关于当前住宅小区物业管理情况的调研报告.docx

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1、关于当前住宅小区物业管理情况的调研报告 关于当前住宅小区物业管理状况的调研报告关于当前住宅小区物业管理状况的调研报告物业管理是提高居民居住质量和生活水平的重要途径，也是衡量城市管理水平的重要标记，对加快城市经济文化发展起着重要作用。住宅小区物业管理因为关乎人们生活的居家环境、与群众生活休戚相关而倍受关注。一、当前住宅小区物业管理现状去年9月，我市将物业管理职能进行下划，包河区仔细实行市政府和市房地产管理局的各项要求，努力为辖区居民创建美丽、和谐、平安、舒适的居住环境，在抓好队伍，建立区、街（镇）物业管理联动机制，调处重大物业纠纷等方面做了大量工作。（一）搭建管理机构。依据合政办秘100文件精神

2、，物业管理工作从市房地产管理局下划至各区，实行“两级政府，三级管理，四级网络”的模式，落实属地管理，区政府把物业管理职责给予区住建局，在区住建局设立物业管理和住房保障科。各街（镇）对应在大建办设立了物业管理机构。（二）各类住宅小区物业管理状况。包河区现有各类住宅小区362个，其中有物业管理的小区180个，物业管理面积约201*万平方米，物业管理水平参差不齐，其中新建的高档小区的物业管理水平相对较高。（三）物业服务企业状况。目前在包河区进行物业服务企业共129家，其中具备一级资质的企业8家，具备二级资质的企业18家，其余均为三级资质的物业企业。从各物业服务企业的运行状况看，越是资质高的物业服务企

3、业，为居民供应的服务质量满足度也越高。（四）业主委员会的成立状况。包河区共有55个住宅小区成立业主委员会。大多数业主委员会发挥作用较好，在选聘物业服务企业、协调企业与业主的关系上做了大量有益的工作。二、当前物业管理工作中存在主要问题由于物业管理是一个新兴的行业，面临较多的困难状况和问题，因此信访量大，纠纷较多。自201*年9月至201*年9月1日，包河区共处理关于物业方面的12345市长热线361件，政民直通车45件，市长信箱12件，电话投诉141件，接待来访群众257人次，存在的主要问题有：一是物业管理主管部门力气不足。目前，包河区住建局作为物业管理的主管部门，仅有3人专职从事物业管理工作。

4、各街（镇）继去年市开展物业管理专项整治百日行动后，虽相应成立了机构，但配备人员均为兼职人员，不用心、担心心、难尽心的问题客观存在，与物业管理涉及面广和问题多、难协调的现状不适应。二是业主委员会运作缺乏监督。业主大会是业主自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，在业主大会闭会期间，主要工作由业主委员会负责执行和落实。由于部分业主委员会成员从相关活动中捞取好处，易与物业服务企业以及其他业主产生冲突纠纷。比如对小区公共收益的管理监督就是一大难点，也是业主委员会成员之间，业主与物业公司之间存在冲突的焦点，而解决类似的冲突业主大会最有权威，但由于业主大会召开的条件要求很高，无法刚好召开，因而许多冲突不

5、能刚好解决，甚至造成反复上访，影响和谐稳定。三是前期物业存在诸多弊端。物业管理条例其次十四条规定：“要根据房地产开发与物业管理相分别的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业”。实际操作中前期物业服务企业通常是由开发公司的一个部门演化而来，与开发商有着上下级的隶属和斩不断的经济利益关系。一旦开发商因房屋质量与业主发生纠纷，前期物业既要维护开发商的利益，又要维护业主的利益，陷入两难境地。业主由于正值权益得不到保障，就把该打在开发商身上的“板子”打在物业服务公司身上。造成监管部门刚好协调纠纷难，业主和物业服务公司的“心结”越结越深，导致物业费收缴难等问题，影响物业服务水平，易造成恶性循环，最终损害的

6、是业主的利益。四是物业企业收费难与运行成本高的冲突突出。近年来，物价上涨较快，使物业公司的运作成本不断增加，其中人员的工资支出占较大比例，现行合肥市最低月工资涨至1010元，近期出台的合肥市住宅小区物业服务收费管理方法，取消了公摊费收取项目（二次供水用电除外）。同时部分业主对缴费义务相识不到位，以种种托词拖欠和拒交物业费，而物业服务企业在收取的费用不能维持其正常运行时，要么降低服务标准，要么在合同到期前撤离，造成广阔业主利益受损，甚至引发社会不稳定因素。三、几点建议（一）加大培训力度，突出正面宣扬。物业管理在我国虽然起步较晚，但为规范物业管理工作，国家相继出台一系列法律法规。有关部门及街镇要主

7、动担当责任，加大对这些法律法规的培训力度，扩大培训范围，使全社会都能了解、关切物业管理工作，自觉履行义务，保障业主权益。要就业主的义务、物业服务企业的社会责任、主动缴纳物业服务费与提高物业服务质量的关系、业主自治组织在物业管理活动中的地位作用、政府职能部门的职责等相关内容进行全面宣扬，使业主、物业服务企业以及政府部门之间能统一相识，自觉做到相互理解、相互支持。（二）统一配备物业协理员。由区统筹考虑，为各街镇配备专职物业协管员，解决兼职问题，让专职的人干专业的事，切实把物业管理的各项工作做扎实。（三）把好前期物业入口关。前期物业是由开发商通过各种形式选聘的，而且在售房时就已经定下，在小区没有交付

8、，业主没有入住的状况下，区级物业管理主管部门目前还不能介入此项工作。因此要自上而下形成一套有利于后续物业管理的监管运作机制，使有关部门和业主能够实质参加开发商对前期物业选聘、峻工查验和物业交付工作，削减因开发遗留问题对后期物业管理带来的困扰，维护业主利益。（四）大力扶持村（居）属物业服务企业。包河区现有村（居）属物业服务企业10余家，目前管理服务都比较好，且均为三级资质的企业。这些企业在村（居）范围内，管理优势明显，既解决居民就近就业，又为辖区居民供应服务，同时因其带有政府的“影子”，管理起来比较简单，且不以营利为主要目的，又与居民有着特别的“亲情”，一般不会产生纠纷，尤其在三无小区的物业管理

9、方面发挥的作用明显。政府应在政策上予以扶持，如设奖补资金，激励该类企业做大做强，在服务自管小区的同时，逐步把服务向更多的“三无”小区延长，解决当前“三无”小区物业管理难问题。扩展阅读：嘉定老居住区物业管理综合状况的调研报告关于嘉定老居住区物业管理综合状况的调研报告嘉定镇街道区人大代表工委调研小组一、引言物业是指房屋以及与之相配套的设备、设施和相关场地。物业管理是指业主或者托付的其他人对物业以及区域内与物业相关联的共同事物进行管理和维护的活动。物业管理是我国住房私有化的产物，是90年头中期产生的一个新兴行业。1992年，我区成立了第一家物业公司上海广厦物业管理有限公司。经过十多年来政府、企业、业

10、主和社会各方不懈努力，我区住宅小区管理取得了肯定的成效。主要表现为：全面改革了传统的房屋管理体制，初步建立了物业管理的市场机制，切实加大了为民办实事力度，逐步推动了住宅小区综合管理。但是随着我区经济社会快速发展，人民群众对住宅小区综合管理和物业服务的要求也越来越高。如何搞好住宅小区的物业管理，解决老百姓反映热难点问题是我们各级政府和社会相关方面（单位）探讨的课题。依据市委完善民生政策措施、力促和谐社会建设的要求以及关于加强居住区物业管理的工作精神，嘉定镇街道区人大代表工委组织部分人大代表对我区老居民住宅小区的物业管理基本状况进行工作调研。二、调研目的、方法和过程（一）调研目的通过对我区物业管理

11、、老住宅小区居住环境、业委会运作等调查，为区政府有关部门解决物业管理中存在的热难点问题供应第一手资料，为政府有关部门支配解决民生民需实事供应依据，使我区城市发展和管理上一个新的台阶，为构建和谐社会奠定良好基础。（二）调研对象、方法和内容调研对象：基层群众、业主委员会成员、业主代表、物业公司负责人、社会各界人士。调研方法：本次调研实行问卷、电话访问、个别访谈、实地察看等方法。共发放调查问卷100份，人员实行随机抽样形式。电话访问由访问者在所查看物业公司的物业任务单上随机抽取。个别访谈对象，主要是物业管理公司经理、业主委员会成员、居委干部和业主代表。调研内容：重点围绕物业公司的行风建设、老式住宅居

12、民区的生活环境、业主委员会运作、邻居基金的亏损、物业管理费的收缴等五个方面。另外，还包括老居民区人民群众关切的物业管理中热点问题、老百姓急需政府部门帮助解决的物业管理中的历史遗留问题。（三）调研过程5月下旬，街道区人大代表工委建立了由街道区人大代表工委主任、5名区人大代表等组成的调研小组，拟订了调研提纲。自6月上旬起先，主要对老住宅小区的物业管理现状绽开调研。调研过程中，听取了区房地局有关部门对我区居住区物业管理的工作汇报；走访城南小区、迎园十坊、菊园嘉富三个老式住宅居民小区；实地察看了广厦物业公司、明达物业公司、万涓物业公司、嘉定区房屋修理应急中心物业服务状况；召开群众座谈会8个（参与人员7

13、1人次），个别访谈18人次，收集群众看法35条，电话（随机）征求业办法见7人次，检查物业工作台帐18本；发放问卷100份。广泛听取各个方面对我区（尤其是老居住区）物业管理的看法和建议。三、我区物业管理基本状况据统计，我区现有住宅小区250多个，建筑面积1100万平方米（见表1）。目前已成立业主委员会的住宅小区有226多个，占符合成立条件住宅小区总数的92%。本区经过工商登记、取得物业管理资质的企业近147家：其中注册在嘉定、在嘉定从事物业管理的企业55家；注册在外区，在嘉定从事物业管理的企业15家，其中骨干企业有上房、万科、金地、东湖等。目前我区物业行业从事管理、保安、保洁、修理、绿化养护等人

14、员近3500人。表1全区居住用房分类、特征、分布区域、总面积、总量等统计表名称特征一层或二层/平房/70年头以前（保障型）80年头以后开发、80M2以下（改善型）90年头以后开发、120M2以下（基本型）90年头末以后开发、90M2以上（舒适型）90年头末以后开发、90M2以上（舒适型）90年头末以后开发、140M2以上（豪华型）分布区域嘉定镇街道街道、娄塘镇、南翔镇等嘉定镇街道、新城路街道、南翔、安亭、黄渡镇等嘉定镇街道、新城路、真新街道、工业区、南翔、安亭、黄渡镇等嘉定镇街道、新城路、菊园新区、真新、江桥、工业区、安亭、黄渡镇等马陆、安亭、朱桥、华亭、方泰南翔、江桥、新城路11250250

15、018050110016.54.5555555004530790201*9户数（户）400035555总面积（万M2）总量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）农夫集中住宅别墅住宅合计以上数据分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭户占我区居民家庭总户数的50%左右，因此，解决我区老居住区物业管理的问题是我们工作的重点。四、老居住区物业管理存在的主要问题及缘由分析为详细了解和驾驭业主对物业管理行业的看法，调研小组发放问卷调查100份，回收98份，有效问卷95份，随机调查结果如下：将近63%的居民认为，居住的小区各方面很一般，其中有10%的居民认为很不满足。

16、表2对目前居住小区满足率的状况统计表问卷题目你对目前居住的小区各方面还满足吗？选项1、特别满足2、满足百分比（%）026.63、一般4、不满足63.410%其中，居民反映最突出的问题是小区环境差、保安不到位、邻居基金严峻亏损、业委会作用发挥不够、物业管理费收支冲突突出等，分析上述问题的产生缘由，主要是以下几方面因素：（一）物业管理体制尚未完全理顺主要表现在：一是本区物业管理工作机制尚不健全。物业管理是一项系统工程，有较强的综合性和区域特点，涉及房地、建设、规划、环卫、公安、消防等多个部门，有时各种冲突会交织在一起，为此光靠行政主管部门难以协调各方，难以发挥对居住物业的管理、协调、指导、监督等作

17、用，很多工作还停留在应付上级检查、突发性冲突的应急处理上。社会、政府、业主对物业企业在物业管理中侵扰业主权利的行为，缺乏有效的制约措施，如小区保安管理，小区的案发率不与物业公司经营好坏挂钩；二是物业管理没有从真正意义上纳入社区管理范围。不少居住小区内居委会、物业公司、业主委员会三方各自为政，缺乏沟通、协调渠道，遇到冲突和问题常常出现相互埋怨、指责，或一推了之的现象；三是对小区内违法装修、违法搭建等行为处置难度大。物业管理条例中早就明确规定了业主的禁止行为，并规定了相应惩罚方法，但是在处理违法行为时，有关部门却缺乏有效方法，甚至不作为。房地、规划与市政部门都有其执法职能，但由于职责尚欠明确，不同

18、程度地存在推诿扯皮现象，物业公司行使的权力仅仅是制止，不能“强制”，而居委会又没有管理职能，造成违法建筑年年拆，却年年还在增。（二）历史遗留问题没有刚好解决据统计，76%的业主认为居住区的环境差，历史遗留问题多。主要表现在：一是老居住区建设较早，大多数都建立于80年头以前，当时规划标准低，开发企业争分夺秒，因此造成绿化少、没有停车场地、住宅密度高；二是老住宅区中尚存在着相当数量的不成套公房，没有单独的煤卫设施。有的售后公房居住面积小，所以有肯定经济条件的住户都另买住房，留下的老住宅除出售外，大多数都用于出租，如桃园、叶池社区，出租户占居住总数的30%以上。外来人员的生活习惯还不能适应城市化生活

19、的要求，乱扔垃圾的现象随时可见，卫生状况不尽人意；三是小区出入口多，没有公共的停车库，加上保安管理不到位，“三车”失窃现象时而发生，老百姓怨声载道；四是公共设施老化，如路灯不亮、下水道管径细常常发生堵塞等。图1老居民区存在的普遍问题老居民区存在的普遍问题120%100%80%60%40%20%98%76%60%68%物业业主10%1：环境差2:收费低0%0%3:保安不到位（三）物业管理市场化机制尚不成熟主要表现在：一是物业管理尚未真正形成市场准入机制。由于前期开发的商品房修理基金归集不到位，老旧小区物业管理收费标准太低等因素，使物业管理招投标工作很难实施，致使市场化运作机制尚不成熟，难以实现真

20、正意义上的物业管理双向选择。因此，目前企业规模小、管理水平差、服务方式落后、管理人才缺乏已经成为阻碍我区物业管理正常发展的瓶颈。老居住区物业管理中没有一家品牌企业，本地企业除广厦物业近几年在搞规模经营外，大多数物业企业停留在过去房管所或开发商附属的模式中苦心经营，企业经营收入还是以物业管理费和过去存量房租金为主。企业对如何服务好业主探讨不深，特殊是对物业管理中专业化服务保安、保绿、保洁这三个方面爱好不大，且服务质量差，已引起广阔业主的反感。据统计，68%的业主认为居住区的保安不到位。究其缘由：客观上，老居住区环境差，物业收费标准低，收取的保安费不够支付保安人员和保安管理费用，引起保安不到位；主

21、观上，有的物业公司管理水平差，对保安人员管理不严，保安人员缺乏责任心，引起工作不到位。部分小区虽安装了监控，但保安人员擅自离岗、漏岗，更不用说做监控值班记录了。二是物业管理收支冲突难以做到完全市场化。老小区物业收费标准低、收缴率低，不少物业公司收支难以平衡，入不敷出，从而降低服务标准，引起业主不满，从而陷入了物业公司埋怨收不足费而无法服务，业主埋怨服务低劣而不愿交费的怪圈。目前老居住区物业管理费收费标准最低的（每户按大、中、小套三种标准收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保洁费每户分别按3元-6元/月标准收取。就是商品住宅每平方米收费0.23元/月，这在全市范围内也是

22、最低的，而且近10年标准没有提高，而职工的平均工资在逐年提高。例：温宿路16弄小区共有134户居民。假如用四班三运转物业保安管理工作方式，至少用4个人，按人均费用1.5万元/年，每年物业保安人头费要6万元。小区物业管理费标准4.5元/月，就算每月足额收缴，即1344.5127236（元），那么这52164元缺口谁来付？这样的小区由谁情愿管？于是出现撤走了保安人员现象发生（如叶池小区）。在调研过程中，我们了解到物业企业和居民群众对物业管理费这个问题有完全不同看法（见图）。物业公司主要观点：一、我市最低工资标准从90年头末420元提高到现在750元，几乎翻了一翻，可是物业管理费却近10年来没有增长

23、过，因此，物业管理费有必要进行调整。二、物业管理企业在市场经营中，地位不同等。其他企业可以依据成本提高自己的产品价格，而物业管理费的提高却受到安排经济模式限制。物价部门不松口，恒久也解决不了。从某种意义来说，政府把部分责任转嫁到物业企业身上。关于业主不交物业管理费的主要缘由，我们也进行了问卷调查，结果是：认为修理不刚好占34%；收费不合理占30%；生活困难交不起占21%；服务看法差占15%。从图分析，要提高物业管理费标准，让老百姓多出钱，困难很大。业主不交物业管理费的另一个缘由是动迁居民，据叶城物业公司反映，在工业区南区动迁户不交物业管理费（达800多户）已经成为多数动迁户从众行为，动迁户不交

24、物业管理费的主要理由是：都是农夫安置，北区农夫集中居住区物业管理费由政府或集体补贴，所以我们也不交。工业区南区安置的房屋都是可以上市的商品房，而工业区北区安置的房屋是不行以上市的农夫住宅，虽然在安置中都用房屋或货币结算，但性质是完全不同的。图2物业公司和居民群众对物业管理费偏低这个问题的看法物业公司员工工资在涨，物业管理费却不增长，你说怎么办？120%100%80%60%40%20%10%2%3%8%C：物业公司自行消化D：提高物业费标准40%63%27%97%物业业主0%A：重新选聘物业公司B：降低服务水平（四）邻居基金亏损现象严峻邻居基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元标准

25、归集在邻居基金中，主要用于交纳路灯电费、道路修理、绿化养护、下水道的疏通和公共设施改造。邻居基金是固定的基金，除1999年以前国家对邻居基金本金以高出银行储蓄5%利率作为补充外，邻居基金几乎没有增值渠道。就是有其他收益，如汽车停放收费，也基本用于弥补保安人员费用不足。10多年来邻居基金只有支出，没有进帐，加上邻居基金运用很规范，所以我区80%的售后公房小区面临着亏损，亏损最大的小区接近100万元。例：桃园小区邻居基金每年固定费用，交纳路灯电费、道路修理、绿化养护、下水道的疏通和部分保安人员费用（不含设施改造，按201*年价格标准计算），应为20万元。在没有增值渠道状况下，201*年亏损总额已达

26、70万元，201*年将达90万元，以次类推邻居基金亏损将会越来越严峻。根据物业管理条例第十一条规定：业主大会履行确定专项修理资金运用、续筹方案，并监督实施职责；第十二条规定：专项修理资金运用和续筹方案的确定，必需经物业管理区域内全体业主所持投票权23以上通过。假如邻居基金削减亏损，那只有经物业管理区域内全体业主的三分之二以上同意通过，那么业主大会才能履行专项修理资金续筹方案。调查显示：在对假如邻居基金亏损后，你情愿重新筹集的相识上（表3）情愿筹集的人数只有26%，距全体业主三分之二（67%）以上业主同意的要求相差太远，明显要每户业主出资来续筹邻居基金困难很大。表3邻居基金亏损后，你情愿重新筹集

27、意向统计表问卷题目选项1、我情愿假如邻居基金亏损后，你情愿重新筹集吗？2、不情愿3、随大流4、不表态百分比（%）26134912（五）业委会队伍的专业素养不高在当前解决物业管理中最难的问题是什么？调研中我们从四个方面提出问题：1、两项基金的归并；2、物业管理费的等级收费；3、业委会不能有效地代表业主大会办事；4、邻居（修理）基金的筹集。调查结果:业委会不能有效地代表业主大会办事和邻居（修理）基金的筹集成为居民群众心目中最难解决的问题。（下图3）图3目前解决社区物业管理中最难的问题目前解决社区物业管理中最难的是：A:修理基金的筹集15.63%31.25%21.90%B:业委会不能有效地代表业主大

28、会办事C:物业管理费的等级收费31.25%D：二项基金归并关于（修理）基金的筹集上面我们已经探讨过，这里我们主要分析业委会不能有效地代表业主大会办事。分析缘由主要是：一、业委会地位问题。它不光要代表全体业主行使业主的权利，同时还代表全体业主维护业主的利益。往往有些业委会粉墨倒置，同物业企业一起侵害业主利益；二、业委会成员素养问题。缺少房屋保养和修理，资金运用和管理方面的专业人才。特殊是业委会主任假如不懂物业方面的专业学问，就很难代表业委会或全体业主说话。我们从问卷中了解到：你对你小区业委会工作满足吗？满足的占27%；不满足的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。这里要说明的是，这次问卷的对

29、象中业委会成员占很大的比例，假如是一般业主，打分的结果就不得而知了。因此怎样选好业委会成员，提高业委会成员办事实力，是我们在当前在社区管理中应当仔细思索的问题。五、近年来政府所做工作及取得的成效近几年来，区政府及有关职能部门围绕物业管理条例，结合我区实际，围绕居民群众反映突出的问题，实行一系列措施，取得了肯定成效。详细体现在：1、加大旧住宅整治力度，全面落实住宅“平改坡”综合改造。今年我区将加大旧住宅综合整治作为提升物业管理水平的基础工作，并创新观念，规范管理，完善房屋修缮标准，力争建立与时代相适应的，具有我区特色的居住房屋修缮和管理的长效机制。年内将结合新城建设的总体工作部署，突出嘉定老城区

30、综合改造，力争完成30万平方米房屋综合“平改坡”项目，并加大旧住宅综合整治力度，共排定了60多万建筑面积的住宅进行综合整治，总计投入资金1600多万元。2、设立售后公房的补贴。区房地部门会同区地区办向区人民政府提出专题报告，要求区政府参照周边区对售后公房赐予管理费补贴的模式，切实提高售后公房为主的住宅小区的管理水平。3、扩大物业管理社区党建的试点工作。区房地局在仔细总结新成路街道的试点阅历基础上，在有条件的街道、镇接着开展物业管理社区党建联建工作。今年确定嘉定镇街道、南翔镇、安亭镇为物业管理社区党建工作的街道、镇，接着深化物业管理社区党建工作。4、今年7、8月开展物业管理优质服务“双月”竞赛活

31、动。活动自7月1日到8月31日，将包含物业管理技能大比武、“抗高温、送凉爽”便民服务、防汛防台四级响应演练及实战等项目，提倡优质服务，旨在深化物业管理优质服务内涵，加快提高物业管理行业职工技能，提升物业管理行业人员服务水平。5、协作市有关部门关于加强住宅小区综合管理三年行动安排（201*-201*）在我区的实行，力争区里建立住宅小区综合管理联席会议制度，做好小区综合管理的各项工作。总的来说，我区的物业管理趋势向好。在近几年行风测评中，群众满足度高于全市平均水平。物业管理中较好的企业有广厦、明达、磊成等，这些公司的主要成果是以业主利益为重，仔细做好自己服务工作，在经济和社会效益方面取得双赢。我们

32、认为：嘉定的物业管理虽然存在着肯定问题，群众看法较多，但是领导重视，社会各方面为解决这些问题有胜利的案例，而且取得了突出成果，所以我们应予充分确定。六、关于加强我区物业管理工作的建议物业问题是加强社区建设、构建和谐社会的重要内容之一。物业管理的最终目标是向社会化、市场化、专业化的方向发展，要做到“严格管理、科学管理、长效管理”，为进一步提高我区物业管理水平，尤其是加强老旧小区的物业管理，提出如下建议：（一）进一步明确工作责任主体，建立长效管理机制物业管理工作是一项系统工程，要在明确责任主体、理顺各方关系的基础上，建立一套行之有效的物业管理长效机制，形成职责分明、措施得力、政令畅通、信息刚好、办

33、事高效的管理网络系统。一是要建立健全组织机构，明确责任主体。建议建立以区地区办为牵头，其他职能部门为成员单位的领导机构，加强对住宅小区的综合管理。其主要职能是：制定相关的我区住宅小区综合管理方面的政策；探讨我区住宅小区综合管理发展方向；审核和批准住宅小区综合管理改造和建设规划和社会发展规划；解决和协调住宅小区综合管理中存在的问题。其工作总体思路是以规范居住房屋租赁为抓手，以加强住宅小区综合管理为重点，以为广阔市民创建和谐的居住环境为目标，坚持属地管理和综合治理相结合，层层落实管理责任，根据上海市加强住宅小区综合管理三年行动安排，进一步理顺住宅小区综合管理的体制、机制和法制，基本消退住宅小区综合

34、管理中政府的缺位。另外，建议建立由社会各方有关人员组成的物业管理探讨协会，起到调查探讨、社会监督的作用。二是要对全区物业状况做到家底清、状况明。要全面驾驭全区售后公房或商品房详细、精确的数据，了解他们在两项基金上的运用状况以及目前存在的问题，管理部门应当主动去发觉问题，找寻解决问题的方法。有些问题确属本部门不能解决的，应刚好上报区政府。如，南门开发区多数业主不交物业管理费之事。又如，邻居基金亏损的缘由及目前亏损的程度，要进行专题调研，制定有效解决问题的方法。三是要调整健全物业管理的相关制度。依据中华人民共和国物权法的有关规定，要刚好制订并出台我区关于物业管理的相应制度，进一步明确业主、业主委员

35、会、物业公司在日常管理中各自的权利和义务。当前，我区正值小区业主委员会换届高峰，房地部门要指导好业委会的组建及物业公司的选聘工作，特殊是过去在业委会和物业公司签订的服务合同中没有明确的权利和义务，这次要落实完善。如，保绿、保洁、保安三项服务要明确服务主体和责任，将完成质量与业绩考核相挂钩。又如，物业费究竟应当由谁来收取，在服务合同中应当具体说明。为此，区房地部门要尽快拿出这方面的指导看法。四是要切实实行行之有效的考核方法。要增加物业管理考核项目，如，业主委员会运作行为是否规范，业主委员会和物业公司签定的服务合同是否全面或完整，物业公司信息发布是否透亮等。考核实行定期检查和不定期巡查相结合的方式

36、，强化日常管理，对违反有关考核规定的企业予以通报指责，降低甚至取消物业管理资质，把考核和奖惩挂起钩来，确保整个物业管理工作水平的不断提高。（二）进一步加大政府支持力度，改善居民居住环境本次调查中，在对“当前老的住宅居住区物业管理最应当解决的事”选项中，认为政府政策上支持的占83%。在“目前管理中认为政府应当怎么做”选项中，要求政府加大资金投入的占62%，要求政府出台相关的物业管理政策的占50%。从以上的民意调查中我们了解到，居民群众希望得到的是政府在政策上的支持、财政上的投入。一是要出台相应的政策方法，依法处理各类冲突。如在邻居基金亏损的问题上应当出台相关的政策，特殊是依靠广阔业主每年提取除修

37、理基金本金外的利息资金来补充邻居基金不足和道路运用补偿（停车）费来充抵邻居基金亏损，政府部门肯定要拿出指导性看法。另外，我们从（表）中了解到，重新筹集邻居基金也不是不行能，数据告知我们随大流的业主近半数达49%，所以重新筹集关键是政策的支持及宣扬和发动工作。又如，政府每年除对集中的售后公房进行补贴外，要扩大其他售后公房或动迁用房补贴范围，政府对售后公房进行补贴，应当公开补贴项目；同时要评估被补贴的小区物业管理水平是否提升和群众的满足度。再如，对外来人员在住宅小区“群租”隐患，公安、工商、规划、人口办、消防卫生、地税、综治等相关部门要提出相关工作方案，实行争取早日实施。二是要在财政上予以支持，加

38、快旧区综合改造。目前，我区老居住区也许有50万平方米。这些老的住宅年头最久为60年头建立，其内部大部分没有独立的煤卫设备，存在着下水道堵塞、乱拉线路，电线老化袒露，没有足够的消防设施等，在外部没有围墙、没有绿化、没有停车场地、没有自行车棚、晚上没有灯光等。我们在叶池社区实地看到的，这些老的住宅大部分都是出租户，外来人员占90%，住在这里的本地人大多数是退休工人、低保户或低收入者。据反映，这里治安状况困难，平安系数低，当地居民生活非常清贫。近些年来区政府为嘉定的建设花了大量的精力，但这里却成为一个被遗忘的角落。为了真正体现解决民生问题，让改革开放的成果受益于广阔居民群众，我们希望政府部门加快对老

39、居住区改造的步伐。详细的措施：一是落实机制。区、街道两级建立老居住区改造办公室，并形成相关部门各司其责、协同协作、依法处置的工作机制和综合协调机制；二是本着早改造、早得益、成本轻的原则，尽快制订相应动迁安置政策（通过业主自我管理的作用，让全体业主确定安置政策公允性、合理性、科学性）和规划建设方案；三是开展老居住区改造调查工作，切实驾驭我区老居住区的基本状况，以点带面，分类改造，另外对群众反映剧烈的突出问题如桃园宝塔型房屋的改造，要加快落实实施。（三）进一步完善物业管理市场机制，培育品牌服务企业一是要敬重企业的经营自主权。坚持运用市场竞争机制，规范运作，优胜劣汰。坚持标本兼治、重在治本的原则，严

40、格市场准入和清出制度。进一步完善投诉举报制度，加大日常监管力度，健全市场监督机制，对违法、违规经营的物业管理企业做到严厉查处。物业管理小区逐步实行招投标和业主选聘及解除物业管理公司。物业服务实行“明码标价”。二是要实现分等级物业管理标准收费。加快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制。由于多种缘由，目前的物业管理收费方法没有从根本上按经济规律办事，因此，必需尽快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制和尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系，逐步提高物业服务收费标准，在提高服务质量的前提下，逐步扭转物业管理企业长期亏损的局面，确保该行业良性循环、健康发展。三是要进一步规范业主委员会运

41、作行为。我们希望政府有关部门在进一步完善我区物业管理的市场机制同时，特殊是对业主委员会运作行为要进一步规范，明确相应措施，不能放任自流，对业主委员会和物业公司签定的服务合同全面或完整，要有审核的部门，使业主委员会真正成为全体业主利益的维护者。四是要公开物业管理公司的信息。物业公司信息发布是否透亮？包括物业服务实行“明码标价”。（说明：我区本土物业除广厦物业有一个网站外、嘉城物业有一个网页外，其他物业好象没有什么网站？）要化大力气、要制定相应考核指标。同时，要在税收政策上扶植物业公司的发展，引导我区物业企业之间进行强强联合，做强本土物业的品牌为我区广阔业主更好的服务。（四）进一步做好其他基础工作

42、，提升我区物业管理水平一是要提高物业管理和从业人员整体素养。在全区以非正规就业方式建立专业化保安、保绿、保洁服务公司，加强对社区管理人员、房地所管理人员、开发企业、物业企业、业委会等方面相关人员的培训，提高从业人员的整体素养。二是要建立一整套物业管理信息系统。把我区全部从事物业管理工作的行政管理人员及机构状况、在我区实施物业管理的物业管理企业状况、我区全部物业的基础状况、业委会相关状况等等内容，建立数据库进入电脑信息系统，保证该基础资料信息的系统性、刚好性、精确性。各有关部门和单位也要依据该信息系统，各自建立好自己的管理系统，为提高服务水平打下一个良好的基础，为各级领导作决策供应依据。三是要依

43、法收缴和运用物业公共修理基金。切实加强物业公共修理基金的管理工作。根据专户储存、业主全部、专款专用的原则，由区物业主管部门详细负责修理资金的归集、核算、拨付、运用等相关的管理工作，统一核算到户、计息到户，并按规定建立健全相关的监督检查制度。小区的公共修理部位进行修理时，物业管理企业应提出申请，经业主委员会通过、主管部门审批后方可运用。有关部门要进一步加强对公共修理基金的有效监督，加大对挪用基金现象的查处力度，对挪用物业公共修理基金的行为进行严厉惩罚，情节严峻的，依法追究有关责任人的刑事责任，切实保障公共修理基金的正值运用，取之于业主，用之于业主，防止产生不必要的社会纠纷。以上是关于嘉定区老居住

44、区物业管理综合状况的调研报告。由于本次物业管理综合状况调查活动时间短，而物业管理内容多、涉及面广，加上我们调查小组的思想相识和业务水平有限，调研的深度和广度都存在着局限性，因此本报告中难免会存在着不妥之处，为此恳请大家指责指正。本次调查工作，我们得到了区房地局、广厦、明达、磊成、万涓、叶城等物业公司和部分社区居委会主动协作及基层群众的全力支持，在此我们表示诚心的感谢。友情提示：本文中关于关于当前住宅小区物业管理状况的调研报告给出的范例仅供您参考拓展思维运用，关于当前住宅小区物业管理状况的调研报告：该篇文章建议您自主创作。 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第24页 共24页第 24 页 共 24 页第 24 页 共 24 页第 24 页 共 24 页第 24 页 共 24 页第 24 页 共 24 页第 24 页 共 24 页第 24 页 共 24 页第 24 页 共 24 页第 24 页 共 24 页第 24 页 共 24 页