《房地产估价》考试试题及答案.doc

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1、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date房地产估价考试试题及答案广东白云学院20082009学年第一学期期末考试房地产估价（A卷）参考答案及评分标准题号一二三四总分得分说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。一、判断题（在每小题后面的括号内填入判断结果，你认为正确的用“”表示，错误的用“”表示。每题1分，共10分）得 分评卷人1建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（）2人口密度过高会导致生活

2、环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（）3在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（）4在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（）5估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（）6如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（）7某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（）8运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。（）9房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（）10成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（

3、）二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分）得 分评卷人1判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。A.0.060 B.0.940 C.1.060 D.1.0642（ B ）限制了估价报告书的用途。A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期3收益法适用的条件是房地产的（ D ）。A.收益能够量化 B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化4直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格变动率 D.时间5拍卖价格.招标价格.协议价格三者之

4、间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格招标价格协议价格 B.拍卖价格协议价格招标价格C.招标价格拍卖价格协议价格 D.招标价格协议价格拍卖价格6房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。A.开发成本 B.权益 C.物质实体 D.B和C。7人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离8市场法的理论依据是( B )。A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理9某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（

5、 B ）万元。A.100 B.70 C.60 D.4010某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该房地产于1999年的价格为（ B ）元/平方米。 A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 2450 三、简答题（每题5分，共15分）得 分评卷人1城市基准地价评估步骤一般包括哪些？答：确定基准地价评估的区域范围。明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。（1分）划分地价区段。抽查评估标准宗地的价格。（1分）计算区段地价。（1分）确定基准地价。（1分）提出基准地价应用的建议和技术。（1分）2选

6、取的可比实例应符合哪些方面的要求？答：选取的可比实例应符合4个方面的要求：区位、权益和实物状况均与估价对象的相同或相近，即为估价对象的类似房地产；（2分）交易类型与估价目的吻合；（1分）成交日期与估价时点接近；（1分）成交价格为正常价格或可修正为正常价格。（1分）3成本法适用的对象有哪些？答：成本法适用的对象： 只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价；（2分）有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产；（1分）单纯建筑物的估价通常也是采用成本法；（1分）成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进

7、行估价的房地产。（1分）四、综合题（每题20分，共60分）得 分评卷人1搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关的修正之前应先统一价格基础（如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8；假没乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元8.3元人民币；如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积

8、的关系为1平方米建筑面积0.75平方米使用面积） 解：统一付款方式。（2）分乙总价15(万美元) （2）分 统一化为单价。则： 甲单价7642202003821.1(元人民币平方米建筑面积) （2）分乙单价150000250060(美元平方英尺使用面积) （2）分 统一币种和货币单位。则： 甲单价：38211(元人民币平方米建筑面积) （2）分乙单价608.3498(元人民币平方英尺使用面积) （2）分 统一面积内涵。则： 甲单价38211(元人民币平方米建筑面积) （2）分乙单价4980.753735(元人民币平方英尺建筑面积) （2）分 统一面积单位。甲单价38211(元人民币平方米建筑面

9、积)（2）分乙单价373.510.76440204(元人民币平方米建筑面积)（2）分2.估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1998年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营

10、业税等为6%。报酬率为8%。 解：运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y*1-1/(1+Y)n （2分）计算年总收益=5600065%15012（1-15%）=5569.2万元 （2分）计算年总费用： 年折旧费=8000（1-4%）/12 =640万元（2分）年经常费=10012=1200万元 （2分）年房产税=5569.212%=668.3万元 （2分）营业税等=5569.26%=334.15万元 （2分）年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.45万 （2分）计算年净收益=5569.2-2842.45=2726.75万元 （2分）计算房地产价格 V

11、=2726.75/8%*1-1/(1+8%)50-5=33016.58万元（4分）3某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。试计算该建筑物的积算价格。 解：（1）计算建筑物的重置价格： 建造成本=800万元 （2）分管理费用=8003%=24万元 （4）分投资利息=(800+24)60%(1+6%)1.51+(800+24)40%(1+6%)0.51=54.90万元 （6）分建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90万元（4）分（2）计算建筑物的积算价格：积算价格=1048.90（50-8）/50=881.08万元（4）分-