工程部前期介入注意事项.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流工程部前期介入注意事项.精品文档.一、物业管理公司设计阶段应该提出哪些意见？一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议： 1）低压配电回路及电能表的合理设置；2）高低压配电房、变压器房不宜设在地下室最低层（防水淹）；3）设备房应有足够的维修空间；4）水泵房电气控制柜基础高度要适当抬高；5）应急灯、出口指示灯和疏散指示灯等和电源线路的连接应通过插头、插座的连接；6）水、电井房要设照明灯具；7）同一小区应尽量将监控室、消防

2、中心集中设置。（8）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。 （9）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。 （10）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。（11）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。（12）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。（13）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。（14）小区内的车位配置要考虑到车辆比例尽量充足。 （1

3、5）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。 （16）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。 （17）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。 （18）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。 （19）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。 （20）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗

4、式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。（21）现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。）（22）楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）。（23）楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。（24）小区内的消防水

5、管是否考虑可用（在地面）油漆的红管或不易退色的油漆管（以减少高空作业）。（25）小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。（26）垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。（27）单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。（28）一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。（29）消防水泵、二次供水等设备设施功率大

6、但用电量很少的可否合用一个电表。（30）由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用）。（31）小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。（32）凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。（33）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）。（34）各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平

7、台等应设计加装闭路电视监控。（35）所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。（36）商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。（37）建筑上不要出现死角即不可上人的平台(以减少卫生死角和高空作业)。（38）重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。（39）最容易发生问题（渗水）的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂（PV管）或生锈而破裂（镀锌管）故设计时最好设置套管。区配套公共设施规划设计要一步到位：（a）按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。（b）管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，

8、用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。 （c）阳台设计要考虑到花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。二、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么？ 一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议： （1）对小区（大厦）的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。（2）小区基建工程采用的批量较大的

9、各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。（3） 涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。（4）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议

10、，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。（5） 一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。（6） 小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。（7） 为方便以后的

11、物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。（8）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。（9）重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。（10）物业的竣工验收，物管人员应

12、会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。在施工阶段介入11）参与施工监理，及时发现施工过程中出现的质量问题，并适当地向项目公司、总工室等部门反映，必要时以公司名义发函，促使施工单位尽快改正，尽可能将建设质量隐患消灭在建造过程中，从而提高楼盘的建造质量；注意的重点是 隐蔽工程，如埋地线管的材质、管线的连接、暗敷线是否穿管、采用导线的型号（是否阻燃），电气连接的紧固，以及是否按设计要求施工。12）熟悉管线走向、设备安装及设备调试等情况，并对图纸的改动作出记录，便于后期管理，也为接管验收（竣工验收）打

13、下基础，可提高验收质量，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调；13）集图纸、资料、使用说明书，熟悉设备的功能；14）和项目公司、施工单位、设备厂家及有关部门搞好关系，建立顺畅的服务渠道，利于后期设备保修和管理。三参加设备设施的验收和接管移交1）验收参加人员要尽可能熟悉有关的施工验收规范，了解设计要求。要点：a、 检验设备设施的性能是否达到设计要求。如：柴油发电机能否手动、自动启动；启动的时间是否达到要求，消防30秒，人防15秒；输出电压和频率是否稳定，配电开关能否自动切换等；开启湿式报警阀的试验阀，测试消防喷淋泵是否能自动启动等。b、 检查施工工艺。如：设备是否有编号；配电柜

14、、控制柜及其各回路、电器元件是否标识清楚；配线是否整齐；接线是否牢固；有多条（3条）以上零、地线的要设置零线、地线汇流排；多股线要压接线耳；线槽盖、线盒盖是否齐全。c、 设备、设施外观检查，是否有损坏、生锈或残缺。d、 在验收证明书上签字，对存在问题要如实写上，不要简单签名， 2）接管移交要点：a、 要有移交设备清单、资料清单、项目公司和物业公司双方签字。b、列出存问题， 由项目公司签字确认。c、 明确存在问题的整改责任和整改时间3）筹办物业管理中心1、拟定工程人员编制；2、招聘工程人员；3、制定开盘前工程人员培训计划及培训内容；4、标准化管理制度及规程悬挂上墙准备；5、协助制定开办预算；6、

15、跟进管理中心的装修工程。附：前期介入工程师岗位职责1小区绿化、道路、交通、景观、公建配套、楼宇公共地方、公共設施、車場管理系统 、小区安全防范系统、商铺、会所功能布局等规划设计，从物业管理和日后使用方便的角度提出专业意见。2参加甲方组织的小区各专业设计、施工图纸会审。3参与施工现场的了解、跟进，发现可能影响日后使用或管理运作的因素及时反馈给甲方采取适当施。4召开有集团总工室、发展商、规划设计部门、工程建设主管部门参加沟通意见交流会。5协助制定开办预算。6议定工程人员编制。7招聘工程技术人员。8 跟进管理中心的装饰工程。9各系统设备设施的验收和接管移交前的遗留问题及待改善事项向甲方提出。10按照

16、中华人民共和国房屋接管验收标准及集团工作程序协助编制物业接管计划。附：关于新建楼盘前期规划设计的一些意见1、建筑专业：1）根据住宅设计规范：外窗窗台距楼面、地面的净高低于0.9米时，应有防护设施，所以窗台高度低于0.9米的开启窗应设安全防护栏；2）住宅的厨房宜设排烟气的烟道，避免各厨房抽油烟机的排气管直接向室外甚至是卧室窗户排放，造成居室周围环境污染和影响外立面美观以及邻里不和；3）住宅各厅房应预留合适的空调室外机位、空调排水孔及排水管，避免没有预留或预留位置不够或所需排水管、铜管过长；2、弱电专业1） 消防梯、客梯轿厢内的紧急呼叫，应连通监控中心或消防中心；2）为优化人员及设备的管理，节省人

17、力资源，小区的保安监控中心及消防控制中心宜统一设立，不宜分期设置多个控制中心；3）弱电系统（包括消防报警）应设专用接地装置，在系统设计时应把弱电防雷装置一并纳入设计范围；3、强电专业1）有关用电计量问题2）高、低压配电房、变压器房不宜设在地下室的最低层，当设在地下室的最低层时，应适当抬高其地面（以防万一水管破裂、水阀故障时不致于容易被水浸）；3）安装于水泵房内的落地式配电柜、控制柜应适当抬高其基础，必要时可局部抬高地面，并设步级以便于操作（如帝景苑水泵房，目的是避免水浸电柜）；4、给排水专业1、各小区水泵房由于水池补水、进水浮球故障控制失灵，导致泵房水浸，影响住户的正常使用，同时又造成设备的损坏；2、商业用水和住宅用水应分别设表计量，清洁用水、园林绿化用水应分别设表计量；3、天面雨水的排放应选用各种型式的雨水斗，而不应采用地漏；