中海地产-建安成本概况及控制要点.doc

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1、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date中海地产-建安成本概况及控制要点中海地产-建安成本概况及控制要点2009年中海地产工程管理工作研讨会资料（一）建安成本概况及控制要点中海地产集团发展管理部2009年1月-目 录一、前述1二、工程成本科目介绍5三、建安成本现状及控制要点6四、相关部门工作中存在的问题25五、如何增强合约和成本意识30六、综述32建安成本概况及控制要点（总部发展管理部）一、 前述以上仅列举

2、了北京、上海、成都及深圳四个主要城市的主要建筑材料及人工的价格走势。从已采集的全国19个地区公司当地的材料人工价格数据来看，其基本走势大体与以上四个城市类同。从以上图表可以看出，从2007年1月至2008年8月，主要建筑材料与人工价格持续上扬，2008年中的时候我们作过研究分析，2007年我司实际建造面积（进行主体结构施工的项目分期总建筑面积之和）达4,254,411.07m2，据此建造规模，2007年度因材料及人工上涨我司额外支出的总金额达26,081.60万元；2008年度全年我司预计实际建造面积将达6,185,245.77m2，据此建造规模，2008年度因材料及人工上涨我司预计将额外支出

3、49,229.23万元（与2008年1月相比）。达到这一金额的前提是基于2008年5月之后结构主体开工的项目按2008年4月的材料与人工价格去预估，也就是说假如2008年5月至12月的材料与人工价格继续维持在4月的水平上，我们全年将因为人工与材料涨价的因素额外支出近5亿。今年已经陆续有了几个项目正是因此原因造成了建安成本超支5%以上。当然，我们也可以从图中看自08年9月底、10月初开始，钢材价格大幅下挫，目前一直维持在3600-4000元/吨之间，所以实际发生的没有达到5亿。但我们在庆幸材料价格回落的同时，也不得不面临一个更加严重的问题，这就是全国房地产市场的萎靡，售价降低，成交量也在不断萎缩

4、，下图是深圳、北京、上海与成都的价格与成交量示意图（2007年1月至2008年10月）。在这样的市场环境下，我们要想保住有限的利润，就必须得重视成本。这里有一个观点需要说明：不是说市场好、售价高，成本控制就不重要，我们倡导的是无论市场环境如何，都需要坚持利润最大化的原则，成本控制任何时候都重要，只不过在市场环境好的状况下，有些控制措施可以松口，不用过于严厉。回到刚才的话题，既然目前市场条件下成本控制尤为重要的话，那么目前我们中海地产的建安成本现状是怎样？我们应该从哪些方面入手控制成本？项目发展过程中的各环节容易出现哪些问题？这就是我们今天需要介绍给大家的内容。二、 工程成本科目介绍因为建筑产品

5、的单一性特点，它不象其它行业产品，可以重复生产，所以，其成本也必须是逐一核定。理论上讲，没有两个建筑物的成本是相同的，既然所有的设计图纸都一样，也可能因为建筑物所在位置的地质条件不同导致基础工程在成本上产生差异。这也就产生了“工程成本管理”这一专业。比如各地都有一个“定额站”。与建筑行业有一些共同特点的是造船业，但造船行业却没有造价管理这一专业。因为每一个建筑的造价都不相同，所以，对于其造价的分析对比就有相当的难度。为了最大限度地将可比的内容罗列出来，所以就必须建立工程成本分类的统一口径和标准。这就是我们说的“科目”。如下所示：建安成本前期工程基础工程单体工程（包括地下室、裙楼与塔楼）配套设施

6、（如会所、小学、幼儿园等）配套工程室外工程具体详见附表。三、 建安成本现状及控制要点因为这套成本科目，是今年新发布的。在此基础上，我们收集到的项目成本数据还是有限的，因为我们建立这些数据库，都是在工程成本已经结算的前提下进行的，加之以往地区公司的工作习惯不同，按这套成本来分类，很多数字要想拆开，需要花费较长的时间和较多的精力。而且这些数字，都还没有赶上07年之后的涨价风潮，我们在鉴别这些数字时，要留意时间差。项目名称总建筑面积单方成本（元m2）开工时间竣工时间非别墅类（多层、小高层、高层）深圳月朗苑1,706.272005年3月2006年10月深圳怡瑞山居1,759.202005年4月2006

7、年12月广州观园国际2,119.892004年12月2006年12月佛山万锦豪园一期1,808.892005年4月2006年12月苏州半岛华府二期1,693.842006年2月2007年4月南京塞纳丽舍一期2,036.622004年11月2005年12月长春水岸馨都一期1,759.562006年3月2006年11月成都格林威治城1,869.682004年5月2006年11月成都常春藤花园1,791.942005年11月2007年05月西安中海华庭1,790.692004年10月2007年06月别墅类北京安德鲁斯山庄2,353.452005年1月2005年12月上海翡翠湖岸一二期4,060.15

8、2003年12月2005年12月宁波东湖观邸一期2,590.072006年7月2007年10月长春莱茵东郡一期2,300.062005年5月2006年11月从上表可以看出，按总建筑面积计算的单方造价，非别墅物业类型普遍集中在1,800元m2以上，别墅类型普遍在2300元/m2以上，但离散度更大一些。但这个数字之间不能做简单的对比说谁高谁低，因为它没有考虑物业类型比例，地上与地下面积比例，不同地区设计差别，档次高低等因素。目前我部最近批复的指标，以钢筋材料价格4200元/吨为基数，整个项目的建安单方造价控制在2200-2400元/m2（非别墅，以总建筑面积为计算依据），但能否达到公司领导要求的以

9、可售计2500元/m2，还取决于地下室面积及所谓的赠送面积大小。下面我们按照科目，逐一分析各项成本。1. 前期工程：一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元m2。这项费用，与设计环节无关。它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。场地的现状，直接决定它的成本水平。（1） 比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。（2） 越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。能不能有什么巧

10、办法来降低这一部分的造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到后面一并解决与回答。另一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，现在听上去大家可能觉得比较难以理解，问其原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定，反复修改，当然不排除这个地块的地理位置、地面以下的地质有问题，所以方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一个地区公司的项目来讲，临时围墙的标准化肯定不是难事，这样可以节省我们很多无谓的时间损耗，想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。其次在围墙设计上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质，当然局部需要营销包装，有些

11、地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m，部分营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈的事情。还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。这是不可取的。2. 基础工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80120元m2。对于非桩工程，暂时录不到规律数字，原因一方面是非桩基础的形式多样化，差异很大；另一方面是原来的科目没有这一项，所有非桩基础全部并入主体工程中去，在

12、设置工程量清单时，混在一起，剥离不开，这是不科学的。基础工程的造价水平，从严格意义上讲，与建筑物的基底面积直接相关，而与建筑物的层数（具体地体现在建筑面积上）关联性较小。以建筑物基底计算的桩基础工程，其造价为600800元m2。基础工程的造价水平，显得较为刚性。（1） 地基处理：这项费用，完全与场地的地质条件有关，运气不好的，将付出大笔金钱，运气好的，支出很少，甚至不发生费用。比如佛山地区地下溶洞较多，处理起来花费大、耗时长；有此地区会出现换填土现象，比如北京、成都，换填的原因主要是因为可以使用非桩基础，但在基础标高的位置土质不符合要求。相对来说，换土之后如果能利用天然地基，是相当节省的，但是

13、，这种方案具有明显的地区特征，不是每个城市都可以效仿的。（2） 桩基础：它的造价水平与桩的种类有关。而桩的种类在多数情况下，又是无法替换的，因而也显示出刚性，比如对于人工挖孔桩和高强度管桩之间的选择，如果因为地基软弱导致桩设计很长，那是不便选用人工挖桩的，在工期和经济上都没有优势。除桩型之外，桩的长度是影响造价的重要原因，而桩长又与地质条件直接相关，一般地说，桩基础工程用在华南和华东地区，明显地，华东的桩，要比华南的桩长一些，因为土质不好，有时被迫使用摩擦桩，直接导致桩的数量增加较多、桩也很长。在某些情况下，抗拨桩可以用锚杆来代替，经济性显著。在桩基础工程施工中，需注意桩机数量、打桩顺序与桩长

14、记录，尤其是桩长记录。端承桩都是按实结算，结算的数量依据全是靠现场的打桩记录汇总而来，不能仅依靠监理去验收，与我们自己人相比，监理的诚信度差得太远。桩基础工程，其造价上有相当的弹性，需要我们做专门的优化处理。我们部门曾经发出过一份通报，某个项目的别墅桩基础工程的造价超过400元m2，究其原因是桩数太密，承载力太高。根据规划设计中心叶总意见，完全可以减少桩数量而用一块较厚一些的“板”来作上部柱子的支撑体。所以，对于桩基础工程，大家一定要有“优化”意识！（3） 非桩基础：如果能够避免独立的筏板基础的话，基础工程的造价将会明显地降低，比如让筏板同时兼做地下室的底板。如果仅有筏板而无地下室的话，那筏板

15、就可惜了。对于低楼层建筑使用独立柱基，是很经济的。3. 地下室：地下室工程的造价，一般是2,2003,000元m2。目前有不少地区的地下室造价已经达到4,000的水平了，非常可怕！影响地下室造价的因素很多：（1） 地下室面积：单个地下室的面积越小，整体造价水平就越高，因为它分摊了四周的墙体，所以多栋高层建筑，其下面的地下室如果是连成一片的话，相对来说，就很经济；而如果每一栋的下部都有一个独立的地下室，而每个地下室又相互连通，象是“地道战”一样，那么多个地下室的造价水平肯定要高于一个地下室。在这一点上，请设计部门在评审方案时多加注意。（2） 地下室的层数：一般来说，地下室的层数多一些，比如23层

16、，其经济性会比1层要好，因为底板和顶板这些造价高昂的构件将会被分摊。但是，也会出现另外一种情况，因为地下室太深，基坑费用加大，将会增加地下室的单方造价，同时，施工周期也较长，基坑安全风险也将大增。这一点在城市中心地带体现得非常明显，比如上海的建国东路项目和南京的凯旋门项目，而在场地开阔、无不良地质的条件下，多层地下室其经济性肯定优于单层地下室。一般来说，我们还很少遇到对地下室层数的讨论，因为影响地下室层数的因素，往往是固定的，没有可变的余地。因为：一、地下室的面积，我们总是希望越小越好，最好不建；二、最小面积的地下室如果在项目占地面积足够大的情况下，自然大家只会做一层，而不会设计成两层，相反如

17、果项目占地面积小，要想获得足够数量的地下室面积，自己只能向地底下要空间。（3） 设计的经济性：具体地体现上钢筋和砼的用量指标上，这一点极其关键！是地下室建造成本控制的核心！。目前的水平是钢筋140200kg/m2，甚至更多；砼是1.0m3/m2以上，影响砼用量的是底板厚度。有500mm厚的，也有1000mm厚的。当然跟层数也有关系，层数多，摊销下来的指标就很底。想说明的是，我们在08年8月底下发的限额审批意见中对于钢筋与砼指标含量没有提出具体的限额数据，原因是全国各个地区的抗震等级、地质条件、人防要求等很多因素不一致，但应该来说在同一个区域相对有一定的规律，或者说研究起来更有指导意义，文中提出

18、请各个区域来进行研究并细化具体指标。以下列出目前在建的一些项目的指标含量，可大概看出一个区间：项目名称地下室钢筋含量（kgm2）地下室砼含量（m3m2）华南区深圳康城花园B区130.981.30广州璟晖华庭二期145.001.09佛山金沙湾东区一期154.401.25中山翠林兰溪园三期B区华东区及上海南京凯旋门项目235.001.74宁波雍城世家一期194.001.98星湖国际项目二期B区201.001.38杭州钱塘山水项目189.001.31上海瀛台二期223.001.10华北区北京中海城R4地块180.000.99天津御湖翰苑项目170.001.20济南紫御东郡项目一期180.00（预测）

19、1.40（预测）北方区长春国际社区一期179.821.16沈阳国际社区一期180.000.90大连中海华庭项目160.001.04青岛中海熙岸项目151.001.21西部成都翠屏湾190.001.70西安国际社区4#地119.251.36重庆北滨一号二期600.45（4） 顶板覆土：这个因素，影响很大。不少项目，因为地下室占据了大部分的地面面积，所以要解决小区的环境，就只能在地下室顶板上想办法。覆土1.02.0m是很常见的。因为有覆土，将直接影响到顶板部位的梁的高度和板的厚度，以及配筋加大。因为梁加高，将导致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。至于覆土影响造价至何种程度，我们目前没有数字，因为这

20、一部分不好单独计算，但可以寻找面积大小、平面布局、层数都相近的两个地下室，一个有覆土，一个没有覆土，求其差异，进而得出相应的结果。我们建议控制覆土厚度，在地下室顶板部位，不要安排消防通道和大型苗木。（5） 基坑支护：涉及到经济性，在能够保证安全的情况下，尽量优化方案，追求最大的经济性。安全性必须要由施工单位来承诺，否则将来我们会面临被索赔的问题。在安全性，我们自己要有基本的判断，在我们与施工单位之间，求得安全性认识的平衡，不能被施工单位牵着鼻子走。（6） 土方工程：对于土方工程量较大的项目分期，土方管理是一门学问，也容易被大家忽视，需考虑到开挖土方的可利用性。对于开挖出来的土方，能否用于本期或

21、该项目的前期回填；仍需外运的土方，若能联系到某些项目正需要大量回填，尽可能 “变废为宝”，可减少工程造价。目前各地区土方开挖+外运的单价一般在25-50元/m3之间，而土方开挖的承建商之所以能赚取较多利润，很多时候也是拉A地的土去填B地，两边收钱。（7） 地下室的豪华程度：中海地下室，很豪华。有很多甲级写字楼和五星级酒店，它的地下室水平，远远没有我们中海的水平高，哪怕我们的项目是个中档定位的项目。这也是中海“太实在”的一种表现。从设计角度来说，功能齐全，用料经久耐用，在使用过程中，物业管理方面就不会投诉，否则物业肯定经常性找设计上的毛病，我们的设计人员承担不起这些背后的议论和指责，所以，就一次

22、设计到位。豪华的表现，集中在地面处理上，其次上墙面的处理。地面是不是一定要做一层专用油漆或硬化面层，要视项目档次而定，不能连低档楼盘都这么做。建设只有高档楼盘才考虑面层处理。（8） 人防工程：影响造价较为明显，但因为具体的表现形式是在结构工程上，所以无法拆分出造价水平。加之，人防工程是被动接受的设计，想不建都不行。（9） 防水工程：一般来说，我们只设计外防水。在外防水上，有不少地区公司将底板防水层省掉。如果地下室设计成内外两层防水的话，那就大可不必了。但外墙防水目前有些地区是一道，有些地区公司是两道防水（卷材+涂膜或两层卷材），有些还会再加上一道JS防水剂，是否有必要这么多道？值得研究。我们强

23、调，防水层不准做两道，如果你怕漏，从施工管理上找原因，而不准通过额外花费来补自己管理上的漏洞。地下室哪些部位在设计上做法上可以优化？（1） 方柱比圆柱便宜。涉及到模板、抹灰等工序。每平方米的模板和抹灰至少节省10元，甚至15元。（2） 墙柱面在用涂料时，可以考虑将腻子工序省略，只刷涂料，虽然涂料用量可能会增加，但腻子工序更贵。当然，地下室地涂料，也不必用好的，一般档次的就行。目前腻子的造价是68元m2。（3） 天花不要抹灰，直接做涂料（有些地区天花不抹灰也不刷涂料）。天花因为有大量的梁，所以抹灰面积一般是建筑面积的1.2倍以上，遇有顶板覆土时，因为梁需要加高，天花面积甚至会达到建筑面积的1.5

24、倍。每平方米的抹灰造价按12元m2计算，对于10,000m2的地下室，如果天花抹灰面积是15,000m2，仅此一项就可以节省18万，够发两个骨干员工的一年工资。（4） 少设计几盏灯。灯火通明是浪费。（5） 如果能做成自然通风的地下室，那么在机电工程上，将会节省相当的费用。比如各种风管和风机，就可以省掉。另外，能使用中压的通风管就不要用高压的，因为这两种情况下使用的板厚相差较大。（6） 地下室的门窗工程，主要是防火门，它的数量是按规范确定的，刚性很强，想在设计环节上节省，不容易。（7） 地下室的机电工程，机电成本可以说是个无底洞，管理得好也可以更经济，而且对于地下室还涉及到很多要与政府垄断行业的

25、承建范围接驳，所以在设计上需要注意以下几点：a. 做好管线综合平衡，防止不必要的设计变更和现场修改，以致造成浪费；b. 对于电气部分，有条件的机电图纸最好能和电力设计院的外电设计相匹配（至少需要机电设计单位了解电力设计院当地做法），这样防止两者之间的差异较大，而使机电成本无法控制；c. 合理设置水泵房、消防等控制中心位置，以最适合的位置以减少各管路长度；d. 合理选用各管材：预埋的电线管用PVC管，从桥架接至末端设备之间的管段用镀锌电线管（当地有强制规定的除外）；给排水的管材也是，PVC-U排水管不需要用加厚的就不要用加厚的；消火栓和喷淋给水管能用国标镀锌钢管的就不要使用加厚镀锌钢管等等。4.

26、 地面以上建筑：以住宅层的单体造价为例，目前一般是1,6501,850元m2（不含户内装饰），比2006年平均水平高出300-400元/m2。项目名称住宅层单方成本（元m2）竣工时间深圳月朗苑多层1,119.942006年10月小高层1,352.06高层1,400.53成都格林威治城（高层）1,499.962006年11月成都常春藤花园小高层1,570.392007年05月高层1,487.82西安中海华庭小高层1,463.842007年06月高层1,368.14佛山万锦豪园一期小高层1,244.702006年12月高层1,310.09从物业类型上看，小高层与高层、超高层的造价差别并不大，这一点

27、，可能巅覆了大家的常识。我们现在的住宅设计都是要求不露梁不露柱，所以在结构上基本都是“框剪”体系，而与层数无关，所以在钢筋和砼的含量上相异不明显；但是对于别墅这类低层建筑来说，就完全没有必要设计“剪力”或“短肢”了，太浪费！。而带电梯的住宅比不带地电梯的住宅每平方米高50元m2（1） 建筑工程：此处的建筑工程，已经剥离了外立面装饰、外墙保温、防水等项目，所以，影响造价水平的因素集中在设计的经济性上，即钢筋和砼的用量，以及屋面造型。住宅层在结构形式上，选择余地不大，因为成本控制的重点集中在钢筋和砼的用量上。这是设计经济性优化的重点！影响钢筋和砼用量指标的，还有一个隐性的因素，即所谓“赠送面积”。

28、我们强调，建安成本所使用的建筑面积，是按照全国统一的建筑面积计算规则计算的，而不是以各地区各城市房管部门房屋测绘所掌握的面积计算口径来计算。在这种情况下，如果还有“赠送面积”的，应该说明赠送的部位和面积数量，以便于判断成本本身的合理性。目前的水平，钢筋4560kg/m2，砼0.35-0.45m3m2。目前钢筋的施工单价约为5.50-6.00元kg，每节约5kg的钢筋，就可以节省成本约30元m2。C30砼的价格约为350元m3，每节约0.1m3/m2砼的用量，也可以省35元m2。屋顶造型影响单方造价水平显明，越是层数少的建筑物，分摊的成本越高。（2） 防水工程：此项摊至地上建筑面积一般约为20-

29、30元/m2（仅厨卫与屋面），但有些地区还要做外墙防水上，如果外墙全部做防水，造价增加至少40元m2。但是，外墙是不是一定要做防水？可以再作研究，外墙渗漏主要集中在窗框与外墙的交界处。墙体渗漏的情况，少见。（3） 入户门工程：如果是木质入户门，其造价与木材的种类有关，另外，装饰性的边条，如果是整块木料加工而成，造价昂贵，相反如果是多块木片叠合而成，则相对便宜。这一项费用，刚性明显，因为数量固定，每户一樘，目前来讲一般均价在2000-3000元/樘，高档一点的可能一樘门的一套锁都需要1500元/樘，整樘门可能在5000元/樘左右，有些可能还要夹钢板，目前知道的“最高记录”是联排别墅的3万/樘。（

30、4） 外立面门窗工程：这一项刚性和弹性都很明显。目前，外立面的门窗与建筑面积（仅限所在楼层）之比，我们称之为“窗积比”，约为0.25-0.3（北方一般在0.25左右）。这个指标很重要，如果能控制在0.25,是比较恰当的。门窗造价的刚性就体现在这个比例上，如果这个比例已经确定了，而且已经施工了，那么就无法再修改图纸了。影响门窗造价的主要是门窗的功能。比如隔热、双玻、较好的五金件、玻璃的种类（净白玻？或是专门颜色？）。如果门窗用后装法施工，将出现附框的费用，相当于每平方米建筑面积增加造价1015元。目前普通型材、粉末喷涂、双玻、较好的五金配件，门窗的平均单价是350元m2；断桥隔热大约是500元m

31、2左右，塑钢门窗（双玻）大约在350-400元/m2左右。（5） 铝门窗的替代品，仅塑钢一种，虽然其具有良好的隔热性，但塑钢的档次明显低于铝门窗。所以，在铝门窗工程上，我们只能从其档次上注意节约，比如不轻易使用氟碳喷涂，LOW-E玻璃，对于联排别墅不要轻易尝试木包铝，内开内倒形式的门窗，这样的窗的造价是普通的3倍（以350元/m2为基数）！若以0.3的窗积比计算，相当于地上物业的单方造价将增加210元/m2（以地上建筑面积计），若按可售，增加的造价将会更高！目前各地区公司在门窗档次上有跟别人血拼的倾向，这种不顾项目定位、档次、售价等因素的攀比心理，要不得。（6） 保温工程：属于地方性工程，与地

32、区气候条件有关。目前以50mm-110mm苯板保温为主，华东地区是采用内外两道保温砂浆，总的来讲，每平方米建筑面积的造价在80100元m2。总体上说，南方地区节省了这部分费用。（7） 外立面装饰：这是影响建筑物单体造价水平的又一个重要因素。一是外立面装饰面积与建筑面积之比，我们称为“墙积比”，普遍的数字是11.3；但少部分项目也有1.61.8的，这个比例偏高，对于联排别墅或独栋别墅来讲，墙积比目前大部分在1.8-2.1之间，甚至更高。如果在设计上，能够注意立面的层次不要过多，将会大大地降低墙积比。二是装饰的档次，就是用料。以面砖为例，我们现在的集中采购的普通档次的面砖，是22元m2，面砖施工的

33、单价为45元m2，那么外立面的造价是67元m2，按墙积比1.2折算成建筑面积，其单方造价是80.40元m2。如果墙积比提高到1.4，则增加建筑面积的造价是13元，与门的造价，或防水工程（不包括外墙防水）、或栏杆的造价、或安防系统的造价相当。如果要用较好的外墙砖，比如台资厂或日资厂，材料价格估计是50元m2，相当于增加建筑面积造价33.6元m2。如果用涂料，目前来说，30元m2的造价可以做到较好的合资产品。如果用石材，一要看用量比例，二要看石材种类。限额审批意见一文中明确提出了对于各种材料使用面积的比例限制，但由于石材的价格范围比较大，没有对其材料单价提出限额标准，且涉及到外立面的效果问题，但设

34、计选型的时候应注意，能用国产就不用进口，一般来讲小业主是不会有我们建筑师一样的眼光，分辨不出来进口还是国产的，另外对于联排别墅外立面的石材，是湿贴还是干挂，需要斟酌并较早确定下来，有地区外立面石材装饰工程分判了几个月，最终还没有确定是干挂还是湿贴。目前来看，高档的联排别墅整项造价以地上建筑面积计约350元/m2以下，小高层、高层物业的外立面装饰造价在110元/m2左右，高档的在160元/m2左右。目前此项造价的“最高记录”是520元/m2，当然只是报成本预测时候的数据，最终不可能按这个指标去批复。希望各地区公司在外立面装饰造价上，要保持克制！一定要认清自己项目的档次和售价。（8） 栏杆工程：目

35、前来说，影响造价水平不大。一是栏杆不可能人为地节省，有多大的开间，就需要多长的栏杆；二是设计标准上，我们比较谨慎，一般是铁质加玻璃。只要不是太多花饰或是使用不锈钢，造价影响就不大。常规来讲栏杆每延米造价约在300-450元/米范围内，而整项栏杆工程的造价摊至建筑面积约为30-40元/m2。（9） 大堂装饰：影响不大，因为一栋建筑只有一个大堂。装饰档次，豪华装饰一个需要50万元，普通装饰，一个只需要不到5万元。目前限额审批意见中提到的档次标准是3500、2500、1500元/m2，此项的单方指标受层数的影响较大，但一般在10-20元/m2，最高不超过25元/m2。（10） 公共部位装饰：主要是电

36、梯厅。目前我们的装饰标准一般是地面和墙面使用抛光砖，或者加配一些石材装饰线条。电梯门套普通用石材。造价水平是5060元m2建筑面积。以公共部位的面积来计，造价水平约为980元m2，数字较高的原因是墙体面积大，用料多，再就是公共部分较多，一般来讲电梯厅面积在10m2左右比较常见，但多的也会达到20-30m2，这需要我们在设计时尽量减少公共部分空间。对于中低档项目，在选材上，一定要选小规格产品，这样比较经济。另外就是取消石材点缀，比如踢脚线、波打线等。而对于走火楼梯间，如果是配电梯的住宅，一定要简单装修，不得全地铺砖，不得使用木质扶手。（11） 机电系统工程：对于毛坯住宅来说，造价显得刚性。合计约

37、为200元m2以下，不包括特殊地区的采暖、中水等系统。在电气系统上，住宅优化的余地不大，随便生活质量的改善，电位数量总是越来越多，这个源流我们也得适应。但是对于给排水系统，则大有文章可做，一是管材的材质，比如排水系统要选用UPVC，而不是金属管材；上水管道要选用普通材质而不是昂贵的新产品；二是系统的功能要讲究，比如同层排水造价昂贵，不要选用。（12） 直饮水工程：意义不大。多数情况下是开发商掏钱，运营商想赚钱也没赚到。但是，因为楼盘需要互相攀比，所以，你有，我也得有。目前的造价水平每户是10001500元不等，推销到总建筑面积里去，相当于10元m2。（13） 安防工程：造价有相当的弹性。主要表

38、现在功能上，有不少噱头一类的功能，尽量不要用。另外一点就是可视对讲显示器是黑白还是彩色。彩色的贵一倍多。这项费用，各地区有明显的攀比之风，比如显示器上可以发布物业管理处的天气预报，或物业管理处的各类通知等等，有必要吗？还有家用的可视对讲就这么重要吗？现代家庭生活是越来越简单了，一年之中你家有几批客人拜访过？我们没有必要为那么“摆设”去花那么多的钱。（14） 电梯工程：其造价高低一是功能，太多的功能，未必能够用得到；另外一点是选配的标准，比如层门是用不锈钢还是普通的喷漆钢板？还有一点要注意，不要盲目地去追新产品。新产品普通存在功能不稳定、价格高，维修运营费用高的特点。电梯的附加功能，你不说，用户

39、是永远不知道的。用户所需要的就是平安地送他到所在楼层，其他功能对于用户，全是多余的。电梯产品的系统有高低档之分，但是其系统的“标识”都不是显示在表面的，你不说，别人永远不知道。电梯工程的单方造价的高低，与其所服务的面积直接相关，对于一个10层左右的小高层来说，如果是一梯两户，其电梯摊销的成本非常高，如果是一梯三户或四户，则成本成倍地下降。目前对于100米高层住宅来说，住宅层电梯造价50元m2是正常的，但是也有个别项目，十几层高，电梯摊销超过200元m2。（15） 建筑物的泛光照明工程：一般来说，安装在屋顶上的灯光，每栋5万元的造价是适当的。但是，我们也要注意，不是每个项目都需要泛光的。一个普通

40、的项目，设置了泛光照明，有什么意义？！除了让物业多掏一些电费以外，能起到什么作用？5. 配套设施：因为物业的类型、用途不一，不好一概而论，目前我们控制的标准是学校1600元m2全包，会所35004000元m2全包（含建造与装修）。6. 配套工程：这一项费用，显得较为刚性。具备一些弹性的项目是变配电工程，主要体现在设计上，因为设计和施工都是垄断的，所以其设计的经济性需要甲方专人把握，甚至需要公关。以KVA为指标，每一单位的成本是2000元KVA左右。但是，其造价水平，又与地方土政策有关，可注意以下几点：（1） 高低压柜和元器件在品牌和厂家选择上很重要，能用合资的就不用进口的，能用国产的就不用合资

41、的，因为这些本来就是电力部门管理的，他们在设计的时候不会考虑到经济因素，若能通过公关然后修改设计是最好的；（2） 对于电缆，能用四芯满足要求的就不要用五芯电缆（包括插接母线），能用阻燃的就不要用耐火的，这个存在很大的造价差异；（3） 对于地库面积很大的地库，如果单独设置一个发电机房，那么每一路应急电源需要从发电机房引出，这样会增加很多造价，不如将发电机房分成多个发电机低压房，虽然增加了低压柜，但总造价是要减少很多的，对于具体怎么分当然需要在设计过程中进行论证。另一项是室外管网工程，尤其是对于联排别墅周围的室外管网工程现场管理大家一直认为是很头痛的事情，工期紧，现场的承建商多，工作面也处于交叉状

42、态，工序上也会前后搭接，容易引起相互的争执，从而直接影响项目进度。主要还是关于合同范围的，这需要我们在分判的时候划分好合同范围，对于室外工程的土石方开挖与回填分判给一家单位去做，不能消防挖了弱电挖，弱电挖完煤气挖，外电挖，机电挖，乱成一团。7. 室外工程：造价具有相当的弹性。表现在两方面，一是景观工程，二是小区围墙工程。（1） 景观工程，是现代地产行业的一张王牌！十年前的任何楼盘，都是种几颗树就算了。而现在，是造景。而普遍地看来，开发商都愿意花大量的钱去造景。所以说，景观工程是个无底洞，理论上说，有多少钱，都可以花出去；这不象毛坯的建筑单体，再怎么做，也就是钢筋砼而已，墙不可能砌两层，门窗也不

43、可能再加一层，外立面的材料最贵的就是石材，但对于住宅来说，不可设计成从顶到底都是石材。景观工程的特点就在于“空间的无限性”和“植物的稀缺性”，这两个性质，可以让钱贬值！目前室外工程的造价水平，我们一般控制在每平方米建筑面积100120元m2，以空地面积来计，整个室外工程的造价水平是400500元m2，相当于每一平方米的地面上，放4张或5张100块的钞票。个别项目占地小，空地面积也小的情况下，室外工程造价略高，可能在550-750元/m2。如何控制景观工程的造价：a. 软的多，硬的少：软景与硬景的比例，要尽量偏于软景。硬景太多，除了造价昂贵之外，给人的印象也脱离不了“石屎森林”。b. 普通的多，

44、名贵的少：对于植物，品种和规格的价格差异非常大。一颗海枣要几万甚至10万，而一颗本地的榕树或樟树，估计就是35000元。相差十倍。再者说，普通的消费者，能够认识几十种树木？他可能更多地注意树干是不是够粗，树冠是不是够大，能不能营造阴凉，甚至能够生存多久？十万块的树死了，那么十万块就打了水漂，而3000块的树死了，花费不多就可以更换。名贵的树木，就象是古董，但是古董鉴赏家在人群中的比例可能是十万或是百万分之一。c. 控制水景：水景造价昂贵，运营费用高，即耗电又耗水，（很多水景工程漏水！）后期不能经常使用，就变成摆设了。（2） 小区围墙工程：要注意用料尽量地少，漏空多一些，灯光少一些。此外就是注意

45、门楼。门楼也可以说是无底洞，一个门楼花100多万，并不罕见。四、 相关部门工作中存在的问题（一） 设计管理环节1. 设计图纸漏项太多，在施工过程中，对于增加项目的报价，肯定是施工单位占便宜。还有一种倾向，明知有漏项却不积极地去解决，一味地往后推，给施工单位创造索赔机会。2. 图纸修改也很有意思，很多情况是刚刚定标，图纸就全面地修改了，也就是招标用一套图，施工时却用另外一套图，这种情况对工程造价控制极为不利，同时人为地增加了其他部门的工作量。3. 分批出图，人为地将本可整项发包的工程分割成若干个小工程，而最终被施工单位通过议标的形式将整个工程“蚕食”下来，这样在总造价上肯定是对施工单位有利。4.

46、 对材料、工艺研究不透，在设计上一味依靠“外援”。一是依靠设计单位，而大家都知道设计单位对业主的造价控制往往是不考虑的，它只需要将图纸交出去，拿回设计费就万事大吉了，业主花了多少冤枉钱与设计单位无关！所以对于设计图纸作全面认真的审查，是非常必要的。二是依靠施工单位提供设计图纸或方案，而我们自己即不作仔细研究，也不作深入复核，以至于本来可以省的钱，白白地花掉了。5. 对于施工单位提出的更改，缺乏应有的警惕，轻易地同意对方的意见。其结果可能会出现几种情况，一是等到工程更改完成以后，或是工程结算时，才发现实际造价较大幅度地突破了合约总价。二是工程更改未达到预定的设计和建筑效果，三是在实施过程中发现更改不妥，造成返工浪费。6. 对工程的建设标准不能做到恰如其分的把握，材料、工艺及设计标准与项目的市场定位是紧密相关的，一个定位于中档的楼盘自然不适合大量地使用高档的材料和造价昂贵的设计内容，比如普通的、中档的楼盘，其园林设计上要尽量少用硬景多用软景，而软景中又需要尽量少用名贵苗木。设计单位和施工单位对于业主在项目定位上的体会肯定不及业主本身深刻，对于他们来说，只是需要完成一项设计或施工任务而已，而业主则是需要在控制造价的前提下完成任务。（二） 合约管理环节1. 招标采用无图分判，限额审批意见一文中明确提出，“全年主包无图分判的面积不得超过50%，非主包工程（除桩基、土方工程外）不得无图分判