物业管理费详细构成及测算标准.pdf

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1、物业管理费详细构成及测算标准物业管理费详细构成及测算标准1.物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费：基本工资：职务人数工资标准(元)月工资总额(元)按规定提取的福利费=基本工资总额*福利比例服装费：每人按冬夏两季 4 套衣服，二年半使用期计算。2.物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用：物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用：公共照明系统的电费和维修费2.1.1 楼内公共照明系统电费:计算公式=公共区域照明灯总数（楼道灯）X 功率 X 每日预计开启时间 X30天 X 电价楼外公共照明系统电费:计算公式=公共区域照

2、明灯总数 X 功率 X 每日预计开启时间 X30 天 X 电价喷泉水系电费：计算公式=每台功率*每次启用台数*每天平均开启时间*30*电价/12弱电系统电费:（弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备），计算公式=户数*每户每日平均用电量*30*维修费给排水设施的费用消防泵的电费:计算公式=总功率 X 每月开启时间 X 电价排污泵的电费:计算公式=总功率 X 每月开启时间 X 电价2.消防水箱清洗费:计算公式=总用水量 X 水价/12外排水清污费计算公式=下水井数量 X 清洗单价*每年清洗次数/12喷泉、水系用水损耗费用：损耗是指蒸发与渗漏。计算公式=每年损耗量*单价/12维修费共用

3、建筑、道路维修费不可预见费（按上述费用总和的 5%10%计）3.3.物业管理公共区域清洁卫生费：合肥物业管理费标准。物业管理公共区域清洁卫生费：合肥物业管理费标准。清洁器械、材料费（拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等）按价值和使用年限折算出每月值垃圾桶购置费（分摊使用年限）垃圾清运费保洁用水经实际测算，6 层楼道清洁一次用水吨，元；消杀费4.4.物业管理公共区域绿化养护费用物业管理公共区域绿化养护费用: :绿化工具费（锄头、草剪、喷雾器等）：化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用：绿化用水费：绿化面积约平方米，经实际测算，1 吨水约浇 100 平方米绿地，按每月浇 4 次水，按东北地区需浇水 8

4、个月计共 32 次，绿化用水约 2 元/吨。/100X32X2/12=4266 元5.5.物业管理公共区域秩序维护费用物业管理公共区域秩序维护费用保安系统设备电费(监控、巡更、背景音乐、卫星接收等)：保安系统日常运行费用：（对讲机电池、频道占用、登记表卡、停车道闸等）日常保安器材装备费（对讲机、消防用品、警用物品）6.6.行政办公费行政办公费通讯费用文具、办公用品费用车辆使用费节日装饰费(含彩灯电费)公共关系费办公室采暖费（北方才有）书报费社区文化宣传费（鸿城社区报等）培训费办公区、员工生活区电费办公区、员工生活区用水：每月冷水 400 吨，热水 100 吨。+100X10=2280 元其它杂

5、费7.7.物业管理企业固定资产折旧费：物业管理企业固定资产折旧费：办公设备:电脑、办公桌椅、复印机、文件档案柜、保险柜等。工程用具：各专业用具，如何收取物业管理费。水工用具、电工用具。绿化、保洁专业用具。办公、生活用房装修费。员工生活用具（床、床上用品、炊事用具、更衣柜等）。其它。8.8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用9.9.物业公司利润：按上述物业公司利润：按上述 1-81-8 项费用的项费用的 3%3%计算计算10.10.法定税费：法定税费：（按营业额缴纳营业税 5%、城市建设维护税按营业税的 7%、教育费附加按营业税税额的 3%计

6、，合计营业额的%）物业费=每月管理费用支出/总建筑面积注：以上测算未考虑收费率问题。电梯费用测算电梯费用测算一、相关数具：1电梯功率；2电价；3使用率；4电梯年检费；总额/12 月=*元5每月维保费：6分摊户数；计算公式：（1X2X3X30+4+5）/6=*元/月/户地下车库费用测算地下车库费用测算一、相关数具：1 地库建筑面积；2车位数；3人工费；4照明用电：总数 X 功率 X 照明时间 X 电价 X30 天=*元;5动力用电：通风机功率 X 运行时间 X30X 台数 X 电价=*元；排风机功率 X 运行时间 X30X 台数 X 电价=*元；6维修费；7税费%；夏季:3+4+5+6+(3+4+5+6)%/车位数=每个车位费用或3+4+5+6+(3+4+5+6)%/建筑面积=每平方米费用8 8采暖费：建筑面积采暖费：建筑面积 5 5 个月个月=*=*元元; ;9 9热风幕费用：功率热风幕费用：功率 X X 运行时间运行时间 X30XX30X 台数台数 X X 电价电价/5/5 个月个月=*=*元元冬季：3+4+5+6+8+9+（3+4+5+6+8+9）%/车位数=每个车位费用或3+4+5+6+8+9+（3+4+5+6+8+9）%/建筑面积=每平方米费用。