最新四章建筑物及在建工程评估PPT课件.ppt

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1、房地产评估概述n概念与特性1、概念（1）广义土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源（2）狭义（地产房产）土地及土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权；地产和房产综合体房地产评估概述基准地价标定地价房屋重置价格：在一定的时间基准点上，在现时建筑及装修材料价格和人工费用标准基础上，采用新的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造与原建筑物在结构、功能、效用上相同的建筑物所需的支出交易底价：土地使用权出让底价、转让底价、抵押底价、招标底价、拍卖底价房地产评估概述房屋拆迁补偿价格课税价格：政府为课征有关房地产税而评估的作为课税基础的价格3、按房地产的交易方式划分（针对土地）（1）拍卖

2、价格：适用于竞争性、盈利性强的房地产项目供地（2）招标价格：适用于重大城建项目用地（3）协议价格：适用于市政、公益、福利、基础设施项目供地房地产评估概述4、按房地产的权属性质划分（1）所有权价格v房价房屋所有权价格（2）使用权价格v地价土地使用权价格（3）转让价格转让对象：所有权或使用权转让方式：包括买卖、继承、赠与转让要求：房地合一原则房地产评估概述（4）抵押价格：包括房地产抵押价格和土地使用权抵押价格（5）担保价格（6）租赁价格：实质上是使用权零星出让所形成的价格5、按房地产价格的计量方式划分（1）总价：包括房地产总价、土地总价、建筑物总价 房地产评估概述（2）单价：包括房地单价、土地单价

3、、建筑物单价房地产总价房地单价 建筑面积 土地总价土地单价 土地面积建筑物总价建筑物单价建筑面积（3）楼面地价：分摊到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价土地总价/建筑面积楼面地价土地单价/容积率其中：容积率建筑面积/土地面积房地产评估概述n房地产评估的原则1、合法原则（）产权合法使用合法处分（处置）合法评估结果合法、合规2、最有效使用原则以房地产的最有效使用为前提合乎城市规划要求房地产评估概述3、替代原则同一市场中具有相同使用价值和质量的房地产其价格应趋于一致4、评估期日原则以特定时点所反映的市场状况为据5、公平原则站在公正、客观的立场（非参与交易某一方的立场）上加以判断房地产评估概述6、其他

4、原则：供求原则、房地合一原则、预测原则、综合分析原则建筑物及其分类n建筑物的总体分类1、房屋能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等各种活动的场所2、构筑物人们通常不能直接在内进行生产和生活活动的场所及其他人工构筑的物体建筑物及其分类n其他分类序号序号分类标准分类标准具体类型具体类型1使用功能工业建筑、民用建筑、农业建筑2建筑高度低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑、超高层建筑3房屋结构所使用的材料木结构、砖石结构、钢筋混凝土结构、钢结构、索模结构4房屋承重结构的形式墙承重机构、排架结构、框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构、筒体结构、空间结构、其他结构5产权公产、单位产权、私人产权建筑物的

5、评估n影响建筑物价值的因素1、基本因素造价建筑安装工程费用（设备、工器具购置费用）工程建设其他费用预备费贷款利息固定资产投资方向调节税（暂停征收）建筑物的评估2、其他因素经济地理因素：区域、区位环境因素房屋装修标准房屋设备房屋附属设施楼层和朝向房屋的磨损和完好程度建筑物的评估用途产权及其完整性n建筑物评估的特性1、建筑物产权受土地使用权年限的制约v多数情况下，只能以被评估建筑物的剩余经济寿命年限和土地使用权剩余年限间的较低值为准来评估建筑物的价值2、单独评估地上建筑物一般采用成本法建筑物的评估3、建筑物评估应该在适法的前提下进行n房屋建筑物现场勘察预先安排勘察日程、路线、具体内容做好勘察对象的

6、重点分类携带建筑总平面图及其他图纸、文字资料，与资产评估登记表对照勘察做好现场勘察记录及咨询笔录，完善签字、确认手续建筑物的评估认真对待必需的现场丈量、检测工作，必要时组织专业机构进行相关鉴定工作核查并收集完整的房屋产权证书及其他能证明房产归属的文件资料、产权变更的相关材料必要时应调阅建筑工程预（结）算资料、工程决算审计报告、工程竣工验收报告、固定资产移交手续等有关工程建设档案并复印留存建筑物的评估n建筑物评估的成本法通过估算出建筑物在全新状态下的现时完全重置成本，在扣减由于各种损耗因素（有形损耗和无形损耗）造成的贬值以后，得出建筑物的评估值建筑物评估值建筑物重置成本实体性贬值功能性贬值经济性

7、贬值建筑物的评估1、建筑物重置成本的构成（1）土地取得费用土地出让金征地拆迁及各种补偿费用（2）前期工程费规划和可行性研究费测量、勘察、设计费（3）基础设施建设费（含配套费）建筑物的评估（4）建筑安装工程费直接工程费：包括定额直接费、其他直接费和现场经费间接费：由企业管理费、财务费用和其他费用组成利润：计划利润税金：“两税一费”及其他国家规定税费（5）工程附加支出（工程建设其他费用）建筑物的评估（6）贷款利息：建设期内预付资本应计（应支付）的利息2、重置成本的测算方法（1）重编预算法按照编制工程预算的方法，对评估对象成本构成项目按现时价格重新计算来求得重置成本的方法基本公式建筑物的评估特点优点

8、：准确度较高缺点：所需资料多，耗时较长，工作量大适用于：建筑物更新重置成本的测算；构造简单的建筑物评估算的间接成本按现行标准计差价材料费率工程或定额现行单价工程量实际重置成本建筑物的1建筑物的评估（2）预决算调整法依据建筑物预决算资料，对建筑物预算价格及费率用评估基准日的标准取代建筑物购建时的标准，计算出调整后的工程造价，再加上按评估基准日现行标准计算的间接成本就得到了建筑物重置成本特点 以建筑物原工程量合理为前提，不需要建筑物的评估对工程量进行重新计算 节省了一定的时间，工作效率更高适用于：用途、结构大致相同或相似，且数量较多的建筑物评估（3）指数调整法依据房屋建筑物的账面成本，运用建筑业产

9、值价格指数或其他有关指数计算出房屋建筑物完全重置成本的方法建筑物的评估3、实体性贬值的测算（1）使用年限法难点；建筑物尚可使用年限的确定建筑物的总使用年限建筑物实际已使用年限建筑物成新率尚可使用年限建筑物实际已使用年限建筑物的总使用年限1建筑物实体性贬值建筑物重置成本1(成新率)建筑物的评估建筑物按建筑建筑物按建筑结构分类分等结构分类分等耐用年限耐用年限(年年)残值率残值率(%)非生产用非生产用房房生产用房生产用房受腐蚀生受腐蚀生产用房产用房钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构6050350砖混结构砖混结构一等一等5040302二等二等5040302砖木结构砖木结构一等一等4030206二等二等403

10、0204三等三等4030203简易结构简易结构100建筑物的评估（2）评分法依据评估对象的实际技术状况，结合房屋建筑物不同成新率的评分标准，在现场勘察时边勘察边按结构、装修、设备三个部分再区分不同部位分别打分，然后按下列公式计算成新率：100BSG设备部分合计得分装修部分合计得分结构部分合计得分成新率建筑物的评估上式中，G结构部分的评分修正系数 S装修部分的评分修正系数 B设备部分的评分修正系数评分标准房屋完损等级评定标准不同结构类型房屋的评分修正系数表建筑物的评估4、功能性贬值的测算（1）由于建筑物用途与强度不合理造成的功能性贬值相当于建筑物现实用途与其最佳使用用途之间的价值差（2）由于建筑

11、物的设计以及结构上的缺陷，将导致建筑物不能充分发挥其应有的功能和最大限度发挥其效用而造成的功能性贬值通过与正常有效利用率比较后测算建筑物的评估（3）由于建筑物的装修、设备与其总体功能不协调造成的功能性贬值以建筑物局部功能浪费所对应的价值无法实现作为测算依据建筑物的评估5、经济性贬值的估算表现：利用率下降，空置率增加，出租面积减少，租金水平下降，闲置后果：建筑物收益下降公式：Rt建筑物第t年收益净损失额r建筑物还原利率 n损失持续年限ntttrR1)1 (经济性贬值建筑物的评估n建筑物评估的市场法n建筑物评估的收益法对于能够获得收益的房屋建筑物，将其获得的每年收入扣除相关税费后的余额按一定的折现

12、率（还原率）折现，估算房屋建筑物评估值的方法1、房屋建筑物的收益一般用租金净收入表示（难点：如何从房地总收益中剥离如何从房地总收益中剥离）建筑物的评估2、常用公式（假定收益无期限）（1）年收益比较稳定的房屋建筑物（2）年收益不等额的房屋建筑物A房屋建筑物预期年金收益Rt第t年房屋建筑物的预期年收益r/AP nntttrrArRP)1(1)1(1在建工程的评估n在建工程概述1、概念指在资产评估时尚未完工或虽已完工，但尚未交付使用的建设项目、建设项目备用材料、工程用设备等资产2、特点所涉及的资产种类比较多完工程度不一，时间跨度大在建工程的评估3、评估特点评估前必须清理账目评估值受后续工程的影响决定

13、评估值的关键要素是完工程度评估缺少可用于比较的参照物在建工程的评估n在建工程的评估步骤（以未完工程为主）1、搜集与在建工程相关的资料2、审核资料3、现场勘察，核实施工进度，评价工程质量，结合工程的付款进度确定完工程度4、根据掌握的资料，核定工程单位成本；根据完工程度和测算出的工程预算造价或单位造价，确定在建工程的评估值在建工程的评估n在建工程的评估方法以成本法为主1、形象进度法选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的预计市场价格，结合工程形象进度即完工程度和考虑一定风险的折扣率进行在建工程评估的方法在建工程的评估2、重置核算法根据工程的实际建设情况和现行物价与费用标准，分别确定直接费用和间接费用，并对不可预见费用和预算外费用按实际发生数参照现实条件加以适当调整方法总工程量安装工程量实际完成建筑工程量实际完成完工程度在建工程折扣率完工程度在建工程地产市场单价建造完成的房评估值在建工程1在建工程的评估3、剩余法将被估在建工程预期开发完成后的价值，扣除后续的正常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，以确定被评估在建工程价值的方法预算外费用调整项不可预见费用和间接费率适用的的重置直接费用应计提间接费用费用标准单价或费用量耗各项直接重置成本