写字楼招租-电信大厦营销推广方案.doc

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1、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date写字楼招租-电信大厦营销推广方案电信大厦营销推广方案电信大厦营销推广方案一、项目概况阐述 本项目总承揽租赁面积24540.16平方米左右（以实际测绘面积为准），招商内容以商务办公为主，并配以1-2个餐饮/休闲/康体类型业态。根据甲方提供的项目情况，目前A楼的23层作为甲方自用，B楼的89层作为电信公司的办公用房。 项目整改主要内容为：群楼及主楼的外立面做整改，A楼写字

2、楼入口做调整并做高标准装修，其他主要以翻新为主；目前，对项目租赁有较大促进性的行车动线、车位未能调整到位。具体整改的工程进度暂不明确。其他事项：要求聘请物业顾问为一家国际性的专业公司，经营公司为中都物业公司，初步设定的物业管理费用为5元/平方米/月（不含公共区域能耗）。二、工作目标简述l 招商价格及年度递增幅度租金区间：2.8-3元/平方米/天(含税价)第二年起每年环比递增5%l 招商任务，截止2009年5月30日，完成全项目95%的招商。分解如下： 截止08年12月底，完成全项目40%的招商； 截止09年5月底，完成全项目95%的招商。l 第三方押金与付款全项目30%的面积为付12押1，40

3、%的面积为付6押2；30%面积付3押3小结：根据项目现有的硬性条件和整改情况，结合目前市场行情，项目要达到3元/平方米/天含税租金均价以及到12月完成全项目出租率的40%是有较大阻力的，且在配套不明朗和物业收费标准明显偏高的情况下，完成既定的招商任务将有较强的抗性和风险。三、营销策略（推广/招商）论述：项目实际存在的抗性和风险是显而易见的，且项目要实现招商目标是非常不易的，故把握项目的招商节奏，有的放矢投放各类推广，以及拟定具有一定吸引力的招商优惠政策，为项目的成功招商做好各项准备。具体策略如下：1、 强化项目核心竞争力大业主，并通过多种针对性非常强的媒体渠道集中、强势的发布项目信息，以此铺面

4、打点，各个深入；主要媒体投放为：项目宣传单张、网站（O571/FC571/0571xzl）、电台（交通之声/西湖之声）、短信、夹包（钱江晚报）、报纸广告（钱江晚报）等。2、 主动招商，以最短的时间引入具有一定影响力和号召力的企业，以此作为项目价值的反应和样板效应，为项目后续的招商工作买下坚实的基础；建议引入：保险、金融、贸易类巨头；3、 以各种优惠方式促进成交，实现既定目标，减少项目的空置损失；优惠方式有：加长免租期，即09年11月31日前签约的客户，租赁起始日期都可定为09年1月1日；11月31日以后的客户，也可适当享受30-40不等的免租期；（免租期应按面积大小与租赁面积来定的，以下的是对

5、外的标准，很多还是需要再谈的）200平方米以下，免租期10天；200500平方米，免租期15天；5001000平方米，免租期25天；1000平方米以上，免租期30天40天；优惠政策1）根据面积优惠5001000平方米以上者，享受97的优惠；1000平方米以上者，享受95的优惠；2）根据付款方式优惠按半年付租者不优惠，按年付租者享受95的优惠；3） 根据租期优惠一次性租期为2-3年者享受租赁期内不递增；l 减免年度环比递增：签约租赁期期限为3年的，递增幅度不变；签约租赁期限4及以上的，即可享有第三年开始环比递增的优惠（即减免的二年的递增）；4、 积极有效的推进2、3级代理合作，并促进目标的实现；

6、实现与杭州各大实力商业的工作的合作，促进项目的招商目标，如戴德梁行/中原地产/新杭商业地产等机构和个体；根据市场了解杭州地区的写字楼佣金收费标准为一个月租金。5、 重视现场接待，不断提升工作人员的专业水平，以专业、体贴、人性化的服务模式得到客户的信任，以次促进项目的招商成功率，并通过客户关系的维系，促进客带客的成交；6、 加强通路营销，即招商人员主动拜访（电话/实地）目标客户，积极开展招商工作；（需要拟定详细的通路营销计划）7、 与区域政府协商，制定政府人员积极为本项目客户代办各类注册、更名、税务等级等各类工作；其他：建议项目案名不做调整原因1、“中国电信”已有近10年的扎根经营，楼宇名称和地

7、理位置已深入人心，具有非常强的识别性和惯性认知；2、因楼体上的“中国电信”四字最好不摘除，且地名办不做更名处理，故为了保持楼体识别的统一性和协调，建议不调整案名。如一定要更名可为 中都金融广场（名字一定要气派，一定要叫的响）推广费用建议本年度总推广费用为总租赁金额的4即2300万元*4 为：92万元各阶段目标分解 月份： 08.10 11 12 09.1 2 3 4 5目标： 5% 12% 23% 15% 10% 10% 15% 5%阶段：公开期 强销期 持续期 收尾 四 、阶段工作内容第一阶段 公开期2008.10 完成目标： 总面积的5% 物业状态： 启动整改中招商工作：1、划分单位，确定

8、面积，拟定价格；2、制定明确的优惠政策；3、租赁合同拟定；3、确定2-3代理公司/个人的合作；4、接待来访客户，并做登记和回访；5、主动拜访金融、保险巨头；6、确定餐饮休闲类配套业态； 7、确定办公场地，确定招商电话的号码。（可以正常办公）推广工作：1、铺开网站广告和信息的发布，以O571的投入为主，再配合FC571、0571写字楼，以及争取一些免费发布信息的网站；2、电台广告启动，以交通之声为主，西湖之声为辅；3、项目宣传资料成品到位；4、短信（10-15天1次）5、夹报投放1次（钱江晚报）6、在大楼上挂招租横幅，以及晚上6点30分到10点把整幢大楼的照明电灯全部打开，或用霓彩灯把北面墙与西

9、面墙全部悬挂，开灯时间一致。第二阶段 强销期2008.11-12 完成目标： 总面积的35% 物业状态： 全面整改，并到12月底施工完成招商工作：1、根据招商计划，落实招商工作；2、提升现场接待的成交，促进2-3级代理的成交；3、落实合同签约及租金收取等各类具体事项；4、主动拜访各类目标、意向客户；推广工作：1、延续第一阶段的各项推广工作，保持3大网络、2个电台的广告和信息发布，短信和夹报的投放适当的加大力度和频率；2、派工读生到目标客群所在的楼宇做宣传单张的派发；3、根据集团公司和百货公司广告的发布，跟进招商信息的发布；第三阶段 持续期2009.1-4 完成目标： 总面积的50% 物业状态：

10、 商业部分整改到位，百货装修，并于4月开张招商工作：1、随着推广工作的展开，此阶段的咨询客户增多，故作好登记和回访，以及邀请来实地看楼的工作要落实到位；2、通过与老客户的关系维系，促进老客户带新客户的成交，并给老客户一定的回报；3、接待和拜访2方面同时开展，完成指标；推广工作：1、以网络为主持续项目的信息发布热度，同时配合短信和夹报推广；2、根据工程进度，百货在这一阶段开业，建议在百货广告中跟进项目招商信息； 第四阶段 收尾期2009.5 完成目标： 总面积的5% 物业状态： 楼宇全面整改到位招商工作：1、积极完成既定的招商目标，处理完成招商方面的突发事件；2、必要的潜在客户拜访和业主拜访；推

11、广工作：1、持续网络信息的发布，以及节假日短信的发布；五、媒体发布明细/预算- 月份媒体 08年10月20日启 动11月12月09年1月2月3月4月5月-11月费用总计目标任务5%12%23%15%10%10%15%5%、跟进网站O571年 度 发 布68000网站FC571年 度 发 布40000网站0571xzl年 度 发 布25000交通之声91.8每天8、8：30、9、17、17：30、18时报时广告（周六日除外）降低频率 保持热度西湖之声105.4每天8、8：30、9、17、17：30、18时报时广告（周六日除外）短 信1次3次3次2次 2次2次2次2次30000夹 报1次1次1次1次宣传资料3000份到位根据需要派发及增印20000报 纸（钱江）1/4黑半板黑工读生派发1次1次1次10000群楼立面灯箱发 布大堂/购物中心内展架发 布5000楼体电子屏滚 动 发 布其 他不可预测推广注：以上预算为咨询价格，具体以确定合作协议为准费用总计二八年十月八日