商品房买卖协议，以及经贸公司作为投资方、开发公司作为项目开发方与买方签

43、订的商品房销售合同，均处于未生效或效力待定状态。它须要这一项目明确产权全部人，并由产权全部人申领商品房销(预)售许可证后，对这些合同进行确认，才能生效。因而郭继魁与建筑公司当时签订协议时，其效力并未确定。但后来项目投资人经贸公司成为产权全部人，并取得了商品房销(预)售许可证，他对建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议再次进行了确认，使该协议由效力待定状态，转变成了发生法律效力的协议，协议双方当事人的买卖关系受法律爱护，因而，商品房理应由郭继魁全部。2、尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效，尹杰受到的损失按规定应得到赔偿。尹杰与开发公司签订商品房销售合同时，由于产权全部人没有确定，商品房销(预)

44、售许可证尚未取得，因而其合同效力也处于待定状态。但项目投资人经贸公司成为产权全部人，取得商品房销(预)售许可证后，没有对开发公司与尹杰签订的商品房销售合同予以确认，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明其次条的规定，这一合同的性质就发生了质的改变，由效力待定状态，成为无效合同。虽然当时签合同时的收款人是建筑公司，后来还由经贸公司予以换据，但由于经贸公司当时既不是产权全部人，也不是商品房销(预)售许可证持有人，其换据行为只能是属于收款行为。所以，经贸公司成为全部权人，取得商品房销(预)售许可证后，开发公司向尹杰下发了解除合同通知。而且，开发公司与尹杰签订的合同，发生

45、在建筑公司与郭继魁签订的协议两年之后，依中华人民共和国合同法的规定也属侵害了初始买受人郭继魁的合法权益，郭继魁的初始买受权也理应受到法律的爱护。合议庭评议时还认为，造成尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效，其责任完全在于具开发公司、经贸公司和建筑公司。开发公司与尹杰签订合同时，购房款由建筑公司收取并动身票，后来又由经贸公司换发了购房款收据，因而这三家企业对房屋重复出售是明知的。而尹杰对开发公司的重复出售行为当时是不知道的，买受行为是善意的，所以，其所受到的损失理应根据相关规定予以赔偿。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明第九条第一款三项规定：“出卖人订立商品房买卖

46、合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买卖人可以恳求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(三)有意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。依据这一规定，开发公司应返还尹杰购房款345,220.78元，并赐予购房款一倍的赔偿损失。经贸公司、建筑公司担当连带给付责任。由于案件牵涉关系困难合议庭将该案提交审判委员会，其中包括我个人的看法在内的合议庭看法一并提交。审判委员会对合议庭看法大部分予以支持，但由于对于法律条文理解不同以及考虑多方客观因素，对第三人获赔问题经激烈探讨实行了其他观点，即由于尹杰在本案中没有向法院

47、恳求返还和赔偿，应另求法律途径予以解决。综上，二审法院认为，原审判决有误，适用法律不当，上诉人郭继魁上诉有理，应予支持。经四平市中级人民法院20xx年第39次审判委员会探讨确定，依据中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款二、三项的规定，判决：一、撤销四平市铁西区人民法院(20xx)四西民二初字第349号民事判决;二、中兴建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议有效，买卖关系成立;三、中兴房地产开发公司与尹杰签订的商品房销售合同无效。一、二审案件受理费22,220.00元，由中兴房地产开发公司、中兴经贸公司、中兴建筑公司负担。通过对本案的深化探讨,我认为四平市中院,认定事实清晰,适用法律正确,

48、判决公正。但是,其中对于第三人尹杰的赔偿问题我仍坚持在合议庭中我提出的看法:1其次审案件的审理应当围绕当事人上诉恳求的范围进行，当事人没有提出恳求的，不予审查，但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者第三人利益的除外。2中兴建筑公司与第三人尹杰签订的合同属于无效合同，对于无效合同依法律规定应复原原状、返还原物、赔偿损失。基于以上两点缘由，我认为，法院应对第三人利益予以爱护，即开发公司应返还尹杰购房款345,220.78元，并赐予购房款一倍的赔偿损失，经贸公司、建筑公司担当连带给付责任，而不应当使第三人另求法律途径解决。这样，对善意第三人利益没有有效爱护，而且增加诉累，奢侈司法资源。本次实习是我高校生活中不行缺少的重要经验，其收获和意义可见一斑。首先，我可以将自己所学的学问应用于实际的工作中，理论和实际是不行分的，在实践中我的学问得到了巩固,解决问题的实力也受到了熬炼;其次，本次实习开阔了我的视野，使我对法律在现实中