权金城项目评议.doc

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1、精品文档 仅供参考 学习与交流权金城项目评议【精品文档】第 13 页北京公司评议会问题答复原报审部门公司业务二部担保金额2000万元企业名称北京权金城投资有限公司担保费率2.8%担保年限一年放款银行项目人员A角杨赫 B角刘燕舞 C角王宏伟评议会时间参会的评委评议会提出的主要问题：1、 对企业成本费用上升有何应对措施？2、 企业投资决策是否正确，能否达到效果？对企业的规模扩张后能否让市场消化？3、 对投资资金的来源和缺口的匹配情况？4、 对企业会员卡发卡时的现金流入量是否已经提前形成收入并导致与成本支出不配比？5、 物业资源中有多少是自用的？6、 物流配送中心与投资公司到底是怎样的关系？7、 对

2、还款分析中现金流情况如何测算的？8、 企业的管理模式是什么？9、 对企业未来现金流我公司如何进行控制？对评议会上所提主要问题的回答：1、 对企业成本费用上升有何应对措施？答：从对企业财务数据分析来看，企业成本费用上升的因素是水、电、油、气等基本资源价格的上涨，尤其是水资源价格的上涨。为防止由于上述资源价格因素进一步上涨，企业的应对措施有：一是安装节水器，目前该企业正在对所有淋浴喷头、水管安装节水器，每套80元，可实现节水30%的效果；二是运用循环水处理技术，该技术已经十分成熟，循环水处理后可以达到饮用水的标准，完全可以用于洗浴，但考虑到顾客心理接受因素和本行业实际应用情况，暂时不采取本技术；三

3、是通过出租方的特殊关系，可以不执行现行水价标准，比如四季青店租用的是空军总部老干部活动中心的房屋，水费上缴部队，水价不执行地方水价。2、企业投资决策是否正确，能否达到预期效果？对企业的规模扩张后能否让市场消化？答：将两个问题合并回答，企业投资效果取决于两点，一是有没有市场？二是有没有市场竞争优势？ 首先，企业的投资项目有广阔的市场。（1）沐浴和休闲本身是人的基本生活需要，休闲时间的多少和内容方式成为社会文明进步与生活水平提高的重要标志；沐浴和休闲习惯是北京乃至中国北方几千年来的文化生活积淀中的重要成份；沐浴休闲是中国北方各种休闲方式中认可度较高的方式。北京拥有巨大的人口数量、较高收入的人群、更

4、加频繁的社交活动、更加深厚的沐浴文化底蕴，从而拥有巨大的消费市场。（2）在权金城成立以前，洗浴休闲市场业态分为两种，一类是位于老城平房区、外来人口聚集地的低档的大众浴池，该定位显然不适合北京市场消费主体，数量在逐渐缩减；另一类是装修奢华，定位于高端消费的洗浴场所，该类场所价格昂贵，使得中间收入的消费人群无法承受，而且多有不健康服务内容，使得在经营上遮遮掩掩；实际上上述两种业态均没能够针对市场主体消费，而权金城研究总结市场的基础上，将市场定位于中间收入群体，并引进加自创了韩式松骨、玉石蒸房、香熏水疗等休闲服务，价格适中，休闲效果和特色鲜明，并以区别于其他两类业态的健康、绿色、休闲、平民化概念，唤

5、起了长期被忽视和压抑的主流消费市场，成为北京沐浴休闲市场的开创者、领导者。（3）北京常住人口1300万人，其中属于中间消费群体的至少300万人，按照每人每月消费两次，每次消费100元计算，则权金城所处的细分市场年消费规模为72亿元，以权金城新项目投产后年营业规模也不过数亿元，市场空间和潜力巨大。（4）该企业的新项目完全是市场推动起来的，根据经营分析，自2004年初到目前，在企业增加多家营业网点、营业规模较2004年初增加近两倍的情况下，始终保持着200%左右的上客率，仍然无法满足市场的需要；从我公司调查人员多次暗访情况看，基本满员，经常会有客户等待消费，与经营分析情况一致。从对企业4月28日新

6、开业的四季青桥店（10000平方米）的营业统计看，日营业收入在不到一个月内即达到设计营业能力，稳定在15万元左右的营业收入水平，同时其他网点营业情况未受到丝毫影响。（5）新项目瞄准奥运商机，在沐浴休闲特色的基础上开发酒店客房业务，市场领域更为广泛。其次，企业具有明显的竞争优势。表现在：（1）企业选取市场规模最大、发展潜力最大的中间收入消费群体为市场定位，抓住了主流市场。（2）作为市场的先入者，以健康的理念、鲜明的特色、完善的服务、不断的创新始终领导着北京的沐浴休闲市场，现拥有3万以上、月增长千户以上的会员客户，成为北京营业规模最大、品牌知名度最高，深受广大居民欢迎的健康休闲场所。（3）企业已经

7、形成多家网点连锁经营、为客户提供联合服务，形成规模经济优势，在北京暂时无第二家能与该企业相比。（4）在差异化市场竞争策略下，企业通过连锁经营，集中采购，实现了低成本优势。（5）企业得到股东关联方在广告、房租方面的支持，经营成本进一步降低。（6）地理位置优势，企业的休闲酒店项目在布局选址上距离奥运场馆最远的也控制在3公里以内，清河店更是与奥林匹克公园隔河相望。3. 对投资资金的来源和缺口的匹配情况？答：两个项目投资构成情况见下表（单位：万元）内容总投资额已完成投资已完投资占比投资缺口投资缺口占比备注牡丹园店5300280052%250048%清河店3810165043%216057%合计9110

8、445049%466051%已完成投资4450万元全部由企业自有资金解决。剩余的投资缺口与投资来源匹配情况如下表（单位：万元）内容投资缺口投资来源自有资金解决施工方垫付银行借款牡丹园店250010004001100清河店21601060200900合计466020606002000年一季度的月均净利润235万元，月均折旧摊销391万元，月均产生可用的现金为626万元，按照该水平推算，5-8月份企业共可产生2504万元的可用现金，可以满足须自有资金2060万元解决的投资缺口。施工方垫付的600万元已经施工方确认落实。2000万元由我公司担保为其申请银行借款解决。4. 对企业会员卡发卡时的现金流入

9、量是否已经提前形成收入并导致与成本支出不配比？答：不会造成上述问题。企业的发卡与消费之间是一个动态平衡的过程。举例：发一张银卡，客户一次性交纳2000元，企业向客户开具2000元发票，确认收入；消费刷卡时，从卡内金额中扣减本次消费的金额，扣减的金额不再计算收入。那么，每天都有发卡收入，同时有金额基本相当的刷卡消费，这已经形成一种长期的规律，由于这个规律的存在，从而使得企业的每天收入与成本支出能够实现较稳定的配比。对企业沐浴休闲业务1-4月份发卡和刷卡消费的历史经验数据分析如下（单位：元）：月份发卡金额刷卡消费金额发卡与刷卡比例备注1590835351821391.13：123772580392

10、17930.96：1春节假期因素3550626050249561.09：14488096248280901.01：1合计20068155189569781.05：1上表中反映出，在一个长期稳定的范围内，发卡收入与刷卡消费的比例在1.05：1的水平上下波动，那么历史经验数据表明，企业会员卡发卡时的现金流入量与相应的成本支出是基本配比的。 5，物业资源中有多少是自用的？答：企业现有店面中，有永定路店和牡丹园店两处是租用的自有物业资源，两处营业面积共计约13000平方米，约占总物业资源的18%。6. 物流配送中心与投资公司到底是怎样的关系？答：物流配送中心属于投资公司之外的配套服务机构，非独立法人单

11、位，其职能是对供应商及采购活动进行管理，协调供应商与各店之间的合同和结算关系，对外购商品统一检验，储存，配送，对特殊商品比如大块的冻肉需要在物流配送中心切割加工。购销双方的债权债务关系只在各分店与供应商之间形成，物流配送中心与供应商之间并无债权债务关系，个别情况下分店委托物流配送中心代收一些货款。7，对还款分析中现金流情况如何测算的？答：一、测算现金流入时的依据是：1、因投资公司的各餐饮洗浴公司的收入全部为现款结算，所以各店在贷款期限内的收入为其现金流入。2、分析各种不确定性因素，出于审慎性考虑，对截止年3月已经营业的各店按照其05年一季度月均收入的70%作为贷款期间的月均收入；对于年3月以后

12、营业的各家店按其现有月均收入或设计营业能力的70%作为贷款期间的月均收入。3、考虑两个新项目有3个月的建设期，其计算收入的时间为9个月，其余计算收入时间为12个月。 现金流入如下表 单位：万元历史月均收入或设计营业能力考虑不确定性因素后的折算比例考虑不确定性因素后收入计算收入时间（月）一年贷款期限内的现金流入备注止05年3月已营业各店141170%9871211852共8家餐饮和5家洗浴店餐饮清河店7570%5212624已开业四季青桥店45070%315123780已开业金沙店39070%273123276准备开业休闲牡丹园店45070%31592835贷款项目休闲清河店54070%3789

13、3402贷款项目合计25769 二、测算现金流出的依据是：1、现金流出按照全部付现成本计算。2、05年一季度消化了各种涨价因素，其净利润率为历史最低，成本率最高，我们采用这一时期的成本率计算现金流出。3、折旧摊销为非付现成本，应从成本中抵消，这里按照05年一季度的折旧摊销费用率计算。4、出于审慎性考虑，贷款期间的总收入按照历史月均收入或设计营业能力计算作为计算成本的基础，根据上表，贷款期间的总收入为36822万元现金流出如下表 单位：万元贷款期间的总收入总成本率折旧摊销费用率付现成本率贷款期内的付现成本筹资费用贷款期内的现金流出3682283.3%28.5%54.8%2017820020378

14、三、贷款期间现金净流量为5391万元。8， 企业的管理模式是什么？答：权金城通过设立一套复杂的管理控制系统对各店进行运营管理，在公司层面设置餐饮和洗浴业务管理机构从该管理控制系统获得每日营业信息并进行汇总分析、制定应对措施、实施经营改进。依赖该管理系统可以下达每日经营计划（收入和成本指标、生产率指标）、及时了解各项收入明细、库存消耗明细、各项费用支出明细、客流分析，可以做到每天对每个服务环节进行考核，上述信息以内部管理报表的形式每日通过计算机网络上传到投资公司管理部，汇总后交给公司几位主要决策人。对于内部控制方面，该企业对每个营业环节都有明确的岗位职责说明，对该岗位上可能存在的作弊方式、如何识

15、别、控制都有详细的说明，并设立了多层面的检查制度，仅此形成了数百页的文件。对于资金与财务，设置了收银、出纳、库管、核算、日审五个相互独立、相互牵制的岗位，并向各自上级对口管理岗位汇报，形成了矩阵式控制体系。资金管理方面，全部网点均在农行海淀支行开立基本户和存折户（只入帐外收入），每日营业款由农行现场办公、代理收付，实行收支两条线管理，不得坐支现金，收支情况通过内部报表每天报至公司总部。费用管理方面，实行预算管理，各店没有任何费用审批权限，每笔支出均须上传投资公司报批。公司对外投资采取频繁分红的形式将利润分配给各股东，再由各股东出资投资新的店面。9，对企业未来现金流我公司如何进行控制？ 答：（1

16、）对日常营业现金通过企业的上述管理控制系统和内部管理日报表，结合农行营业现金代收代付情况，可以掌握大宗的现金流情况，该工作可由派驻企业的我方财务监管专员和保后监管人员共同实施。（2）对贷款的使用通过设立共管帐户，按照工程预算和施工进度拨付到项目中去。（3）设置分期还款计划，由农行从代收的营业款中预留。（4）通过股权登记变更，派驻董事，获得公司的重大决策权，人事任免权，对企业的投资、举债、偿债、分配等行为加以限制，使其朝向减少还贷风险的方向发展。（5）设置履约性保证金100万元，加大对企业违约行为的处罚力度。（6）通过股权登记变更，获得广告、物业等优良资源的控制权，开辟对第二还款来源。（7）结合对企业实际控制人的个人无限连带担保责任，使其配合我公司的工作。（8）控制企业的商标权，加大企业的违约成本。项目经理签名: 时间：.5.23业务部门意见： 签名：娇 时间：2024管理部C角审核意见：签名 时间