银行分行公司业务部客户经理关于对公司3.2亿贷款调查报告.doc

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1、精品文档 仅供参考 学习与交流银行分行公司业务部客户经理关于对公司3.2亿贷款调查报告【精品文档】第 16 页市实业投资有限公司3.2亿贷款调查报告总则市实业投资有限公司为一家主要从事实业投资和物业租赁的优质民营企业，名下物业经营状况良好，年租金收入超过2100万元，实现净利润约为1500万元，为了补充自有资金购置物业后导致的资金周转不足及开拓新业务，特申请人民币3.2亿元经营性物业抵押贷款。具体授信方案如下:1、 借款主体：市实业投资有限公司2、 借款金额：人民币3.2亿元3、 借款期限：10年4、 借款利率：基准利率+20%5、 借款用途：A、希尔顿广场负一层商业化改造成3500万， B、

2、归还股东借款1.5亿元 C、置换永隆银行深圳分行贷款1.35亿元6、还本付息方式：等额本息还款，其中第一年只还利息，第二年开始执行等额本息还款。7、担保方式：A、由申请人提供位于广东省市南城区鸿福路80号新豪园广场、合计建筑面积为22080.53平方米的商铺和地下停车位作抵押。B、由申请人关联公司市汇通实业投资有限公司及实际控制人王迪勋提供个人连带责任保证担保C、专户监管：要求抵押物租金回笼至我行指定监管帐户。8、其他要求：申请人将贷款额的50%作存款质押贷款。 一、申请人情况（一）申请人基本情况申请人成立于2009年11月5日，注册地址位于市南城区胜和广场A座15楼C1号，注册资本和实收资本

3、均为人民币100万元，公司类型为有限责任公司，注册号为441900000670206，法人代表为王迪勋，公司经营范围为：实业投资，物业租赁。公司由5位自然人股东出资创建，初始股权结构如下： 单位：人民币股东名称认缴出资额出资方式持股比例实缴出资额出资方式出资时间张近高22.22万元货币出资22.22%22.22万元货币出资2009-10-29李旭科22.22万元货币出资22.22%22.22万元货币出资2009-10-29罗洽22.22万元货币出资22.22%22.22万元货币出资2009-10-29邹茂祺16.67万元货币出资16.67%16.67%货币出资2009-10-29祁润棠16.6

4、7万元货币出资16.67%16.67%货币出资2009-10-29法人代表、执行董事和经理均由张近高担任，监事由邹茂祺担任。2012年4月6日，经市工商行政管理局核准变更登记，对公司股权结构和董事会成员进行了变更，变更后为： 单位：人民币股东名称认缴出资额出资方式持股比例实缴出资额王迪勋80万元货币出资80%80万元黄小燕20万元货币出资20%20万元法人代表和经理由王迪勋担任，执行董事由黄小燕担任，监事为艾妹担任。申请人主营实业投资和物业租赁，目前名下主要持有并实际经营位于市南城区鸿福路80号的新豪园广场商铺，经营收入全部为租金，目前商铺已全部出租，月租金收入约为177万元，折合年租金约为2

5、124万元。（二）申请人财务状况本次授信，申请人提供了2011年、2012年和2013年、2014年3月份本部财务报表，报表，主要财务数据如下： 单位：万元2011年2012年2013年2014年3月变化值附注说明总资产3574836146.0036175流动资产182527713349货币资金325271349银行有款和现金，用于日常经营周转应收票据-应收帐款-其他应收款15002500-存货-预付帐款-长期投资-待摊费用-在建工程-固定资产339243337532826主要为新豪园广场物业无形资产-所有者权益2,4593,8555,209总负债35,7483229030966流动负债33,

6、16432,16515,841短期借款-应付票据-应付债券-长期借款15000-刚性负债合计-应付帐款-其他应付款308173081715492股东借款2亿元，租赁押金192万元预收帐款2,3331.3333.333-主营业务收入2,0672,1502,306/主营业务利润135714321392/净利润132313961354资产负债率89%86%86%-2.88%主营业务利润率66%67%64%0.96%净利润率64%65%59%1.05%申请人资产负债结构简单，主要从事物业租赁，资产集中在固定资产，为名下用于租赁的物业，按原始购置金额入帐，并按物业剩余使用年限（60年）平均折旧，负债集中

7、在对股东的往来款项，该款项主要为向股东借款用于购置固定资产，现有资产负债率约为86%，但实际偿债压力并不大。公司近年来主营业务收入稳定增加，与经营物业的周边商业环境进一步成熟密切相关，与其经营前景良好。经查询人民银行企业征信系统，申请人现有永隆银行深圳分行贷款余额1。5亿元，担保条件为提供本次用于抵押的经营性物业作抵押，该款项将在我行贷款发放后结清解除物业抵押登记，并抵押给我行。公司无欠息、垫款等不良记录，无对外担保余额，信用状况较优。二、项目情况（一）项目位置项目名称为新豪园广场（推广名为希尔顿广场）位于广东省市南城区鸿福路80号，地外CBD、鸿福商圈，位于南城区主要交通干道鸿福路与莞大路交

8、汇处，目前已引进家乐福进驻，紧邻沃尔玛、海雅百货、苏宁电器、嘉荣超市、中信银行、工商银行、广发银行、中国邮政、中国电信、南城商务大厦、腾龙商务中心、菜蒙商业中心、嘉信茂广场等，周边尚有南城医院、玉兰大剧院、青少年活动中心、南城区政府、市图书馆、国际会展中心、行政中心广场等大型市政配套，基础配套一应俱全，项目区位优势十分显著。主要地理位置如下图所示。（二）项目经营情况1、该项目为现有股东王迪勋和黄小燕通过股权收购方式获得，根据申请人提供的股权转让协议，股权转让总价款为2.48亿元，综合抵扣相关预收、应收、预付、应付费用后，实际应支付的股权转让价款为人民币232.923.450.20元。该股权转让

9、协议签订于2012年3月7日，由全体股权出让方和股权受让方签名确认，根据申请人提供的股权转让价款付款凭证，由王迪勋于2012年3-4月份合计支付款项153，483，169，39元，根据股权转让协议对“股权转让的完成”条款约定：股权出让方收到股权受让方的全部转让价款后五个工作日内需完成市实业投资有限公司所有资产和资料交割，目前该公司所有资产和资料均由王迪勋、黄小燕拥有和保管，公司及资产权清晰。2、持有运营的商业物业包括1-3层商铺和负一二层车位，均于2009年开始正式投入运营，其中：负一二层260个停车位和首层62间商铺为独立产权，每个/间对应一个产权证号；二层、三层各为独立产权，每层对应一个产

10、权证号，产权证记载的规划用途为非住宅（商业），与物业实际用途一致。4、物业1-3层为申请人自营出租，可出租面积为19220.53平方米，目前已全部出租，月租金约为177万元，折合年租金2124万元。首层商铺，均为小面积铺位，承租人比较分散，租期3-10年不等，根据申请人提供的租赁合同，租赁期限超过三年的，均需按照每2-3年递增租金，增幅为10%；二三层为整体出租给家乐福商业有限公司，租期20年，租赁有效期为2009-12-3至2029-12-3，根据合同约定，申请人按照承租人年度净销售额的5.6%计提租金，且年租金不低于1000万元，近两年一直按1000物业/年的租金进行缴纳，承租人已于200

11、9年12月预缴租金4000万元，该租金可抵扣至2013年底。5、物业负一屋、负二层的停车位为委托关联物业公司代理经营，租金收入不固定，以实际收取的数据为准。6、物业门面的广告位长年出租，月租金收入约为12万，租金收入较为稳定，并有逐年上升的态势。（三）授信用途该物业为申请人股东出资收购，本次授信主要用于归还股东借款，经营物业商业化改造成以及置换他行贷款。申请人与股东之间虽未签订借款协议，但通过申请人提供的物业收购款支付凭证可知，款项实际为股东支付，付款日期及金额与股权转让协议相关付款要求相符，本次授信用途合理。（四）还款来源测算1、租金情况申请人仅从事本次抵押物业的租赁经营，收入全部为租金和管

12、理费收入，2011年和2012年年租金收入（含管理费）分别为2067万元和2150万元。本项目的商铺中，首层租金平均单价为302.36元/m2月，2-3层租金单价为51.86元/m2月，周边同类型商铺首层租金单价区间为110-550元/m2月不等，二层以上商铺/写字楼租金单价区间为40-60元/m2月不等，该物业租金收入具备一定的增长空间。2、还款测算授信期间（2014-2023）：抵押物业租金收入合计23972万元，年均2397万元；补充还款来源的租金收入合计19440万元；年均1944万元； 贷款利息按同期基准利率（6.55%）上浮20%核算，授信期间贷款本息合计27866万元，年均309

13、6万元。不考虑项目运营管理成本（租赁合同中明确租赁期间物业维护费用由承租方承担），剔除各项税费、利息后，还款前净现金流累计37216万元，年均3721万元。年均净现金流对年均本息覆盖率为1.20。根据上述现金流测算，各年度可供还款净现金流基本可覆盖当年还款支出。三、担保和保险1、项目抵押申请人提供其经营的物业作抵押，物业面积合计为22080.53平方米，抵押物详细情况见项目经营情况分析。经广东正量土地房地产资产评估有限公司2014-7-21现场评估，评估价值为：60488.22万元（每间商铺评估价值均精确到百位），评估概况如下：房产位置建筑物名称建筑面积（m2）评估单价（元/ m2）评估价值（

14、元）首层商铺3,978.6753,400.00212,461,000.00二层商铺7,438.1926,950.00200,459,200.00三层商铺7,803.6720,435.00159,468,000.00负一二层车位2,860.0011,346.0032,500,000.00合计22,080.53604,888,200.00经查询搜房网，周边同类型商铺报价6-8万元/m2，鉴于抵押物所在的鸿福商圈已较为成熟，商业氛围浓厚，同时抵押物租金约为177万元/月（剔除车位租金），整体租售比约为1：342，本次评估相对合理。按上述评估价值，本次授信抵押率为58%，资产保全价格为9058元/m2

15、，周边同类商铺首层报价5.5-6.5万元/m2，二三层报价2-3万元/ m2，按保守均价3.75万元/m2计，资产保全价与周边市价比约为24.12%。2、其它担保分析抵押物租金：抵押物首层商铺年租金约为1240万元，根据其与承租人签订的租赁合同，长期租赁（超过3年）均按照每三年递增10%租金计；2-3层长期租赁给家乐福超市（租期20年），租赁合同月定月租金按照家乐福公司年度净销售额的5.6%计提租金且年租金不低于1000万元，为了保守起见，2-3层授信期间年租金均按照1000万元计，该物业年租金收入超过2240万元。本次授信，由关联公司市汇丰实业投资有限公司及实际控制人王迪勋提供个人连带责任担

16、保，实际控制人为市虎门镇人，名下企业及物业众多，特别是物业，除了希尔顿广场外，王迪勋其它名下及控制的物业价值超过15亿（均为无红本房产证物业，但不影响交易，经向多家中介咨询：无证物业交易均由律师见证或公证处公证进行），一经营物业投资为主，个人资产实力实力雄厚，经查询其个人征信报告，信用状况良好，具备较强的担保能力。3、财产保险本次授信，要求申请人在启用授信额度前，购买以我行为第一受益人的抵押物财产保险，以保障我行授信权益。四、本笔授信给我行带来的收益1、存款：根据本次贷款安排，申请人同意将贷款总额的50%用于叙作存单质押贷款，若能按本调查报告所述的3.2亿贷款，将为我行带来1.6亿的2-3年的

17、对公存款。另外，由于申请人监管账户在我行开立，相应也会带来较可观的活期存款。在目前同业竞争激烈，特别是对公存款增长乏力的情况下，该笔存款给我行的存款带来了良好的增长，对缓解当前的存款压力有明显的提升作用。2、利息：该笔3.2亿贷款，按基准+20%计算，每年将为我行带来约*万元的利息收入，此外，1.6亿的质押贷款，按基准计算，每年也可为我行带来约*万元的处息收入。3、其它业务机会：此次贷款，我行若能作出快速反应，高效率审批，及时配合申请人的需求，给申请人树立“急客户所急，想客户所想”良好银行形象的话，未来的业务机会将涌现，申请人在日后叙作业务时，一定会优先考虑与我行合作，这是增加客户粘性及忠诚度

18、的有效手段。五、综合分析1、该项目地处南城核心地带，交通便携，位置优越，各项基础措施完善，周边两大商圈（鸿福商圈，行政中心商圈）均已成熟，商业氛围良好，项目经营现状良好，发展前景可观，同时申请人实际控制人王迪勋从事物业经营管理多年，具备较强的市场洞察力和专业经营经验，该项目的持续经营能力较强。2、该物业现已全部出租，二三层已全部出租给家乐福商业有限公司，租期20年（至2029-12-3），首层租赁合同一般签订3-5年，主要出于对承租人择优考虑，该地段商铺先阶段呈现供给偏紧状况，随着商业经营的进一步成熟，预期租金收入呈刚性增长；可有效增强申请人的还款来源。根据对该项目的资金测算，贷款期间租金回笼可以覆盖贷款本息。3、本次贷款，由申请人提供该经营性物业作抵押担保，物业评估价值约为60488.84万元，抵押率约为54%，在权属清晰的情况下，抵押物风险缓释能力较强。综上，本次贷款，抵押率适中，抵押物变现能力强，风险可控，给我行带来的收益明显，本人拟同意向其发放该笔贷款。 *银行分行公司业务部客户经理：